“No fim de semana passado, o intermediário tem me pressionado a negociar o preço, dizendo que o mercado aqueceu recentemente, o volume de negociação aumentou, e a casa é rentável e não se preocupa em vender.” Su Juan (pseudônimo) está olhando para a casa há mais de um ano e ainda está hesitando se “entrar no ônibus” agora.
Em 16 de março, o National Bureau of Statistics divulgou os dados de preços de 70 cidades em fevereiro. Os dados mostraram que o preço das casas de segunda mão em Pequim subiu 0,7% e 7,4% respectivamente em fevereiro, ficando em segundo e primeiro lugar em 70 cidades respectivamente. O preço das casas de segunda mão em Pequim subiu por três meses consecutivos, ficando em primeiro lugar em 70 cidades por quase seis meses.
Em contraste, de acordo com os dados da Comissão de Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano de Pequim, 8260 casas de segunda mão foram vendidas em Pequim em fevereiro, uma queda de 30% mês a mês, e o volume de negociação caiu por dois meses consecutivos.
Por que o aumento de preços e a queda de volume no mercado imobiliário de segunda mão de Pequim recentemente? De acordo com a experiência dos anos anteriores, o mercado imobiliário entrou gradualmente no tradicional “xiaoyangchun” em março.
Fevereiro, o aumento dos preços das casas em segunda mão em Pequim caiu
De acordo com os dados do Escritório Nacional de Estatísticas, o preço das casas de segunda mão em Pequim mudou de declínio para subir em dezembro do ano passado, com um aumento mensal de 0,8%, que é a cidade com o maior aumento no preço das casas de segunda mão em 70 cidades. Acredita-se que a principal razão para o “relaxamento da demanda imobiliária em segunda mão” no mercado imobiliário de primeira linha de Pequim é que as famílias foram as primeiras a relaxar sua demanda por imóveis em segunda mão.
em janeiro deste ano, o preço das casas de segunda mão em Pequim aumentou 0,5% mês após mês, o mais alto na China. Em fevereiro, o preço da habitação em segunda mão em Pequim tinha aumentado por três meses consecutivos. Sob o pano de fundo das expectativas instáveis da indústria imobiliária, depressão do mercado e epidemia repetida, é raro que os preços da habitação em segunda mão aumentem continuamente .
Guo Yi, analista-chefe da instituição Heshuo, apontou ao 21st Century Business Herald que o aumento dos preços da habitação em segunda mão em Pequim em fevereiro foi afetado principalmente por fatores estruturais. No que diz respeito à situação actual, as pessoas apenas necessitadas são relativamente sensíveis às alterações dos preços das casas, mas as pessoas que melhoram prestam mais atenção à qualidade das casas, à localização, aos recursos de apoio e aos serviços imobiliários, e são menos sensíveis às alterações dos preços das casas em segunda mão do que às pessoas necessitadas. Em fevereiro, a demanda por melhorias em Pequim foi relativamente forte, impulsionando o aumento estrutural dos preços da habitação em segunda mão em Pequim.
Além disso, famílias com demanda por recursos educacionais geralmente precisam comprar casas e se estabelecer antes de maio para atender a demanda de admissão naquele ano. Portanto, algumas famílias com necessidades educacionais infantis também estão intensificando a compra de casas, aumentando o preço médio das casas de segunda mão em Pequim.
“Geralmente, a rotatividade habitacional do distrito escolar no primeiro semestre do ano será maior.” Guo Yi disse. Isso também significa que o impacto das transações de habitação do distrito escolar nos preços da habitação em segunda mão em Pequim continuará por algum tempo.
Comparado com o mesmo período do ano passado, o preço das casas em segunda mão em Pequim aumentou rapidamente recentemente. De acordo com os dados do National Bureau of Statistics, Os preços da habitação em segunda mão de Pequim subiram 7,4% em fevereiro, ficando em primeiro lugar entre 70 cidades. Note-se que, desde setembro do ano passado, o aumento anual dos preços da habitação em segunda mão em Pequim ficou em primeiro lugar em 70 cidades por seis meses consecutivos, com um aumento de 7,4% – 9,7%
Meng Xinxin, analista da divisão de índices do China Index Research Institute, disse ao 21st Century Business Herald que, afetado pela epidemia, o preço geral da habitação em segunda mão em Pequim era baixo em 2020. No segundo semestre de 2021, o mercado imobiliário em segunda mão em Pequim esfriou, mas o preço não caiu significativamente. Superado ao recente fortalecimento das expectativas dos proprietários, o aumento anual da habitação em segunda mão em Pequim tem sido alto nos últimos meses.
Específico para fevereiro, Guo Yi acredita que em fevereiro do ano passado, o mercado imobiliário de segunda mão de Pequim estava em um ponto de inflexão de baixo para quente, e o desempenho do mercado foi lento. Embora o mercado imobiliário em segunda mão em Pequim ainda estivesse em um ponto baixo em fevereiro deste ano, com a flexibilização do crédito, o mercado imobiliário em segunda mão em Pequim tem se aquecido gradualmente. Portanto, o aumento anual do mercado imobiliário em segunda mão em Pequim em fevereiro deste ano é relativamente alto, “esta é uma mudança faseada”.
Diferente do aumento de preços, de acordo com os dados da Beijing housing and Urban Rural Development Commission, desde que o volume de negociação de casas em segunda mão em Pequim foi de 15542 unidades em dezembro do ano passado, quebrando a linha de referência de calor de mercado de 15000 unidades, o volume de negociação de casas em segunda mão em Pequim caiu continuamente de janeiro a fevereiro deste ano, com 11875 unidades e 8260 unidades respectivamente
Meng Xinxin disse que o desempenho geral das vendas de habitação em segunda mão em Pequim em 2021 foi bom, e o mercado começou a cair desde julho, mas as vendas de habitação em segunda mão em Pequim gradualmente se recuperaram no quarto trimestre. Janeiro Fevereiro é o tradicional período de baixa temporada do mercado imobiliário em segunda mão de Pequim. Afectado pela epidemia, o número de shows e transações de habitação em segunda mão em Pequim diminuiu em janeiro deste ano. Fevereiro coincide com o feriado do Festival da Primavera, com um grande número de pessoas retornando para casa, juntamente com a expectativa reforçada dos proprietários de casas, o humor dos compradores esperar e ver é óbvio, o volume de negociação é menor em fevereiro e o volume de negociação de casas de segunda mão em Pequim deve aumentar mês a mês em março.
preço de listagem torna-se maior e diferenciação da área de transação
De acordo com os hábitos do mercado, o mercado imobiliário entrou gradualmente na “pequena primavera ensolarada” desde março.
“Houve mais pessoas olhando e comprando casas em Pequim no fim de semana passado. O preço médio da casa em nossa área aumentou cerca de 3% em comparação com o de anos atrás.” O agente imobiliário do distrito de Chaoyang Wang Hong (um pseudônimo) conversou com o repórter do 21st Century Business Herald.
Wang Hong serve principalmente o mercado de habitação em segunda mão na Vila dos Jogos Asiáticos. As condições abrangentes de transporte, instalações de vida e recursos educacionais na Vila dos Jogos Asiáticos são boas, e o reconhecimento do mercado é alto, de modo que o calor recente do mercado é alto. De acordo com outro agente imobiliário, o mercado imobiliário em segunda mão na área de Zuojiazhuang também viu os preços subirem e as transações se tornarem mais rápidas.
A área de intenção de compra de Su Juan também é Chaoyang District. De acordo com a observação de Su Juan, o número de casas recém-listadas é de fato muito maior do que aquele anos atrás, mas não há muitas transações até agora.
“Eu realmente quero comprá-lo, mas eu não vi uma casa particularmente satisfeita. Eu sinto que o mercado não aqueceu tanto quanto o intermediário disse. Há várias casas com as quais estou sete ou oito pontos satisfeito. Até agora, ninguém negociou o preço.” Su Juan disse ao repórter do 21st Century Business Herald.
Devido ao orçamento limitado e altas exigências regionais, Su Juan está muito envolvido na compra de uma casa. A maioria das casas dentro do orçamento de Su Juan são mais antigas. Muitas casas com preços adequados ou não têm elevador, o piso é alto, ou o tipo de casa é pobre. O primeiro andar da casa que Su Juan foi ver no fim de semana passado era o piso térreo. O piso real era o quarto andar. Havia uma grande árvore fora da janela. “Há alguns problemas com esta casa. Ainda estou hesitando.”
Semelhante à situação em Chaoyang, vários agentes imobiliários em Fengtai disseram ao 21st Century Business Herald que o preço das casas de segunda mão recém-listadas em Fengtai também aumentou em certa medida, mas as transações em algumas regiões foram menores do que o esperado.
Zhang Qi (um pseudônimo), um agente imobiliário sênior em Fengtai, disse ao repórter do 21st Century Business Herald que os preços das casas recém-listadas após o ano são principalmente maiores do que o preço de mercado, e muitos proprietários se concentram em listar e vender casas após o ano. No entanto, há um desvio entre as expectativas dos proprietários e compradores, e o volume de negociação de suas lojas é menor do que o de anos atrás.
“Para casas do mesmo tipo de casa, alguns da cotação atual pode ser 3 Shenzhen Fountain Corporation(000005) 00000 yuan menor do que o de um ano atrás. Há realmente muitas pessoas olhando para a casa, mas quando comparado com o preço anterior, muitos são dissuadidos.” Zhang Qi suspirou, “o preço esperado dos compradores de casas ainda permanece no ano passado e não pode se comunicar com o proprietário.”
Guo Yi apontou que há diferenciação regional na transação e preço do mercado imobiliário de segunda mão de Pequim. Relativamente falando, os preços de casas de segunda mão com “valor central duro”, como distritos escolares, aumentaram relativamente rápido. Por exemplo, o volume de comércio de casas de segunda mão em torno de áreas de aglomeração industrial como Wangjing, East Third Ring Road e Fourth Ring Road, Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) , Yizhuang é mais vigoroso, e os preços também aumentaram ligeiramente. Na ausência dos fatores impulsionadores acima mencionados para aumentar o valor da habitação, o mercado da habitação em segunda mão em muitas áreas ainda é relativamente baixo.
A recente situação epidêmica em Pequim tem-se repetido, mas muitos participantes do mercado acreditam que tem pouco impacto no mercado global da habitação em segunda mão em Pequim.
Guo Yi acredita que a demanda de Pequim por habitação em segunda mão não está relacionada apenas com o aquecimento da política e tendência macroeconômica, mas também relacionada ao emprego individual e renda dos compradores de casas, mas também afetada pela rotação de vender antigas e comprar novas transações
Guo Yi acredita que a partir da situação no primeiro semestre do ano, o bem geral do mercado é maior do que o ruim, e o volume de negociação de casas de segunda mão em Pequim pode aparecer o fenômeno de “xiaoyangchun”.
