Recentemente, os agentes imobiliários tomaram medidas novamente, pairando em torno das comunidades, e o mercado imobiliário em Xangai gradualmente retomou sua atividade. Por trás disso, é inseparável da catálise da melhoria do ambiente de empréstimos à habitação.
O primeiro repórter financeiro aprendeu recentemente com os gerentes de empréstimos à habitação de muitos grandes bancos estatais e bancos de ações comuns que, desde este ano, o mercado de empréstimos à habitação de Xangai foi relaxado, o empréstimo de empréstimos à habitação em segunda mão foi acelerado e o tempo de aprovação e empréstimo de alguns bancos foi até encurtado para menos de 10 dias. A sensação intuitiva da maioria das pessoas é que, em comparação com o segundo semestre do ano passado, a velocidade da emissão de hipotecas é realmente mais rápida.
Ao mesmo tempo, com a redução da LPR (taxa de juros cotada no mercado de empréstimos) em janeiro, a taxa de juros do empréstimo à habitação em Xangai também foi ajustada. Actualmente, o primeiro repórter financeiro soube que as taxas de juro hipotecário da primeira e segunda casas de muitos bancos em Xangai diminuíram de 5% e 5,7% para 4,95% e 5,65%, respectivamente.
Na verdade, não só o mercado de empréstimos à habitação de Xangai, recentemente, as políticas de empréstimos à habitação de muitas cidades foram afrouxadas. Medidas específicas incluem a redução da proporção de adiantamento, aumento do montante de empréstimos de fundo providente, emissão de subsídios de compra de habitação, etc. Na visão dos insiders, devido à implementação de políticas urbanas, todas as localidades ajustam as políticas de forma flexível de acordo com o funcionamento do mercado imobiliário, e algumas políticas irracionais ou prematuras devem ser otimizadas. No entanto, a política de regulação imobiliária ainda adere à continuidade e estabilidade, “estabilidade” ainda é o tom principal.
aprovação e aceleração do empréstimo
Em comparação com o início do ano, a emissão de empréstimos à habitação em segunda mão em Xangai acelerou ainda mais. Naquela época, o repórter soube durante a visita que o ciclo de aprovação de muitos bancos era de cerca de duas semanas, e o ciclo de empréstimo era de um mês ou um mês e meio. Atualmente, tanto a velocidade de aprovação ea velocidade de empréstimo estão acelerando.
“Se a investigação de crédito do comprador, renda e outros materiais atender aos requisitos, o exame atual e aprovação é basicamente de cerca de uma semana, e então a casa pode emprestar dinheiro a cada dois ou três dias. Postal Savings Bank Of China Co.Ltd(601658) um gerente de empréstimo à habitação de uma sub-filial disse a repórteres que no início deste ano, o tempo de aprovação do banco era de cerca de duas semanas, e o empréstimo era de cerca de um mês a um mês e meio.
Ao mesmo tempo, nos grandes bancos estatais, Bank Of China Limited(601988) , Bank Of Communications Co.Ltd(601328) , China Construction Bank Corporation(601939) , o ciclo de aprovação e concessão de empréstimos também foi encurtado Bank Of China Limited(601988) um gerente de empréstimo à habitação de uma sub-filial disse aos repórteres que, atualmente, o montante do empréstimo à habitação do banco é relativamente suficiente. Se é uma casa de segunda mão, a aprovação é de cerca de 1 semana, e depois que o certificado duplo (certificado imobiliário e certificado de hipoteca) é concluído, o empréstimo leva apenas 2 ~ 3 dias; Se for uma casa nova, considerando que o certificado de hipoteca é tratado mais rápido, todo o ciclo de empréstimo será mais rápido.
“Agora, a taxa de empréstimo das casas de segunda mão é semelhante à das casas novas. No passado, as casas de segunda mão eram relativamente lentas, mas agora a taxa de empréstimo também acelerou.” China Construction Bank Corporation(601939) um gerente de empréstimo à habitação de uma sub-filial disse aos repórteres que, atualmente, o tempo de aprovação do banco é de cerca de 3 semanas, e o tempo de empréstimo é de 2 a 3 semanas.
Em contraste, Bank Of Communications Co.Ltd(601328) tem um ciclo de empréstimos relativamente longo. De acordo com o gerente de empréstimos à habitação de Bank Of Communications Co.Ltd(601328) uma sub-sucursal, o tempo de aprovação do banco é de cerca de um mês e meio. Após receber os certificados duplos, o tempo de empréstimo é de cerca de um mês, e a aprovação + empréstimo é de cerca de dois a três meses.
Nos bancos de ações, o repórter soube que a emissão de empréstimos hipotecários de vários bancos de ações também foi acelerada. Por exemplo, China Merchants Bank Co.Ltd(600036) um gestor de empréstimos à habitação de uma sub-sucursal disse que o ciclo de aprovação atual do banco é de uma a duas semanas, e o empréstimo pode ser feito a cada dois dias após a conclusão da conta, o que é significativamente mais rápido do que o de duas semanas no início do ano e um mês China Everbright Bank Company Limited Co.Ltd(601818) um gerente de empréstimo à habitação de uma sub-filial também disse que o tempo de aprovação do banco é de cerca de um mês. Se os materiais relevantes estão completos, o empréstimo é de cerca de duas a três semanas.
No entanto, vale ressaltar que durante a visita, vários gestores hipotecários mencionaram o problema dos agentes imobiliários. Por exemplo, alguns bancos tendem a emprestar através de agentes imobiliários cooperativos e fazem menos negócios “de mãos dadas”. O chamado “lado a lado” significa que compradores e vendedores não assinam contratos on-line através de transações intermediárias. “Isso se deve principalmente ao risco. Pode haver falsos empréstimos hipotecários.” Um gerente de hipotecas disse aos repórteres.
Mas, em geral, o consenso de muitos gestores de hipotecas e agentes imobiliários é que a velocidade geral da emissão de hipotecas é mais rápida do que antes. Por um lado, a flexibilização do mercado de empréstimos hipotecários bancários está relacionada com o vento quente do lado da política; Por outro lado, também é afetado pelo ritmo da emissão de empréstimos bancários à habitação. De um modo geral, o montante do empréstimo hipotecário bancário é relativamente frouxo no primeiro trimestre.
taxa de juro da hipoteca reduzida simultaneamente
Além do encurtamento do ciclo de emissão de hipotecas, o primeiro repórter financeiro soube durante a visita que as taxas de juros hipotecárias de muitos bancos em Xangai também foram ajustadas com a última mudança de LPR, que é o primeiro ajuste desde julho de 2021.
Em 24 de julho de 2021, alguns bancos em Xangai aumentaram a taxa de juros hipotecários. A taxa de juros hipotecários da primeira casa subiu de 4,65% para 5%, ou seja, LPR + 35bp naquele momento, e a taxa de juros da segunda casa subiu de 5,25% para 5,7%, ou seja, LPR + 105bp naquele momento.
Em 20 de janeiro deste ano, foi lançada a primeira cotação LPR para 2022: a LPR de um ano foi de 3,7%, queda de 10 pontos base em relação ao período anterior; O LPR em 5 anos foi de 4,6%, uma queda de 5 pontos base em relação ao período anterior. Entre eles, o LPR de mais de cinco anos está intimamente relacionado com a taxa de juros hipotecários. Sob este ajuste, as taxas de juros hipotecários da primeira e segunda casas de alguns bancos em Xangai diminuíram dos anteriores 5% e 5,7% para 4,95% e 5,65%, respectivamente, reduzindo ainda mais a carga para os compradores de imóveis.
Tomando o empréstimo hipotecário com 1 milhão de yuan e reembolso de 30 anos de capital e juros iguais como exemplo, em Xangai, antes do ajuste da taxa de juros, a taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário foi de 5% (LPR + 35bp), e o pagamento mensal foi de 536822 yuan; Após o ajuste da taxa de juros, a taxa de juros da hipoteca da primeira casa é de 4,95%, e o pagamento mensal é de 5337,7 yuan. Com base neste cálculo, a contribuição mensal é reduzida em cerca de 30,5 yuan e cerca de 366 yuan por ano.
No entanto, deve-se notar que esta preferência não está disponível para todos os mutuários. Na implementação real, diferentes bancos podem fazer diferentes ajustes na base de adição de acordo com a qualificação do mutuante e o ambiente externo naquele momento. Embora alguns bancos reduzam a taxa de juro da hipoteca, não se exclui que alguns bancos aumentem a base de aumento correspondente para garantir que a taxa de juro da hipoteca permaneça inalterada.
Além de Xangai, as taxas de juros hipotecários em outras regiões também foram ajustadas recentemente. Por exemplo, os quatro principais bancos estatais anteriormente baixaram a taxa de juros do empréstimo à habitação em Guangzhou ao mesmo tempo, entre eles, a taxa de juros da primeira casa foi reduzida de LPR + 100bp (5,6%) para LPR + 80bp (5,4%), e a taxa de juros da segunda casa foi reduzida de LPR + 120bp (5,8%) para LPR + 100bp (5,6%); Além disso, alguns bancos em Hangzhou também baixaram a taxa de juros da hipoteca, da qual a primeira casa caiu de 5,65% para 5,6%, e a segunda casa caiu de 5,85% para 5,7%.
Alguns analistas disseram que, para os compradores de imóveis, a redução adicional da taxa de juros e custo da hipoteca ativará ainda mais a demanda razoável de consumo de habitação e ativará o mercado de negociação. O lado ativo da oferta e do consumo promoverão a prosperidade do setor imobiliário e ajudarão o setor imobiliário a se desenvolver em uma direção mais estável.
“estável” ainda é o tom principal
Ao mesmo tempo, recentemente, as políticas de empréstimos à habitação em muitas cidades foram flexibilizadas, incluindo a redução da proporção de adiantamentos, o aumento do montante dos empréstimos de fundos de previdência, a emissão de subsídios à compra de habitação, etc.
De acordo com estatísticas incompletas, nos últimos dois meses, a proporção de adiantamentos (primeiro ou segundo conjunto) de empréstimos à habitação (fundo de previdência ou hipoteca comercial) diminuiu para 12 cidades em uma província, nomeadamente Anhui, Tai’an, Zhuzhou, Zigong, Heze, Zhumadian, Foshan, Beihai, Nanning, Ganzhou, Hefei, Chongqing e Jinzhong; O rácio de adiantamento dos empréstimos comerciais foi reduzido para Chongqing, Ganzhou, Jiangxi e Zhumadian, Henan; As cidades ou províncias onde a taxa de adiantamento dos empréstimos do fundo de providência é reduzida são Tai’an, Anhui, Zhuzhou, Zigong, Heze, Foshan, Beihai, Nanning, Hefei, Jinzhong, etc.
Além disso, de acordo com as estatísticas do Instituto de Pesquisa Imobiliária Zhongyuan, desde 2022, as políticas nacionais de regulação imobiliária têm sido intensivas, e o número cumulativo de políticas de regulação imobiliária excedeu 80, das quais mais de 40 cidades emitiram políticas para estabilizar o mercado imobiliário.
A última notícia é que, em 1 de março, o site do escritório geral do governo popular municipal de Zhengzhou emitiu um aviso sobre a promoção do círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária, reduzindo claramente a carga do consumo individual de habitação, orientando as instituições financeiras em Zhengzhou para aumentar o investimento de empréstimos hipotecários individuais à habitação e reduzir a taxa de juros de empréstimos à habitação. Para as famílias que possuem uma casa e liquidaram os empréstimos de compra de habitação correspondentes, a fim de melhorar suas condições de vida e solicitar empréstimos novamente para comprar casas comerciais comuns, as instituições financeiras bancárias implementam a primeira política de empréstimo à habitação. Promoveremos a cooperação de apoio ao crédito e daremos apoio prioritário às instituições financeiras que apoiam empréstimos de desenvolvimento e reduzem a taxa de juro dos empréstimos hipotecários pessoais em termos de novos depósitos financeiros governamentais, contas de fundos e outros depósitos.
Percebe-se que, sob as políticas da cidade, todas as localidades estão ajustando políticas de forma flexível de acordo com o funcionamento do mercado imobiliário. De acordo com a análise de pessoas relevantes do Instituto de Pesquisa do Índice da China, algumas políticas irracionais ou prematuras devem ser otimizadas, especialmente as políticas restritivas para a demanda rígida e melhoria da demanda habitacional. No entanto, vale ressaltar que a política regulatória ainda adere à continuidade e estabilidade, e a “estabilidade” é o tom principal.
O Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano também recentemente definiu o tom do mercado imobiliário em 2022, afirmando que manterá a continuidade e estabilidade das políticas de regulação e controle; Reforçar a coordenação e a precisão das políticas regulamentares; Lidar com determinação e eficácia com o risco de entrega em atraso de projetos imobiliários causados pelo incumprimento de dívidas de empresas imobiliárias individuais; Além disso, continuaremos a corrigir e padronizar a ordem do mercado imobiliário.
