Porque é que o imobiliário está tão longe? A regulação precisa das políticas e o declínio dos fundamentos de vendas levaram à dupla matança do fluxo de caixa de financiamento e do fluxo de caixa operacional de algumas empresas imobiliárias, levando a uma crise de fluxo de caixa. Esta rodada de regulamentação é mais precisa do que antes, apertando de forma abrangente do lado da oferta, do lado do financiamento, do lado da demanda, empresas imobiliárias e outros aspectos. Três linhas vermelhas, dois empréstimos bancários centralizados, controle de fundos de pré-financiamento e outras políticas levaram a restrições no financiamento final de fundos de empresas imobiliárias. Após a superposição descendente das vendas e uma supervisão mais rigorosa dos fundos de pré-venda, o fluxo de caixa operacional também foi bloqueado. Ao mesmo tempo, as despesas do projeto são relativamente rígidas, resultando na dupla destruição do fluxo de caixa do financiamento e do fluxo de caixa operacional, grande pressão de contração, expansão fraca e tempestades frequentes. Actualmente, embora algumas políticas de relaxamento tenham sido sucessivamente emitidas em termos de empréstimos para desenvolvimento, empréstimos hipotecários, empréstimos previdenciários e supervisão de fundos pré-venda em algumas cidades, a implementação das políticas requer tempo e força. Julgamos que a política ainda está apenas no meio, e mais políticas do lado do capital e da procura estão a caminho.
A contribuição do setor imobiliário para a receita fiscal local tem sido continuamente melhorada, e o valor médio de cada província atingiu 49,5% em 2020. Atualmente, a contribuição anual da transferência de direitos de uso da terra para a receita imobiliária nacional atingiu 672,2% em 2020, e a contribuição anual para a receita imobiliária nacional atingiu 672,2%. A parte incremental é fornecida principalmente pelos rendimentos provenientes da transferência do direito de utilização do solo propriedade do Estado. A dependência da receita do governo local da indústria imobiliária é bastante diferenciada, e as províncias com maior dependência são Zhejiang, Hunan e Jiangsu; Os mais baixos são Ningxia, Mongólia Interior e Shanxi. De 2015 a 2020, a dependência da receita fiscal local da indústria imobiliária em todas as províncias da China aumentou, com o maior aumento principalmente nas áreas econômicas relativamente fracas nas regiões central e ocidental, como Qinghai (29,2pct) / Hunan (26,8pct) / Shaanxi (23,7%).
O declínio dos fundamentos imobiliários levará à redução da receita fiscal, o que aumentará o rácio da dívida local, afetará a capacidade de refinanciamento do investimento urbano local e pressionará o pagamento de juros dos títulos de investimento urbano. Quando os fundamentos imobiliários descerem rapidamente, isso trará uma queda significativa nos impostos e taxas de transferência de terras, o que afetará as receitas financeiras das administrações locais. Através da seguinte cadeia lógica: “as receitas financeiras locais diminuem – o rácio da dívida local aumenta – flutuação da avaliação das obrigações de investimento urbano aumenta a margem de juros – diminui a capacidade de refinanciamento – aumenta a possibilidade de incumprimento não padrão – aumenta o reembolso de juros das obrigações de investimento urbano está sob pressão”, Tem uma série de efeitos adversos sobre a empresa de investimento urbano. Regiões com alto rácio de dívida tendem a ter grande margem de juros de títulos de investimento urbano e alta frequência de inadimplência não padronizada. Em 2020, a renda da transferência do direito de uso da terra estatal abrange as províncias com juros de baixa maturidade múltiplos de títulos de investimento urbano em 2022, incluindo Chongqing, Xinjiang, Hunan, Qinghai e Tianjin. Entre eles, o financiamento local de Tianjin, Hunan e Chongqing é altamente dependente da indústria imobiliária. Portanto, se a escala do mercado fundiário diminuir, aumentará a pressão sobre o reembolso dos juros devidos de títulos de investimento urbano nessas regiões.
Sugestão de investimento: acreditamos que os fundamentos ainda estão no fundo, mas a direção da flexibilização de políticas é clara, e manter a classificação de “excesso de peso” do setor de desenvolvimento imobiliário. Anteriormente, julgámos que a força desta rodada de políticas ainda é insuficiente. Recentemente, a proporção de adiantamentos em muitos lugares foi reduzida e a política de quatro limites foi relaxada. Espera-se que mais políticas estejam no caminho, e a principal direção é melhorar o lado capital e demanda das empresas. Acreditamos que “a política continua a ser boa – os fundamentos da indústria estão esgotados e devem subir mais tarde – as empresas estatais e empresas privadas de alta qualidade retomam a aquisição de terras e a margem de lucro bruto da aquisição de terras é reparada” é a principal lógica de 2022, que alcançará a ressonância ascendente de fundamentos, indústrias e empresas na fase posterior. Empresas imobiliárias com boa qualificação de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são a escolha principal. Sugere-se prestar atenção às empresas imobiliárias: A acções Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) China Vanke Co.Ltd(000002) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; H-share China desenvolvimento no exterior, cidade verde China, China Recursos Terra, Longhu grupo, China Jinmao, Xuhui grupo holding, China Overseas Hongyang.
Dicas de risco: o impacto da epidemia é maior do que o esperado, as vendas são menores do que o esperado, a força da política tributária imobiliária é maior do que o esperado, e o inadimplência de crédito das empresas imobiliárias e seu impacto spread risco.
