O ano de 2021 está condenado a ser um ano “frio e quente”.
Até 6 de abril de 2022, tomando os relatórios financeiros de 2021 (incluindo desempenho não auditado) de 25 empresas imobiliárias listadas que entraram no “clube de 100 bilhões (com base em vendas de calibre total)” como amostra, de acordo com as estatísticas do repórter do Securities Daily, os lucros líquidos atribuíveis aos acionistas da empresa-mãe, incluindo CNOOC imobiliário, China Resources Land e Longhu grupo, excederam 20 bilhões de yuans, incluindo o grupo Longhu, China Resources Land, Greentown China As cinco participações Jinmao e Jinhui da China aumentaram ano a ano, e os lucros líquidos dos outros 20 caíram ano a ano.
“Em 2021, o aumento do rendimento das 100 maiores empresas imobiliárias sem aumento do lucro “tornou-se cada vez mais grave, tendo a margem de lucro líquido média e o retorno dos ativos líquidos sido de 9,8% e 8,1%, respectivamente, uma queda de 2,2 e 1,8 pontos percentuais respetivamente face ao ano anterior.” Liu Shui, diretor de pesquisa do departamento de negócios empresariais do Instituto de Pesquisa de Índice da China, disse ao Securities Daily que o alto preço da terra e a financeirização dos imóveis limitam o espaço de lucro das empresas imobiliárias. Nos próximos um a dois anos, a indústria ainda pode estar na era da redução de lucros.
“No passado, o KPI do investimento e aquisição de terras dos gestores profissionais era determinado pela ‘quantidade’, a voz da garantia de escala era a primeira, e a qualidade do investimento era a secundária. Mesmo que a margem de lucro líquido de 2% ainda tivesse que ser difícil para adquirir terras, resultando em controle inadequado de risco financeiro e solvência insuficiente a curto prazo. Como resultado, o número de ‘100 bilhões de empresas imobiliárias’ excedeu 40, mas o valor de mercado excedeu 100 bilhões de yuans, representando menos de um terço.” Um insider da linha de investimento e expansão de empresas imobiliárias disse ao repórter do Securities Daily que, após esta rodada de impacto realista e revisão, a eficiência, lucro e valor de mercado de um yuan são novos tópicos que o timoneiro tem que pensar e enfrentar.
margem de lucro bruta linha vermelha reduzida para 20%
Quando o “encolher a mesa e limpar” foi realizado, a “teoria da escala única” da indústria imobiliária não era mais aplicável, e as empresas imobiliárias “maiores, mas não mais fortes” tinham caído em uma crise de liquidez. Na recessão da indústria, após a retomada, reflexão e revisão, os líderes das empresas imobiliárias começaram a perceber que a era do desenvolvimento “radical” de alta alavancagem impulsionada pelo desenvolvimento da indústria imobiliária está realmente acabado.
Parece que, por coincidência, em comparação com o encontro anterior da descrição de desempenho, o “objetivo de vendas” é o protagonista. Neste ano, as empresas imobiliárias responsáveis pelo “bem médio” estão lançando uma mensagem, tomando o lucro como orientação, reduzindo custos e aumentando a eficiência, mudando o lucro em vez de escala como meta de avaliação do KPI, tomando a IRR (taxa interna de retorno) como critério de investimento e cavando um reservatório de lucro para negócios não imobiliários.
Por trás da divulgação desta informação está o exame profundo trazido pelo declínio da rentabilidade da indústria para igualar a da indústria transformadora após a era dos dividendos fundiários e dividendos financeiros desaparecerem.
Tomando como amostra os dados do relatório financeiro de 2021 das 25 “100 bilhões de empresas imobiliárias” acima mencionadas, a margem de lucro bruto de todas as 25 empresas imobiliárias caiu, variando de 0,01 ponto percentual a 17 pontos percentuais, e mesmo o CNOOC imobiliário, conhecido como o “rei dos lucros”, também caiu mais de 6 pontos percentuais; Com base na linha vermelha da margem de lucro bruto de 25% acordada pela indústria no passado, apenas 7 empresas como o grupo Longhu e o CNOOC imobiliário cruzaram a linha vermelha. Se a linha vermelha da margem de lucro bruto for reduzida para 20%, 14 empresas imobiliárias cruzaram a linha.
Olhando para trás os dados de margem de lucro média do setor imobiliário nos últimos três anos, de acordo com as estatísticas Sinolink Securities Co.Ltd(600109) de 2018 a 2020, as margens de lucro bruto das empresas imobiliárias foram 28,77%, 26,96% e 23,35%, respectivamente, e a queda expandiu-se ano a ano. A partir do anúncio de desempenho de 2021 divulgado atualmente, a margem de lucro bruto média é de 18,74% e a margem de lucro líquido média é de 8,21%; A margem de lucro bruta da indústria transformadora em 2021 foi de 20,53% e a margem de lucro líquido foi de 7,96%.
Esta pode ser a base para a previsão de saltar sobre a “Idade do Bronze” e entrar diretamente na “Idade do Ferro Negro”. Portanto, Yu Liang, presidente do conselho de administração da Vanke, gastou 28 minutos em reflexão e análise na reunião de apresentação de desempenho depois de entregar a ordem de transação com quase metade do lucro líquido da mãe. Afinal, este é o terceiro declínio no lucro líquido em 31 anos de listagem. Ao mesmo tempo, a margem de lucro bruto de Vanke também caiu para 21,8%, o que acaba de cruzar a nova linha vermelha alcançado consenso na indústria.
“Todos concordamos que a margem bruta de lucro retornará a cerca de 20% ou mais.” Li Xin, presidente da China Resources Land, disse: “a situação de cada empresa é diferente, mas não há grande diferença na meta de nível de margem de lucro bruto. É improvável que volte a 30% ou mais.”
“Em 2021, a margem de lucro bruta global do grupo Longhu é de 25% e a do setor de desenvolvimento imobiliário é de 23%, o que é relativamente alto no setor. Nos próximos um a dois anos, os projetos realizados em 2017 e 2018, quando o mercado imobiliário está quente, entrarão gradualmente no canal de liquidação. Espera-se que a margem de lucro bruto do desenvolvimento imobiliário mantenha um nível de 20%, e a margem de lucro bruta global do grupo espera manter 25%.” Chen Xuping, CEO do grupo Longhu, disse ao Securities Daily que se a alta alavancagem do mercado imobiliário for compensada e (Longhu) continuar a obter parcelas com preços mais baixos, a margem de lucro bruta do setor imobiliário pode ser reparada no futuro.
qual é o suporte para avaliação futura
Das actuais medidas de ajustamento estrutural em ambos os lados da oferta e da procura, o desenvolvimento continua a ser o principal negócio da maioria das empresas imobiliárias e ainda desempenha um papel decisivo no pool de lucros. No entanto, depender apenas do desenvolvimento sem operação e do negócio de serviços não pode desenvolver um novo modelo de desenvolvimento imobiliário sem se afastar do âmbito da base de clientes e do círculo de capacidades, nem pode apoiar o “desenvolvimento de qualidade”.
É muito importante para nós fazer um bom trabalho no layout da habitação comercial, que pode ter atingido o teto de 18,64 trilhões de yuans antes da chegada de 2021; Em segundo lugar, embora haja menos jogadores no final, se o núcleo ainda se desenvolve de acordo com o antigo método de jogo de “adicionar com velocidade como a escala e multiplicar com alavancagem”, acabará por “recuar” do campo de estudantes proeminentes, e a avaliação não será totalmente reconhecida pelos investidores.
Com base no preço de fechamento em 6 de abril, o valor total de mercado de sete empresas imobiliárias nos mercados de ações A-share e Hong Kong excedeu 100 bilhões de yuans, China Vanke Co.Ltd(000002) foi 246,7 bilhões de yuans, China Overseas Development 234,1 bilhões de yuans, China Resources Land 225,7 bilhões de yuans, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 219 bilhões de yuans, Longhu grupo 211,7 bilhões de yuans, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 129,0 bilhões de yuans e jardim rural 122,1 bilhões de yuans.
De acordo com a observação do repórter do Securities Daily, as empresas imobiliárias que estão no campo de valor de mercado de 200 bilhões de yuans têm quatro características comuns. Primeiro, o disco financeiro é estável, por exemplo, a escala de lucro líquido excede 20 bilhões de yuans e a margem de lucro bruto excede 20%, que são todas empresas imobiliárias verdes; Em segundo lugar, a proporção de renda de desenvolvimento não imobiliário aumentou gradualmente, e sua alta margem de lucro bruto aumentou o espaço de lucro da empresa; Terceiro, as reservas fundiárias concentram-se principalmente nas cidades de primeiro e segundo escalão; Quarto, a classificação é estável e o múltiplo PE é alto.
Tomando o grupo Longhu, a única empresa privada de habitação no campo de valor de mercado de 200 bilhões de yuans como exemplo, a renda de negócios operacionais em 2021 foi de 18,8 bilhões de yuans, dos quais a renda de propriedade de investimento foi de 10,4 bilhões de yuans, e a margem de lucro bruta foi de cerca de 75% (a renda de aluguel de shopping foi de 8,15 bilhões de yuans, e a taxa de aluguel geral foi de 97%; renda de aluguel de Guanyu foi de 2,23 bilhões de yuans, e a taxa de aluguel de casas abertas por mais de meio ano foi de 94,3%); A gestão de propriedade e outros rendimentos totalizaram 10,4 bilhões de yuans (8,4 bilhões de yuans após a compensação combinada da gestão de propriedade e outros rendimentos, com uma margem de lucro bruto de 25%), e a escala de negócios fora do principal canal de desenvolvimento imobiliário está classificada entre os três melhores da indústria.
Além disso, tomando a China Resources Land como exemplo, sua receita de desenvolvimento não imobiliário em 2021 estava operando negócios imobiliários e seu negócio de gerenciamento de ativos leves, China Resources Vientiane life, com receita de 17,4 bilhões de yuans e 8,88 bilhões de yuans, respectivamente, com um aumento homólogo de mais de 30%. A este respeito, Southwest Securities Co.Ltd(600369) deu terra CR 6,5 vezes PE para 2022 desempenho, e Zheshang Securities Co.Ltd(601878) deu ao grupo Longhu 10 vezes PE para 2022 desempenho.
Na visão da indústria, como empresas imobiliárias como o grupo Longhu, China Resources Land e CNOOC imobiliário, o negócio diversificado com negócios de desenvolvimento não imobiliário como núcleo tornou-se mais forte e entrou no período de colheita, e tornou-se uma fonte estável de fluxo de caixa para o grupo. A maioria das “propinas” de seus segmentos foram pagos, o modelo de negócios e seu modelo replicável foram executados, e tem a capacidade de explorar novos modelos de desenvolvimento de imóveis, que é o layout do futuro, Baseia-se também no conceito de long-term ism e na capacidade de atravessar o ciclo com determinação estratégica, sendo também um dos elementos centrais da elevada valorização dada pelo mercado de capitais.
“Depois que a indústria imobiliária entrou na era da redução de lucros, o modelo tradicional de alto volume de negócios e alta dívida não é mais aplicável, e a escala não é mais a chave para o sucesso. A indústria está se movendo para o desenvolvimento de alta qualidade, e a estabilidade financeira e o nível de operação tornaram-se os fatores chave que as empresas imobiliárias devem prestar atenção.” Chen Xiao, analista sênior do centro de pesquisa de dados de busca de habitação Zhuge, disse ao Securities Daily que olhando para o futuro, sob o pano de fundo de crescente concentração da indústria e intensificação da concorrência, empresas imobiliárias com excelente operação e nível de gestão, situação financeira estável e caminho de desenvolvimento diversificado claro serão mais propensas a desfrutar de valor supervalorizado e alta relação P / E.
