Os fundamentos não aqueceram e o lado político aumentou os seus esforços. Embora o lado político tenha feito esforços, os atuais fundamentos da indústria não aqueceram. Os dados de vendas continuam no pior nível da história: as vendas no primeiro trimestre das 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram 47,1% em relação ao ano anterior; A área acumulada de vendas de casas em 300 cidades diminuiu – 45,5% em relação ao ano anterior. O mercado imobiliário permanece deserto. A área de transação e construção de 300 residências urbanas no primeiro trimestre diminuiu 63,9% em relação ao ano anterior. As empresas com maior valor novo no primeiro trimestre são principalmente empresas estatais, com evidentes vantagens na aquisição de terras. O montante total do financiamento das obrigações no primeiro trimestre diminuiu 44% em termos homólogos. A flexibilização da política no lado da demanda surgiu em toda parte, abrangendo as cidades do terceiro e quarto escalões até as capitais provinciais do segundo escalão. Acreditamos que, no atual contexto de fundamentos extremamente pobres, a flexibilização da política é apenas o começo, e espera-se que a subsequente flexibilização da política continue a aumentar.
Compreender o declínio e renascimento das ações imobiliárias a partir de duas perspectivas:
1) do ponto de vista da teoria dos jogos, a direção da política determina o retorno excessivo. Do século XVI à primeira metade do século XXI, a prosperidade geral da indústria foi alta, as políticas eram naturalmente rigorosas, mais brandas e menos brandas, e a falta de especulação no setor imobiliário e habitação estava profundamente enraizada no coração das pessoas, de modo que as ações imobiliárias deveriam perder o mercado. Nessa perspectiva, a razão para essa rodada de ascensão é obviamente que os fundamentos caíram mais do que o esperado, rompendo o limite inferior da caixa, os fundamentos imobiliários perderam sua dureza anterior, e houve uma mudança determinística no tom da política.
2) do ponto de vista do valor, a mudança de direção da margem de lucro e do rácio de alavancagem determina a direção da avaliação. Desde 16 anos, o contínuo abate descendente da avaliação de ações imobiliárias está enraizado na excessiva financeirização sob a modalidade de rotatividade rápida. A alavancagem real dos empreendimentos imobiliários é invisível, o que leva ao aumento da alavancagem real e ao agravamento do volume interno da indústria, resultando no declínio da margem de lucro de aquisição de terras. Nessa perspectiva, a razão para essa rodada de ascensão é a saída do modelo de rápido volume de negócios, a melhoria do modelo levou ao aumento do lucro de aquisição de terras e ao declínio da alavancagem real, e as razões para a valorização do reparo aparecem.
Interpretação do mercado acionário imobiliário sob duas perspectivas:
1) Perspectiva do jogo: não são necessárias mais suposições. A condição central é que o mercado de terra não vai aquecer novamente, a terra não está quente e o mercado não é frio. Empresas estatais com baixo valor de mercado Pb e empresas privadas com melhoria marginal são a melhor escolha, esperamos que esta seja a principal perspectiva no segundo trimestre.
2) perspectiva de valor: o espaço é maior, mas há um pouco mais de suposições, então precisamos esperar. Na “era lenta”, a mudança do modelo de negócios é mais importante do que a mudança da quota de mercado de curto prazo. O novo modelo traz um novo ciclo, e as ações imobiliárias atuais estão no ponto de partida do novo ciclo. Depois que a diferença de avaliação dentro do setor é reduzida, espera-se que a transformação semanal lenta das empresas imobiliárias com vontade e capacidade de aumentar a alavancagem conduza à remodelação da avaliação.
Sugestão de investimento: a terra não está quente e o mercado não está frio. Nível Pb e subir o líder novamente. Do ponto de vista do jogo, sugere-se prestar atenção a empresas privadas relativamente seguras e pequenas e médias empresas estatais, e tomar Pb menos de 1 como o padrão mais direto. Precisamos prestar muita atenção ao calor da terra. A terra não é quente e o mercado não é frio. Do ponto de vista do valor, a melhoria do modo de layout precisa esperar pelo estreitamento da diferença Pb. A “maré crescente” traz a segunda rodada de ascensão. É preferível selecionar empresas imobiliárias líderes de alta qualidade com “rotatividade lenta”, disposição para aumentar a alavancagem e capacidade. Sugere-se prestar atenção a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , grupo Longhu.
Dica de risco: a tendência descendente dos fundamentos da indústria é maior do que o esperado, enquanto a intensidade da política é menor do que o esperado, e o progresso da melhoria da estrutura da indústria é menor do que o esperado.
