poster news trainee reporter Kong Yiying reportando de Guangzhou
O comitê da indústria desempenha um papel indispensável na autonomia comunitária e na gestão da propriedade, mas infelizmente, ao longo dos anos, houve poucos modelos estáveis e formados no funcionamento dos comitês da indústria em muitas comunidades urbanas em todo o país.
Recentemente, Shenzhen planeja introduzir um novo regulamento que "sob certas circunstâncias, o comitê de moradores da comunidade pode atuar como o principal comitê da indústria..." atraiu ampla atenção da indústria.
Em 26 de fevereiro, o Escritório Municipal de Shenzhen de habitação e construção e o Escritório Municipal de Shenzhen de assuntos civis emitiram conjuntamente as medidas administrativas do comitê de moradores da comunidade de Shenzhen em nome do Comitê de proprietários de áreas residenciais (para implementação experimental) (Projeto de comentários) (doravante referido como as medidas administrativas) para solicitar opiniões da sociedade.As medidas administrativas estipulam que, em circunstâncias específicas, o comitê de moradores da comunidade pode agir em nome do comitê de proprietários da indústria, Preencher a vaga do comitê de proprietários e lidar com problemas de gestão de propriedade a tempo.
Para este novo regulamento, Yang Zhimin, um membro do grupo de revisão da lei dos regulamentos especiais de gestão de propriedade da zona de Shenzhen Secretaria Municipal de habitação e desenvolvimento rural urbano e um especialista na revisão da lei dos regulamentos especiais de gestão de propriedade da zona do escritório municipal de assuntos legislativos de Shenzhen, disse que "viver em nome da indústria" é uma medida que não tem como e pertence a uma medida conveniente. Transformar o comitê de bairro de um árbitro para um atleta complicará contradições e disputas e torná-los mais difíceis de resolver.
situação atual em Shenzhen: apenas 30% da comunidade estabeleceu o comitê da indústria
Por que devemos realizar a "indústria de agentes residenciais"? As notas de redação das medidas de gestão disseram que, atualmente, algumas comunidades em Shenzhen têm problemas como "difícil de estabelecer" e "difícil de mudar o termo" do comitê da indústria. A não criação de um comité empresarial não favorece a autonomia dos proprietários das comunidades residenciais e a melhoria da qualidade do serviço imobiliário e afecta o funcionamento normal das áreas residenciais.
Qual é a taxa de cobertura do comitê da indústria de Shenzhen? O repórter descobriu que em 22 de março de 1991, o primeiro comitê de proprietários na China foi estabelecido no jardim de Tianjing, Huangbei Road, Luohu District (desenvolvido por Vanke), e Wang Shi e outros executivos da Vanke estavam todos presentes.
No entanto, esta vantagem do primeiro movimento não ajudou o desenvolvimento do comitê da indústria de Shenzhen. Liu Shuangle, secretário-geral adjunto da Associação da Indústria de Gestão de Propriedades de Shenzhen, disse em uma entrevista ao diário de negócios de Shenzhen em 2021 que existem mais de 4000 comunidades residenciais de habitação comercial em Shenzhen, e a proporção do comitê chengliye é mais de 30%.
Na opinião de Yang Zhimin, "os dados do Comitê chengliye da comunidade Shenzhen Sancheng são muito otimistas". De acordo com as disposições do Código Civil, as questões decididas conjuntamente pelos proprietários serão votadas pelos proprietários que representem mais de dois terços da área da parte exclusiva e mais de dois terços do número de proprietários. "Em Shenzhen, muitas pessoas vivem em outro lugar depois de comprar uma casa, ou uma pessoa tem mais de um conjunto de imóveis, o que levará a residentes reais insuficientes na comunidade. O 'princípio de dois terços' do código civil terá alguma resistência ao estabelecimento do comitê da indústria e algumas decisões da assembleia dos proprietários a este nível. Portanto, atualmente, a taxa de cobertura do comitê da indústria de Shenzhen é 30% já alta." Yang Zhimin disse.
comentário dos novos regulamentos: "uma regra que pode ser usada sem uso"
Então, pode a implementação das medidas de gestão para Solicitação de Pareceres reverter a baixa taxa de estabelecimento do comitê da indústria? Yang Zhimin respondeu: "é muito difícil, sua intenção original é salvaguardar os direitos e interesses legítimos dos proprietários e não é responsável por resolver o problema da baixa taxa de estabelecimento do comitê da indústria".
Combinando as "medidas de gestão" a serem promovidas em Shenzhen, podemos descobrir que as medidas estão divididas em cinco capítulos e 30 artigos. O artigo 8º do capítulo II estabelece disposições específicas sobre as circunstâncias em que se inicia a "indústria de agentes residenciais": em primeiro lugar, se a comunidade realizou as actividades preparatórias para a primeira reunião de proprietários, mas não estabeleceu a reunião de proprietários e o comité de indústria, ou realizou os trabalhos de substituição, mas não criou um novo comité industrial. Em segundo lugar, esse tipo de comunidade precisa ser resolvido pelo comitê da indústria a tempo em caso de grandes eventos ou emergências. "Quando essas duas situações forem atendidas ao mesmo tempo, o comitê de vizinhança será designado para desempenhar as funções do comitê de proprietários."
O que podemos fazer depois de "viver em nome da indústria"? O artigo 13.º do Capítulo III estipula: organizar os proprietários para decidir conjuntamente sobre a seleção, renovação e demissão de empresas de serviços imobiliários; Organizar os proprietários para decidir conjuntamente levantar, gerir e utilizar os fundos especiais de manutenção do imóvel; Gerir a conta básica de capital comum do proprietário da área residencial em nome do banco; Mediar disputas decorrentes da utilização, manutenção e gestão do imóvel.
"Portanto, as" medidas de gestão "não são para resolver o problema da baixa taxa de estabelecimento do comitê da indústria, mas para resolver o problema de como fazer quando os direitos e interesses legítimos dos proprietários são prejudicados". Yang Zhimin sublinhou que não há como "substituir a indústria pela residência", é uma medida útil e uma disposição que pode ser usada sem uso.
Mesmo assim, ainda existem algumas partes discutíveis nas medidas de gestão.
"Em primeiro lugar, as tarefas administrativas de base do comitê de vizinhança são muito pesadas. Você ainda tem energia para realizar esse trabalho relativamente pesado? Em segundo lugar, alguns problemas serão mais complicados e difíceis de resolver quando o comitê de vizinhança é um árbitro e um atleta em contradições e disputas?" Yang Zhimin disse.
Para além das preocupações sobre o efeito futuro da implementação, muitas pessoas jurídicas levantaram objecções a algumas disposições. Zhang Peiyuan, advogado que já serviu como conselheiro jurídico para proprietários de 16 áreas residenciais, acredita que o artigo 25 das medidas administrativas não especifica a responsabilidade legal de "viver em nome da indústria", "Os regulamentos de gestão de propriedade da Zona Econômica Especial de Shenzhen estipulam as responsabilidades legais da assembleia de proprietários e do comitê da indústria nos artigos 106, 107, 108 e 109 do Capítulo 9. Desde que o comitê de vizinhança atua em nome do comitê da indústria, ele deve ter as mesmas responsabilidades legais que o comitê da indústria. Por exemplo, ao retirar da entrega, o comitê de vizinhança também deve ser auditado, não apenas liquidação ".
Shanghai prática: Comitê da Indústria da Construção liderado pelo ramo geral do Partido
Se as medidas de gestão de Shenzhen é resolver dificuldades práticas, é possível aumentar o número de comitês da indústria ou evitar dificuldades da fonte.O estado ideal dos dois é que o comitê de vizinhança tem poder livre para orientar o comitê da indústria e supervisionar as instituições de serviço de propriedade, e o comitê da indústria e as instituições de serviço de propriedade podem cooperar com o trabalho do comitê de vizinhança.
Entende-se que até 2021, a taxa de estabelecimento do comitê da indústria da comunidade de Xangai atingiu 90%. Como Xangai pode resolver os problemas de difícil estabelecimento, operação e substituição do comitê da indústria?
Para este fim, a repórter entrevistou o secretário do partido apelidado Chen de uma rua em Pudong Nova Área, Xangai. Ela disse que devido ao grande número de comunidades antigas em sua rua, o comitê da indústria completou 100% de cobertura. A fim de alcançar um melhor efeito de serviço, algumas comunidades também adotam a prática de nomeação cruzada de pessoal relevante do comitê da indústria e comitê de vizinhança, de modo a promover o reparo e manutenção de algumas instalações públicas.
Para a comunidade recém-construída sem o comitê de estabelecimento, a prática do comitê de vizinhança sob a rua é geralmente liderada pelo secretário do ramo geral do Partido. "De acordo com o princípio da territorialidade, o secretário do ramo geral do Partido do comitê de vizinhança tomará a liderança na criação do comitê da indústria como líder do grupo preparatório do comitê da indústria." O responsável disse.
Geralmente, esse processo de criação também leva 7-8 meses o mais rápido possível. No caso de comunidades não coordenadas e com trabalho pobre, o tempo de criação do comitê industrial será estendido em conformidade, "mas basicamente não desistirá". Nesse processo, o secretário do ramo geral do Partido convocará os proprietários a participar na preparação e eleição do comitê industrial através da coordenação, mobilização, publicidade e mobilização.
"A maioria dos nossos distritos são comunidades antigas, e o comitê da indústria é composto principalmente por aposentados, mas também há muitos jovens dispostos a participar da maioria das comunidades de habitação comercial que conheço." O responsável disse que ainda existem algumas comunidades high-end. Se o comitê da indústria tiver fundos suficientes, ele também empregará uma pessoa especial para gerenciar o comitê da indústria.
"Na verdade, muitos proprietários não sabem quais são seus direitos e interesses e quais obrigações devem cumprir em horários comuns, por isso raramente tomam a iniciativa de entender a gestão e receitas e despesas da parte comum da comunidade. Nossa prática é ajudá-los a formar o comitê da indústria da construção primeiro, divulgar constantemente os direitos e obrigações relevantes, melhorar lentamente a conscientização dos proprietários comunitários e ajudar o comitê da indústria a entrar no caminho certo." O responsável disse.
