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Este artigo compara sistematicamente a terra, a população e as condições relacionadas à política no Japão durante a economia da bolha, e explora as causas fundamentais da inflação e do estouro da bolha imobiliária japonesa, como uma forma de esclarecer as condições necessárias para o desenvolvimento saudável do atual mercado imobiliário chinês.
Nossas pesquisas sobre a formação e estouro da bolha imobiliária japonesa levaram às seguintes descobertas importantes: 1. No início do estouro da bolha imobiliária japonesa, os investimentos e vendas imobiliárias caíram brevemente e depois recuperaram, sem realmente causar muito impacto na própria indústria imobiliária na época. Entretanto, a queda nos preços da terra causou danos aos balanços dos residentes e ao setor empresarial, e uma redução significativa no consumo do setor privado e no investimento em equipamentos corporativos foi a principal razão para o declínio do crescimento econômico no Japão na época.2. A escassez de terra no Japão e a alta densidade populacional tornaram o mercado imobiliário mais propenso a bolhas, e a desaceleração do crescimento populacional e da urbanização nos anos 80 aumentou a vulnerabilidade de seu mercado imobiliário. Entretanto, fatores de longo prazo, como terra e população, não foram os gatilhos diretos para o estouro da bolha imobiliária.3 O principal gatilho para o estouro da bolha imobiliária japonesa foi uma série de erros políticos. Em termos de política monetária, após a assinatura do Acordo Plaza, a política monetária do Japão assumiu os três objetivos inter-relacionados da coordenação da política econômica internacional, interrompendo a apreciação do iene e expandindo a demanda interna para comprimir o excedente da conta corrente, implementando assim um longo período de flexibilização. O aperto posterior foi muito rápido e foi acompanhado por uma política de controle agregado sobre o financiamento imobiliário. O estouro da bolha de ativos foi seguido de indecisão e remédios inoportunos. Em termos de política fiscal, nos anos 80 o governo japonês implementou a “reconstrução fiscal”, que deslocou o equilíbrio fiscal do déficit para o superávit, e houve uma falta de coordenação entre política fiscal e política monetária, com a política monetária assumindo demasiadas funções de flexibilização. Em termos de política tributária, o governo japonês relaxou sua política tributária imobiliária no início dos anos 80, mas continuou a apertá-la nos anos 90, quando o setor imobiliário começou a cair, e o ajuste “pró-cíclico” dos impostos imobiliários exacerbou o ímpeto descendente do mercado imobiliário.
A expansão e o estouro da bolha imobiliária japonesa trouxe os seguintes insights ao mercado imobiliário atual da China: 1. A vulnerabilidade do mercado imobiliário chinês aumentou, e é preciso prestar atenção à prevenção de riscos relacionados. O envelhecimento da população chinesa entrou numa fase de rápido crescimento; a taxa de alavancagem do setor residencial da China tem aumentado rapidamente nos últimos anos e atingiu um alto nível; e a taxa de preço da casa em relação à renda nas principais cidades da China é muito alta. 2. Comparado com o Japão nos anos 90, o mercado imobiliário da China ainda tem fatores de apoio. Ainda há muito espaço para a urbanização da população rural da China, especialmente para a cidadania; a população da China se reunirá ainda mais em aglomerações urbanas; e novos modelos de desenvolvimento imobiliário estão sendo explorados e construídos.3 Os fatores acima ditam que as políticas imobiliárias da China precisam ser moderadas e coordenadas com outras políticas macro. Em primeiro lugar, a política monetária precisa ser moderada e manter uma determinação de política “eu”, para evitar um impacto excessivo no mercado imobiliário causado pelo “duplo aperto” do montante total e da estrutura. Desde este ano, a política monetária da China tem demonstrado sua ousadia “eu”, com uma política monetária estrutural que se protege ativamente contra a pressão contracionista em alguns setores imobiliários. Em segundo lugar, tem se tornado cada vez mais crucial que as políticas fiscais e monetárias formem uma sinergia. A abordagem bifacetada da China de políticas fiscais e monetárias e o desenvolvimento de instrumentos financeiros orientados à política para explorar o caminho político de combinar políticas fiscais e monetárias ajudou a evitar as conseqüências das inundações monetárias e promover o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário. Em terceiro lugar, é prudente implementar políticas fiscais e de controle, tais como o imposto imobiliário.
