De acordo com os dados de finanças sociais e econômicos de fevereiro, os fundamentos imobiliários ainda são fracos, e a política imobiliária tem se tornado gradualmente frouxa. No entanto, a recuperação do investimento e financiamento depende da melhoria das vendas e do fluxo de caixa, que é difícil de reparar por uma grande margem no curto prazo. Sob o pano de fundo de que a obstrução da cadeia de vendas – financiamento – investimento permanece por resolver, este trabalho enfoca os gastos financeiros com ritmo frontal – projeto habitacional acessível – investimento imobiliário, e discute seu papel e alcance na estabilização imobiliária e investimento.
I. o investimento imobiliário excede as expectativas e é difícil esconder o declínio da indústria
1) Lado da procura: desaceleração das transacções. Em fevereiro, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes diminuíram 45,9 bilhões de yuans, mostrando o primeiro aumento negativo líquido desde que os dados estavam disponíveis; De janeiro a fevereiro, a área cumulativa de vendas de habitação comercial foi de – 9,6% em relação ao ano anterior, e a área de transação de habitação comercial em cidades de grande e médio porte foi de – 27,3% em relação ao ano anterior em 30 de fevereiro (janeiro – 30%); 2) O efeito de alívio da pressão de capital sobre o lado do financiamento ainda não é óbvio: de janeiro a fevereiro, as fontes cumulativas de fundos de desenvolvimento foram – 17,7% ano a ano, várias fontes de capital mostraram uma tendência geral de queda, a proporção de depósitos e cobrança antecipada diminuiu significativamente e a situação do lado do financiamento das empresas imobiliárias privadas não melhorou significativamente; 3) Lado do investimento: de janeiro a fevereiro, o investimento imobiliário superou as expectativas, e especula-se que o fator preço e o deslocamento da taxa de compra de terras contribuíram muito, e o declínio nas vendas, aquisição de terras, construção nova, construção e conclusão expandiu-se em toda a linha. A leitura geral do imobiliário no início do ano é fraca, e a micro prosperidade e a produção de importantes produtos industriais ainda são difíceis de falar. No comentário sobre os dados econômicos de fevereiro, “como entender o crescimento econômico além das expectativas”, nós claramente colocamos que “o tom geral das políticas de acompanhamento permanecerá estável e solto, a janela de redução das reservas mínimas e taxas de juros não foi fechada, e o crescimento estável ainda precisa dos esforços sustentados de investimento”. A consecução da meta económica de 5,5% exige a estabilidade do investimento imobiliário, prevendo-se que as políticas imobiliárias de acompanhamento continuem a ser afrouxadas para manter o funcionamento saudável e estável do mercado imobiliário.
II. A facilitação entrou na segunda etapa, mas os fundamentos são difíceis de recuperar no curto prazo
No segundo semestre de 2021, a fiscalização imobiliária tornou-se mais rigorosa, o fim de financiamento dos empreendimentos imobiliários deteriorou-se rapidamente, resultando na transação fria no mercado local. A taxa de leilão do segundo lote de oferta centralizada de terras atingiu 41,3%, e, em seguida, a flexibilização imobiliária foi gradualmente liberalizada em duas etapas. 1) De setembro de 2021 a janeiro de 2022, corrija o desvio moderadamente. Marcado pelo Simpósio sobre Financiamento Imobiliário realizado conjuntamente pelo Banco Popular da China e pela Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China sobre “manter o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário e salvaguardar os direitos e interesses legítimos dos consumidores de habitação” (doravante referido como “duas manutenções”), a política de “quatro limites” foi flexibilizada. 2) Desde fevereiro de 2022, muitos lugares foram liberalizados. Desde o início da primavera, o governo central e muitos lugares introduziram ativamente políticas frouxas, devido à abertura contínua do espaço de política urbana, incluindo a redução das taxas de juros e taxa de adiantamento, otimização do financiamento de M&A de empreendimentos imobiliários, relaxamento da gestão da concentração de empréstimos, incentivo a novos cidadãos a comprar casas, etc. Em 16 de março, a comissão financeira do Conselho de Estado e cinco departamentos emitiram conjuntamente uma voz para liberar os sinais positivos de estabilização imobiliária e estabilização das expectativas, sobrepostos à disseminação multipontos da epidemia em março, à atualização contínua da prevenção e controle e ao impacto no consumo, e o imobiliário deve inaugurar uma maior flexibilização.
III. qual é o efeito e a extensão dos projetos habitacionais acessíveis na “estabilização imobiliária” e “estabilização do investimento”?
Estimamos que o investimento total de projetos habitacionais acessíveis em 2022 será de 1010,2 bilhões de yuans, o incremento marginal será de 256,1 bilhões de yuans e o investimento imobiliário será impulsionado em 1,74%. Os projetos de habitação indenizatória não são de pequena escala, mas a atração é limitada e, como um todo, eles se concentram em melhorar os meios de subsistência das pessoas em vez de estimular a economia. “Imobiliário estável” ainda precisa de maior flexibilização, e a implementação e o efeito real do estímulo também precisam ser observados.
\u3000\u30001. Habitação indenizatória: o investimento total em 2022 deve ser de 445 bilhões de yuans, dos quais a parte incremental é de 254,6 bilhões de yuans e a atração marginal é de 1,73%
Durante o período do 14º Plano Quinquenal, 40 cidades-chave planejaram inicialmente adicionar 6,5 milhões de unidades (salas), o que deve ajudar 13 milhões de novos cidadãos e jovens a aliviar suas dificuldades de moradia. Foram sorteados os dados divulgados por 39 cidades-chave, com uma escala de planejamento de 6,453 milhões de unidades, o que é basicamente consistente com os dados do Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano. Calculamos o efeito puxador da habitação indenizatória de acordo com “valor do investimento = (construção nova + construção continuada este ano) área média de um único conjunto valor do investimento por unidade de área”.
1) número planejado de conjuntos. De acordo com os últimos dados do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, 2,4 milhões de unidades serão planejadas em 40 cidades-chave em 2022, um aumento de 156,4% em relação a 936000 unidades no ano passado. De acordo com os dados publicados por muitas províncias e cidades, 461500, 159000 unidades serão adicionadas nas cidades de primeiro, segundo e terceiro escalão durante o período do 14º Plano Quinquenal. A habitação de arrendamento acessível centra-se nas grandes cidades com afluxo populacional líquido, e a meta de planeamento e construção das 40 principais cidades representa cerca de 70% do volume nacional. Além das 40 cidades monitoradas pelo Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, mais de 60 cidades em todo o país foram incluídas. Tomamos as cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões divididas por 70 cidades do Bureau of Statistics for Accounting.Durante o período do “14º plano quinquenal”, o volume correspondente de 2 cidades de segundo escalão, 31 de terceiro escalão e 30 de quarto escalão foi aumentado para 9,23 milhões de unidades com base em 40 cidades-chave.
2) investimento por unidade e investimento por unidade de área. Sob o calibre do Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano, o investimento de unidades habitacionais acessíveis é de cerca de 2160 yuan / m2; Se calculado de acordo com o método de custo, o custo de construção e instalação de habitação acessível, incluindo o custo nacional de habitação concluída em 2020 é de 3781 yuan / m2, mais o custo da terra, que é muito maior do que os 2160 yuan / m2 do Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano. A diferença entre os dois preços pode ser explicada a partir de três aspectos: redução do custo da reconstrução de estoque habitacional, compartilhamento do investimento de construção e instalação e tomada do terreno a um preço baixo. 1) A reconstrução de casas existentes reduzirá o custo médio, e a oferta de casas de aluguel indenizatórias pode ser aumentada por meio de novos subsídios de construção, reconstrução, reconstrução e leasing.O custo de reconstrução de casas existentes é baixo, e pode ser substituído por 2 vezes 700 yuan / m2 do custo de reconstrução antiga da comunidade antiga. Durante o período do 14º Plano Quinquenal, as proporções de transformação das casas existentes em Chongqing, Jinan e Nanchang foram 35%, 20% e 75%, respectivamente, e o valor médio de 45% foi tomado como proporção média nacional de transformação das casas existentes; 2) Em termos de custos de construção e instalação, o ciclo de construção da nova habitação de aluguel indenizatório é de 2-3 anos, e o custo da habitação concluída é de 1500 yuan / m2 após a repartição de acordo com o ciclo médio de construção (2,5 anos); 3) Em termos de custo de aquisição de terras, o preço da terra arrendada pura em Xangai é de cerca de 20% do preço da terra circundante. Considerando o preço alto da terra em Xangai, assumimos que o custo da terra arrendada na China é 1/4 do preço de mercado e 2050 yuan / m2, de modo que o investimento médio por unidade de área sob o método de custo é 2268 yuan / m2. Os dois calibres são quase o mesmo.
3) investimento total. A alta escala e baixa intensidade de investimento da habitação de aluguel acessível na reforma do galpão é uma medida para melhorar o meio de vida das pessoas, em vez de expandir a demanda interna. Esperamos que as despesas com habitação de arrendamento acessível estejam à frente em 2022, o que irá cobrir o declínio do investimento imobiliário e sustentar a economia em certa medida. Estima-se que o investimento nacional em habitação acessível durante o “14º plano de cinco anos” período seja de 1,1 trilhão de yuans. O investimento total em 2022 é de 445 bilhões de yuans, com uma parte incremental de 254,6 bilhões de yuans, estimulando o investimento imobiliário em 1,73%.
\u3000\u30002. Reforma do galpão: o investimento total em 2022 deve ser de 321 bilhões de yuans, dos quais a parte incremental é de – 39,3 bilhões de yuans e a atração marginal é de – 0,27%
1) número planejado de conjuntos. Após o reassentamento de monetização de três anos em 2017 e o avanço de três anos em 20182020, o nível de tomada de decisão enfraqueceu gradualmente a reforma do galpão. De 2020 a 2022, estão previstas 189, 1,4971 e 1,2 milhão de novas unidades, uma queda de 67% em relação à média de 4,516 milhões de unidades durante o 13º Plano Quinquenal.
(2) Montante médio do investimento. A reconstrução do galpão é dividida em reassentamento monetário e reassentamento físico. A relação custo é de cerca de 1,3:1. O reassentamento físico está incluído no valor do investimento imobiliário e desenvolvimento. De acordo com os dados divulgados pelo Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, a proporção de reassentamento monetizado em 20152017 foi de 29,9%, 48,5% e 60%, respectivamente, e a proporção pode ser reduzida para 30% em 2022.
3) investimento total. De 2018 a 2020, o progresso real da construção da reforma do galpão é de 109% em média. Assumindo que o valor real da conclusão em 2022 é de 1,31 milhão de unidades (planejado 1,2 milhão de unidades), uma diminuição de 310000 unidades em comparação com o ano anterior, o montante do investimento da reforma do galpão é estimado em 499,8 bilhões de yuans, dos quais a parte incluída no montante do investimento do desenvolvimento imobiliário é 321 bilhões de yuans, uma diminuição de 39,3 bilhões de yuans em comparação com o ano anterior, impulsionando o investimento imobiliário em – 0,27%.
\u3000\u30003. Reconstrução de áreas residenciais antigas: o investimento total em 2022 deve ser de 227,5 bilhões de yuans, dos quais a parte incremental é de 40,8 bilhões de yuans e a atração marginal é de 0,28%
1) número planejado de conjuntos. Em 2019, a transformação das antigas comunidades urbanas foi oficialmente incorporada ao projeto habitacional acessível, marcando a promoção abrangente da “velha transformação”. De 2019 a 2021, os objetivos de reconstrução de áreas residenciais antigas são 1874500 domicílios, 39000 domicílios e 52200 domicílios respectivamente, e 19100 domicílios, 40300 domicílios e 55600 domicílios foram efetivamente reconstruídos. Em 24 de fevereiro de 2022, o Ministro da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano Wang Menghui enfatizou “promover a transformação das antigas comunidades urbanas”, e espera-se que a meta de transformação das antigas comunidades urbanas seja aumentada para 65000 famílias em 2022.
2) investimento total. A partir dos dados de investimento divulgados por muitas províncias, o custo de transformação de 1000 yuan / m2 assumido por Qiu Baoxing do Conselho de Estado é alto. Os custos de reconstrução de Jiangxi (durante o 14º período do Plano Quinquenal), Jiangsu (2021) e Zhejiang (20192020) são 317,6, 365,8 e 429,0 yuan / m2. Se 350 yuan / m2 for tomado como referência nacional, o investimento total na reconstrução de áreas residenciais antigas em 2022 será de 282,2 bilhões de yuan, com uma parte incremental de 40,8 bilhões de yuan, impulsionando o imobiliário em 0,28%.
Dicas de risco
A epidemia espalhou-se além das expectativas, a flexibilização imobiliária foi menor do que o esperado e a despesa fiscal foi menor do que o esperado.
