[Questão do dia
A essência da alta rotatividade dos empreendimentos imobiliários é a alta rotatividade do capital, cujo núcleo é como minimizar a ocupação dos fundos do projeto por unidade de tempo, ou maximizar o retorno dos fundos próprios por unidade de tempo. Portanto, a velocidade de retorno dos fundos próprios é o verdadeiro sentido da velocidade de rotação.
A alta rotatividade é o resultado inevitável do aumento dos preços da terra e da rápida alavancagem dos empreendimentos imobiliários no mercado imobiliário chinês. O modelo de alta rotatividade dos empreendimentos imobiliários nasceu em 2008. A chamada rotatividade significa “sem pressão sobre as mercadorias”, tomar o terreno, iniciar a construção, vendê-lo rapidamente e investi-lo novamente após o rápido retorno do capital. A razão mais fundamental para o modelo de alta rotatividade é o aumento dos preços da terra. Nos últimos dez anos de 2011 a 2021, a taxa de crescimento anual composta do preço médio das transações de terrenos atingiu 11,0%, enquanto a taxa de crescimento anual composta dos preços dos imóveis foi de apenas 6,6%, com a taxa de crescimento global dos preços dos terrenos mais rápida do que a dos preços dos imóveis. A rentabilidade geral dos projetos imobiliários está sendo gradualmente espremida e, para as incorporadoras, a rentabilidade dos recursos fundiários não é mais aplicável ao mercado nesta fase. A alta rotatividade dos projetos tem um significado prático mais óbvio, pois pode melhorar a eficiência do uso do capital, permitindo que dinheiro limitado crie mais valor em um tempo limitado.
A relação entre a terra e a propriedade nas cidades de todos os níveis de energia está em uma tendência decrescente desde 2013. O aumento dos preços da terra em relação aos preços da propriedade tem, até certo ponto, apertado as margens de lucro nas cidades de todos os níveis de energia, e também afetou as empresas imobiliárias que anteriormente se comprometiam a “acumular terras para aumentar seu valor”. Sob tais circunstâncias, o preço relativamente alto da terra acumulada e o aperto das margens de lucro provocado pelo aumento dos preços da terra, então, do ponto de vista da ROE, melhorar a taxa de rotatividade é uma das formas eficazes de aumentar o retorno global das empresas. O modelo de “alta rotatividade” foi adotado por um número crescente de empreendimentos imobiliários entre 2013 e 2018.
Em 2008, Vanke, uma empresa imobiliária líder, propôs “5986”, o que foi considerado o ponto de partida de um alto faturamento. Em 2010, Vanke alcançou um avanço de 100 bilhões de dólares em vendas ao aplicar o modelo de alta rotatividade, o que desencadeou um boom de alta rotatividade no setor, fazendo de 2010 o primeiro ano de alto faturamento. Entre 2012 e 2018, o número de projetos em GRANDES está crescendo a uma taxa superior a 35%, atingindo um nível máximo de 102% em 2017. Entre 2010 e 2017, as vendas da Beyoncé cresceram a uma taxa de crescimento anual composta de 54%, superando os gráficos de vendas das empresas imobiliárias chinesas em 2018 e levando ao extremo o modelo de alta rotatividade. O período 20082018 é considerado como uma década de ouro do desenvolvimento imobiliário, acompanhado pela crescente escala dos empreendimentos imobiliários de alta rotatividade representados por BIGUYUAN. Esta fase foi caracterizada por duas características principais: primeiro, uma abordagem liderada pelo desenvolvedor que enfatizava a alta rotatividade da aquisição de terrenos para as vendas, recuperando assim o fluxo de caixa rapidamente; e segundo, o uso de alavancagem para obter financiamento de baixo custo de fontes externas sempre que possível. Com a tendência contínua de desalavancagem no setor financeiro a partir de 2017, os canais de financiamento para empreendimentos imobiliários foram ainda mais estreitos a partir de 2018. Sob pressão política e a pressão dos terrenos aumentando mais rapidamente do que os preços das moradias, o modelo duplo de alta rotatividade acompanhado de alta alavancagem parece ter atingido um ponto de inflexão.
A redução de custos, a redução do tempo desde a aquisição do terreno até a construção e pré-venda e a aceleração da taxa de desativação podem efetivamente ajudar as empresas imobiliárias a melhorar sua própria rotatividade de capital. A taxa de rotatividade de capital próprio significa que o número de vezes que o capital próprio pode ser rotacionado em um ano, e quanto mais cedo o capital próprio for positivo, maior será a taxa de rotatividade de capital próprio. É importante esclarecer aqui que o tempo positivo dos fundos próprios não é o mesmo que o tempo positivo do fluxo de caixa do projeto, há uma certa diferença de tempo entre os dois, o tempo positivo dos fundos próprios é anterior ao tempo positivo do fluxo de caixa do projeto. Há três indicadores-chave que afetam o tempo de retorno positivo dos fundos próprios: 1) o custo do projeto, que leva em conta apenas o custo do terreno e o custo da construção, não o custo de capital e vários impostos; 2) o tempo desde a aquisição do terreno até a construção e pré-venda; 3) a velocidade de desativação das vendas. Se uma empresa imobiliária pode reduzir os custos do projeto, encurtar o tempo desde a aquisição do terreno até a construção e pré-venda, e acelerar a velocidade de desativação de vendas, então seus projetos de desenvolvimento podem atingir um volume de negócios mais elevado.
Ao considerar projetos simultâneos, uma empresa imobiliária pode rapidamente investir seu próprio capital no próximo projeto após o anterior ter sido pago de volta, para que o capital continue rolando. Quando a velocidade de rotação de capital de cada projeto for acelerada, o efeito de encurtar o tempo de retorno dos fundos próprios será mais óbvio quando vários projetos forem empilhados. Portanto, enquanto as grandes empresas imobiliárias continuarem a assumir novos projetos e a manter seu capital funcionando eficientemente, o modelo de alta rotatividade pode continuar a ser mais vantajoso.
Entretanto, com a contínua promoção da desalavancagem, o aperto do financiamento inicial, as duas concentrações de empréstimos bancários, as três linhas vermelhas e a regulamentação reforçada dos fundos de pré-venda restringiram o fluxo de caixa dos empreendimentos imobiliários e a escala das dívidas, e as “duas concentrações” de fornecimento de terras no lado do investimento limitaram o tempo para que os empreendimentos imobiliários comprassem “matéria-prima Do lado do investimento, a oferta de “dois terrenos centralizados” restringiu o momento da compra de “matérias-primas” por empresas imobiliárias, reduzindo assim a eficiência do uso dos fundos. Do lado da demanda, o boom das vendas continuou a diminuir, a velocidade do esgotamento caiu, e o retorno é menor do que o esperado, tudo isso apontando para a perda abrangente dos pré-requisitos para “alta rotatividade”. Em particular, a eclosão da crise de liquidez dos empreendimentos imobiliários tornou-se o ponto de inflexão do modelo do setor, e o modelo de alta rotatividade do setor imobiliário pode ter chegado ao fim.
A indústria imobiliária está passando por reformas e desmembramentos do lado da oferta. Quanto mais rápido os empreendimentos imobiliários se expandirem na estratégia anterior de alta rotatividade, maior será a dívida e maior será a pressão para quebrar suas cadeias de capital neste momento. Acreditamos que o cenário futuro do setor pode mudar para uma participação de mercado de 10% para empresas puramente privadas e 90% para desenvolvedores com empresas estatais centralizadas + propriedade mista. Metade dos empreendimentos imobiliários eliminados mudarão para negócios baseados na construção, e a outra metade será completamente eliminada.
[Comentários finais de hoje
Em termos de desempenho amplo do mercado, hoje (29 de agosto), o setor imobiliário de Shenwan caiu 0,19%, com um rendimento de 0,25% em relação ao CSI 300; o setor imobiliário de Hang Seng caiu 0,75%, com um rendimento de -0,02% em relação ao índice Hang Seng. O setor imobiliário de Shenwan, as empresas centrais, as empresas estatais locais e as empresas privadas aumentaram e caíram em média 0,19%, 0,50% e 0,64%, respectivamente. A chapa continuou a cair, por um lado, na ausência de catalisadores óbvios, a transmissão da política anterior ainda precisa de tempo, o setor ainda está na fase de baixo, dados de transações semanais novos e de segunda mão de alta freqüência também não viram uma recuperação significativa; por outro lado, o período de divulgação intensiva do relatório está se aproximando, as empresas imobiliárias em geral, o desempenho diminui seriamente.
Em termos de desempenho de ações individuais, as principais empresas imobiliárias de ações A hoje subiram e caíram em média -0,52%, as três primeiras são Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , acima e abaixo em 0,39%, 0,00%, 0,00%, dos quais Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) pagou os juros anuais de cerca de 130 milhões para a segunda edição da nota de médio prazo para 2020 na sexta-feira. Os principais estoques imobiliários subiram e caíram em média -1,08% hoje, com os três primeiros sendo China Jinmao, Midea Land e Yuexiu Property, para cima e para baixo em 0,60%, 0,35% e 0,30% respectivamente. Os Estados Unidos divulgaram seu relatório intermediário, o lucro líquido do núcleo caiu 26,5% ano a ano, superando o desempenho do setor; hoje, a Yuexiu, a Yuexiu oficial de microblogging release, juntamente com China Railway Group Limited(601390) para formar uma joint venture, o futuro expandirá a habitação, as operações urbanas e outras áreas de cooperação.
