Afetado pelas frequentes políticas positivas do recente mercado imobiliário, o setor imobiliário tem tido um bom desempenho nos últimos tempos. Beneficiando do contínuo aumento do índice setorial para novos altos, a maioria dos fundos com posições pesadas em ações imobiliárias alcançou bons retornos.
O setor imobiliário continua a se recuperar e a subir. É adequado para os investidores entrarem no ônibus? Nesse sentido, os pesquisadores entrevistados acreditam que o setor imobiliário tem experimentado eventos positivos frequentes em um futuro próximo, e o setor tem crescido acentuadamente em uma fileira, não sendo adequado para acompanhar cegamente no curto prazo e esperar pacientemente por ajuste antes de caçar pechinchas.
Olhando para o futuro, financiadores públicos acreditam que toda a lógica e pistas do setor imobiliário são ligeiramente visíveis desde o fundo da política até o fundo do mercado. Com base na profunda lógica industrial, a sustentabilidade da atual rodada do mercado imobiliário será melhor do que no passado. Antes da rápida recuperação das vendas e da crescente pressão dos preços das casas, vale a pena olhar para o desempenho das ações imobiliárias.
Políticas favoráveis estimulam a recuperação do setor imobiliário
Em 25 de março, o setor imobiliário cresceu 1,54% no seu conjunto, das quais 76 ações cresceram, 8 ações ficaram planas e 26 ações caíram. Dados mostram que, a partir de 25 de março, o setor imobiliário cresceu 8,15% na semana passada e 9,65% no mês passado. Entende-se que o setor imobiliário tem continuado a recuperar recentemente, principalmente devido ao contínuo vento quente da recente política de mercado de empréstimos à habitação, que tem lançado muitos sinais positivos.
A este respeito, Li Fu, gerente do fundo imobiliário financeiro ChuangJin Hexin, disse ainda, “a recuperação significativa do setor imobiliário é principalmente devido ao fortalecimento gradual da expectativa de melhoria da política após o crescimento negativo ano a ano das vendas por muitos meses. Com a aceleração contínua do relaxamento das políticas imobiliárias em Zhengzhou e outras cidades, a expectativa de melhoria da política é ainda maior “.
Na opinião de Li Fu, o imobiliário tem dado uma grande contribuição para o PIB, tem um forte efeito puxador em setores relevantes e desempenha um grande papel na estabilidade econômica, e espera-se que a política permaneça relativamente amigável no futuro. O mercado do setor imobiliário tem uma certa sustentabilidade. De um ponto de vista de ciclo mais longo, algumas empresas imobiliárias que perderam sua capacidade de financiamento nesta rodada são menos propensas a re-alavancar no futuro, enfrentam contração contínua, e algumas empresas imobiliárias com bom crédito podem superar o crescimento da indústria.
Referindo-se às razões para o bom desempenho do setor imobiliário desde o quarto trimestre do ano passado e recentemente, Wang Fang do departamento de pesquisa de fundos da SDIC UBS acredita que existem dois pontos principais. Primeiro, o pêndulo do ciclo de política imobiliária da China está balançando na direção oposta do “aperto extremo” nos últimos anos, da conferência central de trabalho econômico no final do ano passado para a recente reunião da comissão financeira, do relaxamento das restrições de empréstimos em algumas regiões para o declínio das taxas de juros hipotecárias em várias regiões, Todos liberam a expectativa de relaxamento da política imobiliária.
“Em segundo lugar, é mais importante do que o primeiro ponto”, Wang Fang enfatizou, ou seja, a indústria imobiliária da China está experimentando a maior otimização do lado da oferta na história. Uma vez que as empresas privadas radicais default ou permanentemente se retiram da indústria imobiliária, enquanto, ao mesmo tempo, empresas estatais de alta confiança e empresas centrais podem obter maior participação de mercado e desfrutar de um ambiente competitivo melhor.
Yang Yaquan, pesquisador do fundo Nord, também acredita que a recente recuperação contínua do setor imobiliário se deve principalmente à contínua catálise positiva a nível político. Na reunião do Comitê Financeiro do Conselho de Estado em 16 de março, foi proposto estudar “oportunamente” e apresentar medidas de apoio “eficazes” para prevenir e resolver os riscos das empresas imobiliárias e transformar-se em um novo modelo de desenvolvimento; O Ministério das Finanças disse que não tem condições para expandir as cidades piloto de reforma tributária imobiliária este ano; A Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma disse que expandirá a oferta de habitação de aluguel acessível.
Yang Yaquan apontou que esta série de políticas tem impulsionado muito a confiança do setor imobiliário atual. Embora o setor ainda esteja em um estado de contração a partir dos dados de vendas e investimentos, a política de portfólio de crescimento estável e prevenção de riscos do setor imobiliário deve formar um maior efeito de apoio e estabilização sobre as vendas, investimentos e assuntos de crédito das empresas imobiliárias em indústrias subsequentes.
vários gestores de fundos organizaram a cadeia do setor imobiliário com antecedência
Com a recuperação contínua dos imóveis esta semana, a maioria dos fundos com posições pesadas em ações imobiliárias alcançou retornos consideráveis. Com base na visão otimista da cadeia do setor imobiliário, muitos gestores de fundos “emboscaram” o layout com antecedência.
Especificamente, a partir de 25 de março, os títulos do sul da China se referem ao ETF imobiliário, os títulos Huaxia China se referem ao ETF imobiliário, a conexão ETF imobiliário do sul a e a conexão ETF imobiliário Huaxia a alcançaram uma renda de mais de 3% nos últimos quatro dias. Huabao CSI 800 real estate ETF, China Merchants Hushen 300 real estate a, Penghua CSI 800 real estate, Yinhua CSI mainland real estate tema ETF, Guotai CSI real estate a e outros fundos com posições pesadas em ações imobiliárias alcançaram retornos positivos.
Em termos de gerentes de fundos gerenciados ativamente, Zhan Jia, diretor do Departamento de Negócios Internacionais do fundo Everbright Prudential, aumentou posições em uma série de ações de eletrodomésticos e ações de propriedades de Hong Kong no quarto trimestre do ano passado, entre as quais propriedades poli classificadas como o maior estoque de posições pesadas da qualidade de vida da Everbright Prudential; Além disso, o fundo também fez posições pesadas no serviço Xincheng Yue, serviço de jardim rural, serviço de cidade verde, etc. Midea Group Co.Ltd(000333) , Haier Smart Home Co.Ltd(600690) e outros estoques de eletrodomésticos.
Com base na lógica de crescimento constante, os produtos gerenciados por Li Heng, gerente do fundo imobiliário financeiro ChuangJin Hexin, tinham um certo layout de ações imobiliárias e cadeias industriais relacionadas no quarto trimestre do ano passado e no início deste ano, mas foram principalmente equipados com líderes de empresas imobiliárias de alta segurança. “Considera-se principalmente que a área de vendas de mais de 1,7 bilhão de metros quadrados de habitação comercial nos últimos anos pode ser difícil de alcançar novamente no curto prazo, e a exposição ao risco do imobiliário ainda está em curso. Portanto, o risco de empreendimentos imobiliários mais estáveis nesta fase é menor do que o da cadeia industrial e empresas privadas com alto risco de dívida.” Ele disse.
Yang Yaquan, pesquisador da fundação Nord, disse francamente: “Desde o quarto trimestre do ano passado, temos apresentado a visão de que a avaliação do setor imobiliário entrou no fundo, o que é um bom momento para aumentar gradualmente a alocação de empresas imobiliárias de alta qualidade”. Desde outubro de 2021, temos visto o declínio gradual das taxas de juros hipotecárias locais e a mudança gradual das políticas para cuidar. Pensamos que foi uma mudança política relativamente grande na época. Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias líderes de alta qualidade não tinham risco de crédito, e as vendas e aquisição de terras continuam crescendo, O mercado imobiliário tem mais e melhores oportunidades de investimento devido à depressão geral da indústria, o que proporciona uma excelente oportunidade para empresas imobiliárias de alta qualidade com alta classificação de crédito para melhorar sua participação de mercado “.
“Como dissemos naquela época, até mesmo a avaliação de empresas imobiliárias de alta qualidade com alta classificação de crédito estava no fundo da história naquela época. Muitas empresas imobiliárias caíram abaixo do dobro da relação preço-livro, o que proporcionou uma alta chance de investimento. Na verdade, os preços das ações dessas empresas imobiliárias têm aumentado constantemente desde o quarto trimestre em 21 anos.” Yang Yaquan explicou.
De acordo com Wang Fang, do departamento de pesquisa de fundos da UBS da SDIC, “a escala de vendas da indústria imobiliária está próxima de 20 trilhões, e existem muitas empresas de cadeia industrial. Temos acompanhado de perto esta indústria. Desde o quarto trimestre do ano passado, propusemos aumentar a classificação de investimento da indústria imobiliária.”
Wang Fang disse que desde o quarto trimestre do ano passado, ele tem sido otimista sobre a indústria imobiliária por várias razões: os dados da indústria imobiliária começaram a cair rapidamente no segundo semestre do ano passado, a taxa de crescimento do investimento imobiliário tornou-se negativa e o declínio de dois dígitos das vendas imobiliárias; A operação das empresas imobiliárias depende principalmente do crédito, e a diferenciação operacional das empresas em todos os níveis de crédito está se tornando cada vez maior. A margem de lucro da aquisição de terras de alta frequência por algumas empresas está melhorando, e a política imobiliária em algumas cidades é gradualmente relaxada; Nos últimos anos, “track investment” prevaleceu, e as ações imobiliárias aparentemente pouco promissoras estão sendo negociadas a avaliações extremamente baixas e anormais.
Em geral, Wang Fang resumiu a lógica de investimento do setor imobiliário nesta fase como “melhoria da demanda, compensação da oferta e otimização de padrões”. Acreditamos que a lógica de melhorar o padrão de concorrência do setor imobiliário pode finalmente ser colocada nas declarações de empresas relevantes.
empresas imobiliárias líderes de alto crédito têm bom valor de configuração
Olhando para o futuro, com o desenvolvimento do lado da procura e o ajuste descendente da margem, muitos financiadores públicos estão geralmente otimistas e acreditam que o pior momento de todo o imobiliário passou.
Li previu que o mercado imobiliário pode continuar a flutuar. “É principalmente afetado pela expectativa dos preços das casas. Claro, também está relacionado com a epidemia. Atualmente, as vendas ainda estão em processo de declínio. No processo de declínio das vendas, o vento quente da política continuará. De acordo com o desempenho das ações imobiliárias no ciclo das últimas rodadas, vale a pena olhar para frente o desempenho das ações imobiliárias antes que as vendas subam rapidamente e os preços das casas mostrem pressão ascendente.”
Pelas razões para o mau desempenho das cadeias industriais relevantes, Li Fu acredita que pode haver risco de comprometimento no curto prazo. “Podemos ver isso no relatório do quarto trimestre de algumas empresas do ano passado. À medida que mais dívidas das empresas imobiliárias são ampliadas, o risco estimado de imparidade continua. No médio e longo prazo, as vendas de casas comerciais de mais de 1,7 bilhão de metros quadrados ou um volume de vendas difícil de retornar no curto prazo são diferentes das rodadas anteriores de ciclos de regulação. Portanto, o pico de demanda deve ser considerado na cadeia industrial, e a capacidade da empresa de melhorar continuamente a participação de mercado deve ser superior à demanda total. Este é um teste para muitas empresas.” Ele stressou-se.
Olhando para trás, Wang Fang também está mais otimista e acredita que a sustentabilidade desta rodada do mercado imobiliário será melhor do que no passado, porque há uma profunda lógica industrial por trás dessa rodada de mercado.
“Quando se trata das categorias promissoras de sub-ativos, tendemos a ser otimistas sobre as principais empresas de alto crédito com melhores perspectivas de crescimento e modelos de negócios mais adaptáveis, a maioria delas está localizada na área metropolitana com população crescente, tem maior eficiência de negócios ou modelo de aquisição de terras mais exclusivo, e a ova correspondente também está na vanguarda da indústria.” Ele disse.
Wang Fang também enfatizou que, em comparação com a indústria imobiliária, sua visão sobre a cadeia da indústria imobiliária é relativamente cautelosa, principalmente porque o ambiente de negócios enfrentado pela empresa da cadeia da indústria imobiliária no futuro é muito diferente daquele no passado. Depois que o modelo de “alto volume de negócios e alta alavancagem” das empresas imobiliárias for insustentável, terá um impacto muito abrangente nos elementos competitivos das empresas da cadeia industrial. No futuro, a margem de lucro das empresas da cadeia industrial pode ser comprimida, e o modelo passado de alto crescimento também pode ser desafiado.
Yang Yaquan também acredita que empresas imobiliárias de alta qualidade com alto crédito ainda têm bom valor de configuração. Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias de empresas imobiliárias de alta classificação de crédito têm um bom crescimento a longo prazo. Com a recuperação gradual da indústria, a supressão da avaliação tem diminuído gradualmente. Para as empresas imobiliárias sob empresas imobiliárias privadas que caíram muito durante o período, a probabilidade de inadimplência de algumas empresas-mãe sob a política atual está diminuindo. Essas empresas ainda podem continuar operando, ao mesmo tempo, têm altas chances no mercado de ações e também podem ser configuradas em certa medida.
Para a jusante do setor imobiliário, Yang Yaquan disse que as oportunidades de crescimento contínuo no valor total não são particularmente determinadas, mas mais a partir das oportunidades de investimento trazidas pela estabilização do valor total e o aumento da participação de mercado da empresa no setor. Devido à especial dispersão no estágio inicial da indústria de materiais de construção, a participação de mercado líder é baixa, e os canais diretos das categorias convergem. As empresas líderes ainda estão em estágio de rápido aumento de sua participação e expansão de suas categorias, portanto, ainda existem muitas oportunidades de investimento. Além disso, o custo das matérias-primas também tem um certo impacto nos lucros das empresas de materiais de construção. Se as commodities a granel caem, os lucros das empresas devem continuar a melhorar.
No que diz respeito à alocação da carteira de imóveis financeiros, Li Fu disse que ele ainda iria entender a principal linha de crescimento estável. O setor imobiliário e alguns setores bancários subvalorizados são o foco da alocação atual. A valorização de ações relacionadas à gestão de riqueza que caíram mais na fase inicial tem uma certa atração e é também uma direção de alocação opcional.
Yang Yaquan acredita que a taxa de juros hipotecários atingiu 13 BPs em um único mês em março, ea taxa de juros de segunda mão diminuiu em 15 bps. Desde outubro, o declínio cumulativo no primeiro semestre do ano atingiu 40 BPs, e algumas regiões também reduziram o rácio de adiantamento anterior. Assim, no seguimento, pode-se observar que as casas de segunda mão nas cidades centrais de primeiro e segundo escalão são as primeiras a estabilizar, ou mesmo subir ligeiramente. Após a redução gradual das preocupações de risco de crédito das empresas imobiliárias, espera-se que as vendas de novas casas estabilizem gradualmente. Com a recuperação do mercado fundiário, espera-se que a oferta de imóveis de alta qualidade se mantenha, de modo a entrar num ciclo estável e virtuoso de investimento e vendas.
