Uma série de políticas de estabilização imobiliária começou a entrar em vigor. Em março, a área de transações residenciais nas principais cidades aumentou quase 50% mês a mês. Especialmente no final de março, a área de transações nas principais cidades recuperou significativamente.
No entanto, de uma perspectiva anual, a área de transações residenciais nas principais cidades ainda diminuiu cerca de 50% em março. No primeiro trimestre como um todo, a escala de desempenho das 100 maiores empresas imobiliárias diminuiu significativamente 47% em relação ao ano anterior, e a taxa de crescimento do desempenho das empresas de quartéis variou muito.
Os insiders da indústria acreditam que, sob a influência abrangente de vários fatores, como a situação epidêmica repetida, o arranjo ritmo da promoção de bens das empresas imobiliárias e a falta de poder de compra do consumidor, o desempenho de vendas das empresas imobiliárias no primeiro trimestre foi pobre e o mercado geral ainda estava deprimido. Espera-se que, sob a influência de mais políticas de apoio, o volume de negócios do mercado ou o baixo no segundo trimestre se estabilize, e o declínio homólogo também se estreitará.
O volume de negócios no final de 3 meses recuperou significativamente
com o apoio de uma série de políticas favoráveis, as transações comerciais de habitação em cidades-chave recuperaram significativamente no final de março
De acordo com os dados do Centro de Pesquisa Kerui, a partir dos dados semanais, as transações de casas comerciais em 30 cidades-chave de monitoramento continuaram a diminuir na 10ª a 12ª semana, e as transações em Xangai, Shenzhen e Nanjing caíram por três semanas consecutivas. Na 13ª semana, o volume de negócios das principais cidades recuperou significativamente, que basicamente retornou à escala semanal do volume de negócios no início do mês, e o volume de negócios de Shenzhen, Qingdao e outras cidades aumentou. No geral, em março, a área de transação de habitação comercial em 30 cidades-chave de monitoramento aumentou 48% mês a mês, incluindo 7% mês a mês em cidades de primeiro escalão e 56% mês a mês em 26 cidades de segundo e terceiro escalão.
No entanto, de uma perspectiva anual, o declínio anual na área de transação de habitação comercial em 30 cidades-chave de monitoramento expandiu-se para 47%, e o mercado global ainda está deprimido.
Entre eles, o declínio homólogo das transações de mercado em cidades de primeiro nível expandiu-se para 49%. Sujeito à ocorrência repetida de prevenção e controle epidêmico, os mercados imobiliários em Xangai e Shenzhen estavam em um estado de “semi suspensão”, e o declínio anual nas transações foi significativamente expandido. As transações em Pequim e Guangzhou também foram menores do que o esperado. O desempenho do mercado foi fraco no primeiro e meados de março, e a taxa média de conversão de novos projetos de abertura foi tão baixa quanto 30%. Com a desregulamentação dos empréstimos hipotecários residenciais, a maioria dos bancos reduziu as taxas de juros hipotecários e encurtou o ciclo de empréstimos. No final de 2010, os mercados de Pequim e Guangzhou começaram a se recuperar, mas o calor global do mercado estava longe do mesmo período do ano passado. Os mercados de 26 cidades de segundo e terceiro escalões mostraram sinais de fraqueza, com uma queda homóloga de 46%. Devido à alta base no mesmo período do ano passado e à recuperação da epidemia na China, mais de 60% das transações em cidades de segundo e terceiro níveis foram reduzidas pela metade ano após ano, e Changchun e Changzhou caíram mais de 70%.
Em algumas cidades com melhor controle epidêmico, o mercado baixou e se estabilizou. Por exemplo, o declínio anual das transações em Haikou diminuiu para 3%. Outro exemplo é o grande volume de transações em Xi’an, com um aumento anual de 32%, a taxa média de remoção de novos projetos de abertura chega a 50%, e há projetos “sol” em placas quentes, como alta tecnologia e zonas de administração portuária. Após a implementação da política de resgate, o mercado das cidades de pressão se recupera, mas a duração é curta, o que confirma que a transformação da força urbana depende em grande parte da relação entre oferta e demanda do mercado. Por exemplo, em Zhengzhou, o volume de negócios recuperou significativamente na primeira metade do mês, mas devido ao excesso de oferta do mercado imobiliário, o volume de negócios caiu novamente na segunda metade do mês, e a taxa de conversão média de novos projetos de abertura foi tão baixa quanto 20%.
O desempenho das empresas imobiliárias diminuiu muito, e a taxa de crescimento de cada campo é muito dividida
a partir do desempenho de vendas das empresas imobiliárias no primeiro trimestre, o desempenho geral não é ideal
De acordo com os dados do Centro de Pesquisa Kerui, em março, as 100 principais empresas imobiliárias realizaram um valor de negociação de vendas de 511,54 bilhões de yuans em um único mês, um aumento de 27,4% mês após mês, que foi significativamente menor do que no mesmo período dos anos anteriores. Numa perspetiva homóloga, o declínio atingiu 52,7%, um aumento de 5,5 pontos percentuais face ao decréscimo de fevereiro; Em comparação com janeiro, a escala de desempenho diminuiu 2,6%. Em termos de desempenho cumulativo, de janeiro a março, a escala global de desempenho das 100 maiores empresas imobiliárias diminuiu significativamente 47% em relação ao mesmo período de 2020, o que também é inferior ao mesmo período.
Os dados do Instituto de Pesquisa do Índice da China também mostraram que, de janeiro a março, as vendas médias das 100 principais empresas imobiliárias foram de 16,26 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 47,2%; Entre eles, houve 2 empresas imobiliárias com vendas superiores a 100 bilhões de yuans, uma diminuição de 3 em comparação com o mesmo período do ano passado; Houve 46 empresas imobiliárias que excederam 10 bilhões de yuans, uma diminuição de 30 em comparação com o mesmo período do ano passado. As vendas médias de ações das 100 principais empresas imobiliárias foram de 11,95 bilhões de yuans, e a área média de vendas de ações foi de 851000 metros quadrados, queda de 47,6% e 48,1% respectivamente ano a ano.
De janeiro a março, o crescimento das vendas de diferentes acampamentos foi bastante diferenciado, e o primeiro e terceiro acampamentos aumentaram ano após ano. De acordo com as estatísticas do índice central Institute, existem dois campos com mais de 100 bilhões de yuans, e as vendas médias diminuíram 22,1% ano a ano. Existem dois primeiros acampamentos (50-100 bilhões), e as vendas médias aumentaram 19,4% ano a ano, o que é o crescimento mais rápido entre os quatro acampamentos. Existem 18 empresas no segundo campo (20-50 bilhões), e a taxa média de crescimento das vendas é de – 0,7%; Existem 24 terceiros acampamentos (10-20 bilhões), com uma taxa média de crescimento de vendas de 6,2%. Existem 35 empresas no quarto campo, e a taxa média de crescimento das vendas é de – 22,3%.
Entre eles, o volume de vendas do jardim do país foi 132,89 bilhões de yuans, Vanke 104,5 bilhões de yuans, 6 Shandong Chenming Paper Holdings Limited(000488) 8,83 bilhões de yuans e rongchuang 72,4 bilhões de yuans.
volume de negócios do mercado no segundo trimestre ou estabilização inferior
Pelas razões para o fraco desempenho de vendas da maioria das empresas imobiliárias de grande escala, Kerui Research Center acredita que, por um lado, é afetado pela desaceleração do mercado e falta de confiança da indústria, por outro lado, a promoção e o entusiasmo de marketing das próprias empresas geralmente não são altos.
Yihan think tank também acredita que existem quatro razões principais: primeiro, a situação epidêmica repetida afetou a promoção de bens, visualização de casas e compra de casas. Em segundo lugar, há diferenças na diferenciação urbana, e não há fundamento para liberação da demanda. Em terceiro lugar, sob as estritas restrições das políticas, a procura efectiva é difícil de alcançar. Quarto, falta de poder de compra e renda negativa. Além disso, o ritmo de empurrar mercadorias, o arranjo de empurrar mercadorias em cada nó e o progresso da construção de mercadorias são os principais fatores que afetam as vendas das empresas.
Recentemente, os governos central e local têm lançado continuamente sinais para estabilizar imóveis. A comissão financeira do Conselho de Estado destacou a necessidade de estudar oportunamente e propor contramedidas eficazes para prevenir e resolver riscos. Posteriormente, o CBRC, o banco central, o CSRC e o cofre implantaram o trabalho de implementação um após o outro, e o Ministério das Finanças também disse que não tinha condições para expandir as cidades piloto de reforma tributária imobiliária este ano.
O Centro de Pesquisa Kerui prevê que a política financeira imobiliária pode controlar moderadamente o ritmo e a intensidade da desalavancagem. Em primeiro lugar, espera-se que o ambiente global de financiamento das empresas imobiliárias seja significativamente melhorado, e as empresas estatais, as empresas centrais e as empresas privadas de alta qualidade podem beneficiar mais. Em segundo lugar, os empréstimos hipotecários dos residentes podem continuar a ser desregulados, de modo a garantir a melhoria das justas necessidades e o consumo de compra de novos cidadãos, e dar aos novos cidadãos um certo apoio à política de crédito.
No entanto, Kerui Research Center acredita que as políticas de regulação e controle das cidades de primeira linha ainda serão rigorosamente implementadas, especialmente a política de restrição de compra é difícil de sair, mas algumas políticas contratuais podem ser moderadamente desvinculadas. Por exemplo, Shenzhen aumentará o preço de referência das casas de segunda mão. Recentemente, a regulamentação dos “quatro limites” em algumas cidades de segundo nível mostrou sinais de afrouxamento. Por exemplo, Zhengzhou e Fuzhou relaxaram parcialmente as restrições de compra, Zhengzhou relaxaram parcialmente as restrições de empréstimo e Harbin cancelou completamente as restrições de vendas. Espera-se que as cidades do segundo escalão e do terceiro e do quarto escalão sigam o exemplo de relaxar parcialmente ou mesmo abolir completamente a política das “quatro restrições”, e as cidades de pressão estimulem o lado da demanda, como acelerar a implementação da reforma do galpão e da antiga reforma, e aumentar a proporção de reassentamento monetizado; Incentivos fiscais e fiscais para apoiar o mercado, subsídios à compra de habitação, isenção fiscal, etc.
Olhando para o futuro, Kerui Research Center acredita que o fundo do mercado pode vir no segundo trimestre, quando a transação pode estabilizar na parte inferior, e o declínio ano a ano também será reduzido. No entanto, com base nos fundamentos econômicos urbanos, situação atual do mercado imobiliário, demanda potencial de compra de moradia, poder de compra dos moradores e outros fatores, os mercados urbanos podem intensificar a diferenciação: primeiro, as cidades de primeiro e segundo escalões provavelmente se estabilizarão em abril e maio. Entre elas, as cidades de primeiro nível têm a maior demanda do mercado e poder de compra, e o mercado imobiliário pode assumir a liderança na estabilização. A demanda do mercado de cidades de segundo nível é relativamente abundante, mas o poder de compra dos moradores é superaproveitado, e o mercado imobiliário pode estabilizar por sua vez. Em segundo lugar, leva muito tempo para que o mercado das cidades do terceiro e quarto escalões se estabilize. Entre eles, o mercado imobiliário nas cidades fortes do terceiro escalão pode não se estabilizar até o segundo semestre do ano ou mesmo o final do ano, e o mercado imobiliário nas cidades fracas do terceiro e do quarto escalão pode continuar se consolidando.
