Desde este ano, muitas cidades quentes aumentaram a oferta de terrenos para arrendamento de habitação, e espera-se que os problemas da renda elevada e do arrendamento difícil sejam aliviados.
Até agora, algumas partes do país anunciaram planos de abastecimento de terras para este ano. Do ponto de vista da oferta total, muitas cidades quentes de primeiro e segundo nível planejam expandir a escala de oferta de habitação, e a oferta planejada de terras residenciais representa mais de 20% da escala total de oferta de terra. Entre eles, terras residenciais em Guangzhou, Nanjing e outros lugares representam cerca de 30%.
O ajuste da estrutura de oferta de habitação continua a ideia dos últimos dois anos: a oferta de terra continua a inclinar-se para a construção de habitação de aluguel, e o terreno para habitação de aluguel separada tornou-se a direção geral.
Tomando Pequim como exemplo, este ano, a escala de terrenos habitacionais alugados e terrenos habitacionais comerciais (o limite inferior é de 300 hectares) é a mesma, e o ritmo de oferta de terrenos habitacionais alugados acelerou significativamente; Em Dongguan, Zhuhai, Zhongshan, Changzhou e outras áreas urbanas que não estão incluídas no fornecimento centralizado de terras, um plano separado para aluguel de terras habitacionais também é listado este ano. A escala de aluguel de terras atingiu 10% ou mesmo mais de 20% em todo o plano de fornecimento de terras residenciais.
Vários entrevistados disseram primeiro às finanças que, a longo prazo, dar pleno papel ao mecanismo de mercado, levantar habitação acessível a partir de múltiplos temas e canais, e promover o desenvolvimento coordenado de leasing orientado para o mercado e leasing acessível são formas eficazes de aliviar a contradição entre oferta e demanda habitacional nas grandes cidades e estabilizar o nível de renda; No entanto, a curto prazo, uma vez que é difícil formar uma oferta em larga escala de terrenos recém-arrendados a curto prazo, os meios de regulação do mercado para estabilizar os preços das casas e controlar as rendas serão mais eficazes.
fornecimento de terras inclina-se para habitação alugada
“Após as estatísticas, esperamos construir e levantar 2,4 milhões de unidades habitacionais de aluguel acessíveis ao longo do ano. Vamos levantar 100000 novas unidades habitacionais de aluguel público e 1,2 milhão de favelas. Ao mesmo tempo, vamos também acelerar a construção do mercado de habitação de aluguel de longo prazo.” A pessoa responsável pelo Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano divulgou recentemente o plano de desenvolvimento do mercado nacional de arrendamento e mercado habitacional acessível este ano em conferência de imprensa.
2022 é o ano-chave para completar o “14º plano quinquenal” plano de arrendamento. O número de unidades habitacionais planejadas para serem construídas em 40 cidades duplicou em relação ao ano anterior. De acordo com a previsão do imobiliário Kerui, a oferta de casas de aluguel em cidades-chave com oferta de terra centralizada aumentará sem parar este ano.
Até agora, entre as cidades que anunciaram o plano de fornecimento de terras para aluguel de casas em 2022, há muitas cidades quentes em aglomerações urbanas, como o Delta do Rio Yangtze, o Delta do Rio Pérola e Pequim Tianjin Hebei. As primeiras finanças descobriram que Pequim, Nanjing, Changzhou, Guangzhou, Zhuhai, Zhongshan, Xiamen e outras cidades com afluxo populacional líquido e alto nível de PIB planejaram fornecer terrenos para habitação de aluguel este ano, representando mais de 10% dos terrenos residenciais.
Tomando Guangdong como exemplo, de acordo com os requisitos dos pareceres de implementação do escritório geral do Governo Popular Provincial de Guangdong sobre a aceleração do desenvolvimento de habitação de aluguel acessível, a proporção de terra para habitação de aluguel listada separadamente no plano de fornecimento de terra residencial anual não deve ser inferior a 10% em princípio em cidades-chave que desenvolvem habitação de aluguel acessível, como Guangzhou, Zhuhai, Dongguan e Zhongshan. No entanto, de acordo com o cálculo de terrenos habitacionais anuais liberados por Guangzhou, Zhuhai, Dongguan e Zhongshan este ano, a oferta atingiu 92,89 hectares, 20,82 hectares, 20,1 hectares e 23,93 hectares respectivamente, representando cerca de 12%, 10,72%, 10% e 11,2% respectivamente, todos excedendo os objetivos de planejamento.
Entre eles, Pequim é uma área com uma grande escala e proporção de oferta de terra para habitação de aluguel no ano atual.
De acordo com o plano de fornecimento de terrenos de construção de Pequim 2022, o plano de fornecimento de terrenos de construção deste ano providenciará 300 hectares de terrenos residenciais comerciais (limite inferior) e terrenos habitacionais alugados respectivamente de acordo com o princípio da proporção igual, e todos os indicadores planejados serão implementados em parcelas específicas no primeiro trimestre.
A partir do primeiro trimestre deste ano, 71 hectares de terras habitacionais alugadas em Pequim foram fornecidos, envolvendo 9 distritos como Chaoyang, Haidian, Fengtai, Daxing, Jingkai, Shunyi, Tongzhou, Huairou e Changping, completando 24% das tarefas anuais, um aumento duplo em relação ao mesmo período do ano passado.
A Comissão Municipal de Planejamento e Recursos Naturais de Pequim deixou claro que o plano de abastecimento de terras, aderindo ao posicionamento de “habitação sem especulação”, visa acelerar o desenvolvimento de habitação alugada e promover o estabelecimento de um sistema habitacional de “fornecimento multi-corpo, garantia multi-canal e aluguel e compra simultâneos”.
Como promover o “fornecimento multi-agente”? A pessoa relevante responsável pela Comissão Municipal de Pequim de planejamento e recursos naturais recentemente introduziu que quase 80% da terra no projeto anunciado desta vez será usado para a construção de habitação de aluguel indenizatório, o que pode efetivamente aliviar a falta de oferta estrutural no mercado de aluguel de habitação em Pequim. Ao mesmo tempo, o terreno para habitação de aluguel público para atender às necessidades das famílias de espera será garantido de acordo com as necessidades reais.
Em termos de habitação de aluguel garantida, o projeto de habitação de aluguel centralizado é de cerca de 115 hectares, representando 37%; Cerca de 103 hectares de projetos são construídos usando o estoque de casas ociosas e terras auto-úteis das empresas, representando 34%; Os projetos que utilizam o terreno de apoio do parque industrial são de cerca de 19 hectares, representando 6%; Cerca de 70 hectares de novos terrenos de construção estatais foram utilizados para projetos de construção, representando 23%.
No entanto, embora a habitação de arrendamento indenizatória tenha se tornado o principal ponto de partida para acelerar o desenvolvimento da habitação de arrendamento em muitos lugares, a forma de fornecimento de terras varia de local para local.
Li Yujia, pesquisador-chefe do centro de pesquisa de política habitacional de Guangdong, disse à China primeiro finanças e economia que, em comparação com cidades do norte, como Pequim, a escala e o volume de novos terrenos de habitação de aluguel acessível em cidades do sul, como Guangzhou, serão mais limitados. “Construção competitiva” ainda será uma maneira de nova oferta de aluguel em Guangzhou e outros lugares este ano, especialmente oferta de aluguel acessível.
“Atribuição competitiva” refere-se à alocação de habitação alugada em terrenos residenciais comerciais. Nos últimos seis meses, o mercado nacional de terras continuou a arrefecer. No primeiro lote de fornecimento centralizado de terras realizado este ano, Pequim, Fuzhou, Hefei, Qingdao, Wuhan, Xiamen, Chengdu, Chongqing, Changsha e outras cidades tomaram medidas para reduzir ou cancelar a proporção de parcelas contendo habitação acessível e habitação de aluguel de mercado, e cancelar a “construção de habitação de talento de aluguel” para reduzir o limiar de aquisição de terras de empresas imobiliárias.
No entanto, no “Plano de fornecimento de terrenos de construção Guangzhou 2022”, ainda é mencionado que este ano, devemos fortalecer a transferência pública de terrenos residenciais comerciais e a construção de habitações de aluguel indenizatórias, e continuar a expandir a oferta de habitações de aluguel indenizatórias através de múltiplos canais, limitando o preço do terreno, competindo pela construção autossuficiente, transferindo publicamente todas as terras autossuficientes e usando terrenos de construção coletiva, terrenos de estoque de empresas e instituições, terras de apoio industrial, etc.
Li Yujia disse que não importa se os regulamentos do leilão de terras, como a “construção competitiva” de cidades com fornecimento centralizado de terra no futuro próximo mudaram ou não, não terá um grande impacto na oferta do mercado de arrendamento de curto prazo. Há pelo menos duas razões: em primeiro lugar, a proporção de “competir pela construção” é relativamente limitada, e a transformação do estoque ainda é a principal forma de desenvolvimento de habitação de aluguel indenizatório; Em segundo lugar, novas habitações para arrendamento entraram no mercado por um período relativamente longo e, após o mercado estar estável, o canal para um ajuste de política frouxo pode ser estreitado novamente.
o aluguel vai cair
De acordo com o índice de aluguel de habitação das principais cidades de primeiro e segundo nível divulgado pelo Laboratório Conjunto de Big Data de habitação e Weifang Research Institute, desde o quarto trimestre do ano passado, o aluguel das principais cidades de primeiro e segundo nível continuou a cair. Em janeiro e fevereiro deste ano, o aluguel recuperou novamente, e o anel no aumento do anel de aluguel de aluguel em Pequim, Shenzhen e outros lugares tem uma tendência de expansão.
Desde o final de 2020, muitas cidades-chave aumentaram a preparação para a construção de habitações de aluguel acessíveis e continuaram a desenvolver o mercado de habitação de aluguel de longo prazo.
Então, por que o nível de renda do mercado ainda é difícil de estabilizar e fácil de recuperar? À medida que mais cidades planejam arrendar terras habitacionais separadamente e fazer maiores esforços para aumentar a oferta de terras alugadas, o nível de aluguel das cidades quentes mudará muito nos próximos anos?
Li Yujia acredita que a atual grande demanda de aluguel nas grandes cidades vem de novos cidadãos e jovens. A habitação de aluguel acessível para esses grupos ainda não formou uma oferta em larga escala. Há algum tempo, todas as localidades realizaram principalmente a investigação minuciosa de áreas-chave, a oferta de novas terras ainda não se formou, e a forma de participação do capital social na transformação de estoque também está no período exploratório. Portanto, a contradição entre oferta e demanda não foi significativamente alterada.
“Desde o segundo semestre do ano passado, o índice de aluguel contado pelas principais instituições vem diminuindo, o que se deve em grande parte ao declínio do preço das casas de segunda mão, ou ao aumento substancial da oferta de casas de segunda mão. Há uma grande oferta de casas de aluguel descentralizadas, o que tem um efeito significativo na estabilização das rendas.” Li Yujia disse.
Huang Hui, analista sênior do Shell Research Institute, disse aos negócios da China que, em comparação com a construção nova, as casas com ações revitalizadas geralmente só precisam de um ciclo de transformação de 3 a 6 meses para serem negociadas. Isto significa que aumentar a habitação para arrendamento na forma de revitalização do stock pode aumentar a oferta de habitação para arrendamento acessível em pouco tempo, e o impacto sobre a renda é mais significativo a curto prazo.
“O impacto da habitação recém-construída sobre o nível de renda precisa ser em 1-2 anos, e o layout do capital social, como empresas imobiliárias, precisa ser feito com antecedência. O ciclo de influenciar o nível de renda do mercado é longo.” Huang Hui disse.
No entanto, ela também acredita que a construção nova é uma maneira muito importante de fornecer habitação para aluguel. Comparado com a revitalização de estoque, seu design de produto está mais alinhado com as necessidades dos inquilinos. “Muitas cidades grandes colocaram novos projetos de construção em operação, como Xangai, Pequim e assim por diante.”
