Evento: Recentemente, várias cidades de nível afrouxaram a regulamentação imobiliária em graus variados, incluindo a cidade de primeiro nível Guangzhou, que baixou a taxa de juros da hipoteca em 20bp.
Conclusão central: Com base nas três dimensões de força política, espaço político e demanda real, o relaxamento recente é apenas um “pequeno começo”, e o imobiliário não se recuperou; Continua a ser sugerido que se espera que todas as localidades continuem a afrouxar substancialmente, incluindo a redução da taxa de juro dos empréstimos à habitação, a redução do rácio de adiantamento, o ajustamento das normas de reconhecimento da habitação e dos empréstimos, a flexibilização das restrições de compra e venda e outras políticas do lado da procura, bem como a aceleração da construção de habitação a preços acessíveis, a flexibilização da gestão dos fundos de pré-venda, a optimização de três linhas vermelhas e outras políticas do lado da oferta, bem como a promoção moderada da procura de investimento. Em condições neutras, espera-se que o boom imobiliário diminua no final do primeiro trimestre ou no início do segundo trimestre.
1. Recentemente, a regulamentação imobiliária tem sido substancialmente relaxada em muitos lugares, principalmente nas cidades de segundo, terceiro e quarto nível, bem como Guangzhou, uma cidade de primeiro nível. Como previsto em nosso relatório anterior, “espera-se que o imobiliário seja substancialmente afrouxado – sinal da reunião de trabalho de 2022 do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano”: “espera-se que o imobiliário seja substancialmente afrouxado, especialmente o possível afrouxamento das políticas do lado da demanda, como restrições de compra, venda e empréstimo”. Do ponto de vista regional: o afrouxamento das cidades do segundo, terceiro e quarto escalões é mais evidente: as principais medidas incluem a redução da taxa de juro dos empréstimos, a redução do rácio de adiantamento, o aumento do montante do empréstimo do fundo de previdência, a flexibilização das condições de empréstimo do fundo de previdência, os subsídios à compra de habitação e os descontos de juros dos empréstimos, etc. Além disso, entre as cidades de primeiro nível, os seis principais bancos estatais em Guangzhou reduziram a taxa de juros da primeira casa em 20 bp, enquanto Pequim, Xangai e Shenzhen reduziram a taxa de juros apenas em 5 bp após o LPR de cinco anos em 20 de janeiro.
2. Do ponto de vista da força política, esta rodada de regulação imobiliária é significativamente mais forte do que no passado. Embora tenha sido afrouxada recentemente, apenas “deu um pequeno começo”, e o imobiliário não se recuperou. Analisamos no relatório anterior que esta rodada de regulação imobiliária fez esforços conjuntos de ambos os lados da oferta e da demanda através da gestão da concentração de empréstimos, três linhas vermelhas, oferta centralizada de terra, imposto imobiliário e outros meios, e a regulamentação é significativamente mais forte do que no passado. Ao promover o arrefecimento do mercado imobiliário, também teve um grande impacto na confiança dos residentes e empresas imobiliárias. Desde o início do ano, o declínio na área de transação de habitação comercial em 30 cidades e terrenos em 100 cidades tem sido de cerca de – 24,7% e 42,1%, respectivamente, e não houve melhora significativa, indicando que o efeito de políticas existentes, como a redução do LPR quinquenal anterior de 5bp, é limitado, o que também indica que o recente afrouxamento pode ser apenas um “pequeno começo”, A recuperação de imóveis no futuro ainda precisa de maior estímulo político (o tempo e amplitude das duas últimas rodadas de ciclos de declínio da taxa de juros hipotecários são 142bp em 9 meses e 244bp em 27 meses respectivamente).
3. Do ponto de vista do espaço político, o primeiro e o segundo níveis geralmente têm grande espaço para restrição e relaxamento de compra e vendas, e a maioria do terceiro e quarto níveis e abaixo não têm restrição de compra e vendas; A taxa de juros de hipotecas nacionais e a taxa de adiantamento ainda são altas, e há mais espaço para redução em todas as cidades de linha. Considerando que a proporção de vendas de imóveis do terceiro e quarto escalões e abaixo representa quase 70%, levará cerca de 2-5 meses desde a queda da taxa de juros do empréstimo à habitação até a recuperação do imobiliário. Se o subsequente “relaxamento das restrições de compra e venda do primeiro e segundo escalões + a redução da taxa de juros do empréstimo à habitação e taxa de adiantamento do terceiro e quarto escalões e abaixo”, espera-se que o boom imobiliário atinja o fundo no final do primeiro trimestre ou no início do segundo trimestre, ou mesmo se recupere de forma geral.
Combinando as medidas atuais de restrição imobiliária nas cidades chave do primeiro, segundo e terceiro nível da China (veja a tabela anexa no final do texto para detalhes), há duas características: primeiro, a política de restrição de compra e venda. Há uma grande sala para relaxar nas cidades do primeiro e segundo nível: atualmente, a compra e venda são geralmente restritas nas cidades do primeiro nível, 25 das 31 cidades do segundo nível também são restritas e a maioria das cidades do terceiro nível e de baixo nível não são restritas. Em segundo lugar, a taxa de juro nacional da hipoteca e o rácio de adiantamento ainda são elevados. Em termos de taxa de juro da hipoteca, a taxa de juro da primeira casa é de cerca de 5,3% e a da segunda casa é de cerca de 5,6%; Em termos de taxa de entrada, 20% – 50% para a primeira suíte e 40% – 70% para a segunda suíte.
Se a subsequente “flexibilização das restrições de compra e venda no primeiro e segundo escalões + redução da taxa de juros da hipoteca e taxa de adiantamento no terceiro e quarto escalões e abaixo”, espera-se que o boom imobiliário atinja o fundo no final do primeiro trimestre ou no início do segundo trimestre. Em termos de proporção de área de vendas de habitação comercial, as cidades de primeiro, segundo, terceiro, quarto e baixo escalão em 2019 foram de 2,9%, 29,1%, 14,7% e 53,4%, respectivamente, em suma, o primeiro e segundo escalão representaram cerca de 30%; O terceiro nível e abaixo representam cerca de 70% e são o principal corpo de vendas imobiliárias. Além disso, das duas rodadas anteriores de desempenho, o intervalo desde o declínio da taxa de juros hipotecária até a recuperação do fundo imobiliário é de 2 a 5 meses. Em geral, se as restrições de compra no primeiro e segundo escalões forem significativamente relaxadas, e a taxa de juros da hipoteca e o rácio de adiantamento forem significativamente reduzidos no terceiro e quarto escalões e abaixo, sob expectativas neutras, espera-se que a atual rodada do boom imobiliário atinja o fundo no final do primeiro trimestre ou no início do segundo trimestre, e pode até mesmo retomar significativamente do ponto de vista otimista.
4. Do ponto de vista da demanda real, a proporção da demanda de investimento, demanda rígida e demanda de melhoria dos residentes chineses pode estar perto de 4:4:2; Uma vez que “habitação, habitação e não especulação” continua a ser o tom principal, neste momento, devemos “libertar plenamente a procura de habitação dos residentes” para satisfazer a procura rígida e melhorar a procura tanto quanto possível (relaxar as políticas do lado da procura, aumentar a construção de habitação a preços acessíveis, etc.), enquanto a procura de investimento é o resultado final e promover moderadamente a recuperação (estabilizar os preços das casas, estabilizar o período de previsão, etc.).
Para a proporção de demanda de investimento, demanda rígida e demanda de melhoria, os resultados de diferentes pesquisas são bastante diferentes. Teoricamente, a demanda imobiliária pode ser dividida em demanda rígida, demanda de melhoria e demanda de investimento, mas, de fato, essas demandas são difíceis de ser rigorosamente distinguidas. Por exemplo, muitos compradores podem ter tanto demanda de melhoria quanto demanda de investimento. Atualmente, não há uma opinião unificada sobre o cálculo da proporção das três demandas no mercado. Por exemplo, de acordo com o relatório anterior [1] divulgado pelo China Family Finance Research Center (chfs) da Southwest University of Finance and Economics, a proporção da demanda de habitação de investimento vem aumentando desde 2015. Nos primeiros três trimestres de 2018, a demanda rígida nas transações habitacionais da China representou apenas 22%, a demanda de melhoria representou 22,9% e a demanda de investimento representou cerca de 55,1%. De acordo com o Retrato Nacional dos compradores de casas de 2018 [2], anteriormente divulgado pelo Instituto de Pesquisa shell, a propriedade de casas pela primeira vez (demanda rígida) é responsável por 60% – 70%, a demanda de melhoria é responsável por 20% – 30% e a demanda de investimento é responsável por menos de 10%.
De acordo com nosso cálculo, tanto a demanda rígida quanto a demanda de investimento podem representar cerca de 40%. A ideia de cálculo é a seguinte: a primeira casa pode ser definida como apenas necessário. De acordo com os dados da Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China, mais de 90% dos empréstimos pessoais à habitação do banco são empréstimos de primeira habitação, de modo que os novos empréstimos pessoais à habitação serão de 3,8 trilhões de yuans em 2021, o que é calculado de acordo com 70% do rácio de empréstimo e a proporção de compra de casa nova, e cerca de duas vezes a proporção de emissão de empréstimo à habitação / novo montante (calculado de acordo com os dados do fundo nacional de acumulação de habitação), Em 2021, a quantidade de vendas da primeira casa é de cerca de 7 trilhões de yuans, representando cerca de 39% das vendas anuais de habitação comercial de 18,2 trilhões de yuans. Assim, a proporção de demanda rígida diminuiu gradualmente de 60% em 2016 para 40%. Assumindo que a demanda de melhoria é estável em cerca de 25%, a demanda de investimento aumentou de 14% para cerca de 36%, o que é próximo da escala de demanda rígida. De um modo geral, a demanda de investimento de 10-20% é razoável, enquanto a demanda de investimento atual da China de quase 40% é obviamente muito alta.
Em geral, os atuais altos preços das casas e a regulamentação rigorosa restringiram a demanda rígida e a demanda de melhoria, e a falta de demanda de investimento induziu o “penhasco” das vendas imobiliárias. Por conseguinte, a orientação geral do acompanhamento deve consistir em “libertar plenamente a procura de habitação dos residentes”, satisfazer a procura rígida e melhorar o máximo possível a procura (flexibilizar as políticas do lado da procura, aumentar a construção de habitação a preços acessíveis, etc.), e a procura de investimento deve ser principalmente estável e moderadamente promovida a curto prazo (estabilizar os preços das casas, estabilizar as expectativas, etc.).
5. Em geral, a cadeia imobiliária representa quase 25% do PIB, e o crescimento constante é inseparável do imobiliário. No seguimento, há uma alta probabilidade de que todas as localidades se relaxem substancialmente. De acordo com o método das despesas, os dados dos últimos três anos (20182020) mostram que a formação de capital imobiliário e o consumo residencial representam cerca de 8,7% e 9,2% do PIB, respectivamente, e os imóveis correspondentes representam cerca de 18% do PIB; Se o financiamento fundiário e o consumo de bens domésticos (representando cerca de 4,2% e 2,3%, respectivamente) também forem incluídos, a proporção da cadeia imobiliária no PIB será próxima de 25%. Continuamos a lembrar que, atualmente, o crescimento constante é inseparável do imobiliário, e a recuperação global do imobiliário precisa ser relaxada em uma gama mais ampla e com maiores esforços. No seguimento, há uma alta probabilidade de que todas as localidades gradualmente flexibilizem substancialmente a regulamentação, incluindo a redução da taxa de juros hipotecários, redução do rácio de pagamento inicial, ajuste de padrões de habitação e reconhecimento de empréstimos, liberalização das restrições de compra e venda e outras políticas do lado da demanda, bem como aceleração da construção de habitação acessível, flexibilização da gestão dos fundos de pré-venda Otimize as três linhas vermelhas e outras políticas do lado da oferta.
Aviso de risco: mudanças inesperadas na situação epidêmica, força da política, ambiente externo, etc.
