Principais pontos de investimento
Em fevereiro, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes aumentaram – 45,9 bilhões de yuans, o que foi negativo pela primeira vez desde as estatísticas. Espera-se que novas mudanças marginais nas políticas aumentem, e atenção é dada às oportunidades de investimento em ações imobiliárias.
A hipoteca é negativa pela primeira vez, o que é causado principalmente por três fatores: demanda fraca, fatores sazonais e o montante do reembolso hipotecário atinge um certo volume com o crescimento do saldo hipotecário. É verdade que os fundamentos imobiliários continuam a enfraquecer, mas isso não significa que os fundamentos imobiliários e a demanda hipotecária diminuam precipitadamente.
1. Demanda fraca. O volume de vendas de habitação comercial diminuiu significativamente desde agosto do ano passado, e o único mês homólogo de agosto a dezembro foi de – 19,7%, – 16,9%, – 24,1%, – 17,2%, – 19,6%, respectivamente. De acordo com os dados das 100 maiores empresas imobiliárias, as vendas de janeiro a fevereiro deste ano também são fracas.
2. Fatores sazonais. A quantidade de vendas em fevereiro foi baixa sazonalmente, e o médio e longo prazo de novos moradores também foi baixa sazonalmente.
De 2017 a 2021 (excluindo 2020), a média dos empréstimos de médio e longo prazo dos novos residentes em fevereiro foi de 74% da média mensal desse ano, representando uma média de 6% dos empréstimos de médio e longo prazo dos novos residentes no ano inteiro.
3. Atualmente, o reembolso da hipoteca atingiu um certo volume, e a redução significativa das vendas é fácil de trazer crescimento negativo da hipoteca. É verdade que os fundamentos do imobiliário continuam a enfraquecer, mas isso não significa que a demanda por hipotecas tenha caído precipitadamente.
Assumindo que as vendas em fevereiro diminuíram 20% ano a ano, estima-se que o valor da emissão hipotecária em fevereiro seja de 228,5 bilhões, enquanto o valor do reembolso hipotecário é de 253,2 bilhões, RMB 21,2 bilhões, e o aumento líquido da hipoteca é de – 45,9 bilhões, o que é um crescimento negativo. Actualmente, o reembolso hipotecário atingiu um certo volume. Estima-se que o reembolso normal em fevereiro é de 145,3 bilhões de yuans. Esta parte é o reembolso mensal normal do capital e juros, que é relativamente estável e não afetado por flutuações de vendas; O reembolso antecipado total foi de 57,9 bilhões de yuans, principalmente relacionado à transação de casas de segunda mão; Parte do reembolso antecipado é de 49,9 bilhões de yuans, que é relativamente alto de fevereiro a abril de cada ano, o que está relacionado ao pagamento de prêmios de final de ano. Para cálculo específico, consulte o relatório aprofundado de 2019 “Relatório em profundidade série do setor imobiliário 8: os residentes estão adicionando alavancagem aos residentes”.
Estima-se que este ano, a hipoteca ainda esteja crescendo. Em casos extremos, supondo que as vendas anuais diminuam em 20% este ano, estima-se que a emissão de hipotecas seja de 6,9 trilhões, e o reembolso total de hipotecas e RMBs seja de 4,5 trilhões, então o aumento líquido da hipoteca é de 2,4 trilhões, que ainda está crescendo. Se o valor das vendas mantiver este volume e o reembolso da hipoteca continuar a crescer com o aumento do saldo, a hipoteca pode crescer negativamente após 6-7 anos.
Prevê-se novas alterações nas políticas do lado da procura. Atualmente, a taxa de juros da hipoteca está baixa, mas o intervalo não é grande. O primeiro conjunto de taxa de juros em fevereiro foi de 5,47%, que ainda é significativamente superior ao LPR; A proporção de adiantamentos mudou, mas o âmbito é limitado e precisa de ser alterado.
A reforma da indústria do lado da oferta tem uma tendência clara. Atualmente, as vantagens de financiamento de empresas imobiliárias de alta qualidade são óbvias, e a participação da aquisição de terras aumentou. O terceiro lote de fornecimento centralizado de terras no ano passado representou cerca de 70% da aquisição de terras por empresas estatais e centrais, e 40% do primeiro lote. A margem de lucro do mercado fundiário melhorou devido à redução da concorrência térmica, à diminuição da taxa de prémio e ao ajustamento das regras de transferência de terras. Empresas imobiliárias de alta qualidade beneficiarão relativamente e proporcionarão maiores oportunidades de desenvolvimento.
Sugestão de investimento: Os empréstimos a médio e longo prazo dos residentes cresceram negativamente em Fevereiro, prevendo-se novas alterações marginais nas políticas do lado da procura. A reforma da indústria do lado da oferta tem uma tendência clara. Continue a recomendar líderes de desenvolvimento Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke A, Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , e China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) , etc.
Dica de risco: hipoteca e outros fundos de alavancagem de compra de habitação foram significativamente apertados, mudanças políticas são menores do que o esperado e o risco de crédito da indústria intensificou-se
