Até agora, muitas das principais empresas imobiliárias que lançaram sucessivamente seus relatórios anuais são representantes do constante desenvolvimento da indústria, mas não escaparam ao destino do declínio da margem de lucro bruta.
De acordo com as estatísticas incompletas do primeiro relatório financeiro, incluindo o relatório de desempenho não auditado, até agora, um total de cerca de 30 grandes empresas imobiliárias divulgaram as condições operacionais em 2021. Exceto Yuzhou e Liguo, a margem de lucro bruto das outras 28 empresas imobiliárias listadas diminuiu em graus variados. Entre as 10 principais empresas imobiliárias que divulgaram o relatório anual, a margem de lucro bruto da CNOOC imobiliária e Vanke diminuiu em mais de 6 pontos percentuais; A margem bruta de lucro de 14 empresas imobiliárias foi inferior a 20%, e Greentown também caiu 5,5 pontos percentuais para menos de 20%.
Em geral, a indústria atribuiu a diminuição da margem de lucro bruta à dupla compressão causada pelo anterior reporte de preços elevados e pela sobreposição de novos limites de preços da habitação. Espera-se que esta situação seja reparada com a racionalidade gradual do mercado fundiário. A gestão de muitos empreendimentos imobiliários mencionou que as parcelas obtidas no mercado fundiário no segundo semestre de 2021 possuem um melhor espaço de lucro.
No entanto, este processo de reparação pode trazer as empresas imobiliárias de volta ao auge do passado? Li Xin, presidente da China Resources Land, disse: “todos têm um consenso sobre o retorno da margem de lucro bruto para cerca de 20% ou mais”, “a situação de cada empresa é diferente, mas a meta do nível de margem de lucro bruto não é muito diferente, e é improvável que volte a uma margem de lucro bruto de 30% ou mais.”
metade da margem bruta de lucro das empresas imobiliárias diminuiu para 20% abaixo de
De acordo com as estatísticas incompletas do primeiro relatório financeiro, incluindo o relatório de desempenho não auditado, até agora cerca de 30 empresas imobiliárias de grande escala divulgaram as condições operacionais em 2021, e 28 empresas imobiliárias listadas experimentaram graus variados de declínio na margem de lucro bruto.
Anteriormente, as estatísticas do think tank Yihan mostraram que, em meados de 2021, a margem de lucro bruto média de 50 empresas imobiliárias típicas cobertas por ela era de cerca de 23,2%. Até agora, 20 empresas imobiliárias estão abaixo do índice, e a rentabilidade global diminuiu ainda mais; Entre eles, 14 foram menos de 20%, representando quase 50%.
Especificamente, entre as 10 principais empresas imobiliárias que publicaram o relatório anual, incluindo jardim rural, Vanke, CNOOC imobiliário, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Resources Land e grupo Longhu, a margem de lucro bruto está diminuindo.
Entre eles, em comparação com o mesmo período de 2020, a margem de lucro bruto da Vanke diminuiu mais, passando de 29,2% do ano anterior para 21,8%, uma diminuição de 7,4 pontos percentuais. Várias empresas de valores mobiliários disseram que a queda foi “além das expectativas”. A CNOOC imobiliária, conhecida como o “rei dos lucros”, ficou em segundo lugar na queda deste índice, tendo a margem de lucro bruta diminuído 6,5 pontos percentuais de 30% em 2020 para cerca de 23,5%, enquanto a margem de lucro líquido diminuiu mais de 7 pontos percentuais para 17,78%
A margem de lucro bruta da China Resources Land e Longhu diminuiu relativamente ligeiramente, ambas em cerca de 4%, 27% e 25,3%, respectivamente; Ambas as empresas são apoiadas por operações de imóveis de investimento relativamente maduras e rentáveis. Durante o período de relato, a margem de lucro bruta das propriedades de investimento das duas empresas atingiu 68,2% e 74%, respectivamente, enquanto a margem de lucro bruta das propriedades de desenvolvimento realmente caiu para cerca de 23%.
Além disso, a margem bruta de lucro de 14 empreendimentos imobiliários está abaixo de 20%, das quais 9 caíram abaixo do nível de 20% em 2021. Greentown caiu mais de 5 pontos percentuais de quase 24% para 18,1%. Vale ressaltar que, embora a margem bruta de lucro de Seazen Holdings Co.Ltd(601155) como um todo permaneça em 20,4%, a margem bruta de lucro de seu negócio de desenvolvimento imobiliário é cerca de 4 pontos percentuais inferior à do ano anterior, que também caiu para 17,7%.
De fato, após a margem de lucro bruta das empresas imobiliárias atingir uma alta faseada em 2018, entrou no canal descendente e ainda não iniciou o processo de retorno Os dados Sinolink Securities Co.Ltd(600109) mostram que, de 2018 a 2020, as margens de lucro bruto das empresas imobiliárias foram de 28,77%, 26,96% e 23,35%, respectivamente, com um declínio homólogo.
De acordo com as estatísticas do think tank Yihan, entre as 50 empresas imobiliárias típicas rastreadas pelo think tank Yihan, a margem de lucro bruto de 33 empresas imobiliárias estava concentrada entre 25% – 35% em 2019 e cerca de 31 empresas imobiliárias estavam concentradas entre 20% – 30% em 2020.
Para o declínio da margem bruta de lucro, a indústria tem previsão óbvia e consenso Seazen Holdings Co.Ltd(601155) presidente Wang Xiaosong disse novamente na recente reunião de desempenho que a indústria imobiliária retornaria ao atributo da indústria de manufatura da indústria financeira.
De acordo com as estatísticas Sinolink Securities Co.Ltd(600109) o anúncio de desempenho de 2021 emitido pelas empresas imobiliárias desde março mostra que a margem de lucro bruto média é de 18,74% e a margem de lucro líquido média é de 8,21%; A margem de lucro bruta da indústria transformadora em 2021 é de 20,53%, e a margem de lucro líquido é de 7,96%.
controlo de preços elevados dos terrenos
A razão para o declínio contínuo da margem bruta de lucro é que a indústria em expansão encontrou um pesado martelo de regulação.
Desde 2015, o aumento acelerado dos preços das casas liderado pelas cidades de primeiro nível começou, o mercado fundiário foi detonado simultaneamente e o investimento de empresas imobiliárias aumentou muito. Em 2016, a taxa premium do leilão local em cidades de primeiro nível ultrapassou 100% por vários meses consecutivos, e “reis terrestres” apareceram com frequência. De acordo com os dados, havia mais de 350 “reis terrestres” em 2016.
O calor do mercado imobiliário rapidamente aumentou o preço mínimo. De acordo com o Relatório de Pesquisa de títulos Guosheng, em 2016, o preço médio do solo China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) novo armazenamento de solo foi de cerca de 13000 yuan / m2, que foi o pico nos últimos anos. Sincronizada com a popularidade das prefeituras e cidades está a nova ordem limite de preço das casas sucessivamente emitida por várias regiões. Muitas cidades restringiram o aumento do preço recorde das novas casas. Desde então, a “habitação sem especulação” foi oficialmente apresentada em 2018, e a regulamentação da indústria está sob alta pressão há muito tempo.
Como resultado, o terreno adquirido a um preço elevado coincidiu com a promoção da política de limite de preços ao entrar no mercado, sendo difícil atingir o preço correspondente como esperado pelas empresas imobiliárias, e o espaço de lucro foi severamente apertado O relatório de pesquisa Dongxing Securities Corporation Limited(601198) mostra que, após o primeiro trimestre de 2016, o rácio terra/bens da indústria atingiu 40%, que subiu rapidamente e permaneceu em um nível elevado, uma vez que ultrapassou 60% em 2018, o que também corresponde ao declínio contínuo da margem de lucro bruto de liquidação da indústria após 2018.
Esta é também a mesma resposta de executivos de empresas imobiliárias quando questionados sobre o declínio da margem bruta de lucro. Chen Xuping, CEO do grupo Longhu, disse que o lucro bruto dos imóveis diminuiu nos últimos anos, principalmente devido ao mercado de terras relativamente quente no primeiro semestre de 20172018, e agora esses projetos entraram no canal de liquidação um após o outro.
Para Vanke, cujo lucro líquido caiu em mais de 45%, Yu Liang mencionou que nos últimos anos, a feroz concorrência no mercado terrestre teve um impacto significativo sobre o nível de margem de lucro bruto da indústria. Embora a empresa percebeu anteriormente na indústria que o crescimento de alta velocidade acabará por terminar, não conseguiu se livrar resolutamente da inércia do alto crescimento. “Quando a busca da escala ainda é popular e a competição pela terra está se tornando cada vez mais intensa, o investimento em algumas cidades está perseguindo altos e precipitados, o julgamento do mercado é otimista demais, e a expectativa de investimento de alguns projetos não foi realizada, resultando no declínio da margem bruta de lucro.
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Além disso, desde o segundo semestre de 2021, a crise de crédito de algumas empresas imobiliárias levou a um forte aperto dos canais de financiamento da indústria, sobreposto ao frio declínio no mercado de vendas. Muitas empresas imobiliárias abriram o modo de redução de preços e promoção, a fim de acelerar a cobrança de pagamentos e aumentar a liquidez, o que comprimiu novamente o espaço de lucro.
“Desde o segundo semestre do ano passado, todo o mercado está frio rapidamente, e para a empresa, deve ser a primeira prioridade viver com segurança.” Wang Xiaosong admitiu na reunião de desempenho alguns dias atrás que, desde o dia nacional do ano passado, Xincheng deu sucessivamente certos descontos para alguns projetos sob pressão ou clientes com uma alta proporção de adiantamentos. No quarto trimestre, as vendas mensais foram mais de 20 bilhões. Enquanto o nível de fluxo de caixa foi rapidamente recuperado, o preço médio de venda e a margem de lucro também foram afetados em conformidade.
Para R & F, que entrou na fase de desalavancagem em 2019, a redução de preços e promoção são um meio importante para acelerar as vendas e promover o retorno de capital nos últimos anos.O preço médio de venda caiu de mais de 10000 yuan em 2018 para 8600 yuan / m2 em 2020, e a margem de lucro bruto caiu de 36,4% naquele momento para 25,2% em 2020. Em 2021, com o aumento adicional da pressão de liquidez, continuou a reduzir os preços e a promover as vendas a fim de “manter a liquidez no curto prazo, em vez de se concentrar na rentabilidade”, e a sua margem de lucro bruto diminuiu para 14,1%.
No entanto, de acordo com Xiao Yunxiang, analista sênior do Tongce Research Institute, medidas como redução de preços e promoção para retorno rápido de fundos reduzirão a margem de lucro bruto no curto prazo, mas a longo prazo, se não houver mudança importante na indústria, a margem de lucro bruto manterá um intervalo relativamente estável por um longo tempo após um leve retorno.
reparação ou após a indústria estar estável
Recentemente, o alvorecer da restauração da margem de lucro bruto da indústria começou a aparecer. No segundo semestre de 2021, os empreendimentos imobiliários foram sujeitos a pressão de liquidez e suspenderam o ritmo de aquisição de terras. Ao mesmo tempo, sob a pressão do financiamento fundiário, os governos locais aumentaram o investimento de armazenamento de solo de alta qualidade, e o terceiro lote de fornecimento centralizado de terras em muitas cidades em 2021 reduziu o limiar do leilão de terras. Com a redução de concorrentes e a liberação de terras de alta qualidade, o nível de lucro das empresas imobiliárias de aquisição de terras pode ser esperado naturalmente.
Zhang Zhichao, diretor executivo da CNOOC imobiliária, disse que cerca de 50% das parcelas obtidas no segundo semestre de 2021 foram obtidas ao preço base ou preço premium muito baixo, e a taxa de retorno de muitos projetos foi muito ideal.
“Na segunda metade do ano passado, Shenzhen alcançou 4 casos, Guangzhou 3 casos e Nanjing 3 casos. Nestas cidades centrais, a escala e a qualidade do investimento no segundo semestre do ano passado foram muito altas. Comparado com as vendas deste ano, incluindo as vendas deste ano, apresentou o objetivo de crescimento constante e formou um bom apoio para lucros futuros.” Zhang Zhichao disse.
Longhu também obteve terras “mais seguras e baratas” durante este período. De acordo com a gestão de Longhu, após setembro do ano passado, nas mais de 30 cidades centrais em seu layout, muitas parcelas foram obtidas ao preço base, e sob a política de fornecimento centralizado de terra, “a taxa de prêmio da parcela é limitada em 10% ~ 15%, o que pode garantir que os desenvolvedores tenham melhores lucros”.
Vale ressaltar que a regulamentação nos últimos anos mudou completamente as expectativas das empresas imobiliárias para investimento e aquisição de terras.
“No passado, esta indústria estava geralmente subindo. O preço da terra foi aumentado, e também aumentou em dois anos. É um processo de aumento de longo prazo.” A administração do grupo Longhu disse, “mas depois de julho passado, não haverá um ciclo tão longo no futuro. No passado, ele pode subir de qualquer maneira, mas no futuro, uma vez que você obter a terra errada, é realmente possível que você não pode vendê-lo ou fazer uma perda substancial.”
Portanto, ao falar sobre a estratégia de aquisição de terras em 2021, Chen Xuping disse que devemos nos concentrar nos indicadores de linha de fundo, como margem de lucro bruto e taxa de juros líquida, viver dentro de nossos meios, obter racionalmente e sempre aderir ao princípio do investimento.
Lin Zhong, presidente do conselho de administração da Xuhui, também disse que o primeiro requisito da disciplina de investimento da Xuhui é obter terras para lucro, não para apoiar a equipe e escala.
No segundo semestre de 2021, a Vanke também mudou seu modo de aquisição de terras. “Nós elevamos os requisitos de investimento, tais como os requisitos para a rentabilidade dos projetos de investimento, os requisitos para a capacidade da equipe de negociação e os requisitos para a gestão pós-investimento”, Yu Liang disse
Para quando a margem de lucro bruto é esperada para inaugurar o crescimento e reparação, cada família também tem planos diferentes. Yang Xin, CFO da Xuhui, disse: “Esperamos ter um desempenho de lucro relativamente estável em 2022 e 2023, e esperamos retomar o crescimento em 2023”. Vanke disse que a margem bruta de lucro do negócio de desenvolvimento permanecerá em 20% nos próximos dois anos.
A gestão do jardim rural apresentou uma visão mais cautelosa, dizendo que toda a indústria está agora em fase de ajuste e liquidação, e algumas empresas com alta pressão de liquidez também estão fazendo grandes vendas de ativos. A margem de lucro bruto não aumentará novamente até que o processo de liquidação esteja próximo do fim, ou após a liquidação, a indústria entrar em um estado relativamente estável. Antes disso, a margem de lucro bruto pode permanecer em um estado relativamente baixo.
Yu Xiaoyu, diretor de pesquisa do think tank Yihan, acredita que a situação atual enfrentada pelas empresas imobiliárias em 2021 não é ideal, seja no lado terrestre, no lado das vendas ou no lado do custo. 2021 pode se tornar a faixa inferior dos lucros das empresas imobiliárias. Espera-se que isso seja apresentado em 2023, ou seja, o relatório anual das empresas em 2022, e depois estabilizar.
