415-17, 2022 O fórum financeiro global Tsinghua Wudaokou foi grandemente realizado em Pequim. O tema deste fórum é “estabilidade e desenvolvimento a longo prazo, e as finanças contribuem para o desenvolvimento de alta qualidade”
Xiao Gang, membro do Comitê Nacional da Conferência Consultiva Política do Povo Chinês e ex-presidente da Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China, Lu Dabiao, membro do comitê do Partido e vice-gerente geral da Bolsa de Valores de Xangai, John P. morgridge, ilustre professor presidente da Escola de Negócios de Wisconsin da Universidade de Wisconsin Madison, EUA, Deng Yongheng, ex-presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária da Universidade Nacional de Cingapura, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) gerente geral assistente e gerente geral do centro de gestão de ativos, Yu Zhiliang, diretor geral do departamento de pesquisa CICC Zhang Yu, diretor de pesquisa imobiliária na Grande China, participou da Terceira Sessão Plenária – “construção de infraestrutura e exploração e prática de REITs” , e expressou suas opiniões sobre o desenvolvimento atual de REITs e como promovê-lo no futuro.
Xiao Gang: estudar e melhorar regulamentos relacionados com REITs
Xiao Gang fez sugestões sobre como promover ainda mais o desenvolvimento de REITs a partir de três aspectos:
primeiro, estude e revise leis relevantes ou formule regulamentos separados Xiao Gang disse que os REITs são títulos de natureza, mas são muito diferentes de ações, títulos e produtos de securitização de ativos.Baseando-se na lei de valores mobiliários, os REITs devem ser considerados como uma variedade de títulos independentes, formular regulamentos especiais, estabelecer a orientação da natureza dos REITs e construir um conjunto de normas institucionais como emissão, listagem, negociação, divulgação de informações e proteção aos investidores que se adaptam às características dos REITs. Atualmente, o método de “fundo público + ABS” é um esquema viável em consonância com a legislação vigente, que é propício para iniciar o piloto o mais rápido possível e quebrar o gelo. No entanto, o problema é que há muitos níveis de estrutura do produto, relações jurídicas complexas, aumento dos custos de operação e supervisão, e mais difícil definir e coordenar as responsabilidades dos sujeitos do mercado. É necessário melhorar as leis relevantes e fazer novos arranjos institucionais para os problemas existentes no piloto, de modo a otimizar o design do produto, simplificar a estrutura do produto e estrutura de transação e melhorar os métodos de supervisão.
segundo, otimize o mecanismo de operação Xiao Gang acredita que, em primeiro lugar, governos locais e empresas devem ser incentivados a criar mais ativos de alta qualidade para participar em REITs Somente expandindo a escala dos REITs pode a variedade de produtos desempenhar seu papel devido. É necessário descobrir ainda mais o número básico de projetos, estabelecer uma base de dados de projetos classificada, conseguir “entrar o máximo possível”, implementar as condições de aplicação dos projetos e reduzir o ciclo de aplicação dos projetos. Em segundo lugar, devemos promover a combinação orgânica da capacidade de exploração profissional da infra-estrutura e da capacidade de exploração do capital. A criação de valor dos REITs provém principalmente da gestão operacional da carteira de ativos e da gestão da estrutura de capital, por isso tem as características de integração industrial e financeira natural. Nesta base, o estabelecimento de um mecanismo de levantamento, desde que um mecanismo de levantamento eficiente e transparente seja estabelecido, será propício para revitalizar o estoque de ativos e expandir e fortalecer a plataforma para a combinação de indústria e finanças. Por último, devemos promover ainda mais a formação de um sistema de avaliação e fixação de preços orientados para o mercado. O trade-off da precificação de mercado é, em última análise, o resultado do jogo de mercado. Os acionistas originais estão dispostos a pagar e os investidores estão dispostos a comprar. Este é o ponto de equilíbrio da precificação de mercado, que requer um longo tempo de exploração.
terceiro, reforçar a educação dos investidores Xiao Gang apontou que desde o piloto de REITs públicos no ano passado, investidores são realmente imaturos, e sua compreensão das metas de investimento não é muito clara. “Fundo público + ABS” pode não ser um investimento público familiar para um grande número de investidores Os ativos subjacentes dos REITs de oferta pública são a infraestrutura com operação estável. A flutuação de valor é geralmente pequena, e a proporção de dividendos obrigatórios todos os anos é relativamente alta. Portanto, é relativamente estável em comparação com o investimento em ações. No entanto, os investidores não devem esperar o crescimento contínuo e substancial do rendimento operacional do projeto e do fluxo de caixa futuro. O risco e o rendimento do investimento em REITs pertencem ao nível médio. Os REITs são fundos fechados, muito diferentes dos fundos públicos em geral e não podem ser subscritos nem reembolsados em qualquer momento. Portanto, atualmente, devemos fortalecer ainda mais a publicidade, fortalecer seriamente a educação dos investidores, implementar a gestão adequada dos investidores, cultivar os conceitos de investimento racional, investimento a longo prazo e investimento de valor, e promover o desenvolvimento estável e saudável de REITs.
Lu Dabiao: melhorar continuamente o mecanismo de suporte de REITs
Lu Dabiao destacou que, no geral, o piloto de REITs de infraestrutura está alinhado com as expectativas, e o trabalho piloto alcançou resultados faseados, que se refletem principalmente em quatro aspectos:
I. O caminho de implementação viável encontra-se nas leis e regulamentos existentes
segundo, projetos piloto de alta qualidade foram escavados, e o efeito de agregação apareceu inicialmente
terceiro, o mercado de REITs opera sem problemas e ordenadamente, e o reconhecimento dos investidores é relativamente alto
quarto, a operação da infraestrutura era estável e o desempenho excedeu as expectativas
Lu Dabiao acredita que os REITs são essencialmente uma listagem de ativos, que é diferente de ações e obrigações, e tem características de ações e obrigações, tem renda e retorno estáveis, e tem baixa correlação com a tendência de preços das ações e obrigações. Em particular, a consistência da tendência de preços entre REITs e ações e obrigações no primeiro trimestre deste ano é relativamente pequena e é altamente complementar às ações. É necessário olhar para o desenvolvimento dos REITs na perspectiva de novos produtos de grande porte atualmente, o setor de infraestrutura da China é em grande escala e depositou um grande número de ativos de alta qualidade.Os produtos REITs têm grande potencial em revitalizar ativos de estoque e desbloquear o ciclo de investimento e financiamento
Lu Dabiao disse que na próxima etapa, a Bolsa de Valores de Xangai se concentrará em quatro coisas em termos de REITs:
1. Foco no serviço da estratégia nacional e foco na execução de projetos-chave e projetos de demonstração dar pleno jogo à função central do mercado de capitais da Bolsa de Valores de Xangai, promover o fornecimento contínuo de recursos de projeto de alta qualidade, acelerar o piloto de REITs de habitação de aluguel acessível, desenvolver vigorosamente projetos REITs em energia limpa, campos impulsionados pela inovação, como parques industriais de ciência e tecnologia, e campos de garantia de subsistência, como turismo cultural também serão o foco do trabalho.
segundo, melhorar continuamente o mecanismo de suporte de REITs sob a orientação da construção do sistema sob a orientação do CSRC, a Bolsa de Valores de Xangai está acelerando a formulação de regras de levantamento. Recentemente, solicitou opiniões de toda a sociedade, melhorou o sistema de negócios apropriado e sistema de negociação, e fez um bom trabalho em levantar reservas. Ao mesmo tempo, melhorar continuamente o mecanismo de governança, otimizar a divulgação de informações e melhorar a eficiência operacional dos REITs; Promover oportunamente as partes relevantes para que executem legislação especial sobre REITs.
terceiro, melhorar continuamente a qualidade e eficiência da auditoria aderir à auditoria de porta aberta, entregar serviços à porta, ouvir as opiniões do mercado, absorver a sabedoria de todas as partes, prestar muita atenção para melhorar o processo de auditoria e padrões, e constantemente melhorar a satisfação e senso de ganho de assuntos de mercado.
quarto, fazer um bom trabalho em supervisão de mercado e educação de investidores incluindo a otimização contínua do sistema de supervisão diária, supervisão e padronização da operação, melhoria da pertinência e eficácia da divulgação de informações e divulgação de riscos, manutenção dos legítimos direitos e interesses de pequenos e médios investidores, otimização do sistema criador de mercado, realização de um bom trabalho na educação de investidores e orientação dos investidores para entender corretamente os atributos financeiros e características de risco dos REITs.
Deng Yongheng: necessidade urgente de desenvolver um mercado sustentável e sólido
Deng Yongheng apontou que, após a epidemia, o crescimento e recuperação do PIB da China assumiram a liderança, impulsionando a recuperação global do PIB. Como resultado do rápido crescimento, os preços das casas na maioria das grandes cidades da China aumentaram rapidamente.
Deng Yongheng disse que o relatório de pesquisa recentemente divulgado pelo fórum econômico mundial mostra que apenas 3% das cidades do mundo são acessíveis. Médicos, policiais, bombeiros e enfermeiros não podem viver perto de seu local de trabalho ou no centro da cidade. Eles precisam gastar muito tempo e dinheiro em transporte de ida e volta. Atualmente, as famílias chinesas não têm muita escolha a não ser investir todas as suas economias em imóveis, mas isso tem alto risco e não é seguro atualmente, há uma necessidade urgente de desenvolver um mercado de habitação sustentável a longo prazo na China.
Deng Yongheng acredita que na década de 1990, podemos ver o rápido crescimento do valor de mercado dos REITs americanos, que imediatamente aumentou para um mercado de trilhões. Deng Yongheng citou o Relatório do Fórum Econômico Mundial de 2019 como um resumo: se apenas um pequeno número de pessoas no mundo puder pagar habitação, não será um mundo de desenvolvimento sustentável.
China REITs é um processo de “construção de estradas enquanto dirige”
Yu Zhiliang e Zhang Yu expressaram suas opiniões sobre o mercado de REITs na próxima mesa redonda.
Para o bom desempenho dos REITs da China desde sua listagem, especialmente o aumento contra a tendência no primeiro trimestre deste ano, Zhang Yu acredita que a estabilidade do fluxo de caixa de renda de longo prazo fornece REITs com um desempenho defensivo muito forte, que é uma personificação de uma função de aversão ao risco quando o mercado de ações flutua acentuadamente comparado com o mercado global de REITs mainstream, o preço dos REITs da China é relativamente alto, mas de fato, os ativos subjacentes dos REITs da China são os melhores entre os melhores e os melhores entre os melhores
Zhang Yu disse, no presente, o mercado de REITs da China está em sua infância. Embora o valor de mercado de circulação é muito pequeno, haverá aumento no futuro. Mais ativos serão emitidos e listados na forma de REITs. Este processo aumentará algum fornecimento efetivo de ativos e expandir a escala de mercado de REITs, incluindo a escala de valor de mercado de circulação além disso, a política está também a incentivar instituições orientadas para o investimento de capital e valor a longo prazo a entrarem no mercado dos REITs. Ao mesmo tempo, a educação dos investidores e a divulgação de informações também são muito importantes.
Yu Zhiliang compartilhou sua experiência na operação do projeto China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) reit, acreditando que o próprio parque industrial é uma pista importante para o desenvolvimento futuro. Obviamente, as características de fluxo de caixa e atributos de produto dos REITs são altamente consistentes com o parque industrial. Isso resolve o importante ponto de dor do Parque Industrial: investimento pesado e rotatividade lenta, e também pode abrir um canal de saída final do parque industrial.
Yu Zhiliang disse que o REITs em si é uma plataforma de listagem de ativos. Os investidores atribuem grande importância à capacidade operacional dos ativos, o que também promoverá a equipe operacional para aumentar o valor agregado, transformação e melhoria dos ativos, e fortalecer a capacidade operacional da equipe. Portanto, os REITs não são apenas um financiamento simples, mas também fazem com que os detentores originais prestem mais atenção à melhoria da qualidade dos ativos e promovam a melhoria da capacidade da equipe. Quer a rotatividade de recursos ou a melhoria da capacidade estejam de acordo com os objetivos estratégicos.
Yu Zhiliang acredita que China REITs é um processo de “construção de estradas enquanto dirige”. Não só os reguladores fizeram muito trabalho, mas também as partes interessadas originais e a equipe de trabalho fizeram muita pesquisa sobre a implementação. O modelo “fundo público + ABS” é o melhor arranjo sob o quadro legal existente da perspectiva do desenvolvimento de REITs, existem alguns problemas na arquitetura de desenvolvimento futuro, tais como multi-nível, cadeia longa, informação assimétrica e assim por diante. Referindo-se ao mercado de Hong Kong, China, REITs é uma empresa cotada. A vantagem é que muitas questões de governança podem ser gerenciadas e operadas de acordo com a empresa listada, e haverá também supervisão especial. Os fundos públicos são mais profissionais no investimento de valores mobiliários, mas a equipe profissional construída na gestão de ativos subjacentes é relativamente limitada. No futuro, em termos de governança, podemos considerar o arranjo de “licenciamento” para os detentores originais.
Referindo-se a se a expansão dos REITs no futuro estará relacionada à indústria imobiliária, Zhang Yu disse que reits rota de desenvolvimento no exterior começa a partir de imóveis e, em seguida, infra-estrutura. REITs da China começa a partir de infra-estrutura. Se ele pode levantar fundos de imóveis no futuro pode ser uma tendência em comparação com o mercado internacional, a introdução ou reforma do mecanismo e inovação da maioria dos REITs estão ligados ao risco do mercado imobiliário local, mesmo ao sistema relacionado do sistema financeiro. Neste sentido, o REITs é um financiamento de variedades de ações, que ao mesmo tempo em que reduz a alavancagem, está diretamente ligado à precificação de ativos. O preço do ativo é definido pela taxa de retorno, e não pela lei de comparação de mercado, de modo que promoverá a reflexão do preço real dos ativos.
Se mais empresas privadas se juntarão a REITs no futuro, Zhang Yu disse: reits ativos subjacentes não são apenas dominados por empresas estatais, mas também compostos por empresas estatais e empresas privadas no futuro os ativos inferiores dos primeiros REITs são principalmente empresas estatais, porque muitas indústrias selecionadas são indústrias dominadas por empresas estatais. Ao acelerar a promoção de projetos públicos de REITs, se pudermos conscientemente pilotar alguns projetos de empresas privadas, equivale a promover o desenvolvimento de todo o mercado de REITs.
