corpo do relatório
introdução: desde novembro de 2021, o “crescimento constante” com o setor imobiliário estatal como núcleo sempre foi nossa principal direção recomendada, e o retorno em excesso tem sido notável até agora. Recentemente, à medida que a política imobiliária continua a aumentar, o setor imobiliário inaugurou um crescimento sistemático. Actualmente, o mercado presta mais atenção ao grau de interpretação desta ronda de mercado imobiliário e à sustentabilidade da subida subsequente. Portanto, este relatório revisa sistematicamente a interpretação do mercado acionário imobiliário sob as quatro rodadas do ciclo de relaxamento imobiliário na história para referência dos investidores.
a ações experimentaram quatro rodadas de flexibilização imobiliária em 2008, 2012, 2014 e 2018, respectivamente embora o fundo destas quatro rodadas de mercado seja diferente, e o ritmo dedutivo das ações imobiliárias seja ligeiramente diferente, contém lógica dedutiva semelhante. Através da retomada de quatro rodadas do mercado acionário imobiliário, pretendemos responder às seguintes questões:
primeiro, historicamente, como relaxar a política de regulação imobiliária? Qual é o desempenho das ações imobiliárias em diferentes estágios de flexibilização da política? Recentemente, as políticas locais foram relaxadas. Até que ponto essa rodada de política de flexibilização imobiliária foi interpretada
segundo, do ponto de vista histórico, como deduz o mercado de ações imobiliárias? Quais são os principais condutores? Qual é o sinal do fim do mercado imobiliário? Desde o final do ano passado, as ações imobiliárias alcançaram retornos excedentes significativos, e recentemente inauguraram uma tendência ascendente acelerada. No futuro, que tal a sustentabilidade desta rodada de mercado imobiliário
terceiro, na rodada de calendário do mercado imobiliário, quem é a empresa estatal mais dominante vs empresa privada? Desde o final do ano passado, o líder imobiliário das empresas centrais representadas por Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) superou o desempenho imobiliário das empresas privadas.
1, primeira ronda: Setembro de 2008 a Junho de 2009
Esta ronda de acções imobiliárias teve início em Setembro de 2008 e terminou no final de Junho de 2009, com um aumento de 137,1% e um rendimento excedente de 74,0%. A atual rodada de mercado de ações imobiliárias passou por duas etapas:
fase I (Setembro de 2008 a Dezembro de 2008): relaxamento das políticas centrais e locais + fundamentos continuam a deteriorar-se. As acções imobiliárias atingiram o fundo antes do mercado, com retornos excedentes significativos em relação ao mercado, mas o retorno absoluto não é óbvio.
fase II (janeiro de 2009 a junho de 2009): política continuou a ser solta + Fundamentos melhorados, e ações imobiliárias inauguraram um mercado de duplo clique. Em julho, afetado pelo aperto da regulamentação imobiliária, terminou a atual rodada de aumento do mercado de ações imobiliárias.
11, 2008.9-200812: apólices soltas, fundo imobiliário antes do mercado
2008 desde meados do ano, com o spread e aprofundamento da crise hipotecária de subprime dos EUA, a política monetária do banco central foi gradualmente afrouxada de acordo com os requisitos de “manter o desenvolvimento econômico estável e rápido enquanto controla os aumentos de preços”, o banco central reduziu gradualmente a escala e a frequência de emissão de notas pelo banco central desde julho de 2008, elevou a meta esperada de novos empréstimos para o ano inteiro para mais de 4 trilhões de yuans, e guiou instituições financeiras para expandir o montante total de crédito. De setembro de 2008 até o final de 2008, o Banco Popular da China baixou a taxa de juro de referência de depósitos e empréstimos por cinco vezes consecutivas e o rácio de reservas de depósitos por quatro vezes.
a introdução de “plano de quatro trilhões” marca o aumento adicional da política de flexibilização Em 5 de novembro, o Comitê Permanente nacional apresentou dez artigos e estabeleceu metas de promoção do crescimento, planejando investir 4 trilhões de yuans dentro de dois anos para estimular a recuperação econômica. Posteriormente, o banco central levantou explicitamente as duras restrições ao planejamento de crédito das instituições financeiras em 11 de novembro, liberando o sinal de garantir o crescimento econômico e estabilizar a confiança do mercado. Em 28 de novembro, a reunião do Politburo definiu ainda “manter o crescimento, expandir a demanda interna e ajustar a estrutura” como a principal tarefa do trabalho econômico no próximo ano, e pediu a continuação da implementação de política fiscal ativa e política monetária moderadamente frouxa.
política imobiliária: desde setembro de 2008, a política de regulação imobiliária foi relaxada rapidamente Em julho de 2008, Changsha baixou a proporção de adiantamentos, em setembro, o governo Xi’an aumentou os subsídios para compra de casas, as políticas locais foram relaxadas. Desde que o banco central cortou as reservas mínimas e a taxa de juros em setembro, o governo central afrouxou sua política imobiliária. Em 17 de outubro, o Comitê Permanente nacional propôs “reduzir os impostos sobre transações habitacionais e apoiar os moradores a comprar casas”; Em 22 de outubro, o banco central anunciou rapidamente a redução do rácio de adiantamento, do empréstimo à habitação e da taxa de juros do empréstimo do fundo provisório; Em 22 de outubro, o IRS anunciou que o imposto sobre escrituras seria reduzido para 1% para estimular o consumo de habitação. No dia 21 de dezembro, a Direção Geral do Conselho de Estado emitiu diversos pareceres sobre a promoção do desenvolvimento saudável do mercado imobiliário, reduzindo o padrão de isenção do imposto empresarial.
mas os fundamentos das ações imobiliárias continuaram a deteriorar-se naquela época no nível macro, embora a política monetária do banco central tenha começado a girar em setembro, a taxa de crescimento da oferta monetária ainda está desacelerando, especialmente a taxa de crescimento M1 diminuiu significativamente, e muitos indicadores como a taxa de crescimento do PIB mostram que a economia ainda está em baixo. A nível do setor, no contexto da última rodada de ênfase no controle, o setor imobiliário permaneceu frio de setembro a dezembro de 2008, os dados de vendas de imóveis também continuaram a se deteriorar e o preço das casas em segunda mão ainda aumentou negativamente.
sob a combinação da política de solta e deterioração dos fundamentos imobiliários, o setor imobiliário mais sensível à política liderou o mercado por dois meses e alcançou um retorno excedente significativo, mas o retorno absoluto nesta fase não é óbvio Embora a wandequan a tenha recuperado apenas brevemente desde a flexibilização marginal da política monetária do banco central em julho de 2008, o mercado global ainda caiu principalmente até a introdução do “plano de quatro trilhões”. No entanto, antes da introdução do “plano de quatro trilhões”, o governo central emitiu sucessivamente políticas de relaxamento para o imobiliário. Por exemplo, as cidades começaram a relaxar desde julho, e o banco central baixou a taxa de pagamento inicial e a taxa de juros dos empréstimos à habitação em outubro, de modo que o mercado gradualmente restaurou suas expectativas pessimistas para o imobiliário. Depois que o banco central anunciou o corte da taxa de juros e confirmou que a política virou oficialmente para afrouxamento em 16 de setembro, o declínio do setor imobiliário terminou e foi dominado pelo choque de moagem de fundo. No final de dezembro, a faixa de crescimento e queda do setor imobiliário era de 4,65%, superando o mercado em 14,2%. Além disso, os setores de materiais de construção, indústria leve e eletrodomésticos da cadeia imobiliária cresceram 10,1%, – 13,4% e 2,9%, respectivamente. Ao mesmo tempo, a partir de 2008q2, os fundos públicos começaram a aumentar suas posições no setor imobiliário que havia sido supervendido.
do desempenho de diferentes empresas imobiliárias, as principais ações imobiliárias como “Wanbao Zhaojin” se beneficiaram mais do rápido e substancial relaxamento das políticas, com um aumento de faixa de mais de 17,4%.
enquanto os imóveis das empresas estatais aumentaram 5,7% no mesmo período, os estoques imobiliários de natureza não estatal até caíram 5,7%.
12, 2009.1-2009.7: Fundamentos melhorados, ações imobiliárias bem-vindas
2009 A China manteve um ambiente monetário e de crédito extremamente frouxo, catalisando a recuperação econômica da China 9 em 2009, as instituições financeiras aumentaram os empréstimos RMB em quase 9,6 trilhões, um aumento de quase o dobro. Entre eles, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes aumentaram mais de 3,8 vezes em 2009, e M1 e M2 também voltaram ao canal ascendente ano a ano. Estimulada pelo “plano de quatro trilhões”, a infraestrutura tornou-se um importante estabilizador da economia. A taxa de crescimento anual do investimento em infraestrutura foi de 42,16%, impulsionando a recuperação do crescimento do PIB.
ao mesmo tempo, a política de regulação imobiliária também manteve um padrão solto 20093 de janeiro, os quatro principais bancos anunciaram que, desde que a taxa de juros de referência seja 0,85 vezes preferencial antes de 27 de outubro de 2008, clientes de alta qualidade sem histórico de crédito ruim podem solicitar uma taxa de juros de desconto de 30% em princípio. Em 13 de fevereiro, o Ministério da Construção emitiu as ideias de trabalho do departamento de segurança habitacional em 2009, com foco no desenvolvimento da construção de habitação de aluguel público. Em 16 de março, o relatório de trabalho do governo propôs estabelecer um sistema de segurança habitacional. Em 16 de abril, o Comitê Permanente Nacional propôs estabilizar a habitação e o outro consumo em massa. Em 25 de maio, o Conselho de Estado emitiu a comunicação sobre o ajuste do rácio de capital de projetos de investimento em ativos fixos, reduzindo o rácio mínimo de capital de projetos de habitação acessível e habitação ordinária de commodities para 20% e outros projetos de desenvolvimento imobiliário para 30%.
Desde o início de 2009, o estímulo político levou a uma rápida recuperação em todos os elos do setor imobiliário e a uma melhoria significativa nos lucros das empresas imobiliárias 2009: em janeiro, os preços das casas em 70 cidades diminuíram para – 0,1% mês em relação ao mês e tornaram-se positivos em março. Em fevereiro, as vendas de casas tornaram-se positivas ano a ano. Desde março, o investimento em desenvolvimento imobiliário recuperou ano a ano. Em abril, a área de terrenos comprados atingiu o nível inferior ano a ano. Ao mesmo tempo, os lucros das empresas imobiliárias melhoraram, e o crescimento homólogo da receita e do lucro recuperou do fundo no primeiro trimestre de 2009, proporcionando forte apoio fundamental ao mercado de ações imobiliárias.
políticas soltas combinadas com fundamentos melhorados inauguraram um grande aumento no mercado de ações imobiliárias em 2009, e alcançaram retornos excessivos significativos sob o duplo clique de Davis os fundamentos da indústria e da empresa melhoraram, sobrepostos à regulamentação imobiliária para manter um tom solto, e o setor imobiliário inaugurou um aumento na avaliação e rentabilidade. Entre o início de 2009 e o final de junho de 2009, o setor imobiliário subiu 124,6%. Comparado com o retorno excedente de 49,8% obtido pelo mercado, a avaliação Pb aumentou de 2 vezes para 4 vezes. Os setores de materiais de construção, indústria leve e eletrodomésticos da cadeia imobiliária cresceram 83,5%, 62,7% e 67,9%, respectivamente.
ao mesmo tempo, os fundos públicos aumentaram significativamente as suas posições no sector imobiliário no primeiro semestre de 2009, e a proporção de alocação atingiu uma posição elevada de 15% no segundo trimestre de 2009 2008q3-2009q2, os fundos de participações parciais ativos continuaram a aumentar suas posições no setor imobiliário, e a proporção de alocação aumentou de 4,9% para 14,9%.
a partir do desempenho de diferentes empresas imobiliárias, os estoques imobiliários de empresas privadas tiveram melhor desempenho nesta fase, com um aumento de 137,4%, ligeiramente superior aos estoques imobiliários de empresas estatais (117,6%) e “Wanbao Zhaojin” (125,8%) no mesmo período na verdade, desde dezembro de 2008, o rácio imobiliário de empresas imobiliárias estatais / empresas privadas continuou a diminuir.
com o aperto das políticas de regulação do mercado imobiliário, as ações imobiliárias começaram a cair em julho de 2009 6 em 19 de junho, o CBRC emitiu o aviso sobre Fortalecimento adicional da gestão de risco de empréstimos hipotecários, com o objetivo de apertar a política de empréstimos para segunda habitação. Em 21 de agosto, o Ministério da Terra e Recursos solicitou que “os governos locais fortalecessem a supervisão pós-aprovação do terreno de construção, prevenindo e prevenindo efetivamente a ocorrência de fenômenos como uso sem aprovação, aprovação, mas não expropriação, expropriação, mas não fornecimento, fornecimento, mas não uso, e reprimir severamente o acúmulo de terras”. Em 24 de dezembro, o Comitê Permanente Nacional emitiu os “quatro artigos nacionais”, que afirmavam claramente que era necessário “conter o rápido aumento dos preços das casas”. Ao mesmo tempo, os preços das casas em segunda mão em 70 grandes e médias cidades subiram rapidamente no primeiro semestre de 2009, atingiram o pico depois de subirem para 1,1% mês a mês em junho de 2009, e começaram a cair. Com o aperto da política monetária e da margem de regulação do mercado imobiliário, as ações imobiliárias começaram a cair em julho de 2009, e a atual rodada do mercado imobiliário terminou.
2, segunda ronda: Janeiro de 2012 a Janeiro de 2013
esta ronda de ações imobiliárias teve início em Janeiro de 2012 e terminou no final de Janeiro de 2013, com um aumento de 34,4% e um retorno excedente de 24,4%. A atual rodada de mercado de ações imobiliárias passou por duas etapas:
fase I (janeiro de 2012 a início de julho de 2012): políticas regulatórias foram afrouxadas, sobrepostas a melhorias marginais nos fundamentos, e os retornos absolutos e excessivos do setor imobiliário foram significativos.
fase II (de meados e final de outubro de 2012 até o final de janeiro de 2013): margem de política apertada, mas os fundamentos melhoraram. As ações imobiliárias ainda lideraram o mercado por 2 meses, recuperaram para o fundo e alcançaram retornos excedentes. Em fevereiro de 2013, foram emitidos os “cinco artigos nacionais”, apontando para o significativo aperto da regulação imobiliária, sobrepondo-se ao declínio marginal dos fundamentos, e anunciando o fim desta rodada do mercado imobiliário.
21, 2012.1-2012.7: a política foi relaxada e as ações imobiliárias saíram do mercado independente
A margem política da China foi apertada, o efeito de estímulo do “plano de quatro trilhões” enfraqueceu e o impacto da crise da dívida europeia ultramarina foi sobreposto. No terceiro e quarto trimestres de 2011, a taxa de crescimento real do PIB caiu abaixo de 10% e continuou a cair.
a fim de lidar com a recessão económica, a política central mudou para a flexibilização de uma forma geral 201111-30, o banco central anunciou que reduziria o rácio de reservas de depósitos em 0,5 pontos percentuais, abrindo uma nova rodada de ciclo de flexibilização. O cenário político da reunião do Politburo em dezembro mudou de “gerenciar as expectativas de inflação, ajustar a estrutura econômica e manter o desenvolvimento econômico estável e rápido” para “manter o desenvolvimento econômico estável e rápido, ajustar a estrutura econômica e gerenciar as expectativas de inflação”, colocando o crescimento econômico em uma posição mais central. De abril a maio de 2012, o comitê permanente nacional apresentou continuamente declarações como “expansão da demanda interna” e “colocar o crescimento estável em uma posição mais importante”. A exigência de reservas foi reduzida duas vezes em fevereiro e maio, e a taxa de juros foi reduzida duas vezes em junho e julho, de modo a liberar liquidez e estabilizar a economia. A flexibilização marginal da política levou à estabilização e recuperação gradual das finanças sociais, e M1 e M2 também se aqueceram ano após ano.
em termos de política imobiliária, algumas cidades tomaram a liderança na regulação e controle relaxantes, e o governo central definiu o tom para relaxar a regulação e controle mais tarde Em outubro 11, o limite de empréstimo pessoal do fundo provisório de habitação de Nanjing foi aumentado de 200000 yuan para 300000 yuan. Em fevereiro de 2012, o banco central propôs “atender à demanda de empréstimos dos compradores de primeira casa” no simpósio de trabalho do mercado financeiro. Em fevereiro, o simpósio de trabalho financeiro do banco central propôs “aumentar o apoio a projetos de habitação acessível e construção de habitação comercial comum para atender à demanda de empréstimos dos compradores de primeira casa”. O governo central flexibilizou a expressão da regulamentação imobiliária, e o relatório de trabalho do governo em março propôs “promover o aumento da oferta de habitação comercial”.
Com o relaxamento do controle imobiliário pelo governo central, muitas cidades como Nanjing, Xangai, Pequim e Suzhou relaxaram a regulação do lado da demanda.
mudança de política rapidamente aqueceu o lado da procura do mercado imobiliário e melhorou os fundamentos embora a economia da China como um todo estivesse em um período descendente durante este período, afetado pelo afrouxamento da regulamentação política, o lado da demanda de imóveis melhorou, os dados de vendas recuperaram do fundo desde o início de 2012, a taxa de crescimento cumulativo da área de vendas de habitação comercial recuperou de – 14% no início de 12 para 49,5% no início de 13, e o mês sobre os preços mensais de habitação em 70 cidades também voltou para o canal ascendente a partir de dezembro de 2011 e tornou-se positivo em junho de 2012. Além disso, a taxa de crescimento do lucro líquido acumulado atribuível à matriz de empresas imobiliárias também recuperou do fundo em 2012q1, subindo de – 9% para 4% em 2012q2.
nesta fase, as políticas macro e imobiliárias estão soltas, sobrepostas à melhoria marginal dos fundamentos, e o retorno absoluto e o retorno excessivo do setor imobiliário são significativos No entanto, devido à pequena flexibilização e liquidez apertada, a economia continuou a cair após uma ligeira recuperação no início do ano. O mercado caiu em choque de março a maio, e depois caiu ainda mais. Para as ações imobiliárias, em comparação com os “quatro artigos nacionais” em 2010 e os “oito artigos nacionais” no início de 2011, o afrouxamento da regulação imobiliária desde o final de 2011 pode ser descrito como “uma longa seca encontra uma chuva doce”, e a expectativa extremamente pessimista do mercado no setor imobiliário foi rapidamente reparada. As ações imobiliárias continuaram a superar o mercado desde o início de 2012, dando início ao aumento simultâneo dos lucros e da valorização. A partir de 9 de julho, o setor imobiliário subiu 25,2%, ficando o primeiro do setor, superando em muito o aumento de apenas 1,6% da wandequan a no mesmo período, e Pb foi reparado de 1,7 vezes para 2,1 vezes. O aumento e a queda dos materiais de construção, da indústria leve e dos eletrodomésticos na cadeia imobiliária foram – 6,88%, – 3,7% e 7,22%, respectivamente, inferiores aos estoques imobiliários. Nos dois primeiros trimestres de 2012, a posição imobiliária dos fundos públicos subiu rapidamente para um máximo histórico de 12,12%.
do desempenho de diferentes empreendimentos imobiliários, durante esta fase, beneficiando de políticas frouxas e fundamentos melhorados, “Wanbao Zhaojin” acelerou sua ascensão, com um aumento e queda de 43,4%, superando empresas imobiliárias estatais (26,7%) e superando ações imobiliárias não estatais (18,2%) 2012: de janeiro a março, os estoques imobiliários das empresas privadas tiveram um melhor desempenho. No entanto, à medida que a regulamentação política se tornou mais clara, os fundos começaram a fluir para empresas imobiliárias líderes e estatais, e a proporção de empresas estatais imobiliárias para empresas privadas aumentou de 0,95 para mais de 1,1.
22, 2012102013.1: a política foi apertada, mas os fundamentos eram fortes, e as ações imobiliárias superaram o desempenho
no final de julho de 2012, o governo central apertou a política de regulação e controle sobre imóveis, o mercado estava “alarmado”, e o setor imobiliário sofreu uma correção faseada 7, em 24 de julho, o Conselho de Estado emitiu um documento dizendo que decidiu realizar uma supervisão especial sobre a implementação das políticas e medidas de regulação do mercado imobiliário do Conselho de Estado em 16 províncias (cidades) a partir do final de julho. O foco da supervisão é inspecionar a implementação de medidas de restrição à compra de habitação, a implementação de políticas diferenciadas de crédito à habitação, o fornecimento e gestão de terrenos habitacionais e a implementação e cobrança de políticas fiscais. Em 27 de julho, na reunião de supervisão de meados do ano do CBRC, disse que devemos implementar resolutamente a política nacional de regulação imobiliária, continuar a fortalecer a prevenção e controle de riscos de empréstimos imobiliários e fortalecer a gestão de riscos de confiança imobiliária. Em 27 de setembro, o Ministério da Terra e Recursos e o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano emitiram o aviso sobre Fortalecimento adicional da regulamentação do uso do solo imobiliário e gestão da construção. Afetada por isso, a indústria imobiliária caiu 15,6% de 9 de julho a 17 de outubro.
No entanto, o impacto negativo do aperto de políticas sobre os fundamentos é relativamente limitado. 2012: em junho, os preços das casas em segunda mão em 70 cidades de grande e médio porte tornaram-se positivos mês a mês; em julho, o investimento imobiliário se estabilizou e começou a recuperar em setembro. A tendência das vendas imobiliárias manteve-se ascendente de agosto a setembro. Ao mesmo tempo, a taxa de crescimento do lucro líquido atribuível à matriz do setor imobiliário também acelerou do terceiro trimestre para o quarto trimestre de 2012.
10 desde meados de outubro, os fundamentos continuaram a melhorar, sobrepostos reparos emocionais, ações imobiliárias lideraram o mercado por dois meses e atingiram o rebote inferior fundamentos da indústria e lucros corporativos melhorados fornecem suporte molecular para o mercado imobiliário. Os dados de desenvolvimento imobiliário e investimento de julho a setembro divulgados de agosto a outubro atingiram o fundo e recuperaram em novembro, acrescentando que o preço das casas em segunda mão voltou à tendência ascendente desde dezembro. No final de janeiro de 2013, o setor imobiliário cresceu 24,6% na faixa, e a renda relativa ao wandequan a foi de 12,7%. Os setores de materiais de construção, indústria têxtil leve e eletrodomésticos da cadeia imobiliária cresceram 17,9%, 10,6% e 19,2%, respectivamente.
ao mesmo tempo, os fundos públicos aumentaram significativamente suas posições no setor imobiliário no quarto trimestre de 2012, e o índice de alocação atingiu uma posição alta de 12,8% em 2012q4 no quarto trimestre, os fundos públicos retornaram ao setor imobiliário, com posições subindo de 9,2% no trimestre de 2012para 12,8% no trimestre de 2012q4.
a partir do desempenho de diferentes empresas imobiliárias, o desempenho de empresas imobiliárias estatais como “Wanbao Zhaojin” é melhor do que o de empresas privadas “Wanbao Zhaojin” e outras empresas imobiliárias estatais continuaram a dominar, superando ações imobiliárias não estatais.
“National Five Articles” foi emitido, o que marcou o aperto significativo da regulamentação imobiliária, superou o declínio marginal dos fundamentos, e anunciou o fim desta rodada do mercado imobiliário Em fevereiro de 2013, o Comitê Permanente nacional propôs “restringir resolutamente a compra especulativa de investimentos, implementar rigorosamente as medidas de restrição de habitação comercial”. Desde então, em março, o Conselho Estadual exigiu que as áreas de restrição de compra abrangessem todas as áreas administrativas da cidade, e os tipos de casas sujeitas a restrição de compra deveriam incluir todas as novas casas comerciais e casas de segunda mão. Sob a orientação dos “novos cinco artigos”, cidades quentes rapidamente emitiram regras regulatórias, como Pequim aumentando as restrições de compra, Xangai, Hangzhou e outras cidades apertando políticas de empréstimo de fundos providentes e aumentando o limiar de empréstimo. Em 24 de maio, a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiu um documento para promover a reforma do imposto imobiliário, exigindo ampliar o escopo piloto da reforma do imposto imobiliário sobre habitação pessoal e acelerar a legislação do imposto imobiliário. Ao mesmo tempo, o endurecimento das políticas regulatórias tem se refletido rapidamente nos fundamentos da indústria. Desde fevereiro de 2013, o investimento imobiliário, a venda de habitação comercial e os preços da habitação em segunda mão entraram no canal descendente.
3. Terceira rodada: julho de 2014 a fevereiro de 2016
esta ronda de acções imobiliárias teve início em Julho de 2014 e terminou no final de Fevereiro de 2016, com um aumento de 79,3% e um retorno excedente de 31,3%. A atual rodada de mercado de ações imobiliárias passou por duas etapas:
fase I (julho de 2014 até início de 2015): flexibilização monetária e de crédito é gradualmente implementada, sobreposta à flexibilização da supervisão de políticas. Mesmo que os fundamentos imobiliários ainda estejam em baixa, o imobiliário financeiro impulsiona o índice a acelerar para cima.
fase II (de meados de junho de 2015 até o final de fevereiro de 2016): política permaneceu solta, fundamentos da indústria e lucros corporativos melhoraram, e o desempenho de custo de avaliação sobreposto foi relativamente alto, resultando em retornos excessivos significativos para ações imobiliárias. Desde março de 2016, as cidades quentes apertaram a regulamentação e as vendas imobiliárias foram frias, levando ao fim desta rodada do mercado imobiliário.
31, 2014.7-2015.1: a regulação imobiliária foi totalmente relaxada, liderada pelo setor imobiliário
desde o início de 2014, com a crescente pressão descendente sobre a economia, a política mudou gradualmente e a economia alcançou um “pouso suave” no final de 2012. Desde então, tem sido difícil ver melhorias após o fundo em forma de “L”. Em 2013, a política monetária manteve forte concentração ao longo do ano. Após a “escassez de dinheiro” em meados do ano, a taxa de crescimento das finanças sociais começou a cair rapidamente, e a situação financeira das empresas deteriorou-se. No quarto trimestre de 2013, a pressão descendente sobre a economia da China aumentou novamente, e os lucros corporativos começaram a cair. Em 13 de dezembro de 2013, a conferência de trabalho econômico definiu o tom de “pressão descendente sobre a operação econômica”, exigindo que o trabalho econômico “prossiga o progresso mantendo a estabilidade, reformas e inovação”.
desde Abril de 14, a política monetária da China foi gradualmente afrouxada Em 22 de abril de 2014, o banco central anunciou reduzir o rácio de reserva de depósitos RMB dos bancos comerciais rurais do condado em 2 pontos percentuais e o rácio de reserva de depósitos RMB dos bancos cooperativos rurais do condado em 0,5 pontos percentuais; Em 23 de abril, o banco central anunciou o projeto piloto de penhor de ativos de crédito em suas agências. A política mudou para Panasonic, e as finanças sociais começaram a se estabilizar em abril de 2014. Desde então, uma vez que a recuperação económica foi inferior ao esperado, a flexibilização das políticas continuou a aumentar. Em setembro, o banco central criou o MLF e imediatamente colocou 500 bilhões de moeda base de médio prazo no mercado, e emitiu o aviso sobre a melhoria adicional dos serviços financeiros de habitação, o que claramente exigia flexibilizar as restrições de empréstimos. Desde então, a taxa de adiantamento também foi reduzida por muitas vezes. Em meados de outubro de 2014, a PSL foi realmente lançada. Em 21 de novembro de 2014, o banco central anunciou que reduziria as taxas de juro de referência dos depósitos e empréstimos em 0,25 e 0,4 pontos percentuais, respectivamente, no dia seguinte.
em termos de política imobiliária, do governo local ao governo central, a regulamentação imobiliária mudou gradualmente para um relaxamento abrangente Março de 2014, após as duas sessões propostas pela primeira vez de regulamentação bidirecional, todas as regiões gradualmente relaxam as restrições de compra. Em abril, Nanning flexibilizou as restrições de compra em algumas áreas; Em junho, a Hohhot emitiu um documento para cancelar a restrição de compra; Em 10 de julho, Jinan cancelou completamente a restrição de compra. Posteriormente, até o final de setembro, mais de 30 cidades como Suzhou e Xi’an liberalizaram a política de restrição de compra. Em 30 de setembro, o banco central e o CBRC emitiram o aviso sobre a melhoria adicional dos serviços financeiros de habitação (“930 New Deal”), baixaram o limite inferior da taxa de juro do empréstimo da primeira casa e reabriram o padrão de definição de “empréstimo ou casa” para a segunda casa, marcando o relaxamento geral do imobiliário a nível nacional.
no entanto, o rápido afrouxamento da apólice não se refletiu imediatamente nos fundamentos imobiliários ao nível das vendas, a desregulamentação das restrições à compra de imóveis não reverteu diretamente a situação fria do mercado imobiliário. Devido ao alto estoque de imóveis e outros problemas, a área cumulativa de vendas da habitação comercial permaneceu em um intervalo de crescimento negativo ano a ano até maio de 2015. Ao nível dos preços, os preços dos imóveis começaram a cair a partir de maio de 2014 e não voltaram a crescer positivamente até abril de 2015. Ao nível do investimento, a taxa de crescimento do investimento imobiliário e da área de aquisição de terras ainda está no canal descendente, apontando para a fraca disposição dos empreendimentos imobiliários em adquirir terras.
embora os fundamentos ainda não tenham melhorado, a flexibilização monetária veio gradualmente ao chão, sobreposta com a flexibilização da supervisão de políticas, e o imobiliário e as finanças aceleraram o aumento do índice de julho a setembro de 2014, muitas cidades flexibilizaram sucessivamente a política de restrição de compra e, em seguida, com a introdução do “930 New Deal” no final de setembro, o mercado finalmente acreditou na determinação e atitude do governo central para relaxar o imobiliário. Desde meados de julho de 2014, o setor imobiliário continuou a subir e alcançou retornos absolutos e excedentes significativos. De julho de 2014 a 5 de janeiro de 2015, o setor imobiliário subiu 71,6%, superando o wandequan a em 16,6pct, e a avaliação imobiliária também aumentou acentuadamente, contribuindo para a maior parte do aumento dos preços das ações imobiliárias. Os setores de materiais de construção, indústria leve e eletrodomésticos da cadeia imobiliária cresceram 48,4%, 20,7% e 37,1%, respectivamente. No 4º trimestre de 2014, o fundo ativo de participações parciais aumentou sua posição no setor imobiliário em mais de 6,72pct em um único trimestre.
do desempenho de diferentes empreendimentos imobiliários, o mercado mais favorecia o “fundo de garantia de dez mil”, com um aumento de faixa superior a 95%, superando o imobiliário das empresas estatais (79,7%) e privadas (70,1%) no mesmo período No início do lançamento do mercado de julho a setembro, devido à regulamentação permanecer principalmente no nível local, o mercado ainda é “cético”, e a especulação é principalmente empresas privadas com pequeno valor de mercado. No entanto, com a promulgação do “930 New Deal” e o claro relaxamento da política, o aumento do “fundo de recrutamento Wanbao” começou a expandir-se.
depois disso, do início de 2015 até meados do ano, uma ação inaugurou uma rodada de “touro alavancado”, e o setor imobiliário tinha apenas renda absoluta, perdendo 10000 para ganhar todas as ações 5 em 2015, o banco central cortou as taxas de juros e as reservas mínimas cinco vezes seguidas (incluindo dois cortes direcionados). O ambiente de liquidez do mercado era abundante, e a admissão de fundos alavancados acelerou, acelerando a ascensão do mercado de ações A. Embora o setor imobiliário financeiro tenha voltado a subir após a conclusão do ajuste em janeiro de 2015, mesmo que o banco central tenha diminuído o rácio de pagamento inicial dos empréstimos à habitação em março de 2015, a linha principal do mercado voltou-se para setores em crescimento como o TMT.
32, 2015.6-2016.2: políticas permaneceram soltas, sobrepostas a fundamentos melhorados, e ações imobiliárias resistiram ao declínio
b de meados de 2015 até início de 2016, a política monetária continuou o seu tom solto 2015: em 28 de junho de 2015, o banco central baixou a taxa de reserva obrigatória e de juros; O banco central reduziu as taxas de juros em 25pb em 26 de agosto; O banco central baixou novamente a taxa de juro de referência dos depósitos e empréstimos em 24 de outubro; Em 1 de março de 2016, o banco central baixou novamente o rácio de reserva de depósitos das instituições financeiras em 50pb O aumento contínuo da política de flexibilização fez com que a taxa de crescimento das finanças sociais ficasse inferior e recuperasse em junho de 2015.
em termos de política imobiliária, o governo mantém o tom político de relaxamento geral 2015 em 27 de agosto, o Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano, o banco central e o Ministério das Finanças propuseram reduzir a taxa mínima de pagamento inicial do fundo providente de 30% para 20%. No mesmo dia, os seis ministérios e comissões emitiram o aviso sobre o ajuste de políticas relevantes sobre o acesso e gestão de investimentos estrangeiros no mercado imobiliário para relaxar o investimento estrangeiro no imobiliário da China. Em 24 de setembro, o banco central e o CBRC reduziram o rácio mínimo de adiantamento da primeira casa para 25%. Em 30 de novembro, o Conselho de Estado flexibilizou a política de fundos previdenciários. Em 1 de fevereiro de 2016, o banco central reduziu ainda mais o rácio de adiantamento da primeira casa para 20%, e reduziu amplamente o rácio de adiantamento da segunda casa para 30%.
o abrandamento global das administrações centrais e locais e a melhoria da procura de habitação aqueceram gradualmente o mercado imobiliário e conduziram à melhoria dos lucros das empresas Desde março de 2015, os preços das casas começaram a subir e as vendas começaram a subir. Em abril, os preços das casas em 70 cidades grandes e médias mudaram de negativo para positivo mês a mês, e a área de vendas cumulativas e vendas de casas comerciais também se tornaram positivas ano a ano em junho. Ao mesmo tempo, a taxa de crescimento da receita e do lucro líquido atribuíveis à empresa-mãe do setor imobiliário também atingiu o fundo no primeiro trimestre de 2015 e recuperou nos trimestres seguintes.
de junho de 2015 até o final de fevereiro de 2016, os fundamentos do setor e os lucros corporativos melhoraram, e o desempenho de custo de avaliação sobreposto foi relativamente alto, resultando em retornos excessivos significativos para ações imobiliárias basicamente frente ao bem, a avaliação imobiliária é relativamente razoável. A partir de 12 de junho de 2015, sua avaliação de PE está no nível quantil de 53,1% desde 2000, com certa margem de segurança.
Embora o mercado global tenha caído cerca de 50% em comparação com a alta em meados de 2015, as ações imobiliárias foram relativamente resistentes ao declínio, com uma queda de 40,9%, classificando-se em terceiro lugar em 31 indústrias, e alcançou um retorno excedente de 10,8% em comparação com Wande a. Os setores de materiais de construção, indústria leve e eletrodomésticos da cadeia imobiliária caíram 49,6%, 49,7% e 45,4%, respectivamente.
do desempenho de diferentes empresas imobiliárias, o “fundo de recrutamento Wanbao” subiu contra a tendência, com um aumento de faixa de quase 12% no ambiente de declínio de ações A, Wanbao Zhaojin tornou-se um “porto seguro” do mercado devido ao menor apetite de risco de mercado e lucros mais estáveis e fluxo de caixa. As empresas estatais também superaram significativamente as empresas imobiliárias privadas com melhores atributos de defesa.
desde março de 2016, cidades quentes apertaram a regulamentação e as vendas imobiliárias foram frias, levando ao fim desta rodada de mercado imobiliário 2016 Março, Suzhou melhorou as restrições de preços e empréstimos, restringindo / proibindo residentes não locais de comprar segunda e terceira casas; Em maio, Nanjing iniciou leilão de restrição fundiária, propondo que “ao transferir terras residenciais em áreas quentes, o governo municipal deve definir o preço máximo da transferência de terras”; Do final de setembro até o dia nacional, 16 cidades de segundo nível, como Hangzhou, Nanjing, Wuhan e Hefei reiniciaram restrições de compra. Ao mesmo tempo, 20 cidades, incluindo cidades de primeiro nível, introduziram políticas de crédito diferenciadas, endureceram os padrões de reconhecimento das segundas casas e aumentaram diferencialmente a taxa de pagamento inicial das segundas casas; Em novembro, Hangzhou limitou estritamente o preço da terra e aumentou a taxa de pagamento de dois conjuntos. Além disso, o sucessivo aperto das políticas de regulação e controle urbano agravou os fundamentos imobiliários. A partir de março de 2016, a taxa de crescimento das vendas de habitação comercial e os preços da habitação em segunda mão em 70 cidades de grande e médio porte começaram a diminuir mês a mês. O aperto das políticas suprimiu o mercado imobiliário, e a atual rodada do mercado imobiliário terminou.
4. Quarta rodada: outubro de 2018 a abril de 2019
esta ronda de acções imobiliárias teve início em meados de Outubro de 2018 e terminou no início de Abril de 2019, com um aumento de 58,9% e um retorno excedente de 45,8%. A atual rodada de mercado de ações imobiliárias passou por duas etapas:
Fase I (de meados de outubro de 2018 a janeiro de 2019): As políticas regulatórias locais foram afrouxadas e os fundamentos deterioraram-se.
fase II (fevereiro de 2019 a início de abril de 2019): suporte financeiro e fundamental a dados, a política de superposição permanece solta e o setor imobiliário tem um duplo clique. O retorno absoluto é considerável, mas o retorno excedente não é significativo. Desde maio de 2019, a regulação da política central vem sendo apertada, sobrepondo-se ao declínio dos fundamentos da indústria, levando ao fim do mercado de vitelos em ações imobiliárias.
41, 2018102019.1: mercado independente de ações imobiliárias impulsionado por “políticas de implementação urbana”
Em 2018, os aumentos contínuos das taxas de juros do Federal Reserve desencadearam uma turbulência no mercado global. Ao mesmo tempo, os Estados Unidos lançaram uma guerra comercial com a China, sobreposta à reforma do lado da oferta e desalavancagem da China a partir do quarto trimestre de 2017, impulsionando a contração do crédito da China. No segundo semestre de 2018, a economia e os lucros corporativos deterioraram-se rapidamente.
2018 Julho, o tom de política começou a afinar marginalmente A reunião do Politburo de julho propôs “mudanças no funcionamento econômico estável” e pediu “estabilização do emprego, finanças, comércio exterior, investimento estrangeiro, investimento e expectativas”. A reunião do Politburo de outubro destacou ainda que “a pressão descendente sobre a economia aumentou, algumas empresas têm mais dificuldades operacionais e os riscos acumulados a longo prazo e perigos ocultos foram expostos”, e apelou para aderir aos “dois inabaláveis” e promover o desenvolvimento comum de economias de propriedade múltipla, Estudar e resolver as dificuldades encontradas no desenvolvimento das empresas privadas e das pequenas e médias empresas. Em 15 de outubro, o banco central anunciou uma redução direcionada da reserva obrigatória em 100 pb e introduziu uma dedução especial do imposto de renda individual em 20 de outubro. Desde então, o Conselho de Estado e a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma emitiram documentos continuamente para expandir a infraestrutura e promover o consumo.
no final de 2018, o ambiente político começou a melhorar rapidamente 12 de 19 a 21, a conferência de trabalho econômica central realizada e re mencionada “com foco na construção econômica”, enfatizou “o fortalecimento da regulação anticíclica”, exigiu “implementar uma redução fiscal mais em larga escala e redução de taxas, aumentando significativamente a escala de títulos especiais do governo local”, “resolver o problema do financiamento difícil e caro de empresas privadas e pequenas e micro empresas”, e deu o tom de que “o financiamento é o sangue da economia real” “O mercado de capitais desempenha um papel de liderança na operação financeira” elevou o status do mercado de capitais a um nível sem precedentes. A política foi branda para a Panasonic e, em seguida, no início de 2019, as finanças sociais liberaram uma enorme quantidade, e M1 e M2 recuperaram.
política imobiliária: desde o quarto trimestre de 2018, a regulação imobiliária tem mostrado sinais de afrouxamento ligeiramente, mas o governo central adere à política geral de “não especulação no setor imobiliário” 19 de outubro, Guangzhou emitiu as “instruções sobre a padronização adicional da gestão do mercado imobiliário em nossa cidade”, que é considerado como um sinal de que Guangzhou cancelará completamente o limite de preço; Em 19 de dezembro, a Heze cancelou as restrições à transferência de casas recém-compradas; No dia 20, China Construction Bank Corporation(601939) , Industrial And Commercial Bank Of China Limited(601398) , Bank Of China Limited(601988) aumentou a taxa de juro hipotecária da primeira casa em Shenzhen da taxa de juro de referência original em 15% para 10%; No dia 24, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano propôs a “estabilização dos preços dos terrenos, dos preços das casas e das expectativas”, substituindo a “Curvando resolutamente o aumento dos preços das casas” proposta em meados do ano, e sobrepondo as “políticas específicas da cidade e orientações classificadas” propostas pela conferência central de trabalho econômico no final do ano, para que o mercado tenha a expectativa de desregulamentação imobiliária. Mas, em geral, nesta fase, a política geral da política financeira imobiliária central aderiu ao posicionamento de “casa é para viver, não para especulação”, de modo que a faixa de relaxamento é relativamente limitada.
a flexibilização da regulamentação local não fez com que os fundamentos imobiliários melhorem rapidamente devido à rigorosa regulamentação dos imóveis centrais e locais nos três primeiros trimestres de 2018, o mercado imobiliário global foi frio. De agosto de 2018 a fevereiro de 2019, a taxa de crescimento das vendas de habitação comercial e o preço da habitação em segunda mão continuaram a diminuir.
políticas regulatórias locais foram afrouxadas, fazendo com que as ações imobiliárias aumentem em meados de outubro de 2018, quatro meses antes do mercado ao contrário do mercado, que não iniciou uma rodada de mercado de índices até o início de 2019, em 19 de outubro de 2018, as “instruções sobre uma maior padronização da gestão do mercado imobiliário em nossa cidade” emitidas pela Comissão de Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano de Guangzhou foram interpretadas pelo mercado como um sinal para cancelar completamente o limite de preços, sobreposto ao cancelamento de restrições à transferência de casas recém-compradas pela Heze no final do ano, bem como o tom de definição de “políticas para diferentes cidades e orientações classificadas” apresentadas na conferência central de trabalho econômico, Assim, as ações imobiliárias começaram a subir antes do mercado. No final de janeiro de 2019, o setor imobiliário tinha subido 16,2%, superando significativamente a wandequan a no mesmo período.
do desempenho de diferentes empreendimentos imobiliários, o mercado mais favorecia o “fundo de garantia de dez mil”, com um aumento de faixa superior a 30%, superando muito o imobiliário das empresas estatais (23,2%) e privadas (11,8%) no mesmo período de agosto de 2018 até o final de janeiro do ano seguinte, o retorno excessivo de imóveis de empresas estatais, como “Wanbao Zhaojin”, em relação aos estoques imobiliários de empresas privadas continuou a expandir.
42, 2019.2-2019.4: políticas soltas, fundamentos melhorados e imóveis ligeiramente superados
a política da Panasonic foi branda, e o ambiente monetário e de crédito foi mais frouxo do que o esperado, catalisando a recuperação da economia nacional e lucros corporativos.
2019 Janeiro, as finanças sociais lançaram um volume diário, o mês acrescentou quase 4,7 trilhões, excedendo muito o mesmo período nos anos anteriores e expectativas do mercado, M2 também começou a pegar ano a ano. Em março de 2019, o PMI voltou ao topo da linha de boom e bust, e as empresas industriais, por exemplo, começaram a recuperar ano após ano.
ao mesmo tempo, o governo central manteve um tom relativamente frouxo na regulação imobiliária 201921 de fevereiro, 12 bancos, o primeiro dos quatro maiores bancos, flexibilizaram a taxa de juros preferencial para empréstimos de segunda habitação no Hefei; No dia 5 de março, as duas sessões propuseram “uma cidade, uma política para cada cidade, orientação classificada, estabilizando preços da terra, preços das casas e expectativas; no mesmo dia, o CBRC emitiu um documento dizendo” para manter a continuidade e estabilidade das políticas financeiras imobiliárias “. Manter um aumento razoável e moderado dos empréstimos pessoais à habitação.
sob o pano de fundo da desregulamentação, o mercado imobiliário atingiu o fundo no início de 2019, e os lucros das empresas imobiliárias também melhoraram no quarto trimestre de 2018, a desregulamentação de algumas cidades fez com que a comparação em cadeia de preços de habitação em segunda mão e vendas de habitação comercial em 70 cidades de grande e médio porte chegasse ao fundo em janeiro e fevereiro de 2019, e começou a subir uma após a outra. Ao mesmo tempo, a taxa de crescimento da receita e do lucro líquido das empresas imobiliárias também começou a se recuperar em 2019q1.
19 de 1º de fevereiro de 2019 a 9 de abril de 2019, apoiado por dados financeiros e fundamentais, e a política de superposição permaneceu solta, o setor imobiliário inaugurou um duplo clique, e o alcance do setor imobiliário aumentou 36,8%, superando ligeiramente Wan Dequan a no entanto, devido à rápida recuperação da atual rodada da economia, todas as indústrias iniciaram a recuperação após o declínio sistemático de ações em 2018, e a indústria em crescimento aumentou ainda mais nesta fase.
ao mesmo tempo, a proporção de alocação de fundos públicos no setor imobiliário chegou a quase 7% no 4º trimestre de 2018 2018q3-2019q1, os fundos de ações parciais ativos continuaram a aumentar suas posições no setor imobiliário, e a proporção de alocação aumentou de 4,56% para 6,01%.
do desempenho de diferentes empresas imobiliárias, empresas imobiliárias privadas (43,9%) superaram empresas imobiliárias estatais, como “Wanbao Zhaojin” (32,8%) Em fevereiro de 2019, com a melhoria dos fundamentos, as empresas privadas aceleraram o aumento na segunda metade do mercado, “Wanbao Zhaojin” e os imóveis de outras empresas estatais em relação aos estoques imobiliários das empresas privadas caíram rapidamente.
regulação da política central apertada, sobreposta ao declínio dos fundamentos da indústria, resultando no fim do mercado de vitelos em ações imobiliárias A reunião do Politburo de abril de 2019 disse que “a operação econômica no primeiro trimestre foi geralmente estável, melhor do que o esperado e teve um bom começo”. A referência a “seis estabilidades” foi suprimida, e a “desalavancagem estrutural” e problemas estruturais na operação econômica foram novamente mencionados, sugerindo que as macropolíticas começaram a se apertar. Desde maio de 2019, o governo central tem apertado sua atitude em relação ao imobiliário. Em 17 de maio, a Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China emitiu o aviso sobre a realização do trabalho de “consolidar as conquistas do combate ao caos e promover a construção de compliance”, investigando rigorosamente o fluxo ilegal de fundos de crédito para imóveis; Em 13 de junho, o presidente Guo Shuqing disse que a indústria imobiliária estava sobre financiamento; Em 30 de julho, a reunião do Bureau Político do Comitê Central do CPC insistiu no posicionamento de que as casas são usadas para viver, não para especulação, implementou o mecanismo de gestão de longo prazo do imobiliário, e não usou o imobiliário como meio de estimular a economia no curto prazo. Por outro lado, sob rigorosa supervisão política, o mercado imobiliário é frio. De maio de 2019 a fevereiro do ano seguinte, os preços das casas em segunda mão em 70 cidades grandes e médias continuaram a cair mês a mês. Regulamentação política apertou, e esta rodada de mercado imobiliário de curta duração chegou ao fim.
5 , aprendendo da história, iluminação para a atual rodada do mercado imobiliário de ações
51. Em que fase deduz a actual ronda de política imobiliária
tomando a história como um espelho, o relaxamento das políticas regulatórias segue o caminho do centro para o local para o central da experiência das últimas quatro rodadas, em primeiro lugar, o governo central confirmará em várias reuniões que a economia da China está enfrentando certa pressão e precisa introduzir medidas correspondentes para “proteger a economia”, marcando o afrouxamento do tom da política; Em segundo lugar, o banco central flexibilizou a política monetária, incluindo a redução das RRR, redução direcionada das RRR, redução das taxas de juro e redução fiscal; Em terceiro lugar, cidades de todo o país assumiram a liderança na liberalização imobiliária, concentrando-se principalmente em relaxar ou cancelar restrições de compra e reduzir as taxas de juros hipotecárias; Finalmente, com o aumento do número de cidades que flexibilizaram as políticas de regulação e controle, o governo central provavelmente confirmará o tom geral de relaxar o imobiliário. Na primeira e terceira rodadas, o banco central baixou a taxa de adiantamento e a taxa de juros do empréstimo à habitação; na segunda rodada, o Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano baixou a taxa de juros do empréstimo do fundo providente; na quarta rodada, o Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano apresentou a “expectativa estável de estabilização do preço da terra e do preço da habitação”, e a conferência central de trabalho econômico apresentou as “medidas para as cidades”.
desde o início do mercado imobiliário, as ações imobiliárias não respondem necessariamente imediatamente após a mudança do tom da política central e a redução da taxa de juros do banco central. Muitas vezes, o setor imobiliário entra na tendência de crescimento do mercado após a desregulamentação das cidades uma após a outra. Desde então, depois que o governo central emitiu uma voz e confirmou o relaxamento da regulação imobiliária em nível nacional, as ações imobiliárias têm uma alta probabilidade de acelerar seu aumento dentro de 15 a 60 dias após a desregulamentação do governo central, as chances e a taxa de vitória das ações imobiliárias aumentaram em graus variados, e a flexibilização da regulamentação a nível nacional pode muitas vezes fortalecer a sustentabilidade do mercado imobiliário.
de volta à ronda actual, após a redução das reservas mínimas e das taxas de juro na fase inicial, as cidades têm gradualmente flexibilizado a regulamentação e o controlo recentemente, que está na fase de flexibilização da administração central para a administração local desde a reunião do Politburo no final de julho de 2021, a mudança marginal da política, a redução das reservas mínimas em julho e dezembro do ano passado e o corte da taxa de juros em janeiro deste ano, e o nível agregado continuou a ser frouxo. Recentemente, várias localidades relaxaram gradualmente suas “políticas baseadas na cidade”, incluindo Heze, Tangshan, Shenzhen, acessórios, Qingdao e outras regiões. Os métodos de relaxamento recentes incluem a redução do rácio de adiantamento, taxa de juros hipotecários e restrições de abertura de compra e venda. Eles são semelhantes aos métodos de relaxamento iniciais a nível local nas últimas rodadas, ou apontam para o estágio atual do relaxamento central ao relaxamento local.
52 qual é a sustentabilidade desta ronda de mercado imobiliário
de acordo com a política e fundamentos imobiliários, o mercado de ações imobiliário sob as últimas quatro rodadas de “crescimento estável” pode ser dividido em dois segmentos, com retorno absoluto significativo e retorno excedente em ambas rodadas
Fase I (mudança de política para soltos + fundamentos imobiliários para baixo): na fase inicial de flexibilização da política, os fundamentos imobiliários ainda estão se deteriorando, e o mercado é impulsionado principalmente pelo relaxamento da política, com retorno absoluto óbvio e retorno excessivo como o setor imobiliário é mais sensível às políticas, a regulação imobiliária encontra-se numa situação apertada antes do início de cada ciclo de “crescimento estável”. Portanto, embora os fundamentos não tenham sido melhorados na fase inicial de relaxamento, a flexibilização marginal das políticas imobiliárias muitas vezes leva à reparação de ações imobiliárias. No entanto, no que diz respeito ao mercado, o mercado a nível de índice muitas vezes necessita de políticas mais fortes, ambiente de crédito mais claro e verificação de sinais fundamentais, pelo que o mercado de ações imobiliárias muitas vezes começa à frente do mercado e tem um retorno excedente significativo em relação ao mercado. As estatísticas mostram que sob o calibre mediano, a duração das ações imobiliárias na primeira etapa é de 97 dias, com um aumento e queda de 19,0% e um retorno relativo de 15,4%, ficando em quarto lugar em todas as indústrias Shenwan.
fase II (manutenção de políticas soltas + melhoria de fundamentos): a melhoria de fundamentos e políticas ainda soltas catalisam conjuntamente o aumento contínuo das ações imobiliárias, e os retornos absolutos e relativos nesta fase até excedem os da fase I.
durante este período, a política de regulação imobiliária ainda manteve um tom frouxo. O desempenho do setor imobiliário é ainda ligeiramente melhor do que o do mercado de primeira etapa impulsionado principalmente pela política. Segundo as estatísticas, sob o calibre mediano, o mercado acionário imobiliário na segunda etapa durou 99 dias, com um aumento e queda de 31,8% e um retorno relativo de 12,1%, ficando em terceiro lugar em todas as indústrias Shenwan.
mercado imobiliário muitas vezes termina devido ao aperto da política e deterioração marginal dos fundamentos nas últimas quatro rodadas do mercado imobiliário, o governo central apertou significativamente a regulação imobiliária ou política monetária. Ao mesmo tempo, dados imobiliários, como vendas de habitação comercial e preços de habitação em segunda mão, muitas vezes entram em uma tendência descendente.
tomando a história como um espelho, o imobiliário atual está na “política solta + fundamentos descendentes”, a probabilidade de dedução do mercado imobiliário ainda está na primeira fase, e espera-se que continue a alcançar retornos absolutos e excedentes atualmente, os dados de vendas de imóveis e preços das casas ainda estão se deteriorando. Ao mesmo tempo, as cidades reduziram sucessivamente a taxa de juros hipotecários e liberalizaram as políticas de restrição de compra e empréstimos. Sob a pressão descendente da economia, as políticas continuam aumentando, e o mercado imobiliário deve continuar. Além disso, historicamente, a melhoria dos dados fundamentais não é o ponto de venda das ações imobiliárias. No período de “manutenção da política frouxa + melhoria dos fundamentos” na segunda etapa, o desempenho não é inferior ao da primeira etapa. A relação mês a mês dos preços das casas em 70 cidades de grande e médio porte é um índice de observação relativamente bom. Espera-se que o mercado de ações imobiliárias continue antes e na fase inicial do mês sobre a relação mês dos preços das casas.
Quem é melhor do que as empresas estatais
na primeira fase (a política se solta + os fundamentos caem), o desempenho do “fundo de recrutamento Wanbao” é o melhor, seguido pelo imobiliário de empresas estatais, e o aumento do imobiliário de empresas privadas é relativamente pequeno; Na segunda fase (manutenção de políticas soltas + melhoria dos fundamentos), o setor imobiliário privado está ligeiramente melhor no estágio inicial do relaxamento da política, as principais empresas estatais como “Wanbao Zhaojin” tomaram a liderança em beneficiar, mas os fundamentos imobiliários não melhoraram, e os investidores podem estar inclinados a comprar empresas líderes. Desde então, com a melhoria dos fundamentos imobiliários, toda a indústria inaugurou a reparação, e os três tipos de empresas imobiliárias têm tido um bom desempenho. Devido aos danos mais graves aos fundamentos imobiliários das empresas privadas, sua elasticidade inversa é maior. Na segunda etapa, o crescente espaço de empresas privadas imobiliários é ligeiramente melhor do que o de empresas estatais imobiliários. No geral, nas quatro rodadas do mercado imobiliário, o desempenho de “Wanbao Zhaojin” é obviamente dominante, e a diferença entre empresas estatais e empresas privadas não é significativa.
esta ronda de mercado imobiliário tem sido interpretada até agora, e o aumento do “fundo de recrutamento Wanbao” é muito maior do que o do imobiliário de empresas privadas. Se o acompanhamento imobiliário de empresas privadas pode ser reparado ainda depende da força das políticas e da resolução dos riscos industriais Sob o pano de fundo de “três linhas vermelhas” e “nenhuma especulação na habitação” nos últimos dois anos, o setor imobiliário entrou em um ciclo descendente, com diferenciação significativa dentro do setor imobiliário, riscos de crédito frequentes de empresas privadas imobiliárias e uma onda de inadimplência de empresas privadas imobiliárias. Por conseguinte, quer se trate da gama de reparação da avaliação quer da gama de subida e descida, as empresas privadas podem ser muito inferiores às empresas estatais. Se as políticas de acompanhamento entrarem em vigor e os riscos de todo o setor imobiliário puderem ser efetivamente resolvidos, as empresas privadas poderão abrir melhores oportunidades de reparo.
dicas de risco
este relatório baseia-se na análise de dados históricos e não constitui sugestões de investimento para indústrias ou stocks individuais
