Vista central
O Bureau of Statistics anunciou o funcionamento do mercado imobiliário de janeiro a fevereiro de 2022. A área de vendas, quantidade de vendas, quantidade de investimento e área de construção nova de imóveis foram 157,03 milhões de metros quadrados / 1545,9 bilhões de yuans / 1449,9 bilhões de yuans / 149,67 milhões de metros quadrados respectivamente, com uma taxa de crescimento anual de – 9,6% / – 19,3% / 3,7% / – 12,2% respectivamente, e o valor anterior foi – 15,6% / – 17,8% / – 13,9% / – 31,2%.
O volume de vendas e o preço caíram juntos e não melhoraram, e a demanda real ainda é fraca. De janeiro a fevereiro, o preço médio de venda foi de 9845 yuan / m2, queda de 10,7% ano a ano e aumento de 3,5% mês a mês. De janeiro a fevereiro, as vendas de imóveis continuaram a diminuir desde o segundo semestre do ano passado. A recuperação mensal do preço médio de venda está relacionada com o aperto dos descontos de vendas por empresas imobiliárias após o início do ano. Embora o declínio na área de vendas ao nível dos dados tenha diminuído, a área de habitação comercial para venda aumentou significativamente, indicando uma tendência crescente no estoque. Do ponto de vista do volume global e do nível de preços, o lado actual da procura continua a ser fraco, e a situação real do mercado pode ser mais grave do que a reflectida pelos dados.
As novas construções continuaram a diminuir. A relação área/área de vendas recém-iniciada de janeiro a fevereiro é de 0,95, comparado com o valor anterior de 1,11. Acreditamos que as principais razões são as seguintes: primeiro, vendas fracas, falta de confiança da empresa e energia insuficiente para reabastecer o estoque; Em segundo lugar, a área de transferência de terras em 2020 e 2021 diminuiu 1,1% e 15,5%, respectivamente. Além disso, afetada pela oferta centralizada de terras e pela epidemia, a área de transferência de terras continuou a diminuir 42,3% de janeiro a fevereiro de 2022. O armazenamento insuficiente de terras das empresas teve um impacto negativo na subsequente nova construção; Sob a pressão de garantir a entrega, a conclusão também tem um certo efeito de expulsão na construção nova.
O capital das empresas imobiliárias ainda é severo, e há grande pressão no financiamento de empréstimos e cobrança de vendas. Do ponto de vista do capital, de janeiro a fevereiro, o capital em substituição dos empreendimentos imobiliários foi de 2514,3 bilhões, com uma taxa de crescimento homóloga de – 17,7% e o valor anterior de – 19,3%, que melhorou ligeiramente, mas a pressão de capital ainda é grande. Em termos de sub-itens, o financiamento de empréstimos da China foi de 410,5 bilhões, com uma taxa de crescimento homóloga de – 21,1% e o valor anterior de – 31,6%, reduzindo o declínio. No lado da demanda, depósitos e receitas antecipadas foram 802,7 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento homóloga de – 27,0%, o valor anterior de – 25,9%, e empréstimos hipotecários pessoais foram 412,4 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento homóloga de – 28,5%, o valor anterior de – 16,9%, indicando que o impulso de vendas ainda está diminuindo, dos quais o declínio de empréstimos hipotecários pessoais é ainda maior. Embora o ambiente de crédito bancário atual tenha sido muito relaxado, a falta de confiança do consumidor ainda continua a afetar a demanda por crédito no final residencial.
A concentração da indústria ainda está em declínio, e as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias são mais fracas do que a média da indústria. De janeiro a fevereiro de 2022, as taxas de crescimento homólogo do valor das vendas das 10 maiores, 10-20 maiores, 20-50 maiores e 50-100 maiores empresas imobiliárias foram – 41,9%, – 49,3%, – 44,8% e – 38,1%, respectivamente. De janeiro a fevereiro, a concentração de vendas do top20 diminuiu para 36,8%.
Proposta de investimento e objecto de investimento
Vários indicadores estatísticos da indústria imobiliária continuaram a diminuir este mês. Embora a política industrial tenha sido relaxada desde Novembro do ano passado, a melhoria marginal dos fundamentos reais da indústria é muito limitada. Do ponto de vista do capital, o financiamento das empresas melhorou apenas ligeiramente, enquanto o pré-pagamento e a hipoteca do setor residencial continuam a diminuir, o que mostra que a confiança atual no lado da demanda ainda é fraca. Considerando o atual ambiente de crédito da indústria e a inércia descendente do mercado, acreditamos que o atual ambiente político ainda é insuficiente para reverter a confiança dos consumidores e restaurar o nível de crédito das empresas imobiliárias privadas. A expectativa de correcção das políticas continua a existir. Antes que os dados se tornem mais claros, pode haver incerteza política. Consideramos que ainda não é uma boa estratégia encontrar empresas imobiliárias marginais nesta fase. Continuamos a recomendar a combinação de empresas estatais e empresas privadas de alto crédito. Estamos otimistas sobre os líderes de primeira linha com desempenho estável, e recomendamos Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , buy) e Vanke A ( China Vanke Co.Ltd(000002) , buy); Líderes de segunda camada com desempenho flexível são recomendados Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , comprar), grupo Longhu (00960, comprar), grupo de holding Xuhui (00884, comprar). Ao mesmo tempo, estamos otimistas sobre a gestão de propriedades e indústrias de gestão de negócios com rápido crescimento e fortes atributos de consumo.Recomendamos Country Garden Service (06098, comprar), propriedade poli (06049, comprar), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , excesso de peso), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , comprar), serviço rongchuang (01516, comprar), Xingsheng Commerce (06668, comprar).
Dicas de risco
As vendas foram significativamente inferiores ao esperado. A intensidade da regulamentação política excedeu as expectativas. Existe incerteza no ambiente de financiamento.
