Dicas de investimento atuais:
Ciclo da política de financiamento: uma variedade de instrumentos de financiamento emerge um após o outro, e as ideias de regulação do financiamento precisam de ser alteradas. Revisamos o ciclo de financiamento anterior e concluímos que: 1) 20052008: principalmente empréstimos ao desenvolvimento; 2) Em 200810, o financiamento patrimonial da ah era de grande escala, e a parte após blowout não padrão foi padronizada; 3) 201114: O financiamento de ações A estagnou, e a dívida externa e não padrão subiram gradualmente; 4) 201416: a emissão de ações foi reiniciada e os títulos domésticos eclodiram de forma integral; 5) 201721: o montante do financiamento de ações de H-share foi estável, e o montante de obrigações no exterior começou a aumentar. Verifica-se que: 1) o ciclo de financiamento apresenta a lei do ciclo de 3-4 anos, e o ciclo da dívida é a força principal por trás dele; 2) A diversidade de instrumentos financeiros patrimoniais e extrapatrimoniais está a aumentar, e os principais instrumentos financeiros em cada ronda estão em constante mudança; 3) No passado, a ideia do regulamento de financiamento era “quantificação total de curto prazo, com foco no bloqueio e complementada por dragagem”. A lei deste ciclo de financiamento mudou, o rácio de alavancagem diminuiu, mas o risco está aumentando. Especialmente após 2021, a saída orientada para o mercado e não orientada para o mercado de vários instrumentos de financiamento promoveu e exacerbou o dilema dos fundos da indústria. Atualmente, o ciclo de financiamento atingiu um ponto crítico, e o pensamento da regulação do financiamento precisa ser alterado.
Esta ronda de restrições do ciclo: as políticas em ambos os extremos da oferta e da procura precisam de ser reparadas e as políticas de financiamento devem centrar-se na realização de esforços. Existem muitas semelhanças entre este ciclo e a parte inferior de cada ciclo económico anterior. Actualmente, é mais semelhante a 2008 e 2014. reflecte-se principalmente no enfraquecimento dos fundamentos imobiliários (declínio contínuo das vendas, construção e investimento) e no arrasto sobre a economia (declínio do crescimento do PIB), enquanto todos os aspectos da macroeconomia estão a enfrentar pressões descendentes (exportação, consumo, finanças locais, etc.), e a gravidade do macro ambiente pode ser superior à de 2008 e 2014, Portanto, as políticas em ambos os extremos da oferta e demanda imobiliária precisam ser reparadas. Há também muitas diferenças entre este ciclo e o ciclo anterior, refletidas principalmente no baixo nível de estoque, na baixa disposição do órgão principal para participar (empresas imobiliárias, instituições financeiras, compradores de imóveis) e muitas restrições políticas, que impõe requisitos para a reparação de políticas: 1) baixo estoque: estabilizar a economia, reabastecer estoque primeiro, e fornecer primeiro em reparação de políticas; 2) Baixa disponibilidade para participar: o reabastecimento do inventário precisa impulsionar a disposição do órgão principal para participar, bem como a disposição das empresas imobiliárias, instituições financeiras e compradores para participar; 3) Foco nas políticas estruturais para promover o círculo virtuoso de regulação e controle, e foco nas principais contradições da indústria.
Dedução da política de financiamento: o financiamento a longo prazo é a chave para resolver o problema, especialmente o financiamento de capitais próprios e os REITs Acreditamos que, para resolver os problemas da fraca disposição dos multi-participantes e expectativas instáveis de longo prazo, a extensão do prazo de vencimento da dívida de financiamento é a chave para resolver o problema, que se reflete principalmente no financiamento da dívida ou no financiamento de capital próprio e outros instrumentos com prazo de financiamento longo. Sugestões específicas de política de financiamento: 1) confiar em instrumentos de dívida a curto prazo, incluindo empréstimos de M&A e obrigações perpétuas, mas a alavancagem da dívida simples e bruta sob as restrições das três linhas vermelhas não pode resolver o dilema do capital a longo prazo, mas pode agravar as declarações originais de alta qualidade das empresas; 2) Contar com instrumentos de capital próprio, financiamento de capital próprio e REITs imobiliários comerciais durante muito tempo e fornecer alguns canais para aumentar o capital para algumas empresas de alta qualidade pode efetivamente aliviar o problema de alavancagem e promovê-los para fundir e reestruturar as empresas em perigo. Além disso, os ativos básicos dos REITs subsequentes também podem ser estendidos.
Além disso, o atual ciclo de adversidades da indústria promoveu enormemente a compensação da oferta. As demais empresas imobiliárias são basicamente empresas estatais, empresas centrais e empresas privadas de alta qualidade. O acompanhamento da política de equidade e dívida pode incentivar a vontade de expansão de empresas imobiliárias de alta qualidade e a participação de instituições financeiras.
Opinião de análise de investimento: quando a ideia de regulação de financiamento muda, o financiamento de longo prazo é a chave para resolver o problema e manter a classificação “otimista”. Depois de analisar as últimas cinco rodadas de ciclos de financiamento, descobrimos que o ciclo de financiamento mostrou uma lei de ciclo de 3 a 4 anos, e o ciclo da dívida foi a força principal por trás disso.
A recente saída de vários instrumentos financeiros orientada para o mercado e não orientada para o mercado promoveu e exacerbou o dilema do capital da indústria. Ao mesmo tempo, face às três limitações de baixo nível de estoque, baixa disponibilidade dos sujeitos para participar e muitas restrições políticas, acreditamos que a prorrogação do prazo de financiamento da dívida é a chave para a solução deste ciclo, que se reflete principalmente nos direitos dos credores ou instrumentos de financiamento patrimonial de longo prazo, como o financiamento patrimonial e os REITs imobiliários comerciais, de modo a ajudar o desenvolvimento saudável e estável e o círculo virtuoso do setor imobiliário e promover a otimização do padrão do setor imobiliário, Com a melhoria adicional da concentração, espera-se que as empresas imobiliárias de alta qualidade introduzam tanto a quantidade como a qualidade. Mantemos a classificação “otimista” do setor imobiliário. Recomendações: Ações A: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) Xiamen C&D Inc(600153) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) China Vanke Co.Ltd(000002) ; H ações: China Resources Land, China desenvolvimento no exterior, grupo Longhu, participações Xuhui, jardim do país; E manter a classificação “otimista” do setor de gerenciamento de propriedades, e recomendar: Serviço de jardim rural, serviço de Xuhui Yongsheng, China Resources Vientiane, propriedade poli, propriedade CNOOC, New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , serviço de Greentown, negócios de Baolong e serviço xinchengyue.
Dica de risco: a política de regulação e controle foi apertada mais do que o esperado, a comercialização das vendas foi menor do que o esperado e a força piloto do imposto imobiliário foi mais do que o esperado.
