Relatório especial de auto-inspeção de Jinan Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) Co., Ltd. sobre o negócio imobiliário envolvido nesta venda de ativos principais e transações de partes relacionadas
Jinan Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) Co., Ltd. (doravante referida como a “empresa”, Jinan High-Tech Development Co.Ltd(600807) ” ou “empresa cotada”) planeja transferir 100% do capital próprio da nqm gold 2 Pty Ltd detido por sua subsidiária CQT holdings Pty Limited para Shandong Yulong Gold Co.Ltd(601028) subsidiária yurain gold Pty Ltd (doravante referida como a “transação”), e esta transação constitui uma reorganização de ativos importante. De acordo com a comunicação do Conselho de Estado sobre a contenção resoluta do rápido aumento dos preços das casas em algumas cidades (GF [2010] n.º 10), a comunicação da sede geral do Conselho de Estado sobre continuar a fazer um bom trabalho na regulação e controle do mercado imobiliário (GBF [2013] n.º 17), a política regulatória da CSRC sobre o ajuste do refinanciamento, fusões e aquisições e reorganização de empresas cotadas envolvendo negócios imobiliários (doravante denominada “política regulatória”) e outras leis relevantes De acordo com o disposto nas normas departamentais e documentos normativos, se a empresa possui terrenos ociosos, especulação fundiária, acumulação e venda relutante nos negócios imobiliários da empresa e suas subsidiárias no âmbito da fusão (incluindo a empresa-alvo envolvida nesta importante venda de ativos, doravante denominada “a empresa e suas subsidiárias”) de 1 de janeiro de 2020 a 31 de dezembro de 2021 (doravante denominado “período de relato”) Foi realizado um auto-exame especial sobre violações de leis e regulamentos, como o aumento dos preços das casas, e este relatório de auto-exame foi emitido.
1,Âmbito da auto-inspecção
De acordo com as disposições do documento GBF [2013] n.º 17 e da política regulamentar emitida pelo CSRC, os projetos imobiliários incluídos no âmbito da auto-inspeção incluem os projetos de desenvolvimento imobiliário concluídos, em construção e propostos desenvolvidos na China pela empresa e suas empresas imobiliárias no âmbito das demonstrações consolidadas durante o período de relato.
Através de auto-inspeção, a empresa e suas subsidiárias tiveram 6 projetos concluídos e 6 em construção no total durante o período de referência, as condições específicas dos projetos imobiliários acima são as seguintes:
Designação do projecto e utilização do solo da unidade de desenvolvimento
Estado do sinal
1. o terreno residencial de shengshijingyuan Yantai Cunbao Real Estate Development Co., Ltd. foi concluído
2. a terra residencial de Jinan Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) Co., Ltd. no distrito de Shengshi Longcheng a foi concluída
3. a terra residencial de Jinan Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) Co., Ltd. em Shengshi Longcheng District B foi concluída
4. a terra residencial de Jinan Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) Co., Ltd. em Shengshi Longcheng District C foi concluída
5. as indústrias comerciais e financeiras de Shandong Yong’an Real Estate Development Co., Ltd. na praça Longao Tianjie foram concluídas
6. a terra residencial de Zhangqiu filial de Shengshi internacional Jinan Chengdu Hi-Tech Development Co.Ltd(000628) Co., Ltd. foi concluída
7. a terra residencial e a terra comercial de lanjiayuan Dongying Lankai Real Estate Co., Ltd. estão em construção
8. a terra residencial e a terra comercial de Weifang Jigao Hangu Industrial Development Co., Ltd. no condado de Jigao Guanlan estão em construção
Outros locais de actividade
9.Terreno financeiro em construção de Jigao Shanghe yinqihe Jigao Industrial Development Co., Ltd
Qihe Jigao Urban Construction Co., Ltd.
10. Qihe Jigao Urban Development Co., Ltd. está em construção para terrenos comerciais comuns da habitação da prefeitura de Qizhou
Fundação Internacional de Cultura Sanitária Jigao
11. Outros projetos de terrenos comerciais em construção de Qihe Jigao Industrial Investment Co., Ltd. (fase I)
Co-produção industrial de Jigao Tianan
12 terrenos industriais sob a base da construção de Jigao Tianan Zhigu (Wuxi) construção e desenvolvimento Co., Ltd
2,Modo de auto-inspecção
(I) método de auto-inspeção sobre se há terra ociosa, especulação fundiária, etc.
Os métodos de auto-inspeção adotados para verificar se as empresas imobiliárias relevantes no âmbito da auto-inspeção têm terrenos ociosos, especulação fundiária e outras situações durante o período de relato incluem, mas não se limitam a:
1. Verificar o contrato de transferência de terras, certificado de uso do solo e outros documentos de propriedade obtidos durante o desenvolvimento do projeto imobiliário da empresa e seus empreendimentos subordinados;
2. Consultar os documentos e materiais relacionados com a construção obtidos durante o desenvolvimento de projetos imobiliários da empresa e de suas subsidiárias, incluindo, mas não limitado a, autorização de planejamento do projeto de construção, licença de construção de projeto de construção e assim por diante;
3. Verificar se os projetos imobiliários da empresa e suas subsidiárias não foram iniciados, e se os projetos propostos/a serem construídos não atendem aos requisitos de investimento e requisitos reais de progresso no desenvolvimento, ou excedem a data de construção e desenvolvimento acordada no contrato por mais de um ano;
4. Faça login no site do departamento de gestão de terras e recursos onde os projetos imobiliários da empresa e suas subsidiárias estão localizados, incluindo o site do Ministério dos recursos naturais da República Popular da China ( http://www.mnr.gov.cn./ ), Shandong Provincial Department of Natural Resources ( http://dnr.shandong.gov.cn./ ), Jinan natural resources and Planning Bureau ( http://nrp.jinan.gov.cn./ )Sítio Web da Credit China ( https://www.creditchina.gov.cn./ ) E consultar as informações relevantes sobre punições administrativas divulgadas publicamente pelos departamentos competentes relevantes sobre violações de terras.
(II) método de auto-inspeção para verificar se existem situações como cobertura do mercado, relutância em vender, aumento dos preços das casas, etc.
Os métodos de auto-exame adoptados para verificar se as empresas imobiliárias relevantes abrangidas pelo auto-exame no período de referência estão relutantes em vender ou aumentar os preços das habitações durante o período de referência incluem, mas não se limitam a:
1. Consultar a autorização de pré-venda de habitação comercial e outros documentos e materiais relevantes de pré-venda de projetos e vendas obtidos pela empresa e suas subsidiárias no processo de desenvolvimento de projetos imobiliários;
2. Verificar pontualmente os contratos de pré-venda/venda de habitação comercial dos projetos de desenvolvimento imobiliário no âmbito da auto-inspeção durante o período de referência, e analisar se existe uma situação de assinatura de falsos contratos de venda de habitação comercial para impulsionar o preço da habitação;
3. Verifique o site do Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano da República Popular da China ( https://www.mohurd.gov.cn./ ), Departamento Provincial de Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano de Shandong ( http://zjt.shandong.gov.cn./ ), Jinan Housing and Urban Rural Development Bureau ( http://jncc.jinan.gov.cn./ ) E outros sites sobre informações publicitárias de casos ilegais de venda de habitação comercial, e pesquisar através da rede se as empresas imobiliárias relevantes no âmbito desta auto-inspeção foram sujeitas a punição administrativa pelos departamentos relevantes de habitação e gestão da construção ou estão sendo (arquivadas) investigadas por atos ilegais como cobertura do mercado, relutantes em vender e impulsionar os preços da habitação durante o período de referência.
3,Base de auto-inspecção e pareceres
I) auto-inspecção da existência de terrenos ociosos
1. Disposições legais pertinentes relativas à identificação de terrenos ociosos
O artigo 26 da lei de administração de imóveis urbanos da República Popular da China (doravante referida como a “lei de administração de imóveis”) estipula que, se o direito de uso do solo for obtido por meio de transferência para desenvolvimento imobiliário, o terreno deve ser desenvolvido de acordo com o uso do solo e o período de construção e desenvolvimento acordado no contrato de transferência de direitos de uso do solo. Se o empreendimento não tiver sido iniciado durante um ano após a data acordada no contrato de transferência, pode ser cobrada uma taxa de inactividade de terrenos equivalente a menos de 20% da taxa de transferência do direito de utilização do solo; Se o desenvolvimento não tiver sido iniciado durante dois anos, o direito de utilização do solo pode ser recuperado gratuitamente; No entanto, exceto pelo atraso no início do desenvolvimento causado por força maior ou atos do governo ou departamentos governamentais relevantes ou os trabalhos preliminares necessários para o início do desenvolvimento.
Nos termos do artigo 2.o das medidas para a eliminação de terrenos ociosos, os terrenos ociosos referem-se aos terrenos de construção estatais que não foram desenvolvidos durante um ano após a conclusão do contrato de utilização paga ou da decisão de atribuição do direito de utilização dos terrenos de construção estatais. Os terrenos de construção estatais que iniciaram o desenvolvimento, mas a área de desenvolvimento e terrenos de construção representam menos de um terço da área total de desenvolvimento e terrenos de construção que devem começar, ou o montante do investimento representa menos de 25% do investimento total, e o desenvolvimento e construção foram suspensos por um ano também podem ser reconhecidos como terrenos ociosos.
Nos termos do artigo 8.o das medidas de eliminação de terrenos ociosos, “Em qualquer uma das seguintes circunstâncias, se o início e o desenvolvimento forem atrasados devido às ações do governo e dos departamentos governamentais relevantes, a pessoa com direito a usar terrenos de construção estatais fornecerá aos departamentos municipais e municipais competentes de terras e recursos materiais explicativos sobre os motivos da terra ociosa. Se for verificada a verdade, será alienada de acordo com o disposto nos artigos 12 e 13 dessas medidas: (I) Não entregar o terreno ao utilizador do terreno de construção estatal de acordo com o prazo e condições acordados e estipulados no contrato de utilização paga do direito de utilização do solo de construção estatal ou na decisão de atribuição, de modo a que o projecto não satisfaça as condições de início e desenvolvimento; II) O proprietário do direito de utilização de terrenos de construção estatais não pode desenvolver-se de acordo com as finalidades, condições de planeamento e construção acordadas e especificadas no contrato de utilização paga ou na decisão de atribuição do direito de utilização de terrenos de construção estatais devido à revisão do plano global de utilização do solo e do plano urbano e rural de acordo com a lei; (III) as condições acordadas e estipuladas de planeamento e construção devem ser alteradas devido à introdução de políticas nacionais relevantes; (IV) incapaz de iniciar o desenvolvimento devido ao descarte de cartas e visitas de pessoas relevantes na terra; (V) incapaz de iniciar o desenvolvimento devido ao controle militar, proteção de relíquias culturais, etc; (VI) outros atos do governo e departamentos governamentais relevantes. Se o terreno estiver ocioso devido a força maior, como catástrofes naturais, será tratado de acordo com o disposto no parágrafo anterior.”.
Nos termos do artigo 14.o das medidas de eliminação de terrenos ociosos, “Exceto nas circunstâncias especificadas no artigo 8.º destas medidas, os terrenos ociosos serão alienados das seguintes formas: (I) se a construção não tiver sido iniciada há um ano, o departamento competente de terras e recursos da cidade ou do condado, após informar e obter a aprovação do Governo popular no mesmo nível, emitirá a decisão sobre a cobrança da taxa de terra ociosa ao titular do direito dos terrenos de construção estatais e cobrará a taxa de terra ociosa de acordo com 20% do preço de transferência ou de atribuição de terras. A taxa de terra ociosa não será incluída no custo de produção; (II) Se a construção não tiver sido iniciada há dois anos, os departamentos municipais e municipais de terras e recursos devem, de acordo com o artigo 37.o da lei de administração fundiária da República Popular da China e o artigo 26.o da lei de administração imobiliária urbana da República Popular da China, reportar ao governo popular com o direito de aprovação, emitir a decisão sobre a recuperação do direito de usar terrenos de construção estatais para a pessoa com o direito de usar terrenos de construção estatais e recuperar o direito de usar terrenos de construção estatais gratuitamente. Se o terreno ocioso for hipotecado, uma cópia deve ser enviada simultaneamente ao proprietário imobiliário em causa.”.
De acordo com o segundo parágrafo do artigo 22 das medidas para terrenos ociosos, “se a data de construção e desenvolvimento não for acordada ou especificada devido a circunstâncias especiais, ou o acordo ou regulamento não for claro, a construção deve ser iniciada um ano a partir da data de entrega efetiva do terreno
De acordo com o artigo (VI) da proibição Guo [2008] No. 3, “Aplicar rigorosamente a política de eliminação da terra ociosa. Se a terra estiver ociosa há mais de dois anos e deva ser recuperada gratuitamente de acordo com a lei, deve ser resolutamente recuperada gratuitamente e reorganizada para uso; se não cumprir as condições legais de recuperação, também deve ser alienada e plenamente utilizada em tempo hábil, alterando seu uso, substituição equivalente, organizando o uso temporário e incorporando-o na reserva governamental. Se a terra estiver ociosa há mais de um ano, mas menos de dois anos, a taxa de inatividade da terra será cobrada a 20% do preço da terra transferida ou alocada.”;
O artigo (VIII) da Comunicação do Conselho de Estado sobre Restrição resoluta ao rápido aumento dos preços das casas em algumas cidades (GF [2010] n.º 10) estipula: “reforçar a supervisão da compra de terras e financiamento de empreendimentos imobiliários. O Departamento de terras e recursos fortalecerá a retificação e limpeza especiais, e investigará rigorosamente e lidará com a terra ociosa e especulação fundiária de acordo com a lei”. “Os bancos comerciais não concederão empréstimos para novos projetos de desenvolvimento a empresas de desenvolvimento imobiliário com especulação imobiliária e imobiliária ociosa, e o departamento regulador de valores mobiliários suspenderá a aprovação da sua cotação, refinanciamento e reestruturação importante de ativos.”.
A política regulatória estipula que “a determinação da existência de problemas como terras ociosas estará sujeita às informações de punição administrativa publicadas pelo Departamento de terras e recursos”, “a determinação da existência de atos ilícitos como terras ociosas estará sujeita às informações de punição administrativa publicadas pelo Departamento de terras e recursos em princípio”.
2. Pareceres de auto-inspecção
Com base no auto-exame acima, a empresa acredita que durante o período de relato, a empresa e suas subsidiárias não tiveram a situação de terra ociosa envolvida nas disposições legais acima, nem receberam a terra ociosa reconhecida pelo departamento de planejamento e recursos naturais como a terra ociosa que deve ser cobrada ou o direito de uso do solo deve ser recuperado gratuitamente, Não há caso de o departamento de planejamento e gestão de recursos naturais ter punido ou estar sendo investigado por terras ociosas.
(II) auto-inspeção sobre se há especulação fundiária
1. Leis e regulamentos relevantes sobre especulação fundiária
De acordo com o artigo 39 da lei de gestão imobiliária, “se o direito de uso do solo for obtido por meio de transferência, as seguintes condições devem ser cumpridas na transferência do imóvel:… (II) o investimento e desenvolvimento devem ser realizados de acordo com o contrato de transferência. Se pertencer a um projeto de construção de habitação, por cento do investimento total de desenvolvimento deve ser concluído.
