Nos primeiros dois meses de 2022, a aquisição total de terras das 100 maiores empresas imobiliárias foi de 144,09 bilhões de yuans, uma queda acentuada de 62,7% em comparação com 386,6 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado, e o valor limite foi diretamente reduzido para metade. Quando a aquisição de terras atingiu 500 milhões de yuans, eles se tornaram um dos 100 maiores.
Ao analisar os dados relevantes, o repórter do diário de notícias econômicas descobriu que, no mesmo período de 2021, a escala de aquisição de terras das empresas imobiliárias aumentou 9,2% em relação ao ano anterior. As grandes empresas de desenvolvimento reduziram a intensidade da cooperação para aquisição de terras e mantiveram entusiasmo pelas cidades de segundo e terceiro e quarto escalões. No entanto, em 2022, o mercado estava frio, e os pontos quentes das empresas imobiliárias voltaram para as cidades de primeiro escalão e para o Delta do Rio Yangtze.
Lista de ativos estatais locais que compartilham alimentos e terras
O repórter viu da “lista dos 100 melhores rankings de aquisição de terras por empresas imobiliárias nacionais de janeiro a fevereiro de 2022” do Instituto de Pesquisa do Índice da China que a quantidade de aquisição de terras top 10 de empresas imobiliárias mudou muito. Exceto que Greentown China e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) etc. mantiveram o mesmo ranking do mesmo período do ano passado, e o ranking de China shipping, Jindi e jardim rural aumentou de janeiro a fevereiro do ano passado, as principais empresas imobiliárias, como China Merchants, rongchuang, China Resources e Vanke não entraram no top 20.
Um grande número de empresas imobiliárias atípicas, tais como investimento em Pequim Xingchuang, Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) , todo mundo imobiliário, Rongxiang imobiliário, Nantong grupo costeiro, Ningbo Fenghua grupo de investimento, etc., classificado entre os 20 melhores.
Há vestígios de tudo isto. No passado, o fornecimento centralizado de terra em Pequim, exceto para Xuhui, uma empresa privada, o resto são todas as empresas de desenvolvimento de empresas centrais e empresas estatais. Entre eles, a terra Xingchuang do investimento de Pequim Xingchuang ganhou duas parcelas, ou seja, 4,82 bilhões de yuans para aquisição independente de terras e 3,57 bilhões de yuans para aquisição conjunta de terras.
Do ranking da área de aquisição de terras, Shaanxi construção imobiliária, Daye xintongdu Chengfa investimento, Zhangzhou Jiulongjiang Gulei investimento, Shanxi construção investimento e outras empresas com características locais óbvias estão à frente.
Com relação à “transformação” das empresas imobiliárias listadas, Liu Shui, diretor de pesquisa do departamento de negócios empresariais do Instituto de Pesquisa do Índice da China, disse em entrevista ao repórter das notícias econômicas diárias, “O investimento de Pequim Xingchuang é uma plataforma empresarial estatal subordinada à Zona de Desenvolvimento Econômico de Pequim Yizhuang, Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) é uma empresa estatal em Pequim. Pequim concluiu o primeiro lote de fornecimento de terra, então a aquisição de terra está à frente; todos os imóveis e Rongxiang imóveis são empresas imobiliárias regionais, que são afetadas principalmente pela promoção da terra da cidade.”
Sob o ambiente especial de mercado em 2022, o padrão de aquisição de terras no início do ano afetará o ranking das empresas imobiliárias em 2022?
Liu Shui disse, “o ranking nos primeiros meses é menos relevante para todo o ano. No início do ano, algumas cidades empurraram a terra mais cedo e algumas cidades não empurraram a terra, o que torna o ranking de empresas em cidades com terras anteriores mais alto. Normalmente, as cidades empurram a terra no meio do ano. Neste momento, o ranking de empresas imobiliárias é mais relevante para o ranking de todo o ano, de modo a refletir objetivamente a situação de aquisição de terras das empresas.”
O montante de investimento dos “grandes utilizadores da terra” foi reduzido para metade
Da lista, mesmo para as empresas imobiliárias que mantêm o ranking original, como Greentown, Zhonghai, Binjiang, Jindi e jardim rural, o valor real de aquisição de terras dessas “grandes famílias de aquisição de terras” é apenas metade ou mesmo menor do que o do mesmo período do ano passado. Por que a escala de aquisição de terras das empresas imobiliárias diminuiu significativamente?
Liu Shui disse aos repórteres: “Por um lado, a comercialização de vendas é pobre, e as empresas são mais cautelosas na aquisição de terras. Atualmente, o mercado imobiliário ainda está passando por ajuste aprofundado. De acordo com as estatísticas do Instituto de Pesquisa do Índice China, as vendas do Top100 diminuíram 34% de janeiro a fevereiro, e a comercialização é fraca, então as empresas imobiliárias serão mais cautelosas na aquisição de terras. Por outro lado, a melhoria do ambiente de financiamento das empresas imobiliárias é limitada, e as empresas reduzirão as despesas de aquisição de terras para garantir a segurança do fluxo de caixa. Recentemente, o financiamento imobiliário melhorou significativamente. As áreas boas são principalmente a emissão de obrigações e empréstimos para fusões e aquisições. Mais empresas estatais beneficiam, enquanto empresas imobiliárias privadas beneficiam menos.”
Não são apenas as principais empresas imobiliárias que reduzem a escala do investimento. Zhang Xiaofei, analista sênior do departamento de negócios fundiários do Instituto de Pesquisa de Índice da China, apontou que de janeiro a fevereiro de 2022, vários tipos de terra foram lançados, com uma área de construção planejada de 2177390 metros quadrados, uma diminuição anual de 27%; O volume de negócios foi de 179058600 metros quadrados, uma diminuição homóloga de 28,1%; Em fevereiro, vários tipos de terrenos foram lançados em um único mês, com uma área de construção prevista de 883387 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 27,6%; O volume de negócios foi de 71 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 31,0%.
A partir dos dados, a escala de aquisição de terras das 100 maiores empresas imobiliárias diminuiu 62,7% em termos homólogos, quase o mesmo que a diminuição homóloga da taxa cumulativa de transferência de 300 cidades (63,2%). Vale a pena notar que de janeiro a fevereiro, houve apenas duas empresas com um montante cumulativo de aquisição de terras de capital de mais de 10 bilhões de yuans, ou seja, Greentown China (20,8 bilhões de yuans) e China Resources Land (12,8 bilhões de yuans).Comparado com as oito empresas no mesmo período do ano passado, o investimento global diminuiu muito.
Em termos de novo valor cumulativo, a cidade verde China, o investimento de Pequim Xingchuang e a China Resources Land ocupam os três primeiros lugares da lista com 39,2 bilhões de yuans, 25,4 bilhões de yuans e 22,2 bilhões de yuans respectivamente. O novo valor total das 10 principais empresas de janeiro a fevereiro foi de 175,7 bilhões de yuans, e o limiar das 100 principais empresas foi de 10 bilhões de yuans.
Este número é significativamente menor do que o do mesmo período em 2021: o primeiro Shanghai Pudong Development Group é de 65,7 bilhões de yuans, seguido por rongchuang China e Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) seguido, com o valor agregado cumulativo de 57,1 bilhões de yuans e 56,4 bilhões de yuans respectivamente. O valor total recém-adicionado das empresas TOP10 é 407,3 bilhões de yuans, e o limiar das empresas Top100 é de 24,4 bilhões de yuans.
Yan Yuejin, diretor de pesquisa do centro de think tank do E-House Research Institute, disse a repórteres: “Em geral, a disposição das empresas imobiliárias para adquirir terras não é de fato alta recentemente, e muitas empresas imobiliárias também estão em um estado de fraqueza. Se as vendas de habitação estão deprimidas, a recuperação de capital das empresas imobiliárias não será muito boa, e mesmo que os dados de vendas de habitação aumentem, não se refletirá imediatamente na melhoria da situação de capital das empresas imobiliárias, o que torna as ações das empresas imobiliárias para adquirir terras relativamente poucas.”
Hotspots de investimento retornam às cidades de primeiro nível
À medida que Pequim lança a primeira foto do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em 2022, as cidades de primeiro nível tornaram-se mais uma vez um campo de batalha importante para o investimento das empresas imobiliárias. De acordo com o monitoramento do China Index Research Institute, 50 empresas imobiliárias representativas representaram 36,2% da área de investimento em cidades de primeiro nível de janeiro a fevereiro de 2022. Do ponto de vista da área de layout, as empresas estão interessadas em adquirir terras no Delta do Rio Yangtze, representando 38,1%.
Em 2022, Pequim, Ningbo e Jiaxing, Zhejiang, que têm fornecido intensivamente terras, tornaram-se as três principais cidades em termos de área de aquisição de terras em nome de empresas imobiliárias. Entre eles, Pequim ficou em primeiro lugar com 875000 metros quadrados e Ningbo ficou em segundo lugar com 522000 metros quadrados.
De acordo com a situação mensal em fevereiro, a quantidade de aquisição de terras das 10 principais empresas em Pequim, Tianjin e Hebei foi de 44,9 bilhões de yuans, ficando em primeiro lugar entre as quatro principais aglomerações urbanas da China. Entre eles, a cidade verde China obteve 3 parcelas de terra do fornecimento centralizado de terras de Pequim, com um montante total de 9,8 bilhões de yuans; A quantidade de aquisição de terras das 10 principais empresas no Delta do Rio Yangtze foi de 23,4 bilhões de yuans, ficando em segundo lugar; A quantidade de terra adquirida pelas 10 maiores empresas nas regiões central e ocidental foi de 10,7 bilhões de yuans, ficando em terceiro lugar.
“O acompanhamento centralizado da oferta fundiária deverá ter uma nova ação gradativamente a partir de maio, o que depende do reflexo dos dados de vendas de março a abril. No mercado regional, algumas cidades de segundo e terceiro escalões com baixo custo do solo têm bons fundamentos econômicos e preço do solo controlável, que são muitas vezes as áreas onde as empresas imobiliárias tomam terras ativamente.” Yan Yuejin disse.
