Sob o duplo pano de fundo de “boa seleção” e “boa seleção” do mercado imobiliário, os investidores estão enfrentando o duplo risco de enfraquecer o mercado atual.
resumo
qual é o desempenho fundamental da indústria imobiliária atualmente desde o início do ano, a área de vendas de novas casas continuou a diminuir, e o declínio anual continuou a aumentar; Além de um pequeno número de cidades de baixo estoque, os preços das casas estão inicialmente mostrando sinais de recuperação, a maioria das cidades de nível baixo e médio ainda estão em uma tendência descendente. Nesse contexto, desde este ano, a oferta fundiária dos governos locais no mercado fundiário tem mostrado as características de melhorar a qualidade e reduzir a quantidade sem reduzir o preço.
Porque é que o novo mercado imobiliário é tão fraco? acreditamos que pode ter havido um ciclo negativo de “demanda fraca – promoção insuficiente – vendas lentas – supervisão da cobrança de pagamentos – deterioração do crédito – cobertura financeira – expectativa fraca – demanda fraca” no novo mercado imobiliário.
onde está o dilema das empresas imobiliárias devido à contínua recessão do lado das vendas, ao desajustamento indescritível da supervisão dos fundos de pré-venda e à falta de vontade dos compradores no mercado de fusões e aquisições, a pressão do fluxo de caixa das empresas imobiliárias continua a aumentar. Estimamos conservadoramente que um total de 1,1 trilhão de yuans de obrigações de crédito e ABS de empresas imobiliárias irá expirar durante o ano, eo pico de maturidade será mês a mês no próximo semestre do ano. Superimposto com o contágio de risco que pode ser causado pela queda da classificação da dívida, é difícil dizer o fim do evento de risco de crédito.
lado da política em que áreas ou espaço imóvel acreditamos que ainda há espaço para o desenvolvimento de políticas em ambos os lados da oferta e da procura.
como evoluirão os indicadores fundamentais futuros considerando a incerteza do ritmo da política, apresentamos três cenários possíveis para o mercado futuro cenário 1: se a política for fortemente ajustada no primeiro semestre do segundo trimestre, a área de vendas anual deverá ser – 7%, o montante do investimento – 3% e a área de construção nova – 20% em termos homólogos cenário 2: se a política efetiva ocorrer no final do segundo trimestre e no início do terceiro trimestre, a área de vendas anual deve ser – 12%, o montante do investimento deve ser – 9%, e a área recém-iniciada deve ser – 31% cenário 3: se o lado da política mudar fortemente no quarto trimestre, a área de vendas anual deve ser – 17%, o montante do investimento – 15% e a área de construção nova – 41%.
como aproveitar as oportunidades de investimento de ações imobiliárias acreditamos que a lógica dominante das ações imobiliárias de curto prazo ainda é baseada em jogo de política. Recomenda-se que os investidores continuem a abraçar “todos bons” desenvolvedores de alta qualidade antes de observar o lançamento de medidas políticas chave. No futuro, se houver mudanças positivas nas políticas descritas no texto, a certeza de oportunidades de reparo de avaliação “elástica” da empresa privada será grandemente melhorada. A médio e longo prazo, a indústria retorna à essência da operação. Continuamos otimistas sobre os “bons alunos” com capacidade de corrida de longa distância no desenvolvimento da pista e os “generalistas” no layout da pista imobiliária.
risco
O desempenho fundamental das vendas é inferior ao esperado; A situação de crédito das empresas imobiliárias acelerou e deteriorou-se; O impacto da epidemia superou as expectativas.
corpo
I. como estão os fundamentos da atual indústria imobiliária desempenho
desde o início do ano, as vendas de novas casas continuaram a diminuir e estão agora no nível mais baixo da história desde o quarto trimestre do ano passado, a área de vendas de casas novas semanais de alta frequência em 50 cidades-chave diminuiu mais de 30% nos outros meses, exceto por uma ligeira recuperação em dezembro. Especialmente em fevereiro e março deste ano, o declínio homólogo aumentou para – 37% e – 51%, respectivamente, Entre eles, a média semanal em março é apenas plana em comparação com a de janeiro a fevereiro (em circunstâncias normais, as vendas em março devem aumentar em comparação com janeiro a fevereiro afetado pelo Festival da Primavera. O nível médio de recuperação nos últimos 10 anos é de + 29% e o nível mais baixo de recuperação é de + 7%). Seja em termos de declínio ano a ano ou sazonalidade mês a mês, as vendas de novas casas estão no nível mais baixo da história.
gráfico: área semanal de vendas de casas novas de alta frequência e ano a ano
Fonte: Banco de dados da China, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
a consistência do declínio das vendas de top 100 empresas imobiliárias aumentou Desde setembro do ano passado, o volume de vendas de top 100 empresas imobiliárias manteve uma queda homóloga de – 30% para – 40%, mas aumentou significativamente desde o início do ano. A queda homóloga em janeiro, fevereiro e março atingiu – 41%, – 47% e – 53%, respectivamente; Cumulativamente, o volume de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias no primeiro trimestre deste ano diminuiu 47% em termos homólogos, 3% inferior ao do primeiro trimestre de 2020, quando as atividades econômicas nacionais foram largamente suspensas devido à epidemia. Se olharmos para o nível principal de empresas, podemos ver que, embora haja uma certa diferenciação no nível de declínio homólogo entre as empresas, a tendência de alargamento da margem é basicamente a mesma. Mesmo a queda homóloga das vendas de empresas centrais estatais financeiramente sólidas no primeiro trimestre está geralmente aumentando para mais de 30% (a queda homóloga no quarto trimestre de 2021 é principalmente de cerca de 20%), As vendas de algumas empresas com risco de crédito geralmente diminuíram mais de 50% em termos homólogos no primeiro trimestre (cerca de 40% em termos homólogos no quarto trimestre de 2021).
gráfico: séries mensais de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias
Fonte: Kerui, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Investigação
gráfico: dados de vendas das principais empresas imobiliárias em março de 2022
Fonte: Kerui, anúncio da empresa, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
em 2021, os preços das casas caíram quase 3%. Desde o início do ano, os preços das casas em apenas um pequeno número de cidades de baixo estoque mostraram inicialmente sinais de recuperação, mas a continuidade não é forte. Os preços das casas na maioria das cidades de nível baixo e médio ainda estão baixos 2021: nas 49 cidades que acompanhamos, os preços das casas usadas continuaram a subir no primeiro semestre do ano, com um aumento cumulativo de 4,2%. No segundo semestre, caíram rapidamente 6,8%. No final do ano, caíram 2,9% em relação ao início do ano. Entre elas, 20 cidades de alta energia (20) caíram 1,8% e 29 cidades de baixo nível (29) caíram 4,9%. Desde novembro de 2021, a margem do volume de transações de habitação em segunda mão se estabilizou e recuperou ligeiramente. No início deste ano, o preço da habitação em segunda mão também parou de cair e apareceu impulsionado pelo volume de negociação, mas ainda há duas preocupações escondidas por trás disso:
tendência de preços de casas em segunda mão tem polarização óbvia entre níveis de energia e regiões. Apenas um pequeno número de cidades de baixo estoque aumentou, e os preços das casas na maioria das cidades ainda diminuíram desde o início do ano.
se as 49 cidades que monitoramos forem divididas de acordo com os níveis de energia, os preços das casas em segunda mão em 20 cidades de alta energia aumentaram 1,2% de janeiro a fevereiro (incluindo Zhengzhou, Harbin e outras cidades de alta energia, mas também diminuíram significativamente), e 29 cidades de baixa energia diminuíram 0,2% de janeiro a fevereiro; Se divididas por região, cinco das 12 aglomerações urbanas monitoradas em fevereiro subiram mês a mês, sete caíram mês a mês e as Aglomerações Urbanas do Golfo de Beibu caíram – 4% mês a mês. A tendência dos preços das casas mudou do mesmo aumento e queda anterior, mas com diferentes faixas, para a diferença na direção de aumento e queda. Apenas os preços das casas nas cidades de primeiro nível e forte segundo nível baixo inventário (o ciclo generalizado de descontaminação é de apenas 6 meses ou menos) aumentaram, e os preços das casas na maioria das cidades continuam a diminuir. De fato, a partir do fenômeno do baixo estoque e restrições estritas de compra em cidades com aumento dos preços das casas, pode-se inferir que a causa raiz do aumento dos preços das casas não está no controle insuficiente da demanda, mas na oferta insuficiente.
Os principais indicadores mostram que um pequeno número de cidades com preços da habitação ligeiramente ascendentes também pode ser difícil de continuar a tendência ascendente, enquanto a descida mensal dos preços da habitação noutras cidades é provável que aumente no lado da oferta, o índice de preços de listagem das principais cidades caiu ligeiramente em fevereiro, e a expectativa de preços dos potenciais vendedores diminuiu; Do lado da demanda, o aumento mensal no espaço de negociação das principais cidades em fevereiro também mostra que o clima de espera para ver dos potenciais compradores aumentou novamente, e o mercado apresenta as características de excesso de oferta. Mesmo em cidades onde os preços das casas aumentaram antes, essa tendência pode ser difícil de continuar, especialmente considerando o impacto negativo da epidemia recente, esperamos que o mês a mês decline ou aumente ainda mais os preços das casas em outras cidades.
gráfico: volume de transacções do mercado de habitação accionista
Fonte: Banco de dados do Índice China, sites intermediários imobiliários, tais como conchas, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
gráfico: preço de transacção do mercado da habitação accionista
Fonte: Banco de dados do Índice China, sites intermediários imobiliários, tais como conchas, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
gráfico: diferença regional do preço de transacção no mercado imobiliário de acções
Fonte: Banco de dados do Índice China, sites intermediários imobiliários, tais como conchas, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
gráfico: indicadores principais do rolamento de cena do mercado de habitação acionária
Fonte: Banco de dados do Índice China, sites intermediários imobiliários, tais como conchas, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
sob o pano de fundo de vendas fracas o comportamento da oferta local de terra no mercado fundiário mostrou as características de melhorar a qualidade, reduzir a quantidade, mas não reduzir o preço desde o início do ano Do ponto de vista do volume total de em janeiro, fevereiro e março deste ano, a área de transação de terrenos residenciais em 300 cidades diminuiu 50%, 71% e 60%, respectivamente em relação ao ano anterior, e o valor da transação diminuiu 70%, 67% e 48%, respectivamente em relação ao ano anterior. O número cumulativo de transações nas sete cidades [1] que concluíram a primeira rodada do leilão local centralizado é de apenas 21% do número total de transações em 2021 (a primeira rodada representou 37% em 2021). Ao mesmo tempo, os governos locais não baixaram o preço inicial. É uma observação mais intuitiva que a margem do rácio terra-mercadoria inicial nas sete primeiras cidades com leilão local centralizado em 2022 é superior à do terceiro lote do ano passado, e a margem da diferença terra-mercadoria inicial é plana e ligeiramente menor [2]; A partir dos resultados finais da transação, a diferença entre os terrenos e os bens comercializados diminuiu apenas para o segundo lote e o terceiro lote do ano passado, mas a relação entre os terrenos e os bens comercializados subiu para um nível superior ao segundo lote do ano passado [3], o que reflete que o calor do mercado imobiliário só recuperou ligeiramente em comparação com o terceiro lote do ano passado, mas está longe de atingir o nível do segundo lote do ano passado. Ao mesmo tempo, a qualidade dos lotes negociados foi significativamente melhorada, o que leva directamente à vontade das empresas centrais e estatais de participar na actual fraca concorrência. Mercado imobiliário aberto de alta qualidade, e falta de interesse na aquisição e M & a mercado.
gráfico: mudanças nos indicadores-chave das principais cidades que recentemente completaram a primeira rodada de leilão centralizado de terras em 2022
Fonte: Banco de dados do Índice China, sites oficiais dos escritórios locais de recursos naturais, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
II. Por que o novo mercado imobiliário é tão fraco
Acreditamos que pode ter havido um ciclo negativo de “demanda fraca – promoção insuficiente – vendas lentas – supervisão da cobrança de pagamentos – deterioração do crédito – cobertura financeira – expectativa fraca – demanda fraca” no novo mercado imobiliário.
sob o pano de fundo da pressão macroeconómica, a vontade e a capacidade dos grupos de “procura rígida pura” para comprar casas são insuficientes Desde a epidemia de tem havido pressão contínua sobre o desenvolvimento econômico, fraco investimento e consumo, e as expectativas dos moradores de estabilidade de emprego e aumento de renda são insuficientes.Superimposta ao fato de que a maioria das cidades não formaram expectativas de aumento do preço das casas (que também é resultado da dificuldade dos moradores no emprego e renda fraca), os compradores de casas “pura demanda rígida” sem habitação e empréstimos (como graduados) não têm a vontade e capacidade de comprar casas.
demanda de melhoria razoável é difícil de liberar sob as atuais políticas de restrição de compra, empréstimo e vendas atualmente, existem mais de 70 cidades na China com políticas limitadas de compra, empréstimo e vendas, e o valor das vendas é responsável por mais de 60% do país. No entanto, existem apenas cerca de 20 cidades com pressão excessiva a curto prazo sobre os preços das casas. Por exemplo, as famílias que liquidaram o empréstimo após a compra da primeira casa, mas a população familiar aumenta e precisa “vender o antigo e comprar o novo” precisam aceitar uma taxa de entrada mais alta para a segunda casa, enquanto os pais precisam esperar por um longo tempo ou cumprir certos requisitos de segurança social local para comprar a habitação exigida por seus pais, etc.
a procura continua a ser fraca e o excesso de oferta universal de fundos de pré-venda leva a uma disponibilidade insuficiente e capacidade das empresas imobiliárias do lado da oferta para empurrar o mercado a procura continua a ser fraca, o que leva ao facto de as empresas imobiliárias terem de enfrentar os problemas dos novos custos de comercialização e da desaceleração da comercialização ao mesmo tempo, agravando ainda mais a pressão do fluxo de caixa. Mesmo para edifícios com boa localização e boa comercialização, ainda há excesso de supervisão dos fundos de pré-venda a nível prático. Por um lado, geralmente existem os chamados “make-up” e “make-up”, ou seja, os fundos de pré-venda são suficientes para os edifícios de pré-venda, os edifícios que não supervisionaram os fundos de pré-venda antes e os fundos de construção dos edifícios que não foram pré-venda, mas o projeto foi iniciado; Por outro lado, os projetos muitas vezes envolvem múltiplos bancos mutuantes, e há um fenômeno de que cada banco fortalece a supervisão devido ao compartilhamento insuficiente de informações entre os bancos. Neste caso, a proporção de fundos de pré-venda de empresas imobiliárias efectivamente supervisionadas é demasiado elevada, e o montante de fundos que podem ser retirados para o reembolso da dívida é muito limitado, o que, em última análise, torna a vontade e a capacidade das empresas imobiliárias para empurrar o mercado obviamente insuficientes.
evento de risco de crédito empresarial imobiliário faz com que os residentes esperem e vejam o clima de compra de habitação seja mais pesado, formando assim um ciclo negativo, e a aversão ao risco das instituições financeiras acelerará e fortalecerá este ciclo negativo sob o padrão fraco duplo de oferta e demanda causado pelos múltiplos fatores acima mencionados, as empresas imobiliárias continuam a consumir dinheiro na mão, os eventos de risco de crédito continuam a deduzir, e as preocupações dos residentes sobre a capacidade de entrega das empresas também fazem com que a pequena quantidade restante de demanda entre na fase esperar e ver, tornando mais difícil para as empresas imobiliárias vender e empurrar menos, formando um ciclo negativo de novo e de novo. Neste processo, o apetite de risco das instituições financeiras também está diminuindo, afetando gradualmente as empresas imobiliárias privadas com operação relativamente estável, de modo a acelerar e fortalecer todo o processo de ciclo, fazendo com que as vendas de novas casas continuem lentas.
epidemia também é um fator objetivo que leva à depressão do novo mercado imobiliário. Sob o pano de fundo da circulação negativa, o impacto da epidemia pode ser ampliado desde março, a recorrência da epidemia em muitos lugares também lançou uma sombra sobre a liberação da demanda por novas casas. Mas o que é mais preocupante é que no ciclo negativo de “demanda fraca – promoção insuficiente – vendas lentas – supervisão da cobrança – deterioração do crédito – cobertura financeira – expectativa fraca – demanda fraca”, a expectativa pode diminuir não linearmente. Se a epidemia durar muito tempo, pode levar à acumulação de muitas empresas privadas e dificuldades ainda piores para a indústria.
III. Onde está o dilema das empresas imobiliárias
Com base na análise acima das causas do sofrimento das vendas de novas casas, podemos resumir as quatro pressões enfrentadas pelas empresas imobiliárias ao nível do fluxo de caixa:
A dificuldade de comercialização e o aumento dos custos causados pela interferência da situação epidêmica e da procura insuficiente;
A supervisão excessiva dos fundos de pré-venda a nível prático torna difícil para as empresas imobiliárias recolher dinheiro mesmo que vendam com sucesso;
A ocorrência frequente de riscos de crédito das empresas imobiliárias privadas levou a um rápido declínio do apetite de risco das instituições financeiras. Mesmo as empresas imobiliárias privadas com condições operacionais relativamente normais começaram a apertar os canais de refinanciamento. Recentemente, as dificuldades de financiamento e os custos de financiamento das empresas estatais centrais com financiamento estável também aumentaram;
No ambiente atual, um grande número de notações de crédito das empresas imobiliárias tem sido rebaixado, o que é fácil de acionar termos de inadimplência da dívida e formar inadimplência cruzada, formando uma “corrida” de fato.
neste contexto, parece ser uma solução para promover a aquisição e fusão de empresas centrais estatais de alta qualidade, mas o progresso real não é ideal Embora o nível de política tenha anteriormente permitido que a cobrança de empréstimos de M & A não fosse incluída nas três linhas vermelhas, as empresas estatais centrais devem também considerar o seu próprio desenvolvimento saudável e enfrentar a avaliação de indicadores financeiros pelo SASAC e outros departamentos competentes, pelo que a vontade real de cobrar M & A não é forte. Além disso, com a crescente pressão do mercado, haverá mais e mais empresas em perigo. Só do ponto de vista do volume, é cada vez mais difícil resolver o problema do crédito empresarial através de cobrança e fusões e aquisições. Tomemos como exemplo as 50 maiores empresas imobiliárias (o total de vendas de ações em 2021 representou 43% do país), entre elas, a proporção de vendas de ações de empresas que entraram substancialmente em inadimplência atingiu 25%; O rendimento das obrigações é anormalmente elevado, o mercado está geralmente preocupado que possa estar em perigo num futuro próximo e, se a recessão das vendas durar demasiado tempo, a proporção de empresas que podem estar em perigo também atingiu 25%, representando metade do total. Simultaneamente, as vendas de capital de empresas com capacidade de fusão e aquisição (principalmente empresas estatais centrais e empresas privadas líderes com finanças saudáveis) representaram apenas 44%; A proporção de empresas que podem proteger-se mas não têm capacidade de M&A (principalmente empresas estatais com alavancagem relativamente elevada) é de 6%. Aqui, não foram consideradas pequenas empresas imobiliárias com baixo volume e inconvenientes de observação ao nível estatístico, podendo os problemas enfrentados por essas empresas necessitar ser obtidos através de extensa pesquisa.
considerando o fato de que o progresso das fusões e aquisições a nível da empresa não é suave, atualmente, as empresas imobiliárias só podem tentar o seu melhor para esperar pela recuperação gradual do mercado imobiliário através de caixa na mão, cobrança limitada de vendas e alienação de ativos a nível do projeto, e a maior “porta de entrada” neste processo de espera é o vencimento da dívida
em termos de alienação de ativos, as exigências de preço do vendedor e a disposição do comprador para comprar ativos são os principais “pontos de bloqueio” do ponto de vista do vendedor, não está disposto a alienar ativos a preço demasiado baixo, principalmente porque acelerará o seu processo desde a crise de liquidez até à insolvência. Do ponto de vista do comprador, o processo de aquisição de ativos em si requer alta capacidade de ajuste, e o histórico de ativos a serem adquiridos pode ser mais complexo. No mesmo período, a acentuada redução de concorrentes no mercado imobiliário aberto permite que empresas estatais centrais obtenham terras “baratas” e “limpas”, de modo que sua disposição para adquirir ativos é baixa. Mesmo que os dois lados finalmente cheguem a um acordo sobre o comportamento de M&A e o preço, e o dinheiro da compra geralmente é pago em vários pagamentos, o que é de ajuda limitada para a crise de liquidez de curto prazo.
em termos de maturidade da dívida, estima-se conservadoramente que um total de 1,1 trilhão de yuans de títulos de crédito e ABS expirará no ano. Se uma empresa pode realizar o “passe” depende em grande parte de sua força financeira, o ritmo de recuperação fundamental e a sequência de datas de vencimento por tipo de dívida: 1) o prazo total de vencimento dos títulos em dólares americanos das principais empresas imobiliárias em 2022 é de US $ 48,8 bilhões, o prazo máximo de vencimento é em abril e junho, e o prazo de vencimento de cada mês excede US $ 7 bilhões. 2) Em 2022, a maturidade total dos títulos domésticos das principais empresas imobiliárias foi de 602 bilhões de yuans, e o pico de maturidade em julho e agosto excedeu 80 bilhões de yuans. 3) Em 2022, o montante total de ABS devido para a cadeia de suprimentos e saldo de compra de casa das principais empresas imobiliárias é de 240 bilhões de yuans, dos quais 195,5 bilhões de yuans podem ser localizados em meses diferentes, e os outros 44,5 bilhões de yuans podem ser reembolsados manualmente (o mês de reembolso não pode ser especificado). 4) Além disso, há provavelmente mais de 600 bilhões de yuans de CMBS e REITs, mas é difícil confirmar a maturidade de entidades empresariais e diferentes pontos de tempo. No geral, o pico de maturidade das empresas imobiliárias durante o ano foi distribuído em abril, junho, julho e agosto, todos excedendo 120 bilhões de yuans, dos quais o pico mais alto em julho excedeu 160 bilhões de yuans.
gráfico: vencimento de diferentes tipos de dívidas de empresas imobiliárias em 2022
Fonte: Bloomberg, Wande information, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Investigação
IV. em que aspectos ou áreas o lado político ainda tem espaço
lado da política tem feito muitos esforços no lado da procura, mas a resposta do nível de vendas à política não é muito óbvia de acordo com nossas estatísticas, desde o quarto trimestre de 2021, o nível central fez quase 30 declarações sobre imóveis, e há também palavras positivas como “apoiar a demanda razoável de habitação” e “promover o desenvolvimento saudável e o ciclo virtuoso da indústria imobiliária”. A partir da política real de desembarque:
políticas financeiras têm feito grandes esforços para impulsionar a demanda do setor: focado principalmente em manter a oferta de crédito razoável e suficiente e orientar a queda da taxa de juros do empréstimo à habitação. Atualmente, o ciclo de empréstimos à habitação caiu para 34 dias, atingindo o nível mais baixo nos últimos três anos, e a taxa de juros do empréstimo à habitação também diminuiu 40 pb nos últimos dois trimestres, Em certa medida, isso faz com que o cenário do mercado acionário de algumas cidades centrais estabilize ligeiramente em etapas;
As políticas de habitação e construção foram gradualmente postas em vigor desde o final de 2021, mas são principalmente relaxadas a nível local, principalmente em média e baixa intensidade em cidades pequenas e médias: até agora, mais de 40 cidades introduziram políticas ou não políticas a nível local, mas efetivamente implementaram medidas de relaxamento, incluindo políticas de assentamento / introdução de talentos e subsídios à compra de casas (16 cidades) 6 etapas de ajuste da política: limite de empréstimo do Fundo Providente e taxa de pagamento inicial de dois conjuntos de empréstimos do fundo providente (12 cidades), taxa de pagamento inicial do primeiro conjunto de empréstimos comerciais (10 cidades), padrão de reconhecimento de casa e empréstimo (Zhengzhou), período de restrição de vendas (Qingdao, Harbin), relaxamento da restrição de compra (Fuzhou, Quzhou, Qinhuangdao, Nanchang). Atualmente, nenhum efeito óbvio (epidemia ou interferência) foi observado no nível de vendas das cidades correspondentes, e o impacto subsequente ainda precisa ser observado.
gráfico: ciclo de empréstimos hipotecários e variação marginal da taxa de juro
Fonte: Shell Research Institute, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
olhando para o futuro, a fim de aliviar o arrasto da recessão do mercado imobiliário sobre o investimento e o crescimento macroeconómico, bem como a crise de liquidez enfrentada pelas empresas imobiliárias privadas (especialmente as empresas privadas que operam com mais prudência, mas ainda são afetadas pelo apetite de risco descendente das instituições financeiras), acreditamos que as políticas podem ainda precisar continuar a fazer esforços tanto na oferta como na procura.
No lado da procura, a liquidez hipotecária deixou de ser a principal contradição actualmente. Outras políticas podem centrar-se principalmente na construção de habitação (incluindo algumas políticas financeiras e fiscais). Ministérios e comissões relevantes devem orientar e transmitir o espírito da política de cima para baixo, e todas as localidades devem implementar as políticas de acordo com a cidade, incluindo:
em termos de restrições de compra, a qualificação de compra de grupos-alvo com necessidades habitacionais razoáveis é moderadamente relaxada: se o período de segurança social for encurtado, o pagamento complementar da segurança social deve ser devidamente reconhecido, as condições de liquidação de talentos devem ser moderadamente relaxadas, os requisitos para que os parentes participem na compra de casas devem ser flexibilizados e o âmbito de restrição de compra deve ser encurtado para a área central; São concedidos subsídios em espécie adequados, subsídios de capital ou descontos totais de preços à compra de talentos importados.
em termos de restrição de empréstimo, reduzir o limiar de capital ou custo de despesas de compra de habitação: por exemplo, para famílias com “sem empréstimo à habitação” ou “autorização de empréstimo à habitação” e área de vida per capita muito pequena, implementar o tratamento da primeira casa ou otimizá-lo com base no tratamento da segunda casa, reduzir a proporção de pagamento inicial de empréstimos de fundos providentes, aumentar o limite superior do montante, abrir pedidos em diferentes lugares, reduzir ainda mais a taxa de juro de empréstimo à habitação em algumas cidades quentes, e reduzir o imposto sobre escrituras sobre transações de compra de habitação.
em termos de restrição de vendas, relaxar as condições de restrição de vendas e promover a transação do mercado de habitação acionária: tais como encurtar o período de restrição de vendas ou afrouxar o padrão de reconhecimento do período de restrição de vendas, reduzir a taxa de imposto de transações de habitação em segunda mão e ajustar os requisitos para o período de redução fiscal e isenção de transações de habitação em segunda mão.
em termos de limite de preço, ajustar moderadamente a meta de controle de preços da casa: se o preço de novas casas pode ser aumentado em três anos, atualizar o preço de orientação das casas de segunda mão.
As principais medidas devem ser formuladas, divulgadas e promovidas pelos ministérios e comissões relevantes e implementadas em cooperação com os governos locais, incluindo:
maior otimização da política regulamentar sobre fundos de pré-venda: se for claro que os principais reguladores tomam o custo do projeto como referência, evitam uma regulamentação excessiva significativa, relaxam moderadamente as normas e os processos de retirada de fundos para os reguladores gerais, reportam a informação das contas reguladoras interbancárias uniformemente e coordenam a gestão, mantêm a consistência da regulação de fundos das contas reguladoras em diferentes regiões e ajustam o gradiente de gestão de fundos das empresas imobiliárias com qualificações diferentes, mas não excessivamente, Os fundos de pré-venda dos projectos faseados são igualmente supervisionados de acordo com a evolução faseada do projecto.
reservar e implementar as contramedidas políticas para os problemas de crédito das empresas imobiliárias: se as empresas em situação de incumprimento forem rapidamente organizadas para a reestruturação da dívida, o fundo de estabilização financeira que participa na alienação de ativos das empresas imobiliárias é estabelecido para fornecer apoio financeiro e conveniência política para a AMC, empresas estatais centrais e outras entidades de M & A, de modo a incentivá-las a injectar capital em empresas problemáticas, e as autoridades reguladoras participam na coordenação da alienação de ativos das empresas imobiliárias a fim de devolver o terreno A transferência de direitos de uso da terra e outros modos liberam o valor da terra do estoque de empresas imobiliárias.
reforçar a política de apoio ao financiamento de empresas imobiliárias: se as instituições financeiras forem incentivadas a fixar um determinado período de carência para as dívidas devidas das empresas imobiliárias, permitir que as empresas convertam linhas de crédito bancárias em linhas de emissão de obrigações, apoiar as empresas imobiliárias a emitir produtos de titularização para ativos detidos por empresas imobiliárias, liberalizar adequadamente o financiamento de capital próprio nacional de empresas imobiliárias (incluindo o retorno de empresas cotadas no exterior), aumentar o montante dos empréstimos ao desenvolvimento e reduzir as taxas de juro, O fator de ajuste contracíclico é introduzido para otimizar o sistema de índices quantitativos, como os três detalhes da operação da linha vermelha das empresas imobiliárias, o esquema de gestão da concentração bancária e a avaliação do rácio da dívida da SASAC.
políticas e medidas para melhorar o fluxo de caixa das empresas: se a taxa de imposto ou os requisitos de pagamento de impostos forem flexivelmente ajustados de acordo com a situação do ciclo, o pagamento antecipado é cancelado e o imposto é pago novamente após a realização do recibo de vendas, o imposto diferido é permitido; Permitir que as despesas com a terra das empresas imobiliárias sejam moderadamente atrasadas e permitir a retirada de terras; O governo organiza fundos para coletar diretamente os projetos não vendidos em construção das empresas de compra de imóveis para locação e, em seguida, retirar o investimento através de REITs.
v. como evoluirão os indicadores fundamentais futuros
olhando para o futuro, como os indicadores fundamentais da indústria imobiliária irão evoluir depende em grande parte do conteúdo real e do calendário das políticas de acompanhamento. Considerando que ainda há grande incerteza, aqui apresentamos três suposições e previsões de dedução:
cenário 1: assumindo o forte ajustamento das políticas acima referidas no primeiro semestre do segundo trimestre (fora da expectativa prospectiva do enfraquecimento futuro do mercado imobiliário e dos números macroeconómicos), esperamos que a prosperidade do mercado imobiliário recupere significativamente no meio e no final do segundo trimestre e continue a recuperar no terceiro e quarto trimestres. Neste caso, estima-se que a área de vendas anual seja de – 7%, o valor de vendas é de – 2%, o investimento em desenvolvimento imobiliário é de – 3%, a área recém-iniciada é de – 20%, e a área fisicamente concluída é de + 4%.
gráfico: previsão dos principais indicadores dos fundamentos da indústria imobiliária no caso 1
Fonte: National Bureau of Statistics, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Investigação
cenário 2: assumindo que o mercado imobiliário e os números macroeconómicos continuaram a enfraquecer no segundo trimestre e que o final da política mostrou o forte ajustamento acima mencionado no final do segundo trimestre e no início do terceiro trimestre, esperamos que a prosperidade do mercado imobiliário flutue na parte inferior do segundo trimestre (embora a queda homóloga de vários indicadores no segundo trimestre possa ser mais estreita do que a do primeiro trimestre devido à influência da base, a faixa de estreitamento será significativamente mais fraca do que a do primeiro caso), O boom recuperou gradualmente no terceiro trimestre e continuou a se recuperar no quarto trimestre. Neste caso, estima-se que a área de vendas anual seja de – 12%, o valor de vendas é de – 11%, o investimento em desenvolvimento imobiliário é de – 9%, a área recém-iniciada é de – 31%, e a área fisicamente concluída é de – 2%.
gráfico: previsão dos principais indicadores dos fundamentos da indústria imobiliária no caso 2
Fonte: National Bureau of Statistics, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Investigação
cenário 3: supondo que o forte ajuste acima mencionado ocorra no final da política no quarto trimestre, esperamos que a prosperidade do mercado imobiliário não atinja o ponto de inflexão até o quarto trimestre (da mesma forma, devido à influência da base, cada índice pode estreitar o declínio homólogo no segundo e terceiro trimestres, mas o desempenho mensal será significativamente mais fraco do que o desempenho sazonal, e a faixa de estreitamento do declínio também será significativamente mais fraca do que os dois primeiros cenários). Neste caso, espera-se que a área de vendas anual seja – 17%, o valor de vendas – 20%, o valor do investimento – 15%, a área recém-iniciada – 41% e a área fisicamente concluída – 6%.
gráfico: previsão dos principais indicadores dos fundamentos da indústria imobiliária no caso 3
Fonte: National Bureau of Statistics, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Investigação
VI. como aproveitar as oportunidades de investimento de ações imobiliárias
A lógica de liderança de curto prazo ainda se concentra no jogo de políticas, a direção geral tem sido clara, e a chave está na compreensão do ritmo de investimento atualmente, os fundamentos continuam a enfraquecer e o risco de crédito das empresas imobiliárias continua a fermentar. A urgência e necessidade do ajuste de política acima mencionado melhorou ainda mais. Acreditamos que não há muitas diferenças na direção futura da política, e a principal diferença de expectativa vem da diferença de julgamento sobre o ritmo da política. Sugerimos que os investidores continuem a abraçar “todos os bons” desenvolvedores de alta qualidade antes de observar o forte ajuste das políticas e medidas acima. Se houver uma tendência para o ajustamento político acima referido no futuro, podemos considerar a devida consideração das empresas privadas “flexíveis”.
médio e longo prazo eventualmente retornará à lógica do aumento da participação de “bons alunos” a longo prazo, e líderes de alta qualidade devem continuar a ganhar.
Após o ajuste a longo prazo do ambiente de negócios e competitividade das empresas imobiliárias, acreditamos que a orientação para o mercado da concorrência fina e concorrência das empresas imobiliárias retornará à rodada final. Anteriormente, as empresas imobiliárias que contavam com o caminho alavancado para alcançar crescimento e operação relativamente extensa enfrentarão problemas como a contração contínua da dimensão de médio prazo e a falta de competitividade acionária na dimensão de longo prazo, mesmo que não sejam compensadas nesta rodada. Portanto, após esta rodada de lógica de política de jogo de curto prazo, a médio e longo prazo, continuamos otimistas sobre os “bons alunos” que desenvolvem a pista e os “generalistas” que cultivam profundamente a pista imobiliária.
gráfico: subsídio NAV e relação P / E avançada de desenvolvedores A-share
Fonte: Wande informação, anúncio da empresa, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
gráfico: subsídio NAV e relação P / E avançada de desenvolvedores H-share
Fonte: Wande informação, anúncio da empresa, China International Capital Corporation Limited(601995) Departamento de Pesquisa
[1] oito cidades realmente completaram a primeira rodada de fotografia centralizada do solo em 2022. No entanto, devido à mudança óbvia no escopo de promoção da terra de Chongqing desta vez (apenas o terreno na área urbana central é introduzido), a fim de alcançar a comparabilidade relativa de diferentes lotes em estatísticas, apenas sete cidades são consideradas nas estatísticas de fotografia centralizada do solo nesta seção.
[2] o rácio entre a terra inicial e os bens refere-se à relação entre o preço inicial da terra e o preço potencial comercializável. A diferença entre os bens iniciais e os terrenos refere-se à diferença entre o preço potencial comercializável e o preço inicial da terra. O aumento do primeiro e o declínio do segundo indicam que o governo local está aumentando o preço inicial. Deve-se salientar que se houver pouca diferença na qualidade da parcela entre diferentes lotes, a tendência dos dois indicadores é oposta; Se a direção de mudança dos dois é a mesma (ou a direção de mudança é oposta, mas a faixa de mudança é bastante diferente), o julgamento da direção de mudança do preço inicial deve ser baseado no último, na medida do possível, principalmente porque o primeiro será afetado pela qualidade do lote em certa medida (quanto melhor a qualidade, maior a proporção é sistemática). De acordo com as regras acima, em 2021, em comparação com o primeiro lote, o preço inicial do segundo lote realmente não diminuiu (e a qualidade da parcela diminuiu significativamente), mas diminuiu no terceiro lote (e a qualidade da parcela melhorou significativamente). Este ano, a diferença entre o primeiro lote de bens e terrenos foi apenas plana e ligeiramente diminuída, e a proporção de terra para bens aumentou para o primeiro lote nos últimos anos, indicando que o governo local não reduziu o preço inicial, mas melhorou significativamente a qualidade da parcela.
[3] a definição de razão terra/bens e diferença terra/bens é semelhante à de razão terra/bens e diferença terra/bens, exceto que o preço inicial da terra é substituído pelo preço da terra de transação. Do mesmo modo, o julgamento do calor da transação deve basear-se na diferença entre bens de transação e terrenos, tanto quanto possível.
