Vista central
A mudança de padrão é maior do que a mudança de padrão. Como as três condições centrais de descentralização de alta velocidade, financiamento extravagante e uso livre de fundos de pré-venda não são mais estabelecidas, o modo de rotatividade rápida se retirará do estágio histórico, e a “era lenta” está chegando, e a importância da mudança de modo é muito mais do que mudança de padrão. Neste contexto, uma questão importante é: como vai mudar a ova das empresas imobiliárias.
Fórmula quantitativa de Roe baseada em cinco parâmetros. Para melhor refletir o impacto dos indicadores de negócios na ova, é estabelecido um modelo de decomposição da ova baseado em cinco parâmetros: tempo de cobrança, proporção de congelamento da cobrança antecipada, margem de lucro líquido, custo da dívida e rácio de alavancagem com juros. Com base na combinação de referência de 10% de margem de lucro líquido, 1,2 anos de tempo de cobrança, sem congelamento de fundos de pré-venda, 6% de taxa de juros antes de impostos e 150% de taxa de alavancagem com juros, o ROIC calculado é de 10% e a ova é de 18,3%, o que é muito próximo do valor médio das empresas imobiliárias nos últimos cinco anos.
Como evitar que a ova caia quando a coleta antecipada é congelada? Se a proporção de congelamento da cobrança antecipada for aumentada de 0% para 30%, a margem de lucro líquido pode ser aumentada de 10% para 15%, e a ova não diminuirá. Na prática, a ova também pode ser mantida através de esforços em várias direções. Portanto, embora o congelamento da coleta antecipada tenha um grande impacto sobre ovas, não é impossível manter o nível atual de ovas. Se todos os fatores estiverem devidamente coordenados, as ovas podem até subir.
A importância dos custos de financiamento está superestimada? Embora a diferença entre o custo da dívida e o ROIC determine a direção da contribuição da alavancagem de juros para a roe, quando o custo da dívida após impostos foi menor que o ROIC, o efeito de melhorar a roe reduzindo o custo da dívida não é óbvio. Além disso, o espaço ajustável do custo da dívida em si não é grande, é um caminho mais viável para as empresas imobiliárias melhorarem o ROIC através da melhoria da operação. As vendas de casas existentes são viáveis? Sob as vendas de casas existentes, o ROIC das empresas imobiliárias cairá para 4,5% e a ova cairá para 4,6%. A atração da indústria para o capital diminuirá significativamente, o que levará à rápida contração da escala industrial, simplesmente incapaz de atender a demanda estável de cerca de 1,2 bilhão de metros quadrados no futuro, o que pode levar a uma série de problemas. Por conseguinte, as vendas de habitação existentes não são viáveis sem medidas de apoio.
Dicas de risco: 1. O modelo é distorcido devido à simplificação; 2. O evento de crédito continua; 3. As vendas continuaram a diminuir. Sugestão de investimento: estabelecer firmemente o ponto de partida do novo ciclo e procurar o “cavalo escuro” de qualidade. A mudança do modelo de negócio na “era lenta” é mais importante do que a mudança da quota de mercado de curto prazo. O novo modelo traz um novo ciclo. Atualmente, as ações imobiliárias estão no ponto de partida do novo ciclo e sugerem layout firme. Em termos de ações individuais, uma vez que o custo da dívida ainda não constitui uma vantagem central, e o rácio de alavancagem de juros está mais sujeito ao controle regulatório, a alta margem de lucro do projeto e a forte capacidade de controle de cobrança são duas condições necessárias para o “cavalo escuro” da qualidade na nova era. Recomendado: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , grupo Longhu, grupo Xuhui holding.
