O ajuste aprofundado do setor imobiliário ainda está em andamento.
Em março, sujeito à situação epidêmica, economia e outros fatores, a tradicional “primavera ensolarada” no mercado imobiliário não apareceu, mas a tendência descendente do mercado tornou-se cada vez mais óbvia. Os dados mostram que a área de transação de habitação comercial em 30 cidades de grande e médio porte na China diminuiu 49% ano a ano, e o declínio no desempenho de vendas das principais empresas imobiliárias ainda está em expansão.
Em 8 de abril, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) holdings divulgou o Livro Branco 20212022 da Poly sobre o setor imobiliário (doravante denominado “Livro Branco”), que concluiu que, ao contrário do passado, esta rodada de recessão do mercado foi resultado da superposição de fatores de curto, médio e longo prazo e fermentação abrangente. Fechou o espaço para o aumento dos preços das casas, congelou o mercado imobiliário em segunda mão e cortou a cadeia de troca de casas.
Atualmente, medidas como correção de crédito, estabilização local do mercado e suporte à demanda razoável não foram capazes de reverter a tendência descendente do mercado imobiliário, mas os fundamentos do setor imobiliário não mudaram. Geralmente, espera-se que políticas multidimensionais de flexibilização sejam introduzidas no futuro para promover o desenvolvimento saudável e o círculo virtuoso do setor imobiliário.
No entanto, o pico de crescimento da indústria imobiliária é um futuro previsível, e o white paper acredita que a indústria entrará em uma era de “desenvolvimento reduzido”. Neste processo, explorar um novo modelo de desenvolvimento para se adaptar ao desenvolvimento dos tempos se tornará um fator chave para as empresas imobiliárias ficarem na vanguarda da indústria.
escala industrial pico
O primeiro trimestre de 2022 passou, e a situação enfrentada pelo setor imobiliário ainda não é otimista Boc International (China) Co.Ltd(601696) dados mostram que, em março, a área de transação de casas novas em 46 cidades rastreadas por ela recuperou mês a mês, com uma diminuição homóloga de 49,1%, um aumento de 18,2 pontos percentuais em relação a fevereiro; A área de transação de casas usadas em 16 cidades diminuiu 42% ano a ano, um aumento de 1,4 pontos percentuais em relação ao mês anterior.
“Espera-se que as vendas em abril ainda operem em um nível baixo, e o fim do mercado pode chegar no meio e final do segundo trimestre. A transação em maio e junho deve estabilizar no fundo, e o declínio homólogo também será reduzido.” As instituições acima acreditam que “as cidades de primeiro e segundo escalões devem assumir a liderança na estabilização, e levará muito tempo para que o mercado das cidades de terceiro e quarto escalões se estabilize”.
O ponto de partida da atual rodada de recessão da indústria é 2021. Devido ao efeito de superposição política e à pressão de compensação da indústria, o mercado caiu mais do que o esperado no segundo semestre de 2021.
De acordo com dados de visitas da Poly Real estate, no primeiro semestre de 2021, 80-100 grupos foram visitados pelo disco semanal, e 50-60 grupos foram visitados pelo disco semanal no segundo semestre de 2021, mostrando um declínio semelhante a penhasco, com uma diminuição mensal de 38% e uma diminuição homóloga de 33%. A confiança do mercado é gravemente insuficiente.
Do ponto de vista do desempenho do mercado, do ponto de vista da área nacional de vendas de habitação comercial, aumentou 27% em termos homólogos no primeiro semestre de 2021, tornou-se negativo pela primeira vez em termos homólogos num único mês em julho e diminuiu 15% em termos homólogos no segundo semestre; Ao mesmo tempo, o preço médio de venda da habitação comercial diminuiu significativamente a partir de agosto daquele ano.O preço médio de venda da habitação comercial em dezembro foi 9512 yuan / m2, uma diminuição de 13,8% em comparação com o início do ano.
No mesmo período, as vendas das empresas imobiliárias diminuíram mais significativamente. De acordo com dados da Kerui, em julho de 2021, o desempenho das vendas mensais das 100 maiores empresas imobiliárias mudou de positivo para negativo, com uma queda homóloga de menos de 7% em um único mês. Desde então, a queda tem se expandido mês a mês, e a queda homóloga das vendas de calibre completo em um único mês em dezembro atingiu cerca de 35%. Entre elas, as vendas das 10 maiores empresas imobiliárias no segundo semestre do ano diminuíram 28% em relação ao ano anterior.
A tendência descendente do mercado imobiliário também é significativa. De acordo com os dados do livro branco, em comparação com um lote de fornecimento de terra, a taxa de transferência de terra de três lotes em 22 cidades na China diminuiu 47%, a taxa de transferência de leilão ou suspensão atingiu 19%, a taxa de prêmio média foi de apenas 2,3%, e o preço da terra diminuiu em 10002000 yuan / m2.
Mesmo assim, em 2021, a área de vendas de habitação comercial nacional atingiu 1,79 bilhão de metros quadrados, e as vendas atingiram 18,2 trilhões de yuans, que permaneceram em um alto nível.
O pico do crescimento da indústria também se tornou o consenso da indústria. De acordo com os dados do National Bureau of Statistics, a área de vendas de habitação comercial na China atingiu 1,694 bilhões de metros quadrados em 2017, e este índice tem sido basicamente estável desde então. De 2018 a 2020, foi de 1,717 bilhões de metros quadrados, 1,716 bilhões de metros quadrados e 1,761 bilhões de metros quadrados respectivamente, com um aumento homólogo de 1,3%, – 0,1% e 2,6%, respectivamente.
“No futuro, geralmente se espera que seja difícil fazer um avanço significativo na área de transações, então a indústria entrou em uma era sem crescimento.” Ding Zuyu, CEO da E-House China, disse anteriormente. Lin Zhong, presidente do conselho de administração da Xuhui, também espera que a capacidade do setor imobiliário seja mantida em 1 bilhão + metros quadrados e 15 trilhões + transações no futuro.
Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) no white paper publicado, acredita-se ainda que considerando a mudança da estrutura habitacional e a redução da demanda e nova oferta, o mercado imobiliário comercial entrará em uma era de desenvolvimento reduzido.
Entre eles, o design de alto nível do sistema de segurança habitacional é claro. Durante o 14º período do Plano Quinquenal, 40 cidades-chave planejam adicionar 6,5 milhões de habitações de aluguel acessíveis, e a proporção de novas habitações de aluguel acessíveis na oferta total de novas habitações se esforçará para atingir mais de 30%.
O “14º plano de cinco anos” é basicamente o mesmo que o “13º plano de cinco anos” da província de Zhejiang. “A proporção de habitação de aluguel acessível aumentou, a proporção de habitação comercial diminuiu e a escala da habitação comercial entrou em uma era de redução.” O Livro Branco disse.
a urbanização continuará a alta velocidade
Há muitas dificuldades no presente, mas isso não significa que a indústria perdeu seu futuro. Na verdade, a essência da indústria imobiliária como uma indústria pilar da economia da China não mudou, e ainda é uma força chave para o crescimento constante e expansão da demanda doméstica.
Zhang Huadong, pesquisador-chefe do think tank Yihan, disse primeiro finanças e economia que a relação entre imóveis e consumo social é uma relação de promoção. Porque o pós-mercado de imóveis é muito longo, tem um efeito de puxar muito óbvio no consumo C-end, especialmente em materiais de construção, decoração doméstica, eletrodomésticos, incluindo automóveis e outras indústrias.
De acordo com os dados do white paper, em 2021, as vendas totais de habitação em primeira mão e segunda mão na China excederam 23 trilhões de yuans. Ao mesmo tempo, em uma série de consumo relacionado impulsionado pelo consumo de habitação, a escala da indústria de móveis excedeu 800 bilhões de yuans e a da indústria de eletrodomésticos excedeu 1,7 trilhão de yuans.
Em termos de contribuição para a economia, o valor agregado do setor imobiliário em 2021 será de 7,76 trilhões, com uma taxa de contribuição de 6,8% para o PIB. Se o valor agregado de mais de 50 indústrias envolvidas no upstream e downstream do setor imobiliário for tomado em conjunto, a taxa de contribuição para o crescimento do PIB será próxima de 20%.
Deste ponto de vista, ao liberar plenamente o consumo habitacional dos moradores, o setor imobiliário pode formar um enorme mercado de demanda doméstica e fornecer importante suporte para a construção de um “novo padrão de circulação interna e dupla circulação”.
Do ponto de vista do setor imobiliário em si, seus fundamentos não mudaram, pois acredita que a demanda razoável de habitação ainda tem suporte suficiente para o setor.
Em geral, a taxa de urbanização da população permanente da China em 2021 foi de 64,72%. De acordo com a previsão da Academia Chinesa de Ciências Sociais, o processo de urbanização continuará a avançar em alta velocidade durante o 14º período do Plano Quinquenal e entrará em uma fase de desenvolvimento estável em três a cinco anos. A taxa máxima de urbanização está provavelmente entre 75% e 80%.
Entre elas, cidades de grande e médio porte com bons fundamentos, aglomeração populacional e industrial, ciclo de vida urbano é ascendente, o mercado imobiliário ainda está em período de crescimento e a demanda ainda está em expansão.
O white paper aponta que a expansão da demanda também traz forte demanda por construção urbana: internamente, as instalações públicas do centro urbano continuam melhorando, e a renovação urbana ainda tem grande vitalidade; Externamente, para construir uma cidade de nó ferroviário de alta velocidade e um centro de transporte abrangente, ainda precisamos mobilizar totalmente os recursos e fazer um bom trabalho na construção de infraestrutura.
No nível da demanda, as cidades com afluxo populacional têm forte demanda. Em 2020, a população flutuante da China atingiu 376 milhões, um aumento de 70% em relação a 2010, a população flutuante em Xangai e Shenzhen ultrapassou 10 milhões e a de Pequim, Guangzhou e Chengdu ultrapassou 8 milhões. O fluxo entrelaçado da população produzirá uma demanda contínua e grande por habitações rígidas.
Ao mesmo tempo, há espaço para a liberação contínua da demanda de reposição gerada pelos moradores de moradias públicas, habitações acessíveis e habitações auto-construídas, a demanda de melhoria trazida por quase 10 bilhões de metros quadrados de moradias antigas construídas antes do final de 2000, bem como a demanda por miniaturização e envelhecimento familiar.
novos cidadãos geram nova procura
As oportunidades ainda existem. Como órgão principal, as empresas imobiliárias se despedem do extenso modelo “três altos” no passado. Quais são as saídas para o desenvolvimento de alta qualidade?
Em termos de imóveis residenciais tradicionais, o white paper propõe focar-se em cidades de alta energia com alto crescimento populacional. Ao mesmo tempo, devemos concentrar-nos no mercado eficaz na região. Ao mesmo tempo, estudar e julgar cuidadosamente as diferenças no consumo habitacional na região, focando na correspondência entre demanda e demanda do cliente.
Para as propriedades operacionais, o white paper acredita que a lógica de retroalimentação residencial de negócios e gestão de feedback de vendas no passado não é mais apropriada, é a chave para explorar um modelo de lucro maduro e se livrar do “pensamento imobiliário”.
Na verdade, muitos desenvolvedores fizeram boas conquistas em propriedades operacionais. Longhu, que tem 61 shopping centers em operação, recebeu um aumento de 40% ano a ano na renda de aluguel em 2021, atingindo 8,15 bilhões de yuans, e a taxa de aluguel permaneceu em um alto nível de 97%; Shanghai Henglong Plaza sob Henglong imobiliário focado na rota de luxo pesado e alcançou um aumento anual de alto nível de aluguel de mais de 15% durante o período epidêmico de 2020 a 2021.
Além disso, embora a habitação de arrendamento indenizatória ocupe a oferta de habitação comercial em certa medida, com o rápido desenvolvimento de Shenzhen New Industries Biomedical Engineering Co.Ltd(300832) , novas formas de negócio e novos modelos, cada vez mais pessoas com emprego flexível trouxeram demanda suficiente para o mercado de arrendamento.
De acordo com os dados do Bureau of Statistics, em 2021, o número de funcionários flexíveis na China atingiu 200 milhões, incluindo tecnologia de TI, celebridades on-line, âncora, takeout riders, etc. Para esses grupos móveis e jovens, alugar uma casa tornou-se uma escolha mais comum.
De acordo com os dados do white paper, a população residente atual de Pequim e Xangai é de cerca de 21,89 milhões e 24,87 milhões respectivamente, mas a população gerencial real excedeu 30 milhões. A população gerencial real de Guangzhou e Shenzhen excede 22 milhões, excedendo a população permanente de 3 milhões e 4 milhões.
A resolução dos problemas habitacionais de novos cidadãos, jovens e outros grupos com dificuldades habitacionais e o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis tornou-se também uma tarefa importante durante o 14º Plano Quinquenal.
Em março de 2022, Guo Shuqing, presidente da Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China, apontou que novos cidadãos viveram em cidades e vilas, mas não têm uma residência permanente registrada, ou acabaram de obter uma residência permanente registrada por menos de dois ou três anos. “Esta população é de cerca de 300 milhões, e eles estão enfrentando as reais necessidades de viver e trabalhar em paz e contentamento, iniciar um negócio, alugar e comprar uma casa, crianças indo para a escola, cuidados de idosos e assim por diante”.
Uma demanda tão grande por habitação de novos cidadãos levou o desenvolvimento de habitação de aluguel a se tornar um novo modelo digno de exploração pelas empresas imobiliárias.
O white paper aponta que a promoção da política de aluguel de habitação é rápida, e o caminho e o modelo de negócios são basicamente claros. A política transfere o preço do terreno no front-end, revitaliza o estoque, fornece subsídios nos links de construção e operação, melhora o EBITDA global, e traz o back-end para a oferta pública de REITs para realizar a saída, formando uma política de circuito fechado de investimento, finanças, construção, gestão e retorno.
“De acordo com os dados divulgados pelo Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, 2,4 milhões de novas unidades habitacionais de aluguel acessíveis serão arrecadadas em 2022, o que é um grande teste da força financeira dos governos locais e da capacidade profissional e reserva de talentos das empresas estatais locais, podendo acelerar a introdução de empreendimentos imobiliários centrais com alto grau de comercialização.” O relatório dizia.
As empresas imobiliárias privadas tomaram medidas a este respeito. “Através de nossas vantagens de marca e vantagens de gestão até agora, realizamos custódia e construção”, disse a gestão do jardim rural. “Ao mesmo tempo, queremos aprofundar a construção de habitações indenizatórias através da construção de sabedoria científica e tecnológica, através de custódia e construção, através do modo EPC, através da competitividade da construção de sabedoria científica e tecnológica, e cooperar com empresas estatais, governos locais e até mesmo empresas centrais na construção de habitações indenizatórias.”
