[Questão do dia
Em termos de estrutura, a migração populacional também tem um impacto na demanda habitacional, com as cidades com maior afluência líquida de residentes urbanos permanentes tendendo a gerar mais nova demanda habitacional.
1) Podemos ver claramente que o crescimento da população nas cidades Tier 1 diminuiu significativamente nos últimos anos. 0,3 milhões de pessoas viverão em Pequim em 2021, mais 23.000 em Xangai, 111000 em Guangzhou e 48.000 em Shenzhen. De acordo com o plano diretor da cidade, as quatro cidades de primeira linha têm um teto de população residente combinado de 87 milhões, com um “saldo” total de população residente de apenas 3.727500, incluindo Xangai, que tem um “saldo” de 105700 remanescentes do teto de população residente de 25 milhões. Xangai está a apenas 105700 pessoas de distância do teto de 25 milhões. Em termos de controle total da população, as cidades de primeira linha, particularmente Pequim e Xangai, já tomaram medidas e têm a menor liberdade para se estabelecer. Argumentamos que há um efeito de escala decrescente no tamanho da população urbana e nas economias urbanas, e que quando as cidades atingem suas margens de crescimento, o aumento da população melhora pouco a eficiência urbana. Para as cidades Tier 1, o tamanho da população é a base do desenvolvimento, e a qualidade e estrutura da população é a chave para o desenvolvimento. Ao mesmo tempo em que controlam o fluxo populacional, as cidades de primeira linha também estão liberalizando o limiar para a fixação de talentos e atraindo o fluxo de talentos de médio a alto nível, ajustando suas políticas de assentamento, o que otimizará ainda mais sua estrutura populacional e alcançará um desenvolvimento urbano sustentável. As cidades de nível 1 estão transformando o dividendo demográfico em um dividendo de talento, entrando em uma era de crescimento plano paralelo e de otimização estrutural.
(2) Entre as cidades de segundo nível, Wuhan, Chengdu, Chongqing, Xi’an e Hangzhou têm um alto fluxo líquido de residentes urbanos. Acreditamos que as cidades de segundo nível ainda estão na fase de competição do incremento populacional, e à medida que o desenvolvimento populacional da China se transforma em uma fase de estoque, como cada cidade atrai o incremento do “pool de estoque” determinará o futuro padrão de competição da cidade. No passado, as cidades de primeira linha atraíram um grande número de pessoas em virtude de suas vantagens industriais, mas nos últimos dois anos as pessoas começaram a “fugir” das cidades de primeira linha, e as capitais de província mais próximas de suas cidades de origem e com ambientes humanistas semelhantes se tornaram uma escolha melhor. Wuhan teve uma recuperação econômica na era pós-epidêmica, adicionando mais de um milhão de novos residentes urbanos por dois anos consecutivos; Xi’an e Zhengzhou também tiveram aumentos maiores nos últimos dois anos; com o desenvolvimento do cluster de cidades de Chengdu-Chongqing, a atratividade populacional de Chengdu e Chongqing também aumentou significativamente; Hangzhou, que tem mais recursos, também desenvolveu uma forte atração populacional. 2021 o influxo médio de população urbana residente líquida para as cidades de segundo nível é de 307000 por cidade, com Wuhan Em 2021, a afluência líquida média de residentes urbanos nas cidades de segunda linha é de 307000 por cidade, com Wuhan, Chengdu e Chongqing tendo uma afluência líquida maior de 1,05, 720000 e 300000, respectivamente. (Cálculo: fluxo líquido da população residente urbana no ano T = taxa de urbanização no ano T * população residente no ano T – (T-1) taxa de urbanização no ano T * (T-1) população residente)
Da perspectiva da migração da população, a demanda média anual de novas habitações é de 2,68 milhões de pés quadrados para uma única cidade Tier 1 e 1,04 milhões de pés quadrados para uma única cidade Tier 2. Calculamos a nova demanda habitacional em cada cidade com base na nova população urbana residente * área habitacional per capita em cada cidade. Entre as cidades de primeira linha, Pequim e Guangzhou têm uma demanda média anual relativamente alta de mais de 3,5 milhões de pés quadrados; entre as cidades de segunda linha, Chongqing, Wuhan, Hangzhou e Xi’an têm uma demanda relativamente alta de mais de 13 milhões de pés quadrados. Entre as cidades de terceiro e quarto nível, Jinhua e Wuhu têm uma demanda média anual de mais de 3,5 milhões de novas moradias ping.
[Comentários finais de hoje].
Em termos de desempenho amplo do mercado, o setor imobiliário de Shenwan cresceu 1,22% hoje (1º de setembro), com um rendimento de 2,08% em relação ao CSI 300; o setor imobiliário Hang Seng caiu 0,29%, com um rendimento de 1,50% em relação ao Índice Hang Seng. O setor imobiliário de Shenwan, as empresas centrais, as empresas estatais locais e as empresas privadas aumentaram e diminuíram em média 2,02%, 2,05% e 1,33%, respectivamente. Melhoria no declínio das vendas, a política continuou a relaxar a mesa para impulsionar o setor. Por um lado, de acordo com dados Kerry, em agosto os 100 maiores empreendimentos imobiliários para alcançar vendas de 602,3 bilhões de yuan, basicamente anel plano, o declínio ano-a-ano diminuiu 5,4 pontos percentuais para 34,1%, mas, cumulativamente, as 100 maiores empresas imobiliárias em janeiro-agosto ainda permanecem em um alto nível de 47,6%, a confiança do setor como um todo ainda está em um nível baixo, as vendas na fase de baixa. Por outro lado, a reunião regular de ontem do Conselho de Estado novamente, apoia a demanda rígida e melhorada de habitação, “uma cidade, uma política” local com uma boa caixa de ferramentas políticas, uso flexível da etapa de política de crédito e empréstimos especiais para proteger a entrega de edifícios. Acreditamos que a flexibilização da política do lado da demanda deve ser ainda mais reforçada.
Em termos de desempenho de ações individuais, as principais empresas imobiliárias de ações A hoje subiram e caíram em média 1,02%, sendo as três primeiras Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Yango Group Co.Ltd(000671) e Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , para cima e para baixo em 4,63%, 1,86% e 1,51% respectivamente. Os três primeiros são a China Jinmao, Midea Land, C&D International, com crescimento e queda de 7,23%, 3,09%, 1,65%, são empresas privadas de alta qualidade e empresas centrais estatais estáveis que lideram, e que em agosto a lista de vendas divulgada por Kerry ontem à noite, China Jinmao, C&D International, apresentou uma taxa positiva de crescimento das vendas de um único mês.
