“No ano passado, os preços das casas caíram, a bolha e a monetização dos imóveis inverteram-se fundamentalmente, e o mercado imobiliário não está tão ativo quanto antes.” Na véspera das duas sessões, Guo Shuqing, presidente da Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China, disse na conferência de imprensa do escritório de informação estatal que o ajuste do preço imobiliário é bom para o setor financeiro, mas ele não quer que o ajuste seja muito drástico, então deve ser transformado sem problemas.
Desde o quarto trimestre do ano passado, tem havido notícias constantes sobre o mercado imobiliário. Entre eles, há a voz da supervisão para toda a indústria, e há também ajustes regionais feitos pelos governos locais; Há dinâmica de inadimplência das empresas imobiliárias e novos financiamentos de M&A; Há hipotecas bancárias soltas e dados de vendas de mercado imobiliário pobres. Neste “altos e baixos”, o mercado aguarda a próxima política. Recentemente, Zhengzhou, província de Henan, assumiu a liderança em liberar o “grande movimento” – ao mesmo tempo, afrouxando as restrições de compra e empréstimo, e começando o reassentamento monetizado da reforma do galpão novamente, que é considerado como um sinal simbólico pela indústria e fora da indústria.
De acordo com o princípio da habitação sem especulação, como é que a regulamentação significa alcançar um equilíbrio entre crescimento estável e prevenção de riscos? Sob a pressão descendente do crescimento económico, para onde irá o imobiliário, que já não é um meio de estimular a economia a curto prazo? Quais são as variáveis futuras da indústria? Na véspera das duas sessões, a China primeiro finanças e economia fez uma revisão detalhada e Perspectiva do mercado imobiliário da China.
Destravar arma afiada reiniciada
No primeiro dia de março, o aviso sobre a promoção do círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária (doravante referido como o aviso) emitido pelo escritório geral do governo municipal de Zhengzhou foi roubado. A comunicação propõe 19 medidas de “estabilização dos preços dos terrenos, dos preços das casas e das expectativas”, anulando o “reconhecimento da habitação e dos empréstimos” e reiniciando o reassentamento monetizado da reforma do barracão, uma ferramenta afiada para desalojamento. Comparado com o reassentamento físico, o reassentamento monetário pode ajudar a digerir o inventário de habitações comerciais urbanas, aliviar a pressão financeira dos governos locais e promover a reforma por meio de apoio ao crédito.
Isso dá ao mercado “frio” um vislumbre de esperança. De acordo com os últimos dados divulgados pela Kerui, o valor de vendas mensais das 50 maiores empresas imobiliárias em fevereiro foi de 355,2 bilhões de yuans, uma queda mensal de 23,1% em comparação com janeiro e uma queda acentuada de 45% em comparação com o mesmo período do ano passado. Este tem sido um declínio acentuado nas vendas de empresas imobiliárias por sete meses consecutivos, com um declínio homólogo atingindo um recorde baixo.
A fim de apoiar a demanda de habitação razoável, o aviso de Zhengzhou não só rompe o número de casas familiares de 2 a 3 através de “parentes podem comprar uma nova casa para os idosos”, mas também propõe claramente implementar a ação de três anos de construção de habitação de reassentamento no lado da oferta, e insiste no reassentamento monetário.
Muitas empresas de valores mobiliários acreditam que a primeira ação de Zhengzhou pode indicar que mais cidades seguirão as políticas de apoio de entrar e sair do mercado imobiliário de Taiwan devido à implementação de políticas urbanas. According to Shenwan Hongyuan Group Co.Ltd(000166) statistics, at least 52 cities have introduced demand side policy support since the end of last year, including but not limited to reducing the down payment and interest rate of housing loans, increasing the loan amount of housing provident fund, canceling or reducing household registration restrictions, etc.
Uma nova rodada de regulação imobiliária acelerou no primeiro semestre do ano passado. Em meados do ano, com o mecanismo de preços de orientação habitacional em segunda mão em algumas cidades, o resfriamento da especulação habitacional nos distritos escolares e o aperto do negócio de empréstimos à habitação entrando em um clímax, as transações de mercado caíram para o “ponto de congelamento” na “explosão de trovão” dos promotores e na falta de confiança dos compradores. Alguns funcionários de intermediários principais em Pequim uma vez divulgaram à China as primeiras finanças e economia que, de agosto a novembro do ano passado, o mercado imobiliário de segunda mão em Pequim estava quase no estado de “transação zero”.
Com a correção regulatória das políticas de financiamento e o incentivo às fusões e aquisições, e a implementação de políticas no lado da demanda, o mercado em ambos os extremos da oferta e da demanda obviamente aqueceu, mas por que os dados ainda são inferiores às expectativas do mercado Chen Li, diretor imobiliário do Zhongtai Securities Co.Ltd(600918) Research Institute, acredita que o atual declínio na taxa de juros hipotecários reflete mais o declínio na taxa de juros do empréstimo causado pela demanda nova insuficiente após a conclusão do atraso antecipado de empréstimos hipotecários, que é o resultado, em vez de o fator impulsionador. Alguns agentes imobiliários em Jiangsu e Zhejiang disseram francamente que o principal problema em sua cidade não é a taxa de pagamento inicial e taxa de juros hipotecários, “contanto que a restrição de compra seja relaxada, o mercado se tornará ativo imediatamente”.
Guotai Junan Securities Co.Ltd(601211) apontou que o principal risco em 2022 não é simplesmente o risco da cadeia de capital das empresas imobiliárias, mas o risco do declínio da capacidade hematopoiética das empresas imobiliárias causado pela demanda descendente. Ao longo dos últimos meses, a flexibilização de várias cidades focou principalmente no sistema bancário para aumentar a oferta de crédito, mas seu papel é relativamente limitado sob o pano de fundo da demanda decrescente. O mercado deve precisar de políticas mais fortes para atrasar o declínio do mercado imobiliário, mas há algumas diferenças no ritmo de lançamento. Como a capital provincial, as políticas de Zhengzhou excedem as expectativas em tempo e intensidade, Tem um forte significado de sinal para outras cidades do país.
qual é o novo modelo de desenvolvimento
Changjiang Securities Company Limited(000783) O economista chefe Wu Ge disse no relatório de pesquisa há alguns dias que o declínio atual nas vendas e investimentos imobiliários é maior e mais rápido do que no passado. Mesmo que não seja mais usado como um “meio de curto prazo para estimular a economia”, diante da grave situação de crescimento estável, a força política pode não ser muito pequena.
Esta rodada de regulação é acompanhada pela frequente explosão de empreendimentos imobiliários e pela especial pressão de crescimento macroeconômico estável na era pós-epidemia. Do ponto de vista da maioria das instituições, todos estão prestando atenção às declarações e ações políticas de acompanhamento, e a expectativa do efeito regulatório é constantemente ajustada.
O recente relatório de pesquisa da Moody’s mostra que as empresas fiduciárias, como instituições financeiras com grande exposição ao setor imobiliário, terão 352 bilhões de yuans de ativos fiduciários relacionados ao setor imobiliário devido nos primeiros nove meses de 2022, que está sob grande pressão sob a supervisão de “duas pressões e uma redução”.
Guo Shuqing disse na conferência de imprensa do Gabinete de Informação do Conselho de Estado realizada em 2 de março que a mudança na estrutura da demanda trazida pelo ajuste do preço imobiliário é uma coisa boa para o setor financeiro, “mas não queremos nos ajustar muito violentamente e ter muito impacto na economia, então devemos fazer uma transição suave”.
Então, qual é o “novo modelo de desenvolvimento”? Em primeiro lugar, finanças e economia observaram que o mercado de habitação a preços acessíveis e habitação a longo prazo tornaram-se as palavras-chave das orientações políticas. Isso pode ser visto no relatório sobre a renovação da segurança habitacional em 31 províncias e cidades da China em 2021. Recentemente, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano propôs objetivos específicos a este respeito: até 2022, será capaz de construir e levantar 2,4 milhões de casas de aluguel acessíveis, 100000 novas casas de aluguel público e 1,2 milhão de favelas, o que acelerará a construção do mercado de habitação de aluguel de longo prazo.
Na última reunião do Bureau Político do Comité Central do CPC, realizada em 25 de fevereiro, foi salientado que os trabalhos deste ano devem continuar a respeitar o princípio da estabilidade e procurar progressos, mantendo a estabilidade, e reforçar a implementação de macropolíticas para estabilizar o mercado económico global; Devemos implementar firmemente a estratégia de expansão da demanda interna e promover o desenvolvimento regional coordenado e a nova urbanização. “O incremento do mercado imobiliário durante o período do 14º Plano Quinquenal virá principalmente da habitação alugada.” Citic Securities Company Limited(600030) economista-chefe Ming Ming acredita que “aluguel e compra simultâneos” é um novo modelo de desenvolvimento do mercado imobiliário no futuro, e o governo explorará ativamente e acelerará a construção de casas de aluguel acessíveis.
Na sequência do relatório de implementação da política monetária no quarto trimestre do ano passado, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano sublinhou recentemente que “o imobiliário não deve ser utilizado como ferramenta e meio para estimular a economia a curto prazo”. Mingming disse que, embora mantendo o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário, o tom principal da política não mudou. “O imobiliário não é frito” e “o imobiliário não é usado como meio de estimular a economia a curto prazo” significam que a atitude desta rodada de regulação em relação ao imobiliário comercial é confiada em vez de promovida.
variáveis futuras
Independentemente da situação atual, o objetivo da correção regulatória é formar uma situação equilibrada de desenvolvimento saudável e círculo virtuoso do imobiliário. Mingming acredita que o ambiente político enfrentado pelo imobiliário este ano ainda é relativamente amigável, e o ambiente do mercado vai melhorar gradualmente. Chen Li acredita que haverá três grandes mudanças nas ideias de negócios das empresas imobiliárias no futuro: da terra ao dinheiro, da busca da escala à estabilidade e da expansão nacional ao cultivo profundo regional.
Para os fatores que afetam o setor imobiliário no futuro, população, terra e Finanças (política monetária, etc.) ainda são as principais variáveis.
A conferência de trabalho económica central realizada no final do ano passado apontou que o desenvolvimento económico da China está a enfrentar pressões triplas de redução da procura, choque da oferta e enfraquecimento das expectativas.
“Todos sabemos que a bolha imobiliária não pode mais explodir, por isso mesmo que a política imobiliária seja ligeiramente relaxada, ela só vai dar um fôlego a algumas empresas e não vai liberar totalmente água. Acreditamos que o financiamento imobiliário não se tornará a principal força de expansão monetária no futuro.” Jiang Chao, diretor de investimentos da gestão de ativos da China Tailândia, acredita que habitação sem especulação ainda é o resultado final no futuro. Mingming também disse que a política econômica deste ano visa estabilizar o crescimento, em vez de um forte estímulo.
Além disso, de acordo com os dados do banco mundial para liquidações, até o final de junho de 2021, o rácio de alavancagem nominal (dívida / PIB) do setor residencial da China subiu para 61%, quase duplicando em comparação com o de 2015 (38,9%).
De acordo com o relatório de estabilidade financeira da China 2021 emitido pelo banco central, combinado com os empréstimos de setores financeiros não bancários a residentes, o rácio de alavancagem dos residentes atingiu 72,5%.
