Recentemente, a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Hefei e Fuzhou este ano chegou ao fim. A temperatura do mercado de terras nos dois lugares é diferente, o que reflete a mentalidade de investimento atual das empresas imobiliárias.
Em 17 de março, Hefei vendeu 19 pedaços de terra. De acordo com os dados do China Index Institute, além de 2 pedaços de terra de habitação de aluguel acessível, 17 pedaços de terra residencial foram vendidos a um prêmio, com um valor total de 14,978 bilhões de yuans. Entre eles, 15 pedaços de terra entraram no link do esquema de qualidade competitivo devido ao “topo” da licitação e serão vendidos em 25 de março.
De 16 de março a 17 de março, um total de 18 pedaços de terra foram vendidos em Fuzhou. Como resultado, apenas 12 pedaços de terra foram vendidos (3 no local de exclusão e 3 leilão de streaming). A área total de transação foi de 607500 metros quadrados, e o valor total da transação excedeu 7,7 bilhões de yuans. Entre eles, 8 pedaços de terra foram vendidos ao preço de reserva, e 2 pedaços de terra atingiram o preço máximo + loteria. A taxa do prémio é de apenas 4,2%.
Este ano, o calor da primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Hefei recuperou, enquanto a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Fuzhou terminou friamente. Apesar da recente política de vento quente frequente, o mercado de leilões locais não tem aquecido coletivamente, por trás do contraste e diferenciação do mercado está o desempenho diferenciado do mercado imobiliário e a lógica inalterada do investimento imobiliário empresarial.
Shanghai Zhongyuan analista de mercado imobiliário Lu Wenxi apontou que por trás da diferenciação do mercado de leilões local, podemos ver a lógica de investimento das empresas imobiliárias. Hefei pertence ao Delta do Rio Yangtze e pode compartilhar o dividendo do desenvolvimento integrado do Delta do Rio Yangtze. A lógica de investimento das empresas imobiliárias é ver o espaço de desenvolvimento da cidade.
A Hefei aumentou a introdução de talentos de alta tecnologia nos últimos dois anos, juntamente com o relaxamento do limite de preço da habitação em Hefei, que melhorou o entusiasmo das empresas imobiliárias para obter terras. Lu Wenxi também acredita que, da perspectiva do ajuste das regras de leilão local, o impacto de Hefei e Fuzhou na psicologia do investimento das empresas imobiliárias é diferente.
existem diferenças no ajuste das regras de leilão de solo entre cidades
Na primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em 2022, Hefei e Fuzhou ajustaram as regras do leilão de terras em graus variados. No entanto, embora Hefei e Fuzhou tenham reservado espaço de lucro considerável para empresas imobiliárias ajustando as regras locais de leilões, ainda existem diferenças entre as duas cidades em termos do limiar de entrada de empresas imobiliárias.
Por exemplo, Hefei adota o método de licitação de “o preço mais alto + licitação para esquema de construção de habitação de alta qualidade + loteria”, mas reduz os requisitos de qualificação das empresas imobiliárias. Anteriormente, a rede de mercado imobiliário Hefei emitiu um aviso para ajustar o padrão de pontuação do leilão de terras: “o nível de qualificação das empresas de desenvolvimento é de 5 pontos para qualificação classe I de desenvolvimento imobiliário”, que é revisado para: “o nível de qualificação das empresas de desenvolvimento é de 5 pontos para qualificação classe I de desenvolvimento imobiliário, e 4 pontos para qualificação classe II e abaixo”. De acordo com as regras ajustadas, a lacuna causada pelo problema de qualificação do desenvolvimento é de apenas 1 ponto, e as oportunidades para empresas imobiliárias secundárias para compensar essa lacuna através de outros projetos de avaliação aumentaram muito. Isso não só reduz o limiar das empresas imobiliárias, mas também cria mais oportunidades para as empresas imobiliárias comuns obterem terras.
Fuzhou basicamente continua a transferência por meio de “limite de preço da terra, limite de preço da casa e loteria” em 2021. Além disso, em termos de qualificação do licitante, continua a regra de “proibição de colete”.
Além disso, além dos padrões de pontuação recém-ajustados para a qualificação de desenvolvimento de empresas imobiliárias, outros ajustes na Hefei também melhoram o entusiasmo das empresas imobiliárias para adquirir terras, tanto quanto possível: por exemplo, os requisitos de construção do agente são reduzidos, e a maioria das parcelas exigem apenas a construção do agente de jardins de infância, estradas, espaços verdes públicos, etc; A maioria das parcelas cancelou os requisitos para a construção de habitação para arrendamento indenizatório, e a proporção de construção que não foi cancelada também foi reduzida; Algumas das parcelas anteriormente fotografadas foram reduzidas ou divididas, e a proporção de parcelas de algumas parcelas foi melhorada.
O leilão local em Hefei atraiu mais de 40 empresas imobiliárias para se inscrever para participar. Além de empresas centrais e estatais, como China Resources, China Merchants, Jinmao, poly e Greentown, também existem pequenas e médias empresas imobiliárias em Anhui, como Xinhua, Yuanda e Huichuang. O número de lotes registrados é considerável.
Em contraste, em Fuzhou, as regras de leilão local continuam as regras de “limite de preço largo” da terceira rodada de fornecimento centralizado de terra no ano passado. Por exemplo, o preço de arquivamento aumenta em certa medida de acordo com a taxa de prêmio, mas o preço de orientação quebrou 45000 / m2 pela primeira vez.
Fuzhou, uma fonte da indústria apontou que a suspensão temporária da venda e leilão de uma série de propriedades é realmente muito alta qualidade. Além do impacto do ambiente de mercado, há também razões pelas quais o preço inicial é muito alto. Para os lotes que podem ser negociados em cerca de 20000 yuan / m2 antes, o preço inicial é agora tão alto quanto 30000 yuan / m2; O preço de orientação anterior de cerca de 38000 yuan / metro quadrado atingiu 45000 yuan / metro quadrado desta vez.
É revelado que em 15 de fevereiro, quando Fuzhou emitiu anúncios relevantes, o preço de orientação de 45000 yuan / m2 no distrito de Jin’an, 28000 yuan / m2 na placa de Sanjiangkou e 30000 yuan / m2 na placa de 4 de maio Norte uma vez desencadeou uma discussão acalorada.
diferenciação do mercado imobiliário
Além disso, a julgar pela recente tendência do mercado imobiliário nas duas cidades, ainda é uma das lógicas de investimento valorizadas pelos empreendimentos imobiliários investir em cidades com espaço de desenvolvimento industrial.
Nos últimos anos, com a formação da diversificação industrial, Hefei mostrou gradualmente vantagens geográficas, vantagens de talento, vantagens políticas e assim por diante. Informações públicas mostram que Hefei é uma das poucas cidades em toda a cadeia da indústria de semicondutores com projeto de circuito integrado, fabricação, embalagem e testes, materiais de equipamentos e plataformas de serviço público na China. A cidade tem mais de 300 empresas de circuito integrado, 59 projetos-chave promovidos pela indústria de circuito integrado da cidade, com um investimento total planejado de mais de 300 bilhões de yuan. Está planejado que até 2025, o valor de saída da indústria de circuito integrado da cidade excederá 100 bilhões de yuan.
De acordo com os resultados contábeis unificados do PIB regional, em 2021, Hefei alcançou um PIB regional de 114128 bilhões de yuans, um aumento de 9,2%.
Em 2021, a Hefei implementará seriamente a política habitacional de talentos, estimulará talentos a mostrar suas habilidades e permitirá que talentos mudem de “agarrar” para “agarrar”. De acordo com os dados divulgados pelo centro de gerenciamento de serviços de aluguel de habitação Hefei, em 2021, um subsídio de aluguel de 255,86 milhões de yuans foi concedido a 2226 empresas e 39359 talentos, um aumento de 143,6% em relação ao ano anterior.
De acordo com os dados de instituições de terceiros, em fevereiro deste ano, o preço médio de transação de novas casas em Hefei foi de cerca de 1940 yuan / metro quadrado, com um aumento mês a mês de 2,35% e um aumento ano a ano de 2,35%. Após dois meses de queda dos preços das casas, o mercado imobiliário Hefei começou a parar de cair e a subir. Em termos do número de unidades vendidas, um total de 1960 unidades foram vendidas em Hefei em fevereiro deste ano, mostrando ainda uma tendência descendente, com uma diminuição mensal de 860 unidades, uma diminuição mensal de 30,5% e uma diminuição homóloga de 50%. Este é o sétimo mês desde agosto de 2021 que o número de transações de habitação em segunda mão no Hefei caiu.
Para o mercado imobiliário em 2022, a pessoa relevante responsável pela segurança habitacional e administração imobiliária Hefei disse uma vez que, atualmente, o mercado imobiliário Hefei está entrando em uma fase de desenvolvimento relativamente estável, e o caos do mercado relevante também foi reduzido.
De acordo com as estatísticas de várias instituições locais em Hefei, a partir do início de março deste ano, o inventário de novas casas em Hefei era de apenas cerca de 15000 conjuntos, eo ciclo de descontaminação foi de apenas cerca de 4 meses. Pessoas da indústria apontaram que mais de 40 novos projetos em Hefei aliviarão a escassez de suprimentos este ano.
Em termos da primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Fuzhou, da perspectiva do novo preço de orientação de vendas de casas, continua a terceira rodada de limite de preço solto no ano passado, e ainda há algum espaço para o novo preço de orientação de vendas de casas de lotes premium para subir. Na superfície, a primeira rodada do leilão local em Fuzhou este ano mostra um certo espaço de lucro, mas a pressão atual de estoque e estoque no mercado imobiliário de Fuzhou. Especialmente desde o quarto trimestre de 2021, o volume médio mensal de comércio de habitação comercial é de apenas 230000 metros quadrados, o que é quase metade do que nos segundo e terceiro trimestres do ano passado. No final de fevereiro de 2022, o ciclo da habitação comercial em Fuzhou tinha sido de quase 20 meses, o que era 20% mais longo do que no mesmo período de 2021, e a privatização da habitação tinha entrado em um período de gargalo.
Partindo da premissa de que a política precisa de transmissão de tempo, o fluxo de caixa dos empreendimentos imobiliários ainda é apertado, e o entusiasmo pela aquisição de terras não foi totalmente mobilizado devido ao aumento do preço inicial do terreno. Como os informantes acima mencionados apontaram, neste momento, a capacidade dos governos locais de ajustar o limiar técnico de aquisição de terras também é um teste.
