Há dois tipos de edifícios podres no exterior: podres esporádicos e podres sistêmicos
Muitos países no exterior já experimentaram edifícios podres. Na maioria dos casos, os edifícios podres ocorrem esporadicamente, principalmente devido à má produção e operação de empresas e cadeias de capital quebradas.
O outro tipo de falha sistêmica ocorre de forma concentrada, geralmente no rescaldo de crises financeiras. Após a crise das hipotecas sub-prime nos EUA e o estouro da bolha imobiliária japonesa, a indústria imobiliária foi afetada e houve falências corporativas generalizadas e paralisações de projetos.
As falhas esporádicas são dispostas principalmente através de abordagens baseadas no mercado
As falhas esporádicas são comportamentos baseados no mercado resultantes de má administração corporativa. As conseqüências do fracasso são principalmente suportadas pelas empresas imobiliárias, e os riscos não são transmitidos aos compradores de casas ou ao setor financeiro.
A construção de moradias é financiada principalmente por fundos próprios e empréstimos bancários das empresas imobiliárias. Embora exista um sistema de pré-venda, o depósito de pré-venda é mais como um “depósito” e é estritamente regulamentado. No caso de um mau negócio, os compradores têm perdas limitadas e são mais propensos a se estabelecerem de forma baseada no mercado. Neste ponto, há duas maneiras de se desfazer dele.
Se a empresa puder continuar a levantar capital, ela poderá retomar o trabalho. Entretanto, este não é o caso com freqüência. Afinal de contas, um projeto podre já é muitas vezes uma indicação de que a empresa imobiliária não está indo bem.
Na maioria das vezes, o projeto é transferido para uma nova entidade para assumi-lo e providenciar para que um novo desenvolvedor o complete. As alienações são feitas através de vendas negociadas, leilões de falência e liquidação de ativos.
Resolução governamental de apodrecimento sistêmico por meio do salvamento do sistema financeiro – os EUA e o Japão como exemplos
① Caso japonês: A podridão sistêmica anda de mãos dadas com a crise financeira e o governo teve que socorrer o sistema financeiro. No estouro da bolha imobiliária no Japão e na crise das hipotecas sub-prime nos EUA, o setor imobiliário em ambos os países foi mais afetado pela crise financeira. Quando o setor financeiro se recuperar, o setor imobiliário também se normalizará e as propriedades podres serão limpas através de abordagens baseadas no mercado.
②US caso: Os aumentos das taxas de juros rebentaram a bolha imobiliária e o setor financeiro passou por uma crise sistêmica de liquidez. Ativos como títulos e terrenos são vendidos com desconto e os balanços corporativos se deterioram. Quando o mercado passou de risco de liquidez para risco de crédito, as instituições financeiras se recusaram a emprestar e o mercado começou a entrar em uma “armadilha de liquidez”.
A chave para salvar o mercado é restaurar o crédito de mercado e os balanços de reparo.
O que o governo pode fazer para socorrer o sistema financeiro? –Toma os EUA como um exemplo
A resposta do governo americano à crise das hipotecas subprime em 2008 é um excelente exemplo a ser estudado.
O Federal Reserve utilizou uma combinação das menores taxas de juros da história, as maiores operações de mercado aberto e ferramentas inovadoras de gerenciamento de liquidez para garantir que houvesse liquidez suficiente para evitar que o problema se agravasse.
Mas as ferramentas de liquidez por si só não poderiam tirar os mercados da “armadilha da liquidez”. A falta de crédito de mercado e a deterioração geral dos balanços foram fundamentais para o mecanismo de auto-reforço da crise do sub-prime. O governo americano (principalmente o Tesouro) forneceu capital a instituições financeiras para reparar seus balanços patrimoniais através da compra de ações, títulos de longo prazo e obrigações de dívida colateralizadas, e garantiu os ativos subjacentes para aumentar o crédito.
Finalmente, o governo americano também forneceu garantias de compra de casas e incentivos para estimular a demanda residencial por moradias, e aumentou a solvência do setor residencial através de taxas de juros de empréstimo, reduções de principal e extensões de prazo de empréstimo. O governo também introduziu novas medidas regulatórias para fechar as brechas que levaram à crise das hipotecas subprime.
Ela melhorou a qualidade dos empréstimos hipotecários; apertou a gestão da liquidez e a disciplina de ativos e passivos dentro do sistema financeiro para melhorar a capacidade de resposta de emergência das instituições financeiras; restringiu explicitamente algumas empresas de alto risco para cortar os canais de transmissão de risco; e restringiu os salários dos executivos e implementou a principal responsabilidade de classificação para evitar riscos morais.
Riscos: risco de desenvolvimento epidêmico excedendo as expectativas; ritmo de aumento das taxas de juros pelo Federal Reserve excedendo as expectativas; políticas imobiliárias excedendo as expectativas.
