Revisão do desenvolvimento de REITs no Japão nos últimos 40 anos.
1) 19851995: da explosão da bolha imobiliária à exploração da securitização imobiliária. No final da década de 1980, a bolha imobiliária do Japão estourou, e então o Japão começou a explorar a securitização imobiliária.
2) 19982000: período legislativo importante. Em 1998, o Japão promulgou a lei sobre empresas com fins especiais para realizar liquidez de ativos específicos (doravante referida como lei SPC), e em novembro de 2000, o Japão revisou a lei sobre fundos de investimento de valores mobiliários e pessoas coletivas de investimento de valores mobiliários (doravante denominada lei de investimento), marcando o nascimento da Japan REIT (doravante denominada J-REIT). Comparado com empresas imobiliárias listadas, a J-REIT é mais como uma “empresa fantasma”, que não emprega funcionários, tem total autoridade para terceirizar operações imobiliárias, quase 100% de dividendos e incentivos fiscais.
3) 20012007: período de rápida expansão. Em março de 2001, a Bolsa de Valores de Tóquio abriu o mercado J-REIT. Em julho de 2003, o Japão abriu o canal de investimento do fundo fof para a J-REIT. De 2005 a 2007, um grande número de fundos internacionais despejou no mercado J-REIT do Japão. De 2001 a 2007, o valor de mercado da J-REIT aumentou de 0,2 trilhões de ienes para 5,1 trilhões de ienes; No mesmo período, o valor de mercado das ações japonesas aumentou de 275,2 trilhões de ienes para 509,9 trilhões de ienes, e o valor de mercado dos títulos aumentou de 552,1 trilhões de ienes para 790,1 trilhões de ienes.
4) 20072011: turbulência e reorganização. De 2007 a 2008, a crise do crédito hipotecário subprime afetou o mercado J-REIT. Em janeiro de 2009, o governo japonês iniciou a preparação legislativa para a fusão da J-REIT, esclarecendo o tratamento contábil do goodwill negativo no processo de fusão. Em setembro de 2009, o Japão criou o fundo de estabilidade do mercado imobiliário e a BoJ anunciou a compra da J-REIT em outubro de 2010. Desde então, o mercado J-REIT tem se estabilizado gradualmente. No entanto, o terremoto de março de 2011 no Japão atingiu o mercado imobiliário novamente. De 2007 a 2011, o valor de mercado da J-REIT diminuiu de 5,1 trilhões de ienes para 2,9 trilhões de ienes, o valor de mercado das ações japonesas diminuiu de 509,9 trilhões de ienes para 265,0 trilhões de ienes e o valor de mercado das obrigações japonesas aumentou de 790,1 trilhões de ienes para 1014,5 trilhões de ienes.
5) 20122019: período de recuperação sob orientação política; J-REIT abre a era da diversificação. Em junho de 2013, o Japão aprovou algumas emendas, como a lei de comércio de commodities financeiras.Em janeiro de 2016, a BoJ acelerou o ritmo de compra da J-REIT. Muitos J-REITs já não possuem um único imóvel e se estendem a direções diversificadas, como hotéis, logística e assistência médica. De 2011 a 2019, o valor de mercado da J-REIT aumentou de 2,9 trilhões de ienes para 16,4 trilhões de ienes, o valor de mercado das ações japonesas aumentou de 265,0 trilhões de ienes para 675,0 trilhões de ienes e o valor de mercado das obrigações japonesas aumentou de 1014,5 trilhões de ienes para 1170,8 trilhões de ienes.
6) de 2020 até agora: recuperação em forma de V apoiada pelo banco central após a epidemia. Em 2020, a epidemia afetou o mercado J-REIT, e BoJ comprou a J-REIT novamente. De 2019 a 2020, o valor de mercado da J-REIT diminuiu de 16,4 trilhões de ienes para 14,4 trilhões de ienes, o valor de mercado das ações japonesas aumentou de 675,0 trilhões de ienes para 717,3 trilhões de ienes e o valor de mercado dos títulos japoneses aumentou de 1170,8 trilhões de ienes para 1331,3 trilhões de ienes. Significado de referência da J-REIT para a China. 1) Projeto do sistema: legislação em primeiro lugar e supervisão estrita. Atualmente, a negociação listada, operação fechada e proporção de distribuição de renda de 90% do REIT da China estão basicamente perto do mainstream internacional. J-REIT é estritamente regulamentado. 2) O desempenho de custos a longo prazo é superior ao das ações e obrigações. Comparado com ações e títulos, o rendimento médio da J-REIT é maior, a volatilidade é menor que o mercado de ações, mas maior que o mercado de títulos, mas o espaço de desenvolvimento é menor que o das ações e títulos.
3) espaço de desenvolvimento: Japão pode ser mais da metade, e China pode esperar no futuro. De acordo com uma avaliação abrangente, Japão e China podem ter espaço de desenvolvimento de US $ 50 ~ 300 bilhões e US $ 700 ~ 150 bilhões respectivamente no futuro.
Dica de risco: a compreensão do desenvolvimento de REIT no Japão não está em vigor.
