Em março, Zhengzhou, Harbin e Fuzhou emitiram sucessivamente documentos ou afirmaram que ajustariam as políticas de restrição de empréstimo, restrição de compra ou restrição de vendas, tornando-se as primeiras capitais provinciais a ajustar as políticas restritivas de imóveis, o que também significa que o ajuste de política no lado da demanda de imóveis está se expandindo das cidades de terceiro e quarto nível para algumas cidades de segundo nível com alta pressão do mercado
De acordo com as estatísticas do centro de pesquisa de pesquisa de habitação Zhuge, no final de março, mais de 70 cidades em todo o país ajustaram políticas relacionadas ao imobiliário este ano.
Wang yeqiang, diretor do comitê profissional imobiliário da sociedade chinesa de economia urbana e diretor do escritório de pesquisa teórica do Instituto de civilização ecológica da Academia Chinesa de Ciências Sociais, disse ao repórter do 21st Century Business Herald que ajuste atual da política leva em conta fatores de alívio e uma certa tendência de “desregulamentação”, mas uma explicação mais apropriada é um tipo de comportamento de “otimização” O governo central aprofundou ainda mais sua compreensão do posicionamento funcional do mercado imobiliário. Sob a tendência de diferenciação do mercado imobiliário, enfatiza a implementação de políticas de acordo com a cidade, apoia o mercado imobiliário comercial, atende melhor às necessidades razoáveis de habitação dos compradores, fortalece a orientação de expectativas, e as políticas de regulação e controle imobiliário são mais completas, mais refinadas e mais orientadas para as pessoas.”
Afetada por múltiplos fatores como a situação epidêmica, as expectativas do mercado e os fundamentos dos empreendimentos imobiliários, a indústria imobiliária ainda está em um “baixo”. Especialistas entrevistados acreditavam que no futuro, mais cidades seguirão e otimizarão políticas restritivas para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário das cidades do terceiro e quarto escalões às capitais provinciais do segundo escalão, quais são as principais características do ajuste da política de demanda imobiliária? Por que as três capitais provinciais tomaram a liderança no início do ajuste da política? Quais cidades podem acompanhar no futuro?
três capitais provinciais tomaram a liderança na otimização da regulamentação
Em 1º de março, Zhengzhou emitiu um aviso sobre a promoção do círculo virtuoso e desenvolvimento saudável da indústria imobiliária, com foco em novas disposições em cinco aspectos das políticas, incluindo o apoio à demanda razoável de habitação, melhorar a oferta do mercado de habitação e aumentar o apoio ao financiamento de crédito entre eles, Zhengzhou ajustou a política de restrição de empréstimo e deixou claro para reduzir a carga de consumo de habitação pessoal. Especificamente, para famílias que possuem uma casa e liquidaram os empréstimos de compra de habitação correspondentes, a fim de melhorar suas condições de vida e solicitar empréstimos novamente para comprar casas comerciais comuns, as instituições financeiras bancárias implementam a primeira política de empréstimo à habitação. Além disso, propõe-se aumentar o investimento de empréstimos hipotecários individuais à habitação e reduzir a taxa de juro dos empréstimos à habitação.
Li Yujia, pesquisador chefe do centro de pesquisa de política habitacional de Guangdong, acredita que após este ajuste de política, o padrão de reconhecimento da primeira casa de Zhengzhou mudou de “reconhecer casas e empréstimos” para “reconhecer casas e empréstimos”, tornando Zhengzhou a primeira cidade a cancelar “reconhecer casas e empréstimos” entre cidades quentes.
Zhengzhou também propôs que, se as crianças e parentes próximos trabalharem e viverem em Zheng, os idosos devem ser encorajados a se juntar a seus parentes em Zheng para os idosos, e suas famílias devem ser autorizados a comprar um novo conjunto de habitação isto é interpretado pelo mercado e a política de restrição de compra é ajustada. Yan Yuejin, diretor de pesquisa do centro de think tank do E-House Research Institute, disse que essa provisão aumentou o número de casas que famílias elegíveis podem comprar.
22 dias depois que Zhengzhou lançou a nova política de regulação do mercado imobiliário, em 23 de março, o governo Harbin anunciou que planejava abolir o documento “Ha Zheng ban GUI [2018] No. 12”, o que significa que Harbin não vai mais implementar a política de restrição de vendas de seis distritos na principal área urbana, e não vai mais implementar estritamente as políticas de aumento das condições de empréstimo de fundos providentes e crédito habitacional diferenciado.
Assim, Harbin tornou-se a primeira capital provincial a anunciar explicitamente que planeja abolir o documento de política de regulamentação e controle este ano, especialmente a primeira capital provincial a cancelar a restrição de vendas
Meng Xinxin, analista da divisão de índices do Instituto de Pesquisa do Índice da China, apontou ao repórter do 21st Century Business Herald que a introdução de políticas de apoio do lado da demanda deve ser apropriada. Embora o mercado imobiliário comercial suporte a demanda razoável de habitação, ainda é necessário conter resolutamente a especulação imobiliária, e a restrição de vendas é um meio importante para equilibrar a demanda razoável de habitação e conter a especulação imobiliária.
Tao Han, vice-gerente geral da E-House Harbin, disse ao repórter do 21st Century Business Herald que Harbin usou muitas ferramentas de política, mas o mercado imobiliário ainda não é otimista, o que se tornou um pano de fundo importante para a cidade cancelar restrições de vendas
Fuzhou é a mais recente capital provincial a lançar ajuste da política do lado da demanda 3, em 30 de Março, o repórter do 21st Century Business Herald ligou para o centro de registo e comércio imobiliário de Fuzhou. Os funcionários disseram que a partir de agora, famílias não registadas no distrito de Wucheng de Fuzhou (incluindo Hong Kong, Macau e Taiwan) podem comprar uma residência comum com uma área inferior a 144 metros quadrados no distrito de Wucheng sem fornecer certificados de segurança social ou imposto de renda individual durante um ano ou mais nos últimos dois anos a compra de novas casas ainda é restrita pela política de vendas. Comparado com Zhengzhou, a política de restrição de compra em Fuzhou é mais solta.
ajuste da política imobiliária entra na fase 2.0
Zhengzhou, Harbin e Fuzhou tornaram-se as primeiras capitais provinciais a ajustar as políticas de restrição de empréstimo, restrição de compra ou restrição de vendas, formando um certo significado de molinete eólico do ajuste da política imobiliária 21st Century Business Herald repórter descobriu que a pressão do mercado imobiliário das três cidades é grande, com características comuns e individuais
O ciclo de desbloqueio imobiliário é um indicador importante. De acordo com os dados do Shanghai E-House Real Estate Research Institute, a partir de fevereiro deste ano, os ciclos de desbloqueio de Zhengzhou, Harbin e Fuzhou foram de 12,9 meses, 48,5 meses e 19,6 meses respectivamente, e os ciclos de desbloqueio de 32 cidades de segundo nível no mesmo período foram de 14,8 meses. Exceto que o ciclo de desentupimento de Zhengzhou é ligeiramente inferior à média das cidades de segundo nível, Harbin e Fuzhou são superiores à média. Entre elas, o ciclo de desentupimento de Harbin é o segundo maior entre 100 cidades, perdendo apenas para os 50,6 meses de Xining.
Além disso, em fevereiro deste ano, a área de transação de Zhengzhou, Harbin e Fuzhou diminuiu mês a mês em 35%, 33% e 48%, respectivamente. No mesmo período, o ciclo de estocagem de Zhengzhou, Harbin e Fuzhou aumentou ano a ano, com aumentos mês a mês de 5%, 13% e 18%, respectivamente, e aumentos ano a ano de 96%, 61% e 17%, respectivamente.
De acordo com o índice de preços de 100 cidades do sistema de índice imobiliário da China, em fevereiro deste ano, os preços médios de novas casas em Zhengzhou, Harbin e Fuzhou foram de 12500 yuan / m2, 9600 yuan / m2 e 17200 yuan / m2 respectivamente, para baixo 0,08%, 0,01% e plano mês em mês respectivamente. No mesmo período, o preço médio de casas novas em 100 cidades foi de 16200 yuan / m2, alta de 0,03% mês em relação ao mês.
o fraco desempenho do mercado imobiliário é a razão comum para o ajuste de políticas restritivas nas três capitais provinciais. Além disso, as três cidades também possuem características de personalidade.
Entre as três cidades, o desempenho do mercado de preços da habitação em Harbin é relativamente pobre. De acordo com os dados públicos do governo municipal de Harbin, o PIB de Harbin em 2021 foi de 535,17 bilhões de yuans, um aumento anual de 5,5%, 2,6 pontos percentuais menor do que a taxa de crescimento do PIB nacional. Entre eles, o investimento em desenvolvimento imobiliário diminuiu 14,6%.
A Harbin é dominada pela indústria terciária. Em 2020, o valor acrescentado da indústria terciária representou 66% do PIB. Tao Han disse que a epidemia tem um grande impacto na indústria de serviços em Harbin, e a renda e fluxo de caixa de muitos compradores de imóveis são instáveis. Desde o quarto trimestre do ano passado, o mercado imobiliário em Harbin só precisa comprar casas, com uma área de transação de mais de 80-90 metros quadrados e um preço total de mais de 800000 yuan. A melhoria da demanda tende a ser conservadora.
A recessão no mercado imobiliário foi transmitida para o mercado imobiliário. De acordo com dados do departamento de marketing da empresa E-House Harbin, houve 34 fornecimentos operacionais de terrenos em Harbin em 2021, um decréscimo homólogo de 47,5%, e 28 transações, um decréscimo homólogo de 61%. Em 2021, a proporção de oferta e demanda de terra em Harbin era de 1,48, que estava em estado de superoferta, o mercado estava frio e a energia era insuficiente. De janeiro a fevereiro deste ano, não houve fornecimento ou transação de terrenos operacionais em Harbin, e o mercado entrou em um período em branco. A renda do governo com a transferência de terras diminuiu.
O mercado imobiliário de Zhengzhou também está enfrentando certa pressão. De acordo com dados de Kerui, desde 2017, a oferta e demanda de habitação em Zhengzhou tem estado em um estado de excesso de oferta. No ano passado, o mercado imobiliário foi afetado pela epidemia e inundação, eo volume de negócios de habitação comercial foi de 9,48 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 24,45%. Este ano, o número de casas insaluáveis aumentou e a confiança geral do mercado é insuficiente.
O mercado de Fuzhou também excede a oferta. Além disso, Li Yujia disse que os dados do sétimo censo nacional mostraram que a taxa de crescimento de dez anos da população permanente em Fuzhou era apenas 4 pontos percentuais superior à da província de Fujian, e a agregação populacional não era suficiente. O ajuste da política de restrição de compras em Fuzhou também está diretamente relacionado com o estabelecimento de uma cidade central nacional em Fuzhou, o aumento da aglomeração populacional em Fuzhou e a promoção do desenvolvimento econômico.
No geral, Li Yujia acredita que o atual ajuste da política imobiliária entrou na fase 2.0. Das cidades do terceiro e quarto escalões às capitais provinciais do segundo escalão, medidas restritivas podem entrar em uma nova rodada de “maré de saída” actualmente, o declínio do mercado imobiliário em vários lugares é óbvio, o que afetou a circulação normal de toda a cadeia imobiliária e, em seguida, afetou a sustentabilidade das finanças locais.
otimização da política de regulação mostra “floração multiponto”
Meng Xinxin acredita que otimizar as políticas de compra, empréstimo e restrição de vendas é baseada principalmente nas cidades de segundo nível com alta pressão do mercado, e a maioria das cidades de terceiro e quarto níveis ainda estão soltas em termos de restrições de compra. Portanto, otimizar restrições de empréstimo pode ser um meio importante para ajustar políticas restritivas.
Nos ajustes de políticas de várias regiões nos primeiros três meses deste ano ordenados pelo centro de pesquisa de dados de pesquisa de habitação Zhuge, mais da metade das políticas estão relacionadas a empréstimos à habitação, incluindo a redução da taxa de juros do empréstimo à habitação, redução da taxa de pagamento inicial, aumento do montante de empréstimos de fundos de providência (redução da taxa de pagamento inicial de empréstimos de fundos de providência) ou relaxamento das condições de empréstimos de fundos de providência Algumas cidades lançaram políticas preferenciais direcionadas para novos cidadãos, como talentos e agricultores, enquanto algumas cidades relaxaram os requisitos de empréstimo à habitação como um todo.
em termos de redução da taxa de juro hipotecária, a taxa de juro hipotecária de Hangzhou, Kunming, Shenzhen, Pequim, Xangai, Fuzhou e outras cidades foi reduzida este ano, por exemplo, a taxa de juro do empréstimo comercial da primeira casa em Pequim foi reduzida para 5,15% em fevereiro, e a taxa de juro do empréstimo comercial da segunda casa foi reduzida para 5,65%. Em março, as taxas de juros do primeiro empréstimo imobiliário e do segundo empréstimo imobiliário em 103 cidades-chave monitoradas pelo Instituto de Pesquisa shell foram de 5,34% e 5,6%, respectivamente, 30 e 31 pontos base superiores às de dezembro do ano passado.
Em termos de redução da proporção de adiantamentos, por exemplo, Yulin estipula que o montante de empréstimos comerciais para novos cidadãos comprarem sua primeira e segunda casa este ano será aumentado para 80% e 70% do preço total do contrato de compra de casa, respectivamente; Em março deste ano, Wenzhou habitação e Urban Rural Development Bureau respondeu publicamente sobre a plataforma política on-line de Wenzhou, e a proporção de adiantamento do empréstimo comercial para a primeira casa em Wenzhou diminuiu para 20%; Por volta do Festival da Primavera, alguns bancos em Chongqing começaram a implementar o pagamento mínimo de 20% para a primeira casa e 40% para a segunda casa.
Em termos de aumentar o montante dos empréstimos do fundo de previdência (reduzindo o rácio de adiantamento dos empréstimos do fundo de previdência), Beihai reduziu o rácio mínimo de adiantamento do segundo conjunto de habitação ou do segundo pedido de empréstimos do fundo de previdência de habitação de 60% para 40% em janeiro; Em janeiro, Ningbo aumentou o montante do empréstimo do fundo providente para a primeira casa de famílias elegíveis com dois ou três filhos de Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) yuan / agregado familiar para 800000 yuan / agregado familiar; Desde março deste ano, o montante máximo de empréstimos do fundo provisório para a primeira e segunda casas em Nanning foi aumentado para 700000 yuan e Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) yuan respectivamente;
Jinan, Qingdao, Zigong, Zhuzhou, Jinzhong, Zhongshan, Xinxiang, Tangshan, Nanchang, Xuancheng e outras cidades também ajustaram o montante do empréstimo do fundo provisório ou condições do empréstimo do fundo provisório, ou aumentaram o montante do empréstimo ou reduziram a dificuldade de uso.
Além disso, a fim de apoiar o mercado de habitação comercial para melhor atender às necessidades habitacionais razoáveis dos compradores, ajudar talentos, agricultores e outros grupos específicos a resolver problemas habitacionais e promover o consumo habitacional, Zhuhai, Baoding, Yulin, Luzhou, Nanchong, Guigang, Shaoxing, Yanji, Nanxun, Hengyang e outras cidades lançaram políticas de subsídio habitacional este ano.
direções e esforços de otimização de políticas imobiliárias locais variam O analista chefe do Shell Research Institute Xu Xiaole disse ao repórter do 21st Century Business Herald que existem diferenças no mercado imobiliário, estrutura populacional e demanda real de habitação em diferentes cidades, o que determina as diferentes políticas de regulação entre diferentes cidades, o que também é devido ao desempenho das políticas urbanas.
Qual o efeito do ajustamento das políticas nas principais cidades? A partir dos dados e entrevistas, o efeito atual ainda pode ser relativamente limitado.
Uma pessoa de uma empresa imobiliária em Zhengzhou disse ao 21st Century Business Herald que Zhengzhou novo negócio lua cheia tem um certo efeito, mas porque as expectativas da grande maioria dos compradores de casas não melhoraram, o efeito impulsionador no mercado é geral
De acordo com o índice de preços de 100 cidades do sistema de índice imobiliário da China, o preço médio de novas casas em Zhengzhou em março foi de 12400 yuan / m2, abaixo de 0,27% mês em mês. No mesmo período, o preço médio de novas casas em 100 cidades em todo o país foi de 16200 yuan / m2, acima de 0,03% mês em mês.
Tao Han apontou que a situação epidêmica em Harbin ainda se repete, e o efeito político não é claro Tao Han acredita que, atualmente, a política de Harbin tem chegado ao fundo, mas o poder de compra dos compradores de casas ainda é difícil de construir com forte apoio. Cidades fracas de segundo nível como Harbin podem precisar de 3-5 meses para inaugurar o fundo do mercado devido a múltiplos fatores, tais como situação epidêmica, indústria, renda e população. A reparação do mercado Harbin levará mais tempo.
O ajuste da política de Fuzhou é muito curto, e o efeito ainda precisa ser testado mais pelo mercado.
Na visão de Wang yeqiang, entre as cidades com forte ajuste político atualmente, Harbin tem grande pressão sobre o imobiliário e é relativamente especial. Portanto, sob a orientação da implementação do espírito de regulação da política urbana, está previsto abolir o documento “Ha Zheng ban GUI [2018] No. 12”. Outras cidades sob maior pressão no mercado imobiliário também podem adotar essa abordagem, ou mesmo adotar políticas mais relaxadas de acordo com a situação real.
ajuste de política do lado da demanda não é a única direção
Não importa quão forte seja o ajuste da política, no futuro, mais cidades irão acompanhar e ajustar a política imobiliária, que se tornou o consenso na indústria
Wang yeqiang disse que afetado pela epidemia, há grande pressão econômica no momento. No final do ano passado, a conferência de trabalho econômica central e o relatório de trabalho do governo deste ano enfatizaram a necessidade de apoiar o mercado de habitação comercial para melhor atender às necessidades habitacionais razoáveis dos compradores de imóveis com a premissa de aderir ao princípio de “habitação sem especulação”, e promover o círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária, indicando que o governo central aprofundou ainda mais sua compreensão do posicionamento funcional do mercado imobiliário.
“Este é um sinal positivo para o mercado imobiliário.” Wang Yeqiang disse. Além disso, atualmente, o mercado imobiliário global está em baixa ebb. Não há dúvida de que mais cidades irão acompanhar e relaxar as políticas restritivas para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.
De acordo com Li Yujia, sob a tendência atual de preços altos das casas, grandes casas novas e casas de luxo, o poder de compra da demanda rígida é fraco em termos de renda e expectativa como um todo. Para liberar e ativar requisitos, os requisitos de melhoria devem ser ativados. No contexto da promoção do consumo habitacional, do apoio à demanda habitacional razoável e da promoção de um ciclo virtuoso do setor imobiliário, é mais razoável ajustar as políticas de restrição de compra e venda, portanto, as políticas de restrição de compra de cidades não quentes podem propiciar o ajuste.
Da mesma forma, Xu Xiaole acredita que cidades com alta pressão de estoque e fraca resiliência do mercado nesta fase, como cidades de segundo e terceiro níveis no norte, podem ajustar outras políticas restritivas, incluindo restrições de compra.
Wang yeqiang disse que cidades de primeiro nível sempre foram rigorosamente monitoradas por políticas imobiliárias. Yan Yuejin também acredita que se o mercado das cidades de primeiro nível enfrenta grande pressão, há também a possibilidade de ajuste de políticas. No entanto, devido ao poder de compra relativamente suficiente das cidades de primeiro nível, mesmo o ajuste de políticas não é forte. Por exemplo, relaxar moderadamente as condições para que as empresas imobiliárias se candidatem à pré-venda de habitação comercial é também uma das formas de aliviar a pressão financeira das empresas imobiliárias.
Na verdade, algumas políticas para empresas imobiliárias foram lançadas. Por exemplo, na nova política de regulação do mercado imobiliário emitida em Zhengzhou em 1º de março, é claro reduzir a proporção mínima de depósito de leilão de terras para 20% do preço de listagem, e a taxa de transferência de terras pode ser paga em parcelas dentro de um ano após a transação.
Xu Xiaole acredita que a política de resgate para o risco das empresas imobiliárias também é a chave para o ajuste da política no futuro.
Wang yeqiang acredita que a direção de ajuste da política não envolverá as “três linhas vermelhas” e as “duas linhas vermelhas” para a escala e proporção de empréstimos bancários à habitação. Quer se trate de “três linhas vermelhas” ou “duas linhas vermelhas”, é uma medida importante para o governo central tratar e curar empresas imobiliárias e resolver riscos de mercado, é também a base e premissa para promover o ciclo virtuoso e o desenvolvimento saudável do setor imobiliário.
