Em 2021, a rentabilidade das empresas da amostra diminuiu significativamente. As vendas das empresas são pobres e a mentalidade de investimento é muito cautelosa.
As empresas imobiliárias mudaram de desalavancagem forçada para desalavancagem ativa. A indústria inaugurou uma série de eventos de risco de crédito na contração contínua.
O padrão de concorrência da indústria mudou significativamente. A quantidade de terra adicionada nos últimos seis meses é um fator fundamental para verificar se os canais de financiamento das empresas estão desbloqueados e se é provável que a parte de mercado aumente no futuro.
A receita aumentou de forma constante, mas a rentabilidade diminuiu significativamente, e o lucro líquido caiu acentuadamente em relação ao ano anterior. A receita operacional das empresas imobiliárias cotadas (escolhemos as empresas imobiliárias com valor de mercado superior a 10 bilhões que publicaram o relatório anual como amostra, doravante denominadas empresas imobiliárias cotadas ou empresas amostrais) aumentou 17,0% em relação ao ano anterior em 2021, e a taxa de crescimento é basicamente a mesma que em 2020. No entanto, a margem de lucro líquido diminuiu significativamente para 10,0% e a margem de lucro bruto diminuiu para 21,5%. Assim, o lucro líquido das empresas imobiliárias cotadas diminuiu 19,3% em termos homólogos. Além disso, o rácio de capital próprio de liquidação continuou a diminuir, e o desempenho das empresas imobiliárias cotadas diminuiu 23,5%.
As vendas da empresa não são suaves, e a mentalidade de investimento é muito cautelosa. Em 2021, o volume de vendas das empresas da amostra aumentou 4% ano a ano, e a área de vendas diminuiu 1% ano a ano, ligeiramente inferior ao nível médio da indústria, e a concentração do chefe da indústria diminuiu. Isso ocorre porque as vendas de algumas grandes companhias de seguros são pobres. A tempestade de crédito continua, e o declínio da concentração não mudará em 2022 (embora a participação de mercado de grandes empresas com alto crédito aumente). Devido à grave falta de oportunidades no mercado imobiliário no primeiro semestre do ano e aos altos e baixos nas vendas e financiamento no segundo semestre do ano, a maioria das empresas tem uma mentalidade de investimento muito cautelosa. As empresas da amostra com divulgação perfeita representaram 31% das vendas no mesmo período de 2021, enquanto a área de aquisição de terrenos representou 78% da área de vendas no mesmo período, reduzindo a aquisição de terrenos e diminuindo o estoque líquido. O novo plano de construção formulado pelas empresas da amostra bem divulgada no início de 2022 diminuiu 27% e o plano de conclusão diminuiu 11%. Algumas empresas reduziram significativamente seus planos de push.
Desalavancagem profunda e financiamento de capital de emergência. O rácio da dívida líquida das empresas imobiliárias cotadas no final de 2021 é de 52%, o balanço excluindo receitas antecipadas é de 68%, o rácio de cobertura entre caixa e passivos com juros no prazo de um ano é de 186%, e o processo de desalavancagem ainda está em curso. A existência de passivos extrapatrimoniais pode significar que a força real de desalavancagem da indústria é mais violenta do que a demonstrada nas demonstrações. A pré-venda de fundos regulatórios e o congelamento de fundos pelos parceiros tornam o montante total dos Fundos Monetários Book da empresa cada vez mais, mas o risco de crédito torna-se cada vez mais intenso. Algumas empresas realizam “financiamento de capital de emergência”, ou seja, emitem ações em pontos baixos para reembolsar dívidas.
Mudanças drásticas ocorreram no padrão de concorrência da indústria. Observamos que mudanças sem precedentes ocorreram no padrão de concorrência da indústria em 2022, o que não significa apenas a sobrevivência dos mais aptos, mas também significa que o número de projetos de cooperação está diminuindo e a aquisição de terras no mercado privado está diminuindo. No geral, acreditamos que a escala total de aquisição de terras de outubro de 2021 a março de 2022 determina em grande parte se o ranking da indústria das empresas aumentará ou cairá no futuro. Porque o reabastecimento de terras nos últimos seis meses não só pode efetivamente melhorar a lucratividade, mas também aumentar os recursos comercializáveis. Naturalmente, este tipo de reabastecimento de terras pode provar melhor a boa cadeia de capital das empresas do que qualquer recompra de obrigações e melhoria de crédito.
Dica de risco: o risco de queda da lucratividade de algumas empresas, o risco de que algumas políticas regionais não sejam oportunas e eficazes, e o risco de que as vendas em algumas regiões sejam muito afetadas pela epidemia.
Estratégia de investimento – do crédito à eficiência. O foco do mercado tem sido no crédito nos últimos meses. Também estamos convencidos de que a participação de mercado das empresas com alto crédito aumentará significativamente. No entanto, acreditamos que na próxima etapa, a eficiência também voltará à atenção dos investidores, que prestarão atenção a todos os aspectos da capacidade de desenvolvimento. Estamos otimistas sobre as oportunidades de investimento sustentável das empresas imobiliárias Blue Chip sob o pano de fundo de políticas amplas, e recomendamos Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Greentown China, Gemdale Corporation(600383) , Longhu grupo, empresas Vanke, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Midea imobiliário e China Resources Land.
