Em fevereiro, o novo mercado imobiliário não aqueceu significativamente, a área de transações das principais cidades atingiu uma nova baixa em um único mês nos últimos anos, e as vendas das 100 principais empresas imobiliárias continuaram a diminuir mês a mês.
ao mesmo tempo, a intensidade de investimento das empresas imobiliárias representativas diminuiu significativamente em relação ao ano anterior, e a diferenciação da aquisição de terras foi significativa
Os especialistas da indústria acreditam que fevereiro é o Festival da Primavera, mas a esperada compra de casas no Festival da Primavera não apareceu, e a oferta e demanda geral do mercado e transações não aqueceram significativamente. A principal razão é que a confiança do mercado não foi restaurada. Sugere-se tomar mais medidas para aumentar a confiança do mercado. Espera-se que, com a recuperação gradual da confiança do mercado, o mercado das principais cidades de primeiro e segundo escalão possa assumir a liderança na estabilização e recuperação no primeiro semestre do ano, e as cidades fracas de segundo escalão e fortes de terceiro escalão possam se recuperar por sua vez no segundo semestre do ano.
transações de novas casas atingiram uma nova baixa em um único mês
De acordo com os dados do Centro de Pesquisa Kerui, em fevereiro, as 100 principais empresas imobiliárias só realizaram um valor de negociação de vendas de 401,58 bilhões de yuans, uma diminuição mensal de 23,5% e uma diminuição homóloga de 47,2%, um aumento de mais de 10 pontos percentuais em comparação com janeiro e uma diminuição de 56,5% em comparação com o nível médio mensal de 2021.
especificamente, em fevereiro, a área de transação de novas casas em 28 cidades-chave de monitoramento diminuiu 32% mês a mês e 35% ano a ano, e a transação de mercado atingiu uma nova baixa em um único mês nos últimos anos
A oferta de cidades de primeira linha caiu novamente, e a transação caiu globalmente, 25% e 42%, respectivamente, na mesma base e mês em mês. Entre eles, as transações em Pequim, Guangzhou e Shenzhen foram todas em baixos recordes, com quedas anuais de cerca de 40%. Os mercados de 24 cidades de segundo e terceiro escalão continuaram a arrefecer, e o volume de negócios diminuiu 37% e 29%, respectivamente, na mesma base e mês a mês. Entre eles, mais de 80% das transações nas cidades do segundo e terceiro escalões caíram em termos homólogos e quase 40% das transações nas cidades do segundo e terceiro escalões caíram semestralmente em termos homólogos.
Kerui Research Center apontou que, devido ao resfriamento adicional do mercado durante o Festival da Primavera em fevereiro, a confiança geral da indústria é insuficiente, a oferta geral e demanda do mercado e a transação não mostram sinais óbvios de aquecimento, e o entusiasmo das empresas em empurrar e marketing geralmente não é alto. Embora haja uma tendência de flexibilização e melhoria na política atual, ainda há grande pressão descendente sobre o mercado a curto prazo, e ainda falta saber se o mercado vai recuperar em março e abril.
Pelas principais razões para o declínio do desempenho das vendas corporativas e a ausência da maré de retorno ao lar, o think tank Yihan acredita que existem quatro aspectos: primeiro, o crescimento econômico está sob pressão, a renda dos funcionários é descontada e suas expectativas para o futuro são instáveis, o que restringe a tomada de decisão de compra de casas. Em segundo lugar, o mercado frio continua. Os compradores estão preocupados com a qualidade do projeto, ou sujeitos à alta taxa de juros da hipoteca, ou presos em uma alta taxa de pagamento inicial, e não estão dispostos a tomar decisões de compra. Terceiro, epidemias repetidas em muitos lugares ou razões climáticas (neve pesada e congestionamento de tráfego em algumas cidades) afetam a visita e assinatura do Festival da Primavera. Em quarto lugar, a estrutura de oferta é desequilibrada, pois durante o Festival da Primavera, algumas empresas estão em estado “fora de estoque” em cidades com bom desempenho de mercado.
empresas imobiliárias têm diferenciação significativa na aquisição de terras
Dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi mostram que, em fevereiro, a aquisição total de terras de 50 empresas imobiliárias representativas diminuiu 67,0% em relação ao ano anterior
Especificamente, a diferenciação interna de 50 empresas representativas é significativa. Empresas dominadas por empresas centrais estatais têm uma atitude positiva em relação à aquisição de terras, como China Resources Land no primeiro campo e a cidade verde China no segundo campo. Todas elas participaram da aquisição de terras em fevereiro.
Das 10 maiores empresas imobiliárias com valor de aquisição de terras em cidades-chave, empresas centrais e empresas estatais ainda são a principal força. Empresas líderes nacionais como Greentown, China Resources e Binjiang ainda estão amplamente distribuídas em muitas cidades-chave. A participação de empresas estatais centrais é alta. Mais da metade das 10 principais empresas imobiliárias em cidades-chave são empresas estatais centrais.
Yihan think tank também apontou que o investimento de empresas imobiliárias não recuperou muito em fevereiro. Empresas de aquisição de terras são principalmente empresas estatais, como China Resources Land, cidade verde China, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , investimento em Pequim Xingchuang e desenvolvimento externo da China. Eles têm o histórico de empresas estatais e forte força financeira. O novo valor dos bens em fevereiro excedeu 10 bilhões, enquanto as empresas privadas ainda estão presas em pressão financeira e poucas empresas adquirem terras, Entre o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Pequim, apenas Xuhui obteve um lote.
Quanto às razões para o declínio acentuado do investimento das empresas imobiliárias, o Instituto de Pesquisa do Índice China acredita que ele é afetado principalmente pelo fornecimento centralizado de terra. Em fevereiro de 2022, apenas uma cidade em Pequim realizou o fornecimento de terra e lançou 18 lotes. A baixa escala de oferta também é a razão pela qual o investimento de aquisição de terras das empresas imobiliárias não se recuperou muito. Vale ressaltar que a terra adquirida no início do ano deve se tornar o valor de reserva de vendas deste ano, e o resultado dessa rodada de transferência de terras é melhor do que a expectativa do mercado.
Vale a pena notar que de janeiro a fevereiro de 2022, Greentown China ficou em primeiro lugar na lista t0p100 de empresas imobiliárias com um novo valor cumulativo de 39,2 bilhões de yuans. No fornecimento centralizado de terras de Pequim em fevereiro, a cidade verde China gastou quase 10 bilhões para iniciar sucessivamente a parcela de cuigezhuang no distrito de Chaoyang, parcela de liuniangfu em Shijingshan e parcela de Yizhuang nova cidade.
especialistas sugerem várias medidas para aumentar a confiança do mercado
Yihan think tank apontou que a situação do mercado continua a ser deprimida e o desempenho das vendas das empresas imobiliárias não é satisfatório. A maioria das razões reside na falta de confiança do consumidor. Por um lado, a expectativa de renda futura é instável e falta de confiança; Em segundo lugar, devido ao impacto da tempestade das empresas imobiliárias, os consumidores não confiam na entrega atempada das casas e na qualidade das casas, por isso têm mais hesitação na decisão de compra. Se a confiança dos consumidores não puder ser reconstruída, o mercado continuará a ser difícil de melhorar significativamente.
O think tank Yihan sugeriu que, além de promover vigorosamente a estabilidade do emprego, aumentar os cortes de impostos e reduções de taxas e melhorar o impulso do consumo, ainda há muito espaço para a otimização das políticas de compra de imóveis. Por um lado, ajustar as restrições de compra e empréstimo para reduzir a dificuldade e o custo da compra de imóveis. Os possíveis rumos de mudança da política de restrição de compra incluem: ajuste adequado dos anos previdenciários; Reformar o sistema de registro domiciliar, reduzir a dificuldade de assentamento dos moradores e não tomar o registro domiciliar como uma restrição rígida à compra de moradia dos residentes; Relaxar os requisitos para o estado civil. A política de restrição de empréstimos reduz moderadamente a taxa de adiantamento de empréstimos comerciais e empréstimos de fundos de previdência para clientes apenas necessários ou melhorados. Por outro lado, ajustar os padrões de identificação habitacional para reduzir a dificuldade de obtenção da qualificação de compra habitacional. Em algumas cidades, há muito espaço para ajustes nos padrões de identificação da primeira e segunda casas. Por exemplo, se o padrão de identificação de “reconhecer a casa e reconhecer o empréstimo” é muito rigoroso, “como definir a primeira casa ao reconhecer a casa”, e se há um registro de empréstimo em “reconhecer o empréstimo”, mesmo que haja uma segunda casa, não importa se o empréstimo é pago ou não.
Olhando para março, o Centro de Pesquisas Kerui acredita que um certo ciclo de transmissão e fermentação ainda é necessário desde o final da política até o fim do mercado. No curto prazo, o mercado imobiliário ainda enfrenta grande pressão descendente. O aumento global das transações em março é limitado, e o declínio homólogo pode expandir-se ainda mais devido à alta base no mesmo período do ano passado. Os mercados urbanos continuarão a diferenciar-se. Idealmente, com a recuperação gradual da confiança do mercado, as cidades centrais de primeiro e segundo escalão podem assumir a liderança na estabilização e recuperação no primeiro semestre do ano, e as cidades fracas de segundo escalão e fortes de terceiro escalão podem se recuperar por sua vez no segundo semestre do ano.
No entanto, o shell Research Institute acredita que desde o início do ano, várias localidades têm emitido intensivamente políticas para “estabilizar o mercado imobiliário”. A partir de 25 de fevereiro, mais de 30 lugares em pelo menos 14 províncias de todo o país emitiram políticas de “estabilização do mercado imobiliário” para estimular a demanda por compra de imóveis de muitos aspectos, como “subsídios de compra de habitação”, “ajuste da proporção de adiantamento” e “redução das taxas de juros”. Com a promoção de políticas, finanças e medidas de marketing, a maioria das cidades verá o impulso das vendas de novas casas aquecendo em março e abril. Espera-se que o processo de fundo do novo mercado imobiliário seja concluído rapidamente, e as políticas de regulação e controle urbanos permaneçam moderadamente relaxadas no primeiro semestre do anocentro>
