Recentemente, muitas cidades relaxaram a política de compra de casas, e mais de 60 cidades lançaram centenas de políticas de regulação imobiliária no primeiro trimestre deste ano. Em geral, a desregulamentação política foi reforçada e acelerada.
Sob o vento quente da política, o mercado está cheio de expectativas soltas, e as ações imobiliárias e títulos subiram. De 15 de março a 1º de abril, o setor imobiliário subiu 29,1%, levando ao aumento de ações; As ações de Hong Kong e o setor imobiliário também tiveram um bom desempenho, recuperando quase 20%, e os títulos imobiliários também se fortaleceram como um todo.
Em março, os fundamentos do setor imobiliário continuaram a diminuir, enfrentando a dupla pressão de enfraquecimento contínuo do lado das vendas e fermentação do risco do lado do crédito. Ao mesmo tempo, o calor do mercado fundiário diminuiu.
No entanto, várias empresas de valores mobiliários acreditam que, olhando para trás os três períodos da história semelhantes ao período atual, o setor imobiliário ainda tem o poder de ação nesta rodada de período de flexibilização, e o ponto de inflexão da indústria acabará por chegar.
acções imobiliárias e obrigações subiram
Na quarta-feira, 6 de abril, o primeiro dia de negociação após o feriado do Dia da Varredura do Túmulo, os imóveis A-share viram outro aumento no limite, Bright Real Estate Group Co.Limited(600708) , China Enterprise Company Limited(600675) , Nanjing Chixia Development Co.Ltd(600533) , Beih-Property Co.Ltd(600791) , China Wuyi Co.Ltd(000797) , Cccg Real Estate Corporation Limited(000736) .
As ações de Hong Kong e os setores imobiliários também subiram. Lvjing China imóveis subiram em mais de 30%, a terra de Yuehai subiu em quase 20%, e o grupo de Yuzhou, jiazhaoye Meihao, cidade do Sul da China e outras ações subiram em mais de 10%.
Enquanto as ações imobiliárias subiram acentuadamente, os títulos imobiliários subiram coletivamente. “20 controle de dragão 04” subiu 20%, enquanto “20 Zhengrong 03”, “21 controle de dragão 02”, “18 controle de dragão 05”, “20 controle de dragão 01”, “16 rongchuang 07”, “20 Jinke 02” e “20 vezes 09” todos aumentaram em mais de 10%.
Desde que o conflito entre Rússia e Ucrânia abrandou em 15 de março, o mercado inaugurou uma recuperação, e o setor imobiliário teve um desempenho proeminente, liderando a ascensão de todos os setores. De 15 de março a 1º de abril, o índice imobiliário Guojin subiu 29,1%, levando ao aumento de ações; A recuperação das ações de Hong Kong e do setor imobiliário também foi brilhante, subindo 19,9%.
No mesmo período, a entrada líquida de capital do setor imobiliário foi de 2,7 bilhões de yuans, perdendo apenas para o setor bancário.
Atualmente, a introdução de políticas de melhoria acelerou-se, o mercado tem fortes expectativas de maior flexibilização política no futuro, e o desempenho do setor imobiliário também se fortaleceu.
fundamentos continuam a diminuir o desempenho das empresas com habitação de baixo para cima
Enquanto o setor imobiliário é “quente”, os fundamentos imobiliários continuam a ser “frios”.
Em março, o desempenho geral do setor imobiliário permaneceu lento, enfrentando múltiplas pressões do lado das vendas, do lado do crédito e do mercado imobiliário.
1. As vendas de novas casas continuaram a diminuir
A CICC Securities apontou que as vendas de novas casas continuaram a diminuir desde o início do ano e estão agora em uma baixa de todos os tempos. Desde o quarto trimestre do ano passado, a área de vendas de casas novas semanais de alta frequência em 50 cidades-chave diminuiu mais de 30% nos outros meses, com exceção de uma ligeira recuperação em dezembro. Especialmente em fevereiro e março deste ano, a queda homóloga aumentou para – 37% e – 51%, respectivamente. Entre elas, a média semanal de março é apenas plana em comparação com a de janeiro e fevereiro. Seja em termos de declínio ano a ano ou sazonalidade mês a mês, as vendas de novas casas estão no nível mais baixo da história.
Os moradores têm um clima pesado de espera para ver em comprar casas. RMB 1,32 bilhão de novos empréstimos em todo o país (estimado em RMB 1,45 bilhão ano a ano); Os novos empréstimos RMB de médio e longo prazo dos residentes são – 45,9 bilhões de yuans (ano a longo prazo – 111%), o que é negativo pela primeira vez desde as estatísticas. A maioria dos empréstimos de médio e longo prazo dos residentes são empréstimos à habitação, eo novo valor acrescentado é negativo, o que significa que o montante de reembolso do empréstimo no mês atual é maior do que o montante do empréstimo, ea disposição dos residentes para comprar uma casa é baixa.
2, o declínio das vendas das 100 maiores empresas imobiliárias aumentou
A consistência do declínio das vendas das 100 maiores empresas imobiliárias aumentou, e o desempenho encolheu em 50%. Desde setembro do ano passado, o volume de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias manteve uma queda homóloga de – 30% para – 40%, mas aumentou significativamente desde o início do ano. A queda homóloga em janeiro, fevereiro e março atingiu – 41%, – 47% e – 53%, respectivamente; Cumulativamente, o volume de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias no primeiro trimestre deste ano diminuiu 47% em termos homólogos.
O mercado imobiliário ainda está deprimido
China Securities Co.Ltd(601066) Securities salientaram que a situação das transacções no mercado imobiliário continua a ser deprimida. De janeiro a fevereiro, o preço cumulativo de transação do terreno das empresas de fomento imobiliário foi de – 26,7% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento homóloga de 29,5 pontos percentuais inferior à de janeiro a dezembro de 2021 e 22,5 pontos percentuais inferior à verificada em dezembro de 2021; De janeiro a fevereiro, a área cumulativa de aquisição de terras dos empreendimentos imobiliários foi de – 42,3% em termos homólogos, com uma taxa de crescimento homóloga de 26,8 pontos percentuais inferior à de janeiro a dezembro de 2021 e 9,1 pontos percentuais inferior à verificada em um único mês em dezembro de 2021.
A pressão de capital das empresas imobiliárias continua a ser
Sinolink Securities Co.Ltd(600109) acredita que a emissão de títulos de empresas imobiliárias continua a diminuir. A quantidade de emissão de obrigações públicas de empresas imobiliárias 4q21 e 1q22 (incluindo obrigações de crédito da China e dívida externa no exterior) foi de 117,4 bilhões de yuans e 165,7 bilhões de yuans respectivamente, com um aumento homólogo de – 47,8% e – 46,8%, respectivamente. Principalmente devido ao impacto de sucessivos incumprimentos da dívida externa no exterior de várias empresas imobiliárias no segundo semestre de 2021, foi mais difícil para empresas imobiliárias emitir dívida externa no exterior.
Os títulos vencidos das empresas imobiliárias continuam a um nível elevado. Embora a quantidade de títulos emitidos por empresas imobiliárias continue a diminuir, a quantidade de títulos vencidos ainda é alta. O nível médio anual de 2022 a 2024 é de 600 bilhões de yuans, dos quais o valor de títulos vencidos 2q22, 3q22 e 4q22 é de 179,7 bilhões de yuans, 217,5 bilhões de yuans e 150,4 bilhões de yuans respectivamente. O atual nível de emissão de títulos não pode cobrir a quantidade de títulos vencidos, e a pressão sobre o fim da cobrança de vendas das empresas imobiliárias intensificou-se. Se o valor da emissão de títulos de 2q22 mantiver o nível 1q22, haverá uma lacuna de 14 bilhões de yuans nos títulos vencidos de empresas imobiliárias.
aprender com a história: como passar pelas três rodadas do ciclo histórico da política imobiliária
Olhando para trás a história e o desempenho do setor imobiliário desde 2014, China Securities Co.Ltd(601066) acredita que há três períodos que merecem atenção especial: julho de 2014 a maio de 2015, janeiro de 2019 a março e junho de 2020 a agosto. Nestes três períodos, há muitas semelhanças entre o ambiente macro, industrial e político e o atual, e o setor imobiliário também tem visto uma tendência ascendente contínua há vários meses.
1. Julho 2014 ~ Maio 2015: relaxamento abrangente da política imobiliária
Nesse período, o setor imobiliário cresceu por quase 11 meses consecutivos, com um aumento de 184,45%.
O ambiente macro e industrial durante este período está geralmente em um período de crescimento econômico descendente contínuo, lentidão nas vendas de novas construções e habitações comerciais e crescimento gradual do investimento descendente.
Esta rodada de mercado beneficiou da flexibilização abrangente das políticas do lado da demanda no setor imobiliário. Sob o pano de fundo do declínio contínuo do crescimento econômico, pressão crescente sobre o crescimento estável e acumulação contínua de estoque imobiliário de 2014 a 2015, o governo central gradualmente flexibilizou a regulação do mercado imobiliário. Em julho de 2014, a declaração do Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano marcou que “destocking” tornou-se oficialmente a principal linha de política imobiliária. Posteriormente, muitos departamentos seguiram dentro e fora de Taiwan para reduzir a taxa de pagamento inicial de empréstimos à habitação e reduzir a carga fiscal sobre transações imobiliárias.
2. Janeiro 2019 a Março 2019: estabilização da alavancagem macroeconómica após desalavancagem
O setor imobiliário cresceu por três meses consecutivos, subindo 31,85%.
O ambiente macro e industrial durante este período está geralmente no processo de crescente pressão descendente sobre o crescimento econômico, a taxa de crescimento da área recém-iniciada está na faixa descendente, o calor das vendas de habitação comercial é reduzido e a taxa de crescimento das transações de terra está mudando de positivo para negativo.
Esta rodada de mercado beneficia da demanda por alavancagem macroeconômica. Durante este período, o crescimento do PIB caiu abaixo da faixa estável de 6,8% ~ 7,0% desde 2016, e a pressão para o crescimento estável aumentou. Do ponto de vista da política imobiliária, em linha com a mudança macropolítica, devido à abertura adicional do espaço de política urbana, desde o final de 2018, Guangzhou, Heze, Zhuhai e outros lugares relaxaram sucessivamente a política de regulação imobiliária, e o espaço marginal para relaxamento da política na indústria imobiliária aumentou sob o tom geral de “nenhuma especulação no setor imobiliário”.
3. De junho de 2020 a agosto de 2020: o efeito da flexibilização da política após a epidemia aparecer
O setor imobiliário cresceu por três meses consecutivos, subindo 15,79%.
Observando o ambiente macro e industrial durante este período, encontra-se geralmente em processo de crescimento econômico recuperando-se do impacto da epidemia, baixo e positivo crescimento da nova área de construção, recuperação do calor de vendas de habitações comerciais, crescimento estável do investimento imobiliário e crescimento positivo do preço de transação do solo.
Esta rodada de mercado beneficiou-se das políticas macro e industriais soltas globais após a epidemia. No primeiro semestre de 2020, para enfrentar o impacto da epidemia de covid-19, a macropolítica encontrava-se em fase frouxa, não havendo um aumento evidente na regulação do “imobiliário sem especulação” no setor imobiliário, sendo que todas as localidades afinaram a política imobiliária devido às políticas urbanas. No primeiro semestre de 2020, o banco central colocou repetidamente liquidez no mercado através da redução das RRR e da redução direcionada das RRR; A fim de lidar com o impacto da epidemia no ritmo de vendas e entrega de imóveis, muitos locais têm introduzido de forma flexível políticas favoráveis relacionadas ao imobiliário de ambos os extremos de oferta e demanda, impulsionando a estabilização das vendas e investimentos da indústria. No segundo semestre de 2020, com a introdução de três linhas vermelhas, sistema de gestão da concentração de empréstimos à habitação e outras políticas, esta ronda de mercado imobiliário terminou.
em pé no momento: espera-se que a melhoria da política se fortaleça, e o ponto de inflexão eventualmente virá
Recentemente, todas as localidades começaram a introduzir intensamente políticas imobiliárias, incluindo o cancelamento e relaxamento das restrições de compra e empréstimo, aceleração do desenvolvimento de projetos, melhoria da eficiência de uso de fundos de pré-venda, redução dos requisitos de pagamento de terras, redução das condições de pré-venda, etc.
Por exemplo, em 1 de abril, a cidade de Quzhou emitiu uma nova política e cancelou as restrições de compra e venda ao mesmo tempo; Qinhuangdao aboliu a política de regulação e controle em 2017 e cancelou a política de aquisição em 2 de abril. Lanzhou emitiu um aviso em 4 de abril, que repetidamente mencionou o círculo virtuoso de empresas imobiliárias e apoiou a demanda por compra de casa, aquisição de terras por empresas imobiliárias e empréstimos.
De acordo com estatísticas incompletas, desde março, Fuzhou, Zhengzhou, Harbin, Qingdao, Jimo, Quzhou, Qinhuangdao, Mianyang e outros locais liberalizaram medidas restritivas, tais como restrições de compra e venda. De acordo com os dados do primeiro trimestre, de acordo com as estatísticas incompletas do Instituto de Pesquisa do Índice da China, mais de 60 cidades emitiram políticas de flexibilização imobiliária mais de 100 vezes no primeiro trimestre.
no contexto atual, muitas empresas de valores mobiliários estão gritando, veja mais
Guolian Securities Co.Ltd(601456) acredita que sob a dupla catálise de crescimento constante e valor subvalorizado, o atual setor imobiliário ainda tem mobilidade ascendente. O atual Pb do setor imobiliário está no nível quantil de 9,28% de valor desvalorizado nos últimos 10 anos. Com a melhoria da margem de política, o setor pode inaugurar uma nova era.
China Securities Co.Ltd(601066) securities está totalmente otimista em relação ao desempenho do setor imobiliário e acredita que as políticas relevantes devem continuar a ser relaxadas no futuro. Atualmente, a avaliação global do setor imobiliário ainda está em um nível baixo, e o setor Pb está no nível quantitativo histórico de 12,8% desde 2014; A avaliação atual das principais empresas imobiliárias representadas pela poly e Vanke ainda está longe do nível de avaliação mais alto nas três rodadas anteriores do mercado histórico.
Sinolink Securities Co.Ltd(600109) acredita que, sob o pano de fundo do apoio de médio e longo prazo, o ponto de inflexão da indústria virá quando políticas soltas forem introduzidas para cobrir o mercado imobiliário. Como uma indústria pilar da economia nacional, o desenvolvimento saudável e o ciclo virtuoso da indústria imobiliária é uma garantia importante para que o PIB da China atinja uma taxa de crescimento de 5,5% em 2022; Devemos evitar riscos financeiros sistêmicos causados por riscos imobiliários; Para atender às necessidades razoáveis dos consumidores e proteger a subsistência das pessoas, é necessário introduzir políticas frouxas para promover a recuperação da indústria.
