Comprar uma casa é um grande evento para muitas famílias. Embora a probabilidade de casa incompleta antes da entrega é muito pequena, pode ser uma grande perda. O que é mais preocupante é que os compradores não só não podem obter a casa, mas também pagar o empréstimo hipotecário ao banco a tempo.
Recentemente, um caso emitido pelo Tribunal Popular Intermediário da Cidade de Jiaxing, província de Zhejiang chamou a atenção. Devido ao desenvolvimento incompleto e o pedido de falência do desenvolvedor, o tribunal decidiu que o desenvolvedor deve assumir a responsabilidade de reembolso do empréstimo restante, em vez do comprador. Anteriormente, em um caso da lei suprema, os desenvolvedores também eram obrigados a reembolsar a hipoteca ao banco. No entanto, esses julgamentos a favor dos compradores têm experimentado reviravoltas e diferentes tribunais têm interpretações diferentes dos termos legais e interpretações judiciais.
a primeira instância falhou e a segunda instância ganhou. O empréstimo de 2,2 milhões do comprador não precisa ser reembolsado
De acordo com o site da corte popular intermediária de Jiaxing, em 2014, o Sr. Xu em Xangai comprou uma villa em um imóvel em Jiaxing e obteve um empréstimo hipotecário bancário de 3,92 milhões de yuans. Depois que o Sr. Xu pagou o adiantamento, o banco emitiu o empréstimo ao promotor. Mais tarde, o promotor não conseguiu entregar a casa a tempo devido a problemas de capital, resultando no desenvolvimento incompleto do edifício. Em 2018, o promotor apresentou um pedido de liquidação de falência ao tribunal. Após investigação pelo administrador da falência, o imóvel envolvido no caso não passou na aceitação de conclusão e não atendeu aos padrões de entrega. Imediatamente, ele informou o Sr. Xu por escrito para rescindir o contrato de venda de habitação comercial entre ele e o promotor.
Mais tarde, quando o construtor faliu e não havia esperança de receber a casa, o Sr. Xu parou de pagar o pagamento mensal ao banco porque não podia mais obter a propriedade da casa. Em 2020, o banco credor processou o tribunal e pediu ao Sr. Xu para continuar a pagar os empréstimos restantes.
O tribunal de primeira instância considerou que, Artigo 38.o do contrato individual de empréstimo e garantia de habitação "Após a concessão do empréstimo, qualquer disputa entre o mutuário ou o mutuário e o vendedor ou outros terceiros sobre a qualidade, preço, propriedade, condições ou outros assuntos relacionados com o imóvel não tem nada a ver com o mutuante, o mutuante tem o direito de optar por continuar a executar este contrato ou exigir que o mutuário reembolse a totalidade ou parte do empréstimo previsto no presente contrato antecipadamente". Consequentemente, o tribunal decidiu que o contrato de empréstimo foi rescindido, e o Sr. Xu devolveu o capital e os juros (incluindo juros de multa) do empréstimo bancário totalizando mais de 2,2 milhões de yuans.
Em outras palavras, o Sr. Xu não só perdeu o processo, mas também o tribunal decidiu que ele rescindiu o contrato de empréstimo com o banco e devolveu mais de 2,2 milhões de yuans ao mesmo tempo, o que pode ser descrito como "perder sua esposa e perder seu exército". No entanto, o Sr. Xu recusou-se a aceitar o julgamento da primeira instância e introduziu uma mudança dramática na segunda instância.
A segunda instância do tribunal intermediário de Jiaxing considerou que o foco da disputa no caso era se o Sr. Xu deveria assumir a responsabilidade de reembolso dos empréstimos remanescentes após o empréstimo individual de compra de habitação e a rescisão do contrato de garantia. O n.º 2 do artigo 21.º da interpretação do Supremo Tribunal Popular sobre várias questões relativas à aplicação da lei no julgamento de litígios sobre contratos de venda de habitação comercial (a seguir designada "interpretação judicial") estipula que, após a confirmação da nulidade do contrato de venda de habitação comercial ou anulação ou rescisão, o contrato de empréstimo de habitação comercial garantido é igualmente rescindido, O Vendedor devolverá o capital e os juros do empréstimo de compra de habitação e dinheiro de compra de habitação recebidos à parte garantida e ao comprador, respectivamente.
"O promotor é incapaz de entregar a casa ao Sr. Xu devido à entrada no processo de liquidação de falência, resultando no cancelamento do contrato de venda de habitação comercial. O Sr. Xu advoga o cancelamento do contrato individual de compra de habitação e garantia, que é totalmente baseado e deve ser apoiado. Portanto, o promotor deve assumir a responsabilidade de reembolso do empréstimo restante." Finalmente, o tribunal intermediário de Jiaxing decidiu em segunda instância que o pedido do banco para o Sr. Xu reembolsar o empréstimo remanescente e pagar juros não poderia ser estabelecido e não seria apoiado.
qual é a diferença entre os resultados do julgamento
Além dos casos acima, em dezembro de 2020, o Supremo Tribunal Popular decidiu que, no caso de "(2019) Supreme faminzai nº 245", o promotor foi ordenado a reembolsar o pagamento da hipoteca para o cancelamento da oferta de habitação do contrato de venda de habitação comercial ao banco.
O caso também está cheio de voltas e voltas. De acordo com o julgamento da lei suprema, Wang e outras três pessoas compraram uma casa comercial e solicitaram ao banco um empréstimo hipotecário de 73,97 milhões de yuans. Mais tarde, Wang foi processado pelo banco porque o desenvolvedor não entregou a casa como acordado. O tribunal de primeira instância considerou que o promotor não entregou as casas a tempo, o que levou ao cancelamento do contrato de pré-venda de habitação comercial, o que levou ao cancelamento do contrato de empréstimo assinado entre o banco e o Sr. Wang. A rescisão do contrato acima não pode ser atribuída ao comprador. Portanto, o promotor deve assumir a responsabilidade de compensar o banco pelas perdas em nome do Sr. Wang.
O banco recusou-se a aceitar o acórdão e o processo entrou em segunda instância. O tribunal de segunda instância também se baseou na interpretação judicial acima da lei suprema, mas descobriu que, do ponto de vista da relação jurídica, o comprador Wang Mou confiou ao incorporador para reembolsar o capital do empréstimo e juros ao banco, mas o incorporador não reembolsou, de modo que a relação jurídica civil entre Wang Mou e o banco não foi eliminada. A sentença do tribunal de segunda instância revogou a sentença de primeira instância, exigindo que Wang e outras três pessoas reembolsassem o empréstimo ao banco no prazo de 30 dias após a entrada em vigor da sentença.
Depois disso, o caso entra no julgamento final da lei suprema. A lei suprema apoiou o julgamento de primeira instância, considerando que o contrato de pré-venda de habitação comercial foi rescindido porque o promotor não entregou a casa dentro do prazo acordado, e o contrato de empréstimo entre o comprador e o banco também foi rescindido porque o objetivo do contrato não pôde ser realizado. Portanto, o promotor deve devolver o capital e os juros do empréstimo de compra de habitação ao banco, e Wang e outras três pessoas não têm obrigação de devolvê-lo.
Não é difícil perceber dos dois casos acima que, embora haja uma interpretação judicial da lei suprema, a determinação da responsabilidade de reembolso pelo tribunal é diferente, o que também leva a grandes diferenças nos resultados da primeira e segunda instância. De acordo com a rede de documentos judiciais da China, não há poucos casos em que o banco processou o tribunal porque o imóvel não pôde ser entregue e o comprador desistiu do reembolso. Em alguns casos, o tribunal pediu ao comprador para reembolsar o banco.
Por que razão as decisões judiciais são diferentes? A este respeito, o diretor executivo do escritório de advocacia Jinv Beijing e Advogado Wang Jiahong analisou Zhongxin Jingwei porque eles têm uma compreensão diferente do primeiro parágrafo do artigo 21 da interpretação judicial da lei suprema. O conteúdo do primeiro parágrafo do artigo 21.o é o seguinte: se uma parte num contrato de venda de habitação comercial com um empréstimo garantido como método de pagamento solicitar a confirmação da nulidade do contrato de venda de habitação comercial ou a anulação ou rescisão do contrato, se a parte garantida apresentar um crédito como terceiro com um crédito independente, este será julgado juntamente com o litígio sobre o contrato de empréstimo com garantia de habitação comercial; Se nenhuma reclamação for apresentada, apenas disputas sobre contratos de venda de habitação comercial serão tratadas. Se a parte garantida apresentar uma ação judicial separada sobre a disputa sobre o contrato de empréstimo com garantia de habitação comercial, ela pode ser julgada juntamente com a disputa sobre o contrato de venda de habitação comercial.
\u3000\u3000 "As disposições acima significam que quando o comprador processa o promotor para rescindir o contrato de compra, se o banco também se levanta e diz que tem um recurso independente, a disputa contratual contra o promotor e a disputa contratual do banco podem ser tratadas ao mesmo tempo; se o banco não fizer um recurso, o tribunal só pode ouvir o caso contra o promotor para rescindir o contrato, e o contrato de empréstimo do banco não será ouvido ao mesmo tempo, O comprador naturalmente precisa reembolsar o empréstimo. " Wang Jiahong disse.
Ela também explicou que, "Os juízes em tais julgamentos geralmente acreditam que a relação entre o comprador e o incorporador é um contrato de venda de habitação, e a relação entre o comprador e o banco é um contrato de empréstimo. Os dois contratos são duas relações jurídicas independentes. A rescisão do contrato de venda não significa que o contrato de empréstimo deve ser rescindido. Afinal, o banco emitiu empréstimos ao incorporador e ajudou o comprador a pagar o preço da casa."
Wang Jiahong acredita que os casos de Jiaxing tribunal popular intermediário e a lei suprema podem combinar as disputas de contrato de venda e disputas de contrato de empréstimo, ou seja, ordenar a rescisão do contrato de venda e do contrato de empréstimo ao mesmo tempo.
Tal decisão está mais em consonância com o espírito legislativo do nosso país e pode proteger melhor os direitos e interesses legítimos dos compradores de habitação. Ao mesmo tempo, no mesmo processo, as disputas entre contrato de venda e contrato de empréstimo são resolvidas ao mesmo tempo, o que também economiza recursos judiciais.
casa entrega atrasada ou incompleta, os compradores podem fazê-lo
Se a propriedade estiver incompleta, os compradores podem cortar a oferta? Wang Jiahong lembrou que a falha do desenvolvedor em entregar a casa não significa que o comprador pode parar de pagar o pagamento mensal ao banco. Além disso, se o comprador cortar o pagamento sem autorização, o banco tomará certas medidas, tais como processar o comprador para o reembolso, selar a casa de leilões, etc o comportamento não pago também será registrado no registro ruim, o que terá um impacto sério no crédito do comprador.
De um ponto de vista prático, Wang Jiahong sugeriu que se o imóvel é incompleto, o comprador pode processar o tribunal para rescindir o contrato de venda de habitação comercial e o contrato de empréstimo bancário ao mesmo tempo. Quando o tribunal decide rescindir o contrato de empréstimo e ordena o promotor para suportar o capital eo juros do empréstimo bancário restante, o comprador pode parar de reembolsar o empréstimo. Caso contrário, você não pode parar de pagar o empréstimo à vontade.
Quanto ao adiantamento e as perdas anteriores do empréstimo, o comprador deve reclamar do desenvolvedor, e o desenvolvedor será responsável por compensação. "Normalmente, o imóvel incompleto é devido à insolvência do incorporador. Mesmo que o comprador obtenha o julgamento vencedor, ele pode enfrentar a possibilidade de que o incorporador não seja capaz de reembolsar. Portanto, sugere-se que o comprador deve considerar cuidadosamente ao apresentar uma ação judicial. Somente selando e preservando a propriedade do incorporador pode proteger melhor seus próprios direitos e interesses, caso contrário, pode estar vazio de dinheiro e casa", disse ela.
No dia 24 de fevereiro, o Escritório de Informação do Estado realizou uma conferência de imprensa sobre a promoção do desenvolvimento de alta qualidade da habitação e da construção rural urbana. Ni Hong, vice-ministro da habitação e desenvolvimento rural urbano, disse na reunião que devemos lidar resolutamente e eficazmente com o risco de entrega atrasada de projetos imobiliários causados pelo incumprimento da dívida de empresas imobiliárias individuais. Este trabalho toma como objetivo primordial "garantir a entrega de edifícios, o sustento e a estabilidade das pessoas", toma como princípio o Estado de direito e a mercantilização, compacte a principal responsabilidade das empresas, implementa a responsabilidade gerencial dos governos territoriais, mantém a estabilidade social e protege os legítimos direitos e interesses das pessoas que compram casas.
