Guia do relatório
Em 15 de maio de 2022, o Banco Popular da China e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram um comunicado sobre questões relacionadas ao ajuste de políticas diferenciadas de crédito à habitação, reduzindo o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação, o que se deve à rara orientação global da taxa de juro imobiliária do banco central desde a implementação da política urbana. Acreditamos que o significado sinal desta política é mais importante do que o impacto substantivo, verificando a tendência atual de flexibilização marginal da política imobiliária para ajudar a estabilizar o crescimento. A redução da taxa de juro hipotecária está também em consonância com outras políticas de relaxamento imobiliário, impulsionando a concessão gradual de empréstimos à habitação, apontando para "crédito amplo". Esta política destina-se a empréstimos à habitação incrementais. O principal objectivo é estimular a disposição dos residentes para comprar casas, melhorar a procura marginal de empréstimos e impulsionar as vendas imobiliárias para aumentar, mas tem pouco impacto sobre os empréstimos à habitação. A taxa de juro da primeira casa em cada cidade varia muito, e a taxa de juro mínima não será adotada na prática. Esta política libera espaço para a precificação da taxa de juro hipotecária, o que ajuda a impulsionar o declínio da taxa de juro média hipotecária no mercado. No entanto, sob o pano de fundo de "nenhuma especulação em habitação e habitação", acreditamos que a queda da taxa de juro hipotecária será gradual. Sugerimos que ainda precisamos prestar atenção à redução do LPR no futuro, e a taxa aproximada de cotação do LPR diminuiu em 20 de maio.
Visão dos principais ativos: os ativos patrimoniais ainda estão otimistas sobre a cadeia de crescimento estável no curto prazo, e prestem atenção às oportunidades da cadeia de viagens após a normalização no segundo semestre do ano; Em termos de renda fixa, espera-se que o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos atinja uma alta de 3,0% no terceiro trimestre, flutue amplamente na faixa de 2,7% - 3,0%, e a curva de rendimento volte a ser íngreme.
1. Desde a implementação da política municipal, o banco central raramente forneceu orientações sobre a taxa de juro global imobiliária
Em 15 de maio, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram conjuntamente um documento para ajustar o limite inferior da taxa de juros do empréstimo à habitação. Entre eles, o limite inferior da taxa de juro do empréstimo à habitação individual comercial para a primeira casa é ajustado para não ser inferior à taxa de juro da cotação de mercado do empréstimo para o período correspondente menos de 20 pontos base (anteriormente especificada como "não inferior à taxa de juro da cotação de mercado do empréstimo", com uma redução de 20 pontos base), e a segunda casa continua a ser implementada de acordo com as disposições existentes.
Do ponto de vista do tom político, a redução da taxa de juros hipotecários está em linha com o tom definido pela reunião do Politburo em abril, que "apoia todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais e apoiar a demanda de habitação rígida e melhorada", e também está em linha com o nosso julgamento precoce sobre o maior relaxamento das políticas do lado da demanda imobiliária.
Do ponto de vista da direção da política, esse ajuste de política é também um ajuste raro da taxa de juros global do empréstimo imobiliário pelo banco central, uma vez que o relatório de trabalho do governo em 2016 propôs "políticas de implementação para as cidades", o que verificou ainda mais a tendência atual de política imobiliária frouxa para ajudar a estabilizar o crescimento. Esta política ajuda a estimular a demanda pelo primeiro conjunto de empréstimos à habitação, apontando para "crédito amplo". Em abril, os empréstimos à habitação dos residentes diminuíram 60,5 bilhões de yuans, um aumento de 402,2 bilhões de yuans ano a ano, e os dados caíram drasticamente. Acreditamos que a redução da taxa de juros do empréstimo à habitação também está em linha com outras políticas de relaxamento imobiliário para impulsionar a liberação gradual de empréstimos à habitação.
Do ponto de vista do conteúdo da política, o foco desta rodada de redução da taxa de juros ainda está na primeira casa. Esperamos que, no futuro, mais cidades de primeiro e segundo escalão "implementem políticas de acordo com a cidade", introduzam o relaxamento da política de segunda casa, e as restrições de compra e empréstimo devem ser ainda mais relaxadas e efetivamente impulsionar as vendas imobiliárias. Para além da maior desregulamentação da política do lado da procura, sugerimos ainda três direcções potenciais para a flexibilização do sector imobiliário durante o ano: primeiro, em termos de renovação urbana, discutimos este campo em pormenor na série anterior de relatórios de renovação urbana, e espera-se que contribua cerca de 7% para a taxa de crescimento anual do investimento imobiliário; Em segundo lugar, em termos de melhoria do fluxo de caixa, acreditamos que a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial deve permitir um maior relaxamento dentro de um intervalo razoável no futuro e melhorar o fluxo de caixa das empresas imobiliárias. Em terceiro lugar, em termos de monetização da reforma do galpão, esperamos que, no segundo semestre do ano, algumas cidades com alto estoque de casas comerciais não essenciais de segundo e terceiro e quarto níveis possam promover ainda mais o reassentamento da monetização da reforma do galpão e estimular a demanda de vendas imobiliárias.
2. A taxa de juros de preços da primeira casa em cada cidade varia muito, por isso é impossível adotar a taxa de juros mais baixa na prática
No final de março deste ano, a taxa de juros média da primeira hipoteca da China era de cerca de 5,28%, ea taxa de juros média da segunda hipoteca foi de cerca de 5,57%, ambos superiores à taxa de juros de referência atual de mais de cinco anos LPR (4,6%). Na prática de preços de taxa de juros, os bancos geralmente adicionam pontos com base na taxa de juros de referência e não adotarão diretamente a taxa de juros mais baixa. Há também grandes diferenças na precificação das taxas de juros hipotecárias entre as cidades, que são afetadas principalmente pela situação do mercado imobiliário local, políticas de taxa de juros hipotecários e a relação entre oferta e demanda. A partir de março, as taxas médias de juros do primeiro conjunto de hipotecas em Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen foram de 5,15%, 4,96%, 5,35% e 4,91%, respectivamente. As taxas de juros das cidades populares de segundo nível, como Tianjin, Xiamen, Wuhan e Hefei, também foram amplamente diferenciadas, com 4,9%, 5,66% e 5,77%, respectivamente.
De acordo com dados nacionais, devido ao declínio da cotação do LPR em janeiro e ao sucessivo relaxamento das políticas urbanas em muitos lugares este ano, as taxas de juros dos empréstimos das primeiras e segundas residências diminuíram mês a mês em março e fevereiro, com uma diminuição de 11 e 10bp respectivamente. Atualmente, a taxa de juros mínima não é adotada para a precificação da taxa de juros hipotecária, mas acreditamos que reduzir o limite inferior da primeira taxa de juros hipotecária em 20bp também liberará espaço para a precificação da taxa de juros hipotecária, aumentará a flexibilidade de preços e ajudará a reduzir a taxa de juros média hipotecária no mercado. No contexto da "habitação, habitação e não especulação", acreditamos que o declínio da taxa de juro do empréstimo à habitação será gradual, o que é difícil de diminuir acentuadamente a curto prazo.
3. O estoque não tem impacto, mas afeta principalmente o incremento
Esta política destina-se a empréstimos incrementais à habitação, cujo principal objectivo é estimular a vontade dos residentes de comprar casas, melhorar a procura marginal de empréstimos e impulsionar a retoma das vendas imobiliárias. A política tem pouco impacto sobre os empréstimos à habitação existentes: desde março de 2020, as instituições financeiras procederam sucessivamente à conversão do benchmark de preços dos empréstimos de taxa de juro flutuante existentes, que pode ser convertido em LPR como benchmark de preços (o ponto pode ser negativo) ou taxa de juro fixa. Atualmente, o processo de conversão está concluído. Portanto, se a taxa de juro de preços dos empréstimos à habitação existentes for formada pela adição de pontos no benchmark de LPR, a sua flutuação depende principalmente do nível LPR na data de reapreciação, Não será afectado pelo ajustamento do limite inferior da taxa de juro da primeira hipoteca.
4. Atenção ainda deve ser dada à redução do LPR
Sugerimos que a taxa de cotação do LPR decline este mês. Em 9 de maio, o banco central apresentou o mecanismo de transmissão de "taxa de juros de mercado + orientação do banco central → LPR → taxa de juros do empréstimo" no relatório de administração de bens do primeiro trimestre de 2022, o que significa que a taxa de juros do mercado desempenha um importante papel de liderança prospectiva e influenciador na formação da cotação LPR. Desde o início de abril, o dr007 continuou a operar em um nível baixo, e o centro desceu significativamente. Por um lado, o banco central ainda tem um sinal prospectivo da probabilidade de redução da taxa de juros. Esperamos que ainda haja a probabilidade de redução da taxa de juros no dia de continuação do MLF em 16 de maio. Claro, sob o pano de fundo de que a política monetária das economias desenvolvidas entrou na faixa de aperto, a operação de redução da taxa de juros do banco central também está enfrentando um certo dilema; Por outro lado, o declínio acentuado do centro de taxas de juros de mercado terá uma tração óbvia sobre a LPR sob o mecanismo de transmissão acima, e a "orientação do banco central" não significa apenas "redução da taxa de juros" e "redução da obrigação de reserva" também pode ser incluída. A redução da obrigação de reserva do banco central de 0,25 pontos percentuais em abril também desempenha um papel norteador na cotação da LPR. Esperamos que, mesmo que o banco central não reduza a taxa de juros de política este mês, a cotação da LPR no dia 20 terá uma maior probabilidade de declínio.
5. Os ativos patrimoniais ainda estão otimistas sobre a cadeia de crescimento estável no curto prazo, e preste atenção às oportunidades da cadeia de viagens após a normalização no segundo semestre do ano
No mercado acionário, beneficiando da maior flexibilização das expectativas na política imobiliária, continuamos a focar na cadeia de crescimento multi estável a curto prazo, como finanças, imóveis, construção e materiais de construção. A partir do segundo semestre do ano, espera-se que as ações apresentem um mercado estruturado mais evidente, sendo que a maior diferença esperada é a melhoria da mobilidade do pessoal trazida pela detecção normalizada de ácidos nucleicos, com foco nas cadeias industriais de consumo relacionadas, como aviação, aeroporto, turismo, hotelaria e restauração; Além disso, sugerimos focar na estabilização e tendência ascendente das ações de crescimento após o pico do rendimento das obrigações dos EUA. Em termos de renda fixa, espera-se que o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos atinja uma alta de 3,0% no terceiro trimestre, flutue amplamente na faixa de 2,7% - 3,0%, e a curva de rendimento volte a declinar.
Dica de risco: os bancos centrais estrangeiros iniciaram o processo de aperto, e o spread da taxa de juros entre a China e os Estados Unidos está de cabeça para baixo. O segundo trimestre é um importante período de observação da balança de pagamentos, uma vez que se aproxima da linha de alerta, pode perturbar a política monetária da China.
