Introdução ao relatório / pontos centrais
Em 2022, precisamos nos concentrar no potencial efeito puxador da renovação urbana no investimento imobiliário. O escopo da renovação urbana inclui a transformação de “três distritos e uma aldeia”, ou seja, a transformação de comunidades antigas, fábricas antigas, blocos antigos e aldeias na cidade, o que leva a escala de investimento a ser muito maior do que a transformação de comunidades antigas isoladas no passado. O 14º plano quinquenal estabelece indicadores quantitativos para a renovação urbana no plano quinquenal pela primeira vez, que será a principal direção de desenvolvimento no futuro. Atualmente, apenas duas províncias e seis cidades anunciaram que a escala de investimento durante o 14º período do Plano quinquenal foi de quase 5 trilhões de yuans (incluindo valor estimado), e a escala nacional de investimento pode exceder ainda mais as expectativas no futuro (a proporção nacional de população e PIB correspondente a duas províncias e seis cidades é de cerca de 16%), incluindo o desenvolvimento regional Cidades inteligentes e cidades ecológicas são áreas potenciais que excedem as expectativas. Atualmente, um grande número de empresas imobiliárias tem participado ativamente na transformação de antigas áreas fabris, áreas urbanas e aldeias na cidade, que deve desempenhar um papel puxador mais do que o esperado no investimento imobiliário. O investimento imobiliário superará as expectativas e ajudará a atingir a meta de crescimento de 5,5%, prevendo-se que, em termos de ativos patrimoniais, cresça de forma constante, e o desempenho dos setores relevantes passará pelo primeiro trimestre; Em termos de obrigações de taxa de juro, espera-se que o rendimento das obrigações do Tesouro a 10 anos aumente para 3,2% no final do primeiro trimestre e início do segundo trimestre.
A renovação urbana é o conteúdo-chave do 14º plano quinquenal. A cobertura de “três distritos e uma aldeia” é muito maior do que a transformação de áreas residenciais antigas. No relatório inicial “construir primeiro e depois romper, inovação industrial” destacamos que o investimento político representado pela renovação urbana e investimento habitacional acessível será um importante fator impulsionador para impulsionar o investimento imobiliário em 2022 além das expectativas. Atualmente, o mercado tem esperado plenamente a construção de habitações de aluguel acessíveis, mas ainda há compreensão insuficiente da escala de investimento potencial da renovação urbana.
Xi Jinping Secretário Geral publicou uma vez um artigo na revista Qiushi, apontando: “devemos melhorar a estratégia de urbanização, tomar a segurança e saúde da vida das pessoas como o objetivo básico do desenvolvimento urbano, promover melhor a urbanização centrada nas pessoas e tornar a cidade mais saudável, segura e mais habitável”.
A partir da definição específica, em abril de 2021, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiu as principais tarefas para o desenvolvimento da nova urbanização e integração urbano-rural em 2021, deixando claro que o principal conteúdo da renovação urbana é: “promover a transformação de ‘três distritos e uma aldeia’ com comunidades antigas, fábricas antigas, blocos antigos e aldeias na cidade na zona urbana antiga”. De acordo com a definição, não é difícil descobrir que a cobertura e a escala de investimento impulsionado da renovação urbana são muito maiores do que a de uma única e antiga transformação comunitária no passado.
Do ponto de vista dos objetivos de planejamento, o 14º Plano Quinquenal estabelece indicadores quantitativos de renovação urbana no Plano Quinquenal pela primeira vez, exigindo “completar a transformação de 219000 antigas comunidades urbanas construídas antes do final de 2000, basicamente completar a transformação de antigas fábricas nas grandes cidades, transformar um número de grandes áreas urbanas antigas e transformar um número de aldeias urbanas de acordo com as condições locais”.
As áreas residenciais antigas são uma das direções da renovação urbana. Estima-se que durante o 14º período do Plano Quinquenal, o investimento médio anual de 800 bilhões de yuans será alavancado. A transformação das áreas residenciais antigas é uma das direções importantes da renovação urbana. Durante o 14º período do Plano Quinquenal, é necessário concluir a transformação de 219000 áreas residenciais urbanas antigas construídas antes do final de 2000. De acordo com o relatório do governo sobre a transformação das antigas áreas residenciais até o final de 2019, a transformação das antigas áreas residenciais será de 10000, e a transformação das antigas áreas residenciais até 2020 será ignorada (excluindo 35000 até o final de 2019 e 2020, respectivamente). De acordo com este cálculo, apenas 105000 áreas residenciais permanecem por iniciar em 20222025, e o inventário de áreas residenciais antigas a ser iniciado não é muito. Em termos de escala de investimento, vários ministérios e comissões divulgaram dados relevantes sobre a transformação de áreas residenciais antigas na China em diferentes ocasiões. O número de áreas residenciais antigas a serem transformadas na China é de cerca de 219000, envolvendo mais de 42 milhões de famílias, com uma área de construção de cerca de 4 bilhões de metros quadrados. Estima-se que o investimento total chegará a 4 trilhões de yuans. Se o período de transformação é de cinco anos, o novo investimento anual será mais de 800 bilhões de yuans.
A transformação de antigas áreas fabris e aldeias urbanas também pode impulsionar o investimento imobiliário. Atualmente, algumas províncias anunciaram planos de investimento elevados. Do ponto de vista dos investidores, um grande número de empresas imobiliárias têm participado ativamente na transformação de áreas fabris antigas, áreas urbanas e aldeias urbanas, o que é esperado para formar uma atração adicional no investimento imobiliário. De acordo com as estatísticas do índice central, atualmente, um grande número de empresas imobiliárias foram implantadas no campo da renovação urbana. Província de Guangdong tem a vantagem mais óbvia de primeiro movimento na renovação urbana. Tomando Shenzhen como exemplo, um total de 21 empresas imobiliárias participaram do investimento Shenzhen Renovação Urbana, dos quais empresas estatais respondem por cerca de 1 / 3, e empresas privadas também têm alto entusiasmo para a participação.
De acordo com nossas estatísticas, atualmente, algumas províncias ou capitais provinciais anunciaram metas quantitativas claras para investimento em renovação urbana, e planos provinciais incluem Liaoning, Henan, etc; As capitais provinciais e municípios diretamente sob o governo central incluem Shenzhen, Guangzhou, Chengdu, Wuhan, Nanchang e Qingdao. A escala planejada de investimento em renovação urbana apenas nas regiões acima mencionadas durante o 14º período do Plano Quinquenal atingiu 4,7 trilhões de yuans. Considerando que o PIB das regiões acima mencionadas representa apenas 16% do país e a população responde por apenas 16% do país, a escala de investimento em todo o país pode exceder ainda mais as expectativas. Ressalta-se que embora o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano tenha selecionado apenas 21 cidades para o piloto de renovação urbana, acreditamos que a intenção de seleção das cidades piloto é explorar o sistema operacional de renovação urbana com cidades típicas como ponto de partida, o que não significa que a renovação urbana seja realizada apenas em 21 cidades. Por exemplo, a província de Guangdong não é uma área piloto, mas está realmente no estado líder no campo da renovação urbana na China; Além disso, de acordo com as estatísticas do índice central, desde 2021, mais de 30 províncias e cidades da China emitiram políticas relacionadas à renovação urbana, que é muito maior do que as cidades piloto.
Do ponto de vista de campos específicos, o desenvolvimento regional, a cidade inteligente e a cidade ecológica são as direções possíveis da renovação urbana, e o desenvolvimento regional é a direção chave da renovação urbana. O desenvolvimento regional refere-se à transformação sistemática, investimento, construção, operação e manutenção de uma determinada escala e área relativamente grande com a premissa de conformidade com o planejamento nacional e local. Quando o conteúdo urbano está envolvido na transformação das aldeias na cidade e na transformação das cidades antigas, pertence à categoria de renovação urbana. No planejamento do trabalho, muitas províncias e cidades tomam o desenvolvimento da área como a direção chave da renovação urbana. Por exemplo, a província de Fujian propôs “implementar o projeto de renovação urbana e concentrar-se na promoção da transformação global e modernização de antigas comunidades, blocos e distritos”; A província de Anhui propôs “promover a construção piloto de unidades de renovação urbana (áreas)”; Chengdu, província de Sichuan deixou claro que “30 novos projetos de renovação de área serão lançados” em 2022. Qingdao, província de Shandong propôs “otimizar ainda mais o layout industrial e melhorar as funções urbanas, promovendo o redesenvolvimento de áreas ineficientes” no plano de renovação urbana.
Cidade inteligente, cidade ecológica e outras áreas quentes no futuro também serão a direção chave da renovação urbana no futuro, o que foi mencionado nos relatórios de trabalho do governo de muitas províncias e cidades. Cidade inteligente: por exemplo, a província de Shandong propôs “acelerar a renovação urbana, prestar mais atenção à melhoria do nível de desenvolvimento urbano inteligente, verde, equilibrado e bidirecional e construir 1200 comunidades inteligentes”.
A província de Henan apresentou: “usando a tecnologia digital para capacitar a governança social, construir cidades gêmeas digitais e comunidades inteligentes, facilitar o transporte urbano e melhorar o nível de inteligência”. Em termos de cidade ecológica, o relatório de trabalho do governo provincial Fujian propõe: “implementar o projeto ecológico contínuo e construir sistematicamente o cinturão ecológico contínuo costeiro e montanhoso”; A província de Shandong propôs: “liberar totalmente o valor dos recursos verdes urbanos e construir um espaço ecológico com belas montanhas e rios”.
Os métodos de captação de recursos são o apoio financeiro local, o emparelhamento de títulos especiais e o apoio à participação financeira multicanal das instituições de mercado. Atualmente, o arranjo de fundos de investimento em renovação urbana apresenta características relativamente diversificadas. Os modos de captação de recursos de cada cidade são formulados independentemente devido à implementação de políticas urbanas, mas a maioria das cidades apresentou projetos com apoio financeiro local e adequação ativa de títulos especiais. As características do financiamento multi-nível das instituições de mercado.
Por exemplo, Pequim, Xangai e outras cidades mencionaram que os governos municipais e distritais providenciarão fundos financeiros para apoiar a transformação de áreas antigas, a renovação de casas antigas e a transformação de aldeias nas cidades; Em segundo lugar, incentivar a participação na renovação urbana através da emissão de obrigações especiais locais. Acordos semelhantes são feitos nos regulamentos de renovação urbana emitidos por Xangai, Chongqing, Shenyang e outros lugares; Em terceiro lugar, o capital social participa através de financiamento a vários níveis. Os regulamentos de renovação urbana de todas as regiões mencionam que o capital social será ativamente introduzido e as forças do mercado podem participar através de investimento direto, investimento indireto e construção confiada; Em quarto lugar, os governos locais criaram ativamente fundos de renovação urbana para orientá-los. Atualmente, o montante total de fundos de renovação urbana liberados pelas cidades excedeu 200 bilhões de yuans. A partir da situação atual atual, mostra que muitas empresas imobiliárias cooperam com o investimento urbano local para construir e participar conjuntamente na renovação urbana, mostrando as características do apoio e orientação do governo e participação ativa de empresas privadas, como iniciar a cooperação estratégica com a construção urbana de Wuhan para realizar a renovação urbana em Wuhan, Tianjin TEDA e China Construction Sixth bureau para realizar a renovação urbana em Tianjin; Vanke coopera estrategicamente com China Railway Construction porto e Waterway Bureau para participar na renovação urbana, etc.
Além disso, acreditamos que se a concentração de empréstimos e outras políticas de crédito são ainda mais ajustadas para atender à demanda de crédito da renovação urbana também é uma direção digna de atenção especial no futuro. Em primeiro lugar, a renovação urbana e a habitação a preços acessíveis são duas importantes direções de investimento político. Actualmente, os empréstimos relacionados com habitação a preços acessíveis não estão incluídos na gestão da concentração de empréstimos. Se esta reforma se estender à renovação urbana no futuro, liberará a linha de crédito para investimentos relevantes. No futuro, podemos prestar muita atenção às mudanças políticas neste domínio. Em segundo lugar, quanto à inclusão da participação das empresas de infraestrutura na renovação urbana na gestão da concentração de empréstimos, acreditamos que há também um certo espaço de avaliação flexível sob o tom geral de “crescimento estável”.
Em 2022, o setor imobiliário presta atenção à política de investimento representada pela renovação urbana e ao dividendo político sob o pano de fundo da renda e da compra. Acreditamos que Shenzhen New Land Tool Planning &Architectural Design Co.Ltd(300778) áreas de renovação que não a reconstrução de antigas fábricas e áreas urbanas antigas impulsionarão o investimento imobiliário para superar as expectativas no futuro. O segundo é o dividendo político sob o pano de fundo do “desenvolvimento simultâneo de aluguel e compra”. Em termos de “aluguel”, o sistema de habitação de aluguel de longo prazo dominado por habitação de aluguel indenizatória se tornará um importante complemento ao sistema habitacional existente. Espera-se alavancar o investimento imobiliário de Hpf Co.Ltd(300350) bilhões de yuans em 2022, contribuindo cerca de 1,4% – 1,7% para a taxa de crescimento do investimento imobiliário. Em termos de “compra”, espera-se que, em 2022, a política de restrição de compra e empréstimos seja gradualmente flexibilizada no domínio da habitação comercial, especialmente nas cidades de primeiro e segundo escalão, de modo a satisfazer as necessidades do afluxo líquido de população para habitação urbana; A demanda razoável por melhoria da hipoteca imobiliária também será efetivamente atendida. A flexibilização das políticas do lado das vendas estimulará a demanda e ajudará a estabilizar o investimento imobiliário. Essa tendência foi gradualmente realizada em 2022.
Esperamos que o investimento imobiliário supere as expectativas e ajude a atingir a meta de crescimento de 5,5%. Neste contexto, espera-se que os ativos patrimoniais cresçam de forma constante, e o desempenho dos setores relevantes passará pelo primeiro trimestre; Em termos de obrigações de taxa de juro, espera-se que o rendimento das obrigações do Tesouro a 10 anos aumente para 3,2% no final do primeiro trimestre e início do segundo trimestre.
Dica de risco: o investimento em renovação urbana é menor do que o esperado.
