Depois que a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Pequim e Xangai este ano terminou, Guangzhou e Shenzhen finalmente listaram a primeira rodada de lotes centralizados de fornecimento de terras ao mesmo tempo em 31 de março de 2022.
Um total de 18 parcelas foram lançadas em Guangzhou desta vez, com uma área total de construção de cerca de 2,76 milhões de metros quadrados e um preço inicial total de 36,77 bilhões de yuans; Shenzhen lançou um total de 8 parcelas, com uma área total de construção de cerca de 1070600 metros quadrados e um preço inicial total de 16,8 bilhões de yuans.
As parcelas de terra lançadas nesta rodada de fornecimento centralizado de terra em Guangzhou e Shenzhen são relativamente escassas, o que reflete uma sinceridade considerável nas condições de transferência. Por exemplo, a maior parte do fornecimento centralizado de terras em Guangzhou está concentrada nos seis distritos centrais, o que também mudou algumas condições restritivas; Muitos lotes em Shenzhen aumentaram o preço de restrição de vendas nos projetos circundantes vendidos no ano passado.
Com o aquecimento gradual da atmosfera do mercado imobiliário em cidades de primeira linha, as pessoas na indústria geralmente acreditam que o entusiasmo das empresas imobiliárias que participam da atual rodada de fornecimento centralizado de terra em Guangzhou e Shenzhen vai pegar.
reserve lucro
Este ano, a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Guangzhou e Shenzhen manteve um estilo estável e prudente em termos de quantidade.
Na primeira rodada de fornecimento centralizado de terras no ano passado, 48 parcelas e 11 parcelas foram lançadas em Guangzhou e Shenzhen, respectivamente, enquanto 18 parcelas e 8 parcelas foram lançadas este ano. Em termos de quantidade, diminuiu.
Embora a quantidade tenha diminuído, a qualidade reflete a sinceridade de Guangzhou e Shenzhen.
Entre as parcelas lançadas desta vez, há 6 no distrito de Baiyun, 3 no distrito de Nansha, 2 em Haizhu, Liwan e Zengcheng respectivamente e 1 em Huangpu, Huadu e Panyu respectivamente. Em termos de distribuição regional, os seis distritos centrais representam uma proporção relativamente elevada, um total de 11 casos, e têm também uma certa escassez de localização.
As oito parcelas em Shenzhen são distribuídas em Guangming, Pingshan, Longgang, Bao'an, Longhua e Shenzhen Shantou zona de cooperação. Bao'an, Guangming e Longhua também são áreas de grande preocupação em Shenzhen nos últimos anos.
Li Yujia, pesquisador chefe do centro de pesquisa de política habitacional de Guangdong, analisou o repórter do 21st Century Business Herald que a oferta de terra nas áreas centrais é realmente aumentar a eficácia da oferta. Essas áreas têm demanda de mercado e uma base populacional sólida. Por exemplo, Liwan e Haizhu em Guangzhou precisam melhorar a qualidade das casas de estoque, então eles também precisam de fornecimento eficaz.
Do ponto de vista das regras, o primeiro lote de abastecimento centralizado de terra foi ligeiramente ajustado em comparação com as condições de transferência do ano passado.
Por exemplo, Guangzhou ajustou as condições de "limite de preço" e "limite de vendas", nas quais o preço do lote Huangpu não está mais limitado ao projeto de desenvolvimento; Os dois lotes de interesse no distrito de Haizhu são definidos com um preço máximo. Quando o preço máximo é alcançado, ele entrará na fase competitiva auto-holding, mas a área máxima auto-holding também é limitada a 50%. Se houver dois ou mais licitantes, ele entrará na fase de loteria.
Shenzhen continua o modo de "ligação imobiliária" desta vez. Embora o limite de preço de venda ainda esteja definido, o limite de preço também mudou em comparação com o ano passado.
Por exemplo, o preço máximo do lote localizado na montanha Jiangang, Bao'an é definido para 87494 yuan / m2 (excluindo decoração); Comparado com projetos circundantes, como 85500 yuan / m2 de Xin'an lote, tem um aumento de quase 2000 yuan / m2; Comparado com outro projeto na mesma área lançado no ano passado, o limite de preço foi 83300 / m2, um aumento de cerca de 4000 yuan / m2.
Li Yujia apontou que, do ponto de vista das condições de transferência de terras, a parte mais notável deste leilão de terras é dar lucros aos desenvolvedores. O preço das parcelas de terras também é relativamente razoável, e o limite de preço foi parcialmente cancelado ou aumentado, o que deixa um espaço de lucro razoável para o mercado.
recuperação de calor
Guangzhou e Shenzhen estão listados na primeira rodada de fornecimento centralizado de terra este ano, e a resposta do mercado continua a ser vista.
Huang Tao, gerente geral do Departamento de Projeto Imobiliário de Guangdong Zhongyuan, apontou em uma entrevista com o repórter do 21st Century Business Herald que as condições e a qualidade das parcelas lançadas em Guangzhou são boas. Exceto Tianhe District, os outros seis distritos centrais tiraram parcelas, o que é uma boa oportunidade para os desenvolvedores.
Huang Tao continuou que, se o desempenho atual do mercado mostra que a superfície de vendas atual não melhorou completamente, deveria ter havido um pequeno mercado ensolarado primavera em março, mas agora parece que o calor não é suficiente. É um estado pegajoso, e os desenvolvedores não são muito ativos em empurrar bens. Espera-se melhorar até maio, então desta vez, o leilão local ainda pode se concentrar na transferência do preço base.
De acordo com os dados monitorados pelo departamento de pesquisa e desenvolvimento de Guangzhou Zhongyuan, em março de 2022, houve 6242 assinaturas on-line de novas casas em Guangzhou. Embora o aumento mensal foi de 42%, o volume de transações ainda era 35% menor do que no mesmo período do ano passado; Em termos de habitação em segunda mão, o número de assinaturas on-line intermediárias em Guangzhou nos primeiros 25 dias de março foi de 2009 (excluindo assinaturas on-line de autoatendimento), um aumento de 93,9% mês em relação ao mês.
De acordo com os dados da habitação de Shenzhen e Urban Rural Development Bureau, em março de 2022, 1296 casas comerciais de segunda mão foram vendidas em Shenzhen, com uma área de transação de 116700 metros quadrados, uma diminuição anual de 81,34%; Entre elas, foram vendidas 1117 casas comerciais em segunda mão, com uma área de transação de 103300 metros quadrados, um decréscimo homólogo de 81,99%.
Deste ponto de vista, a extensão da recuperação do mercado permanece por ver.
Do ponto de vista das empresas, no ciclo atual, as empresas ainda se concentram na estabilidade, mesmo que existam muitas oportunidades no mercado fundiário, elas ainda mantêm uma atitude mais cautelosa do que antes.
Uma pessoa do departamento de investimentos de uma empresa imobiliária no distrito de Dawan, Guangdong, Hong Kong e Macau apontou que, embora o ambiente de financiamento esteja melhor agora, ainda estamos muito cautelosos. "Às vezes, uma lista, um dado ou até mesmo uma fofoca pode ter um impacto em nossos fundos no caminho. Agora devemos ser rigorosos, manter um perfil baixo e não correr para frente."
No entanto, esta situação pode ser uma oportunidade para empresas imobiliárias bem financiadas. Por exemplo, Guo Guanghui, vice-presidente de desenvolvimento no exterior da China, disse na reunião de desempenho em 31 de março de 2022 que, desde a segunda metade do ano passado, o transporte da China investiu contra a tendência, e muitos lugares no transporte da China têm preços baixos e preços de reserva, o que estabeleceu uma boa base para o nosso alto retorno no futuro.
Portanto, as pessoas na indústria geralmente acreditam que a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Guangzhou e Shenzhen permanecerá racional em 2022, e o papel da aquisição de terras pode ser dominado por empresas com melhor força financeira, como empresas estatais e empresas centrais. "Empresas estatais e empresas centrais terão mais vantagens nos canais de financiamento. Para nós, a segurança de capital é mais importante do que qualquer coisa, e vamos considerar cuidadosamente um bom enredo." Uma empresa imobiliária de médio porte apontou.
