Da construção de infraestrutura à habitação acessível, a expansão dos REITs sob duas perspectivas. A expansão dos REITs tem dois ângulos: verticalmente, para os REITs de infraestrutura, por um lado, ampliar o escopo piloto e introduzir mais novos projetos de alta qualidade; Por outro lado, com base em projetos listados, formular regras de levantamento de REITs de estoque para promover o crescimento em escala de REITs. Horizontalmente, da infraestrutura aos REITs de habitação de aluguel acessíveis, os REITs de oferta pública da China expandirão em escopo e campo. Além disso, os incentivos fiscais merecem atenção e expectativa. A partir da experiência dos REITs ultramarinos, políticas preferenciais relevantes são uma das razões importantes para ativar o mercado de REITs ultramarinos mais maduro. Em janeiro de 2022, o Ministério das Finanças e a Administração Estadual de Tributação publicaram o anúncio sobre a política fiscal piloto dos trusts de investimento imobiliário (REITs) na área de infraestrutura, o que abriu o prelúdio à preferência fiscal dos REITs públicos. As políticas preferenciais fiscais subsequentes podem ser estendidas a outros impostos e projetos. Se forem integralmente implementadas, Isso trará maiores incentivos ao desenvolvimento de REITs de oferta pública na China.
Onda de austeridade global, desempenho dos REITs na perspectiva da história e do presente. Ao comparar o desempenho dos REITs sob o pano de fundo do aumento da taxa de juros no histórico, verifica-se que os REITs e a taxa de juros não são uma única relação de mudança inversa ou de direção. Durante o período de aumento da taxa de juros, os REITs alcançam principalmente retornos positivos, e os REITs apresentam melhor desempenho 12 meses após o aumento da taxa de juros do que o mercado de ações. Os REITs não estão relacionados apenas com a mudança da taxa de juros, mas também afetados por outros fatores, como nível de dívida, pagamento de dividendos, aluguel e assim por diante. As características das sub-indústrias de REITs são diferentes, e o desempenho correspondente durante o aumento da taxa de juros também é diferente. A partir do desempenho das sub-indústrias após a crise financeira e da flutuação relativa com o mercado de ações e mercado obrigacionista, a realização de sub-indústrias como habitação e armazenagem é relativamente estável durante o período de grande flutuação. Esta rodada de onda de aperto apoia REITs em três aspectos: primeiro, em comparação com o passado, REITs fortaleceu seu balanço; Em segundo lugar, da perspectiva do vencimento médio da dívida de REITs americanos, ainda podemos desfrutar do dividendo de baixa taxa de juros nos próximos anos; Em terceiro lugar, a partir da situação no exterior, a demanda por imóveis é relativamente forte, e o retorno sobre imóveis pode ser esperado sob o pano de fundo da inflação crescente.
A alocação de REITs listados em fundos de pensão estrangeiros é baixa, e a proporção pode aumentar no futuro. Nos últimos anos, o valor de mercado e o escopo dos REITs aumentaram rapidamente. Até o final de 2021, o valor total de mercado de ações dos REITs listados em todo o mundo era de cerca de US $ 2,5 trilhões. Os investidores institucionais participam principalmente no investimento imobiliário sob a forma de REITs ou CMBS, e os REITs também têm várias formas, como colocação privada e oferta pública, mas a proporção de alocação de REITs de oferta pública pelos fundos de pensões é relativamente baixa. Recentemente, os fundos de pensão no exterior aceleraram o crescimento da alocação de REITs cotados e levantados publicamente. Um deles é que o escopo de REITs que podem ser investidos é gradualmente ampliado, incluindo data centers, torres de sinalização, indústrias, instalações logísticas, assistência médica e outros campos com mais oportunidades de desenvolvimento; A segunda é a renda considerável. Os REITs públicos superaram os fundos de private equity imobiliários em mais de duas décadas, e o retorno após ajuste de risco é melhor. Os REITs cotados têm baixa correlação com o mercado de ações e títulos, e estão altamente correlacionados com fundos de private equity imobiliários.
O futuro é esperado: a faixa de subdivisão dos REITs da China. Com base na experiência no exterior e nas próprias características de desenvolvimento da China, a partir da perspectiva da infra-estrutura e do imobiliário respectivamente, acreditamos que os REITs da China podem ajudar três áreas principais da infra-estrutura no futuro, nomeadamente projetos de construção da conservação da água, novos sistemas de energia em nova infra-estrutura, Internet industrial e infra-estrutura de transporte. Existem duas direções principais para se concentrar no setor imobiliário, nomeadamente REITs de habitação de aluguel acessível e REITs imobiliários relacionados com cuidados de saúde, incluindo imóveis de pensão.
Dica de risco: o ritmo de aperto no exterior é maior do que o esperado, e a recuperação da China é menor do que o esperado.
