Assuntos:
O Bureau of Statistics divulgou dados de investimento imobiliário e vendas de janeiro a fevereiro. Entre eles, a área de vendas de habitação comercial foi de 157,03 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 9,6%; O volume de vendas de habitação comercial foi de 1545,9 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 19,3%; O investimento no desenvolvimento imobiliário foi de 1449,9 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 3,7%. A nova área de construção das casas era de 14967000 metros quadrados, uma diminuição homóloga de 12,2%; A área habitacional concluída foi de 122 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 9,8%.
Visão da Guoxin imobiliária: 1) o desempenho da conclusão do investimento de desenvolvimento não é pobre, que é apoiado principalmente pelo investimento em construção e instalação. 2) O desempenho das vendas foi melhor do que o esperado, mas o declínio no preço médio de venda refletiu que o mercado ainda estava deprimido, e o desvio dos 100 principais dados foi afetado por múltiplos fatores. 3) O quadro real por trás dos dados: as vendas estão se recuperando lentamente, a estrutura de investimento está se deteriorando e a expectativa de política frouxa é difícil de abalar. 4) Assessoria de investimento: acreditamos que, enquanto o mercado imobiliário não pegar, o relaxamento das políticas não vai parar, e políticas relevantes semelhantes às emitidas em Zhengzhou seguirão em outras regiões. Portanto, acreditamos firmemente que, depois que o clima é estável, ações imobiliárias ainda são muito dignas de investimento. Do ponto de vista das ações individuais, a médio e curto prazo, com a maior flexibilização das políticas em áreas não restritas, os empreendimentos imobiliários de segundo escalão com mais cidades de terceiro e quarto escalões beneficiarão mais; A médio e longo prazo, com a retirada do modo de volume de negócios rápido da fase histórica e a reparação do balanço de longo prazo das empresas imobiliárias, as principais empresas imobiliárias com operação estável e excelente força abrangente continuarão a beneficiar. Recomendado Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) . 5) Aviso de risco: a política é mais apertada do que o esperado; Fatores como a epidemia fizeram com que os fundamentos da indústria caíssem mais do que o esperado; O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
Comentários:
O montante concluído do investimento em desenvolvimento não é pobre, que é apoiado principalmente pelo investimento em construção e instalação
De acordo com os dados do Bureau of Statistics, a indústria parece estar em boas condições, o que não é consistente com a percepção anterior de que o mercado de vendas e terrenos está deprimido e o fluxo de caixa das empresas imobiliárias é apertado. Portanto, a divulgação dos dados desencadeou o pânico e a catarse emocional dos investidores sobre o fracasso da política, o que levou ao acentuado declínio do setor imobiliário e ao forte golpe no preço das ações. Acreditamos que não devemos questionar a autenticidade dos dados, mas analisá-los de forma mais racional de um ponto de vista neutro, e podemos ver as razões profundas pelas quais os dados excedem as expectativas ou se desviam das expectativas.
Em primeiro lugar, o desempenho do investimento em desenvolvimento não é ruim, o que está de acordo com o nosso julgamento de + 2% para todo o ano de 2022. A principal razão é o apoio ao investimento em construção e instalação. De janeiro a fevereiro de 2022, o investimento concluído no desenvolvimento imobiliário foi de 1449,9 bilhões de yuans, um aumento de 3,7% ano a ano com base na base alta no mesmo período do ano passado, uma diminuição de 0,7 pontos percentuais em comparação com todo o ano de 2021, mas um aumento de 17,6 pontos percentuais em comparação com o único mês de dezembro de 2021.
Olhando para trás na história, o investimento em construção e instalação é o principal indicador de conclusão, representando mais de 60% do investimento total em desenvolvimento, refletindo o dinheiro gasto pelas empresas imobiliárias em construção e materiais. A taxa de crescimento do investimento em Jian’an continuou a subir após se tornar positiva em fevereiro de 2019 e começou a cair após atingir o pico do ano passado, refletindo as obrigações de construção correspondentes ao último pico de vendas imobiliárias. A taxa de crescimento caiu este ano, mas espera-se que seja de cerca de 3%. Ao mesmo tempo, afetadas pelo evento de crédito e queda das vendas no segundo semestre do ano passado, algumas tarefas de construção serão adiadas até este ano, especialmente no primeiro trimestre, de modo que a taxa de crescimento da construção e instalação no primeiro trimestre pode ser ainda maior do que o nível de 3% em todo o ano. Embora o desempenho do mercado da compra de terras não seja muito bom, a proporção é relativamente baixa, afinal, e o efeito de arrasto não é óbvio.
Quanto ao desvio aparentemente contraditório entre o crescimento positivo do Jian’an e o crescimento negativo da produção de cimento, a principal razão é que o atual pico de demanda por cimento no setor imobiliário passou. Do ponto de vista do processo de construção, cimento e reforço são apenas uma parte da construção e instalação, e estão concentrados no meio da construção do projeto, e mais na fase posterior são vidro, revestimento, elevador, etc. Além disso, o cimento também é afetado por outras indústrias, como a construção de infraestrutura. O investimento em construção e instalação aumentou 8,6% em 2021, mas a produção de cimento foi de – 1,2% em relação ao ano anterior. Observa-se que os dois não estão completamente sincronizados. Da mesma forma, as escavadeiras são usadas principalmente para cavar poços de fundação na fase de construção, que está mais relacionada à construção nova do que ao investimento em construção e instalação.
O desempenho das vendas foi melhor do que o esperado, mas a queda no preço médio de venda refletiu que o mercado ainda estava deprimido, e o desvio dos 100 principais dados foi afetado por múltiplos fatores
As vendas de imóveis tiveram um desempenho melhor do que as expectativas do mercado. De janeiro a fevereiro de 2022, a área acumulada de vendas de habitação comercial foi de 157,03 milhões de m2, com um aumento homólogo de – 9,6%, uma diminuição de 11,5 pontos percentuais face a todo o ano de 2021, mas um aumento de 6,1 pontos percentuais face ao mês único de dezembro de 2021; As vendas cumulativas de habitação comercial foram 1545,9 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de – 19,3%, 24,1 pontos percentuais menor do que a de todo o ano de 2021, mas apenas 1,5 pontos percentuais menor do que a de um único mês em dezembro de 2021. De acordo com a diminuição de 10% na área de vendas e 20% nas vendas, podemos calcular que o preço médio de venda diminuiu 10%. Como o grau de recuperação do terceiro e quarto escalões não é tão bom quanto o do primeiro e segundo escalões, o declínio do preço médio de venda não é causado por fatores estruturais, mas reflete mais a redução de preços e comportamento de vendas das empresas imobiliárias, e o mercado ainda está deprimido.
Os dados de vendas do Bureau of Statistics são significativamente superiores aos das 100 maiores empresas imobiliárias de Kerui, com vendas homólogas de – 43%. Acreditamos que existem duas razões principais para este desvio: (1) a definição de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias é diferente da do Bureau of Statistics. Os dados do Bureau of Statistics são preenchidos pela empresa do projeto, sujeito aos dados contratuais do projeto, mas os dados divulgados pelas próprias empresas imobiliárias não são rigorosos; (2) No passado, havia injeção de água na lista. Isso ocorre porque as instituições financeiras geralmente se referem à lista de vendas quando investem em empresas imobiliárias. Portanto, as empresas imobiliárias estão dispostas a investir em expansão em larga escala quando estão ansiosos para financiamento e aquisição de terras. Especialmente de janeiro a fevereiro do ano passado, as vendas e o mercado de terras eram quentes. Agora a maioria das empresas imobiliárias não tem capacidade de expandir o investimento ea necessidade de injetar água na lista, Portanto, é normal que os 100 principais dados declinem além do real. Acreditamos que a situação real das vendas de todo o mercado deveria estar entre o Bureau of Statistics e os 100 melhores, ou seja, uma diminuição de cerca de 30%.
O quadro real por trás dos dados: as vendas estão se recuperando lentamente, a estrutura de investimento está se deteriorando e a expectativa de políticas soltas é difícil de abalar
Na verdade, pensamos que devemos olhar racionalmente para o chamado desvio entre os dados do Bureau of Statistics e a prosperidade percebida pelo mercado: por um lado, os dados do Bureau of Statistics não são tão bons quanto parece, os olhos brilhantes do investimento dependem de Jian’an e não da aquisição de terras, o que mostra o brilho do último ciclo e não o início do novo ciclo, Pelo contrário, mostra que a grande maioria dos fundos das empresas imobiliárias precisa ser usada para completar as obrigações de entrega de casas aos compradores de casas, e o mercado imobiliário continuará inevitavelmente deserto; Por outro lado, os fundamentos da indústria podem não ser tão ruins quanto o esperado. Na pesquisa de base realizada em meados de fevereiro, também podemos ver que o mercado de vendas está lentamente, mas claramente aquecendo após o relaxamento da hipoteca e a queda da taxa de juros no ano passado. As dificuldades de algumas empresas com alavancagem muito alta e dependência excessiva do reembolso pré-venda não podem representar toda a indústria.
Acreditamos que o quadro atual da indústria é: (1) as vendas estão se recuperando lentamente, mas não é bom o suficiente para as empresas imobiliárias estarem otimistas sobre a aquisição de terras. O desempenho do mercado imobiliário continua a ser deprimido. De janeiro a fevereiro de 2022, a área cumulativa de transação de terrenos residenciais em 300 cidades foi de 73,87 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 64%; Em fevereiro de 2022, a taxa de prêmio de transação de terrenos residenciais em 300 cidades no mês atual foi de 4,3%, que permaneceu em nível baixo; (2) O investimento deste ano não vai quebrar o penhasco, e pode até estar crescendo, mas a estrutura de investimento está se deteriorando. Mais terra é usada para construção e menos dinheiro é usado para aquisição de terras.
As empresas imobiliárias estão realmente deprimidas agora, e a cadeia imobiliária está enfrentando maior pressão. Actualmente, a conclusão encontra-se no final de uma forte besta. A área de moradias concluída de Janeiro a Fevereiro de 2022 é de 122 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 9,8%, uma diminuição de 21 pontos percentuais face a todo o ano de 2021; De janeiro a fevereiro de 2022, a nova área de construção das casas foi de 14967000 metros quadrados, uma diminuição homóloga de 12,2%, um decréscimo de 0,8 pontos percentuais em relação ao ano inteiro de 2021.
Com base nisso, acreditamos que em comparação com a qualidade dos dados emaranhados de vendas e investimentos, o calor do mercado imobiliário é mais significativo, especialmente para os governos locais, e é por isso que acreditamos que políticas relevantes continuarão a ser soltas e não serão apertadas porque os dados são bons.
Sugestões de investimento:
Com base na análise acima, os dados imobiliários divulgados pelo Bureau of Statistics não é tão bom quanto parece. A estrutura de investimento está se deteriorando e a recuperação de vendas é muito lenta. Acreditamos que, enquanto o mercado imobiliário não se recuperar, o relaxamento da política não vai parar. Políticas semelhantes emitidas por Zhengzhou seguirão em outras regiões. Portanto, acreditamos firmemente que depois que o clima é estável, As ações imobiliárias ainda são muito dignas de investimento. Do ponto de vista das ações individuais, a médio e curto prazo, com a maior flexibilização das políticas em áreas não restritas, os empreendimentos imobiliários de segundo escalão com mais cidades de terceiro e quarto escalões beneficiarão mais; A médio e longo prazo, com a retirada do modo de volume de negócios rápido da fase histórica e a reparação do balanço de longo prazo das empresas imobiliárias, as principais empresas imobiliárias com operação estável e excelente força abrangente continuarão a beneficiar. Recomendado Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) .
Dicas de risco:
1. A política foi mais apertada do que o esperado; 2. Fatores como a epidemia fizeram com que os fundamentos da indústria diminuíssem mais do que o esperado; 3. O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
