Recentemente, o Gabinete de Informação do Conselho de Estado realizou uma conferência de imprensa para promover um ciclo virtuoso de economia e finanças e desenvolvimento de alta qualidade. Tian Guoli, presidente do conselho de administração da China China Construction Bank Corporation(601939) disse na reunião que a era de apreciação na compra de casas passou.
De “comprar uma casa ao CCB” a “alugar uma casa ao CCB”; Do “desenvolvimento simultâneo de arrendamento e compra” à aceleração do desenvolvimento do mercado imobiliário de arrendamento de longa duração; De instituições financeiras a empresas imobiliárias, de compradores a locatários, todas as partes interessadas no setor imobiliário estão inaugurando uma profunda mudança ideológica e batismo.
leilão local pré-venda vendas downloading stakeholders rush to things
No dia 17 de janeiro, o site oficial da Secretaria Nacional de Estatística anunciou a conclusão do investimento nacional de desenvolvimento imobiliário em 2021, a venda e venda de casas comerciais e os fundos em substituição de empreendimentos de desenvolvimento imobiliário. Os dados mostram que, em 2021, o investimento nacional em desenvolvimento imobiliário aumentou 4,4% em termos homólogos; As vendas de habitação comercial da China atingiram 18,193 trilhões de yuans, um aumento anual de 4,8%.
De facto, de acordo com os dados do mês único, a partir de Março de 2021, o volume de vendas e a área de vendas da habitação comercial mudaram de subida para descida, tendo apresentado uma tendência descendente durante 10 meses consecutivos até Dezembro. Entre eles, de janeiro a fevereiro de 2021, o investimento em desenvolvimento aumentou 38,3% em termos homólogos.
O declínio na área de vendas e vendas também afetou o entusiasmo local dos leilões das empresas imobiliárias. Em 2021, a área de aquisição de terrenos dos empreendimentos de desenvolvimento imobiliário foi de 215,9 milhões de metros quadrados, uma diminuição de 15,5% face ao ano anterior; O preço de transação da terra foi de 1775,6 bilhões de yuans, um aumento de 2,8% em relação ao ano anterior.
Especificamente, as três rodadas de abastecimento centralizado de terras em muitas cidades em 2021 mostram uma situação de gelo e fogo. Por um lado, na primeira rodada de fornecimento centralizado de terra em 2021, a taxa média de prêmio de terra de Chongqing, Hangzhou, Xiamen, Shenzhen e outras cidades excedeu 20%, da qual a taxa de prêmio global de Chongqing atingiu 43%, ficando em primeiro lugar entre as 22 cidades de fornecimento centralizado de terra. Por outro lado, apenas cinco meses depois, o calor do mercado da segunda rodada do leilão de terras de abastecimento caiu drasticamente, e a transação de preço base tornou-se a norma. A taxa média de prêmio de 22 cidades foi de apenas 4%, dos quais mais de 80% das cidades tiveram uma queda significativa em relação à primeira rodada. Entre eles, a taxa de prêmio mais alta em Chongqing foi de apenas 0,43%, e a taxa de prêmio global foi de apenas 0,02%. Um grande número de padrões de fluxo de terra ou transações de preço base no leilão de terras. Na terceira rodada do fornecimento centralizado de terras, embora algumas condições sejam “moderadamente relaxadas” e muitas cidades tenham baixado o limiar do leilão de terras em graus variados, a taxa de prêmio global do mercado de terras é relativamente baixa e a concorrência não é feroz.
Devido ao pré-lançamento do leilão local e ao declínio das vendas, e à superposição do complexo ambiente de desenvolvimento interno e externo, todos os stakeholders do setor imobiliário começaram a ir uns contra os outros.
Desde 2021, os principais bancos têm apertado os empréstimos imobiliários e ajustado as políticas de empréstimos à habitação. Cada vez mais compradores de imóveis têm dificuldade em obter empréstimos à habitação junto dos bancos, o que tem um grande impacto nas vendas imobiliárias, cobrança de pagamentos e mercado de habitação em segunda mão. Algumas empresas imobiliárias estão em crise de fluxo de caixa e caem em crise de liquidez.
Com o pré-resfriamento das transações no mercado imobiliário e o papel proeminente das políticas de regulação imobiliária, a tendência crescente dos preços das casas foi restringida, os preços das casas em algumas cidades começaram a diminuir lentamente, o clima de espera e ver dos potenciais compradores tornou-se mais forte, e o entusiasmo e urgência da compra de casas diminuíram significativamente, o que exacerbou a dificuldade de inventário de imóveis.
Limitada pela influência da política de regulação imobiliária, ajuste da política de empréstimos bancários e o humor crescente de espera e ver dos compradores, a pressão do desenvolvimento e descontaminação de empresas imobiliárias aumentou drasticamente, a pressão de cobrança de pagamentos e reembolso de dívidas tornou-se proeminente, e a promoção e vendas com desconto de empresas imobiliárias tornaram-se a norma, o que afetou ainda mais a prosperidade do mercado local de leilões e o desenvolvimento de acompanhamento dos imóveis.
Sob a influência de vários fatores, a direção de desenvolvimento da indústria imobiliária mudou gradualmente. O modelo de alta rotatividade, uma vez criticado, está se tornando uma coisa do passado, e o novo impulso da indústria imobiliária e empresas imobiliárias está constantemente nutrindo e amadurecendo.
vantagens avançadas de layout destacam a indústria imobiliária para cultivar novas forças motrizes
Com o aprofundamento do desenvolvimento urbano, o novo espaço do mercado habitacional está se tornando cada vez menor, e a habitação stock se tornará a principal fonte de abastecimento no campo residencial. Nos últimos anos, sob a influência de vários fatores, mais e mais empresas imobiliárias entraram em operação imobiliária, apartamentos de aluguel de longo prazo e outros campos.
Em junho de 2014, o diário popular reimpressou o artigo “o mercado imobiliário entrou na era da prata” de Yu Liang, presidente do Vanke Group, que desencadeou um debate acalorado na indústria. No mesmo ano, Vanke assumiu a liderança em testar o campo de apartamentos de aluguel de longo prazo. Em novembro de 2014, Vanke entrou oficialmente no campo da habitação de aluguel e assumiu o primeiro projeto poyu Wanhui edifício no mesmo mês. Em 2015, a Vanke estabeleceu um departamento de negócios de apartamentos de aluguel separado para desenvolver apartamentos de aluguel de longo prazo e começou a tentar em várias cidades-chave. Em 2016, a Vanke integrou os projetos de aluguel de apartamentos de longo prazo de suas filiais e criou uma plataforma de gerenciamento unificada para coordenar o desenvolvimento de projetos, gerenciamento de operação, aprovação de preços e liquidação financeira, e unificou-a como a marca “Park apartment”.
Em 23 de fevereiro, a conta pública do wechat “Zaiyu” lançou o relatório de crescimento anual do poyu em 2021. De acordo com os dados, a marca de apartamentos juvenis “Boyu” da Vanke foi distribuída em 33 cidades em todo o país, gerenciou mais de 400 lojas e abriu mais de 160000 casas, com uma taxa média de aluguel de 95%. Forneceu serviços de gerenciamento de ativos para 2944 partes de ativos, tornando-se a maior marca centralizada de apartamentos de aluguel de longo prazo na China.
Além da Vanke, em março de 2017, a Guanyu, subsidiária da Longhu, tomou medidas substanciais e desembarcou na loja Chengdu Jinnan Tianjie e na loja Shidai Tianjie pela primeira vez. No final de 2029, a taxa de aluguel de mais de 300000 casas em Longhu e outras cidades da China, incluindo Shenzhen e Xangai, atingiu 94,5% nos primeiros seis meses de 2029, com uma taxa de aluguel de longo prazo de mais de 1,5%.
Além disso, poly, COSCO, Greentown, Yango Group Co.Ltd(000671) , Jindi, Xuhui, Yuexiu, Zhongjun, Shangkun, Fangyuan, Nacity Property Service Group Co.Ltd(603506) e outras empresas imobiliárias e empresas imobiliárias também arranjaram apartamentos de aluguel de longo prazo. No entanto, em comparação com os pioneiros de apartamentos de aluguel de longo prazo e as marcas líderes na indústria, a escala e o layout de negócios das estrelas em ascensão são relativamente limitados, e a influência e o número de casas também são ligeiramente insuficientes.
Além de apartamentos de aluguel de longo prazo, as empresas imobiliárias também se estabeleceram frequentemente nas áreas de operação comercial, gestão de propriedades, turismo cultural, pensão e assim por diante. No entanto, além de alguns campos como a gestão imobiliária, a gestão de transportes comerciais e apartamentos de aluguer de longa duração, que exploraram modelos de negócios mais maduros e obtiveram lucros, a maioria dos campos ainda está na fase de investimento ou perda contínua. A longo prazo, apenas com reservas suficientes de talentos, forte apoio financeiro e rica experiência em áreas relevantes, as empresas imobiliárias podem beneficiar da diversificação.
No processo de orientação política e evolução do mercado, apartamentos de aluguel longo estão gradualmente vindo à tona. No entanto, devido às características inerentes à operação de ativos pesados, longo ciclo de retorno e alta dependência de fatores de localização, o aluguel de apartamentos de aluguel de longo prazo de empresas imobiliárias de marca permanece alto por um longo tempo. Pequenas e médias empresas também são difíceis de investir continuamente devido à falta de fontes de capital, e a concorrência no mercado de habitação de aluguel de longo prazo não é suficiente. Além disso, os problemas do canal de saída única, dos diferentes direitos de aluguer e compra e da oferta limitada continuam também a perplexar e a afectar os nervos de todos os participantes no mercado da habitação de aluguer a longo prazo.
política de mão esquerda e aluguel de capital de mão direita e compra inauguram novas oportunidades
Em 2 de julho de 2021, o Conselho de Estado emitiu os pareceres sobre a aceleração do desenvolvimento de habitações de aluguel acessíveis, que definiu o design de alto nível do sistema de segurança habitacional pela primeira vez em nível nacional, refletindo a atenção do estado para habitações de aluguel acessíveis.
O relatório de trabalho do governo de 2022 apontou que devemos acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação de aluguel de longo prazo. Antes disso, em 8 de fevereiro, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram a comunicação sobre a exclusão de empréstimos relacionados com habitação de aluguel a preços acessíveis da gestão da concentração de empréstimos imobiliários, e em 27 de fevereiro, a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China e o Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano emitiram conjuntamente as orientações sobre instituições bancárias de seguros que apoiam o desenvolvimento de um mercado de habitação de aluguel a preços acessíveis, Reforçar ainda o apoio financeiro à construção e exploração de habitações para arrendamento indemnizadas.
O que é mais digno de nota é que, em 21 de junho de 2021, o primeiro lote de nove projetos piloto de infraestrutura pública que oferecem REITs foi listado com sucesso, arrecadando um total de 31,4 bilhões de yuans. Os projetos abrangem uma variedade de tipos de ativos, como parques industriais, rodovias, armazenagem e logística, tratamento de esgotos, etc. os fundos arrecadados são utilizados principalmente nas áreas de inovação científica e tecnológica, desenvolvimento verde, meios de subsistência das pessoas e outras áreas. Desde o lançamento dos produtos, a operação global tem sido estável, em linha com as expectativas do piloto e fez um bom começo. A implementação bem sucedida do projeto piloto marca um passo chave na construção do mercado de REITs de oferta pública da China.
Este é também um passo fundamental na construção do mercado de produtos REITs, uma vez que a reunião executiva do Conselho de Estado de dezembro de 2008 estudou e determinou nove políticas e medidas de financiamento para promover o desenvolvimento econômico e clarificou a natureza dos fundos fiduciários e de investimento imobiliário (REITs) como método de financiamento inovador. Isso também significa que as empresas imobiliárias estão abrindo novas oportunidades para transformar as operações imobiliárias e desenvolver vigorosamente produtos de aluguel de longo prazo.
Além disso, a entrada de grandes bancos comerciais estatais também deu um novo impulso ao desenvolvimento padronizado do mercado de leasing.
As informações públicas mostram que, contando com as vantagens técnicas do sistema central de “nova geração” acumulado ao longo dos anos, China Construction Bank Corporation(601939) se esforçam para construir um sistema de plataforma de serviços de aluguel de habitação. Com a cooperação conjunta da sede, sucursais e sub-sucursais, China Construction Bank Corporation(601939) assumiu a liderança na construção de uma plataforma de serviços de supervisão de arrendamento de habitação e transação que pode corresponder com precisão às necessidades dos governos locais e supervisão e operação do mercado. Com base nos três posicionamentos de “suporte completo à plataforma, serviço de cadeia completa e suporte completo ao produto”, a plataforma fornecerá soluções abrangentes para o mercado de aluguel de habitação em cidades piloto.
É relatado que a plataforma tem forte abertura e compartilhamento, e suporta a abertura de funções e interfaces do governo, proprietários, inquilinos, corretores, empresas de leasing, operações urbanas, operações de plataforma, bancos e outros reguladores e todos os assuntos de serviços de transação. A fim de garantir a autenticidade das casas fornecidas pela plataforma, as casas empresariais são operadas conjuntamente por China Construction Bank Corporation(601939) e empresas de aluguel de apartamentos de marca bem conhecida, e todas as informações da casa são liberadas após a verificação; As informações das casas individuais dos proprietários só podem ser divulgadas após verificação on-line, verificação no local e auditoria de antecedentes.
Ajudando a promover a implementação da política de aluguel e compra simultâneos, China Construction Bank Corporation(601939) não só dedica-se a ser o promotor e construtor do mercado, mas também presta atenção à orientação e cultivo da cultura de aluguel de longo prazo, e defende ativamente o novo conceito de habitação de “casa é para viver, aluguel é bom”, “aluguel de longo prazo é para viver, vida de longo prazo é para se estabelecer”, de modo a fazer aluguel uma nova escolha para desfrutar de uma vida melhor. A fim de promover este conceito, China Construction Bank Corporation(601939) esforçar-se para construir uma comunidade de marca “CCB Jianrong home”, construir um centro financeiro de aluguel de habitação e criar uma subsidiária especial para ser responsável pela gestão de aluguel e gerenciamento de marca comunitária em lote, de modo a garantir o aluguel estável e a longo prazo de casas, melhorar a qualidade das casas e melhorar o índice de felicidade dos inquilinos.
Nas duas sessões recém concluídas do Congresso Nacional Popular, vários representantes e membros focaram-se na área imobiliária e apresentaram sugestões e propostas, focando principalmente no sistema de pré-venda, direitos de locação e compra, edifícios verdes e de baixo carbono, etc. Yao Jinbo, deputado do Congresso Nacional do Povo e CEO da cidade de 58, disse que é necessário garantir que compradores e locatários desfrutem dos mesmos direitos e gradualmente promover a igualdade de serviços públicos básicos para locação. Além disso, criar um tribunal de aluguer profissional e eficiente e conceber um mecanismo diversificado de resolução de litígios para lidar com litígios de aluguer. Mo Tianquan, membro do Comitê Nacional do CPPCC e fundador do mundo imobiliário, também sugeriu que devemos desenvolver vigorosamente o mercado de aluguel de habitação, especialmente habitação de aluguel acessível, promover o direito dos moradores de aluguel de desfrutar de serviços públicos e aliviar as preocupações dos grupos de aluguel.
Com a promoção, implementação e implementação de várias políticas favoráveis, como financiamento, tributação e o mesmo direito de aluguel e compra, bem como a construção contínua de habitações de aluguel indenizatórias e a entrada gradual de apartamentos de aluguel de longo prazo na fase de operação refinada, sob a influência do compromisso solene de “deixar todas as pessoas viver”, a fusão de aluguel e compra está inaugurando novas oportunidades de desenvolvimento.
