Vista central
Análise de negócios: as empresas imobiliárias geralmente desaceleram sua expansão e buscam um desenvolvimento constante. 1) Vendas: o valor de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias apresentou crescimento negativo (-3,2%) pela primeira vez em 21 anos, inferior à taxa de crescimento das vendas nacionais de habitação comercial. A taxa de conclusão da meta de vendas das 20 maiores empresas imobiliárias em 21 anos foi de apenas 87,5%, menor do que em 20 anos (101,4%); A taxa de conclusão da meta de vendas de janeiro a abril de 22 anos é de apenas 17,2% (29,8% no mesmo período de 21 anos). Acreditamos que a expectativa global de vendas das empresas imobiliárias em 22 anos será mais conservadora, e as empresas imobiliárias de certa escala enfrentarão crescimento negativo. Nos últimos 21 anos, a concentração da indústria diminuiu e a concentração de vendas baseada em ações de Cr5, CR10, Cr20, Cr50 e CR100 diminuiu em 2,5, 3,0, 3,3, 4,1 e 5,6pct para 11,6%, 18,4%, 26,8%, 40,6% e 48,8%, respectivamente. Acreditamos que a proporção de empresas estatais e privadas no setor financeiro será significativamente melhorada de forma ordenada no futuro. Empresas estatais centrais: a proporção de vendas das empresas imobiliárias privadas mudará gradualmente de 3:7 para cerca de 6:4. 2) Aquisição de terras: a escala de aquisição de terras foi reduzida. No 21º ano, a quantidade de aquisição de terras das 100 maiores empresas imobiliárias foi de 2,54 trilhões de yuans, um aumento anual de – 21,5%; 22q1 foi 362,7 bilhões de yuans, um aumento anual de – 55,8%.
O grau de concentração parece diferenciação óbvia, o grau de concentração de empresas imobiliárias de cauda cai drasticamente e as principais empresas imobiliárias aumentam constantemente. No 21º ano, a concentração do valor de aquisição de terras das 100 maiores empresas imobiliárias foi de 52,2%, uma diminuição significativa de 8,8pct face ao ano anterior, e diminuiu ainda para 48,1% de janeiro a abril do 22º ano; A concentração de empresas imobiliárias Cr5 aumentou ligeiramente 0,3% para 12,4% em termos homólogos em 21 anos, e aumentou ainda para 15,4% de janeiro a abril de 22 anos. Do ponto de vista da aquisição de terras, a proporção de aquisição de terras por empresas estatais centrais e empresas privadas mudou gradualmente de 3:7 em 20 anos para o atual padrão 7:3; As empresas estatais locais “apoiam o fundo” e as empresas privadas “ficam planas”. Atualmente, o mercado ainda é dominado por empresas estatais locais, representando mais de 40%. Em 21 anos, a intensidade de aquisição de terras de 26 empreendimentos imobiliários convencionais geralmente diminuiu, e o valor médio diminuiu de 36,0% em 20 anos para 28,6% em 21 anos; As empresas estatais centrais ainda podem manter o crescimento da quantidade e intensidade de aquisição de terras. 3) Início e conclusão: como principal objeto regulatório das “três linhas vermelhas”, a concentração de novas construções diminuiu significativamente em 20 anos, e a concentração de conclusão aumentou significativamente sob a demanda de grandes ativos líquidos.
Análise dos indicadores financeiros da indústria: crescimento do desempenho, rentabilidade e fluxo de caixa estão sob pressão, e a solvência continua a melhorar. 1) O pico de conclusão promoveu o crescimento constante da escala de receita da indústria em 21 anos (3,04 trilhões de yuans, ano a ano + 8,3%), mas sujeito ao declínio da margem de lucro e ao aumento de projetos cooperativos, o desempenho continuou a tendência descendente nos últimos 20 anos (30,3 bilhões de yuans, ano a ano – 84,5%), e a maioria das empresas imobiliárias aumentou sua receita sem aumentar os lucros. Razões para a queda acentuada do lucro líquido atribuível à empresa-mãe: a margem de lucro está significativamente sob pressão; Os projetos de cooperação de empresas imobiliárias aumentaram, e a proporção de lucros e perdas dos acionistas minoritários aumentou 35,6% para 59,9%. A escala de desempenho da receita 22q1 encolheu, e as taxas de crescimento homólogo da receita e do lucro líquido atribuíveis à matriz foram – 12,9% e – 41,1%, respectivamente. Devido à escassez de fundos das empresas imobiliárias, a conclusão continuou a encolher, e a receita de liquidação apresentou um crescimento negativo. O nível global de garantia de receitas manteve-se estável a um nível elevado, e as receitas antecipadas/receitas do ano anterior a partir do final do 22q1 foi de 1,2x. 2) Rendibilidade: a margem de lucro está significativamente sob pressão, e ainda há espaço para recuperação no futuro. A margem de lucro bruta, a margem de lucro líquido e a margem de lucro líquido-mãe do setor imobiliário em 21 anos foram de 20,8%, 2,5% e 1,0%, respectivamente, com uma diminuição homóloga de 6,1, 6,8 e 6,1pct respectivamente; 22q1 foi de 20,4%, 4,1% e 2,8%, respetivamente, com uma diminuição homóloga de 2,6, 1,5 e 1,4pct respetivamente. Anteriormente, no período mais quente do mercado imobiliário, os projetos de aquisição de terras de empresas imobiliárias a preços elevados entraram no período de liquidação, e o espaço de lucro foi espremido. Sob a pressão da margem de lucro decrescente, a ova da indústria caiu 8,8% para 1,7% ano a ano em 21 anos. 3) Solvência: os passivos com juros apresentaram crescimento negativo pela primeira vez, e as empresas imobiliárias reduziram ativamente sua alavancagem financeira e operacional. Até o final do século 21, os passivos de juros do setor atingiram 3,45 trilhões de yuans, um aumento anual de – 4,7%, mostrando crescimento negativo pela primeira vez em cinco anos; No final do 22q1, o total era de 3,48 trilhões de yuans, um aumento anual de – 4,6%. No final do ano, o rácio do passivo do activo, o rácio do passivo líquido e o rácio da dívida curta de caixa excluindo adiantamentos recebidos foram de 72,5%, 74,3% e 1,1x, respectivamente, dos quais o rácio do passivo líquido diminuiu 1,9% em termos homólogos. No entanto, no 22q1, afetado por fatores como cobrança de vendas, os fundos monetários diminuíram significativamente, o índice deteriorou-se, o rácio da dívida líquida aumentou para 80,8% e o rácio da dívida curta em caixa diminuiu para 1,0x. Em termos de alavancagem operacional, com os contínuos eventos de risco de crédito das empresas imobiliárias nos últimos 21 anos, a emissão e utilização de bilhetes comerciais têm diminuído. Em 21 anos, as notas a pagar do setor foi de 98,9 bilhões de yuans, um aumento homólogo de – 13,9%, e o montante total de 22q1 foi de 84,3 bilhões de yuans, um aumento homólogo de – 42,4%, e o rácio de alavancagem operacional diminuiu para 40,7%. No final do ano, o nível de alavancagem abrangente implícita do setor imobiliário foi de 121,5%, e o 22q1 diminuiu para 120,7%. 4) Capacidade operacional: os fluxos de caixa operacionais e financeiros estão geralmente sob pressão, e os fundos das empresas imobiliárias precisam ser melhorados urgentemente. No final do ano, o capital monetário da indústria atingiu 1,3 trilhão de yuans, com um aumento anual de – 11,8%. Pela primeira vez em cinco anos, houve um crescimento negativo, que foi principalmente devido à cobrança lenta no final das vendas e financiamento inadequado de empresas imobiliárias devido às vendas para baixo no segundo semestre do ano e ao aperto do crédito no estágio inicial (o fluxo de caixa líquido de financiamento foi – 329,7 bilhões de yuans, que foi negativo pela primeira vez). O fluxo de caixa operacional líquido em 21 anos foi de 379,3 bilhões de yuans, um aumento anual de + 17,7%, uma diminuição de 12,4pct em comparação com 20 anos. No final do 22q1, o capital monetário do setor era de 1,15 trilhão de yuans, com uma diminuição anual de – 15,3%; Os fluxos de caixa operacionais e financeiros são negativos, que são – 97,5 bilhões de yuans e – 14 bilhões de yuans, respectivamente; Entre eles, afetados pela contínua queda nas vendas, o caixa obtido com a venda de bens e prestação de serviços trabalhistas diminuiu significativamente 32,5% em relação ao ano anterior.
Análise de índices financeiros dos 30 principais empreendimentos imobiliários: empresas estatais centrais e grandes empreendimentos imobiliários apresentam grandes vantagens em crescimento, rentabilidade, controle de custos, saúde financeira e gestão de caixa, apresentam maior resistência ao risco no período descendente do setor, além de vantagens de capital e financiamento mais abundantes. 1) Crescimento: nos últimos 21 anos, as 30 principais empresas imobiliárias tiveram uma receita de 5,04 trilhões de yuans, um aumento ano a ano de + 14,5%, e a taxa de crescimento aumentou em 1,2pct; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 276 bilhões de yuans, um aumento homólogo de – 23,4%. As principais empresas imobiliárias com uma escala de vendas superior a 500 mil milhões prestam mais atenção à qualidade do desenvolvimento. Nos últimos dois anos, o crescimento da escala foi adequadamente desacelerado. A taxa de crescimento homólogo da receita em 21 anos é de apenas 12,1%, e o lucro líquido atribuível à empresa-mãe é de – 27,3% ano a ano; As empresas imobiliárias com uma escala de vendas de 250 ~ 500 bilhões de yuans prestam atenção ao crescimento da escala, e a taxa de crescimento anual da receita é tão alta quanto 23,1%; A diminuição do lucro líquido imputável à empresa-mãe foi também a mais baixa (-6,2%).
A escala de desempenho das empresas estatais ainda pode ser basicamente a mesma que em 2020. 2) Rendibilidade: a margem de lucro bruta e a margem de lucro líquido-mãe das 30 maiores empresas imobiliárias em 21 anos foram de 18,9% e 4,9%, respectivamente, com uma diminuição homóloga de 4,6 e 4,3% respectivamente. A margem de lucro de empresas imobiliárias com uma escala de vendas de mais de 500 bilhões de yuans e 250 ~ 500 bilhões de yuans é significativamente maior do que a de outros, com uma margem de lucro bruto de 22,1% e 21,8%, respectivamente, e uma margem de lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 6,6% e 9,2%, respectivamente; A margem de lucro bruta e a margem de lucro líquido das empresas estatais são 2,5 e 4,8% superiores às das empresas privadas, respectivamente. 3) Capacidade de controle de despesas: é um consenso para melhorar a capacidade de controle de custos e eficiência de operação interna.As três taxas de empresas imobiliárias principais melhoraram.As três taxas de empresas imobiliárias com uma escala de mais de 500 bilhões de yuans são apenas 5,8%, uma diminuição anual de 0,2 pct; A terceira taxa de empresas estatais manteve-se a um nível baixo de 5,3%, significativamente inferior à das empresas privadas (8,0%). 4) Solvência: até o final do século 21, a escala de responsabilidades com juros das 30 principais empresas imobiliárias era de 3,64 trilhões de yuans, um aumento ano a ano de + 1,6%; Após a exclusão dos adiantamentos recebidos, o rácio do passivo do ativo, o rácio do passivo líquido e o rácio da dívida curta de caixa foram, respectivamente, 70,9%, 66,4% e 1,67x. As empresas estatais e as principais empresas imobiliárias beneficiaram mais com a flexibilização do financiamento, os passivos com juros estão crescendo e o nível de alavancagem permanece baixo; Pequenas e médias empresas imobiliárias e empresas privadas continuam a explodir, prestam mais atenção à redução da alavancagem e têm crescimento negativo nos passivos com juros. O custo médio de financiamento das 30 maiores empresas imobiliárias em 21 anos foi de 5,47%, uma diminuição homóloga de 0,28pct. O custo de financiamento de empresas imobiliárias com uma escala de mais de 500 bilhões de yuans e 250 ~ 500 bilhões de yuans é relativamente baixo, apenas 4,59% e 4,39%; O custo de financiamento das empresas estatais (4,26%) é significativamente inferior ao das empresas privadas (5,91%). 5) Capacidade de gerenciamento de caixa: no final do ano, o capital monetário das 30 principais empresas imobiliárias era de 1,66 trilhão de yuans, um aumento anual de – 10,6%. O caixa de empresas imobiliárias com uma escala de 250500 bilhões de yuans ainda manteve crescimento positivo (+ 7,2%), e o declínio dos fundos monetários de empresas estatais (-1,9%) foi significativamente menor do que o de empresas privadas (-16,3%).
Aconselhamento em matéria de investimento
Afetado pela contínua recessão na prosperidade do mercado imobiliário e pela escassez de fundos das empresas imobiliárias, o ritmo de vendas e investimento das empresas imobiliárias desacelerou significativamente desde o segundo semestre de 2021, prevendo-se que todo o ano continue a centrar-se no funcionamento estável. A julgar pelo desempenho financeiro das empresas imobiliárias em 2021 e no primeiro trimestre de 2022, a rentabilidade e o fluxo de caixa estão geralmente sob pressão, no entanto, acreditamos que com a transferência de lucros do governo e a subsequente melhoria do espaço de lucro da oferta centralizada de terras, a margem de lucro de vendas do setor deverá melhorar em relação ao ano passado; Ao mesmo tempo, com a introdução intensiva de políticas do lado da oferta e da procura e do lado do capital, espera-se também que a escassez de fundos dentro e fora das empresas imobiliárias seja gradualmente aliviada. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda desfrutarão do espaço crescente trazido pelo mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , grupo Longhu e China Resources Land; 2) Empresas estatais centrais líderes regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas a qualidade do fluxo de caixa e relatório financeiro é boa: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no assunto da reversão elástica: grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , jardim do campo; 4) Atualmente, o setor imobiliário pós ciclo com forte determinação de renda e concentração acelerada, bem como a recente mitigação do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço de jardim rural, serviço Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade Zhonghai e serviço xinchengyue.
Aviso de risco: operação da empresa imobiliária e risco de crédito; Os fundamentos do setor imobiliário caíram mais do que o esperado; O efeito da política de regulação imobiliária é inferior ao esperado.
