[Questão do dia
O período intensivo de divulgação do relatório intermediário está se aproximando, e o desempenho dos empreendimentos imobiliários em geral declinou seriamente. Metade da receita operacional das empresas imobiliárias caiu ano a ano, e apenas 10% delas alcançaram crescimento positivo do lucro líquido ano a ano. A partir de 24 de agosto de 2022, entre o setor imobiliário de Shenwan (um total de 116), 1) 30 empreendimentos imobiliários anunciaram seus relatórios intermediários, com uma queda de 22,2% na receita anual e um declínio de 44,0% no lucro líquido atribuível. Metade delas relatou crescimento negativo da receita, 8 (27%) relataram lucro líquido negativo, e 68% daquelas com lucro líquido positivo declinaram ano a ano. 2) 80 empreendimentos imobiliários anunciaram seus relatórios intermediários ou previsões de desempenho interinas, com 48% deles relatando uma perda e 42 com lucro líquido positivo, dos quais apenas 8 (10%) relataram crescimento positivo do lucro líquido ano a ano.
Dos diferentes tipos de empreendimentos imobiliários, 1) o desempenho das empresas privadas é grave; em comparação com os empreendimentos imobiliários privados, as empresas estatais centrais, embora não seja uma grande perda de lucro, mas o desempenho de um declínio significativo também é um fato indiscutível. Das 39 empresas privadas que anunciaram seus relatórios intermediários ou previsões de desempenho interinas, 56% sofreram perdas de lucro; 51% das empresas estatais centrais tiveram lucros, mas tiveram um crescimento de lucro líquido negativo em relação ao ano anterior. 2) Nove das 20 maiores empresas imobiliárias anunciaram seus resultados, e apenas Jinke Property Group Co.Ltd(000656) sofreu perdas, enquanto as demais empresas imobiliárias líderes tiveram lucros, exceto a C&D International (+160% em relação ao ano anterior) e Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (+4,1% em relação ao ano anterior). Entretanto, com exceção da C&D International (+160% ano a ano) e Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) (+4,1% ano a ano), todos eles experimentaram diferentes níveis de declínio.
Havia seis razões principais para o declínio ou perda coletiva no desempenho das empresas imobiliárias.
1) Redução significativa na receita de assentamentos devido a fatores externos: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) , Bi Guiyuan, Xuhui Holdings e outros empreendimentos imobiliários mencionados em suas previsões de desempenho que a epidemia e a retração do mercado levaram a atrasos no progresso da construção, o que, por sua vez, levou a uma queda no montante de reconhecimento de receita no primeiro semestre do ano. 30 Os empreendimentos imobiliários com ações A que anunciaram seus relatórios intermediários relataram uma queda de 22,2% na receita total anual, com metade deles experimentando um nível diferente de queda na receita. A receita operacional diminuiu a taxas diferentes de um ano para o outro.
(2) Baixo lucro bruto de projetos transportados e pressão contínua sobre a margem de lucro bruto: China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Risesun Real Estate Development Co.Ltd(002146) , Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) , Huay Uan Property Co.Ltd(600743) e outros empreendimentos imobiliários indicaram na previsão de desempenho que o declínio no lucro foi devido a uma diminuição no lucro bruto de negócios imobiliários, resultando em um declínio na margem de lucro bruto em relação ao ano anterior. 30 Os empreendimentos imobiliários com ações que anunciaram seus relatórios intermediários têm uma margem de lucro bruto global de 17,7%, com metade deles experimentando um declínio na margem de lucro bruto em relação ao ano anterior. A margem média de lucro bruto caiu 2,3 pontos percentuais em comparação com o mesmo período do ano passado.
(3) Aumento na escala de encargos por perda de ativos: As empresas imobiliárias que mencionaram o aumento na escala de encargos por perda de ativos entre as razões para o declínio no desempenho ou perda incluem BIGUYUAN, XUHUI Holdings, HONGYANG Real Estate, Jianye Real Estate, etc. Como resultado da contínua queda no mercado imobiliário, as empresas imobiliárias geralmente promoveram retornos de vendas por meio de cortes de preços e promoções, e a maioria delas registrou prejuízos de ativos após uma avaliação abrangente dos retornos de vendas e do tamanho dos ativos. 30 As empresas imobiliárias com ações A registraram uma perda de ativos combinados de RMB 400 milhões, um aumento significativo de 812% em relação ao ano anterior. Por exemplo, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , que divulgou sua previsão de desempenho, deve levar uma perda de impairment de até RMB 2,9 bilhões. Dados Kerry mostram que 53% dos 100 maiores empreendimentos imobiliários no primeiro semestre deste ano, o preço médio de venda caiu em diferentes graus ano a ano, e entre os 20 maiores empreendimentos imobiliários Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) e Xuhui Holdings caíram todos em mais de 10%.
(4) Diminuição dos juros capitalizados e aumento dos custos financeiros sob a suspensão dos trabalhos: Devido ao impacto da suspensão anormal dos trabalhos de alguns projetos de alguns empreendimentos imobiliários, as despesas com juros que não atendem mais aos critérios de capitalização são debitadas aos lucros e perdas correntes de acordo com as normas contábeis, portanto, alguns empreendimentos imobiliários incorreram em despesas com juros maiores no primeiro semestre do ano, que são debitados aos custos financeiros correntes. 30 Os empreendimentos imobiliários com ações que anunciaram seus relatórios intermediários diminuíram 10,3% para 1,88 bilhões de yuans em juros capitalizados no primeiro semestre do ano. A relação do custo financeiro global aumentou em 0,7 pontos percentuais para 2,3%, com os custos financeiros aumentando em 10,1% em relação ao ano anterior para RMB6,58 bilhões.
(5) Aumento do número de projetos cooperativos resultando em uma maior relação lucro/perda dos acionistas minoritários: Nos últimos dois anos, a cooperação entre empreendimentos imobiliários tornou-se a norma, através da qual os empreendimentos imobiliários podem usar relativamente menos capital para alavancar maior escala de vendas, e também ajudá-los a adquirir terrenos de forma eficiente, diversificar riscos e complementar as vantagens uns dos outros no desenvolvimento de projetos. Entretanto, os ganhos/perdas minoritários/lucro líquido melhoraram significativamente em 8,3 pontos percentuais em relação ao ano anterior, para 24,5%.
(6) Perdas cambiais líquidas devido a flutuações cambiais: Diversos empreendimentos imobiliários como BIGWEALTH, XUHUI Holdings, TIME China, CZW Properties, YAGULE, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , Tahoe Group Co.Ltd(000732) e outros mencionados em suas previsões de ganhos que as perdas cambiais foram também um motivo para o declínio dos lucros e perdas. A perda cambial está relacionada com a depreciação da taxa de câmbio do RMB em relação ao dólar americano. Por exemplo, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) prevê que a dívida da empresa em dólar devido ao impacto da queda na taxa de câmbio do RMB em relação ao dólar gerou perdas cambiais de cerca de 250 milhões de yuan; Tahoe Group Co.Ltd(000732) manteve empréstimos em moeda estrangeira denominados em dólares americanos e juros, etc. gerou perdas cambiais de cerca de 553 milhões de yuan, em comparação com ganhos cambiais de 100 milhões de yuan no mesmo período do ano passado, de modo que as flutuações da taxa de câmbio levaram a mudanças significativas no desempenho. A taxa de câmbio média do dólar americano em relação ao RMB se depreciou em aproximadamente 5,7% em relação ao dólar americano de 6,37 em dezembro do ano passado para 6,73 em julho deste ano. Como resultado, os empreendimentos imobiliários que deverão pagar sua dívida em dólar durante o ano serão afetados em certa medida, com US$143,9 bilhões de dívida vencendo para empreendimentos imobiliários no segundo semestre deste ano, assumindo mais risco cambial em comparação com o nível da taxa de câmbio na fase de emissão. Embora a perda cambial represente uma proporção relativamente pequena do lucro líquido, ela aumenta a pressão financeira sobre as empresas imobiliárias, considerando que sua liquidez é atualmente relativamente escassa.
[Comentário final de hoje
Em termos de desempenho amplo do mercado, o setor imobiliário de Shenwan cresceu 0,51% hoje (25 de agosto), com um retorno relativo de -0,32% para o CSI 300; o setor imobiliário da Hang Seng subiu 1,58%, com um retorno relativo de -2,05% para o Índice Hang Seng. O setor imobiliário de Shenwan, as empresas centrais, as empresas estatais locais e as empresas privadas aumentaram em um valor médio de 1,46%, 0,81%, 0,56%. O setor subiu hoje, o Conselho de Estado mencionou o setor imobiliário, por um lado, mencionou “continuar a liberar a reforma da LPR e o efeito de transmissão”, desde este ano, a LPR de 5 anos acumulou 35BP abaixo, mas não é suficiente para resolver o atual dilema imobiliário, embora para promover as taxas hipotecárias continuem a cair, mas não conseguiu levar os empréstimos dos residentes a melhorar, acreditamos que a LPR Por outro lado, é mencionado que “permitir que as localidades utilizem o crédito e outras políticas em uma base cidade por cidade para suportar razoavelmente a demanda rígida e melhorada de habitação”, o que continua a liberar sinais positivos e espera-se que relaxe ainda mais as políticas de compra e restrições de empréstimos em todo o mundo.
A partir do desempenho dos estoques individuais, as principais empresas imobiliárias de habitação A subiram e caíram em média 1,70%, as três primeiras são Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , para cima e para baixo em 8,15%, 3,46%, 2,86%, para o fluxo de caixa e a qualidade do relatório financeiro das empresas privadas regionais e das empresas imobiliárias líderes sólidas. Os principais estoques domésticos de habitação subiram e caíram em média 2,76% hoje, sendo os três principais o C&D International Group, China Overseas Land Development e China Resources Land, para cima e para baixo em 6,70%, 4,80% e 4,75% respectivamente, todas as SOEs centrais regionais e líderes sólidos
