Em 12 de abril, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em Changsha em 2022 começou oficialmente a disparar, e não houve disparos de primeira classe de 22 lotes residenciais. Entre eles, 19 lotes foram vendidos ao preço base, um por um prêmio, e outros dois acionaram o “disjuntor” para entrar na fase de transferência da loteria, com um preço total de transação de 17,39 bilhões de yuans e uma área total de transferência de cerca de 1,196 milhões de metros quadrados.
Vale ressaltar que 9 parcelas neste leilão local adotam o método de precificação da supervisão de preços de acordo com fatores como a qualidade do desenvolvimento. O Dr. Sun Wenhua, da Shanghai Lixin School of Accounting and Finance, disse em entrevista ao repórter do Securities Daily: “da perspectiva da nova política de preços de mercado adotada neste leilão local, a política de limite de preços parece ser relaxada, e os desenvolvedores têm maiores expectativas para a liberalização do limite de preço e espaço de lucro”.
duas rodadas de parcelas atingem o preço do fusível
Comparado com sete cidades, incluindo Pequim, Fuzhou, Qingdao, Hefei, Xiamen, Chongqing e Wuhan, que completaram a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras, a primeira rodada de leilão de terras em Changsha não tem leilão de fluxo maciço de terras, e a vantagem da depressão do preço da terra nas capitais provinciais centrais ainda é óbvia.
Entende-se que o fornecimento centralizado de terras em Changsha ainda adota o modo de “limitar o preço da terra, o preço da casa, competir por área de terra de aluguel auto-sustentável e loteria”, que não é diferente daquele em 2021. A taxa de prémio global de terrenos residenciais vendidos em Changsha é de 3%, e apenas 3 dos 22 lotes são vendidos a um prémio.
Embora a taxa de prêmio geral não seja alta, duas parcelas de placa Binjiang e placa Yanghu foram sopradas, o que despertou preocupação generalizada no mercado. Entre eles, a transferência do lote 017 na área de Binjiang New Town foi suspensa durante a segunda rodada do leilão centralizado de terras em Changsha no ano passado. Naquela época, o preço de listagem era limitado a 14800 yuan / m2, ea natureza do terreno era comercial e residencial terreno. O leilão de terrenos mudou a propriedade do terreno para terreno residencial puro e colocou-o nas prateleiras novamente, e o limite de preço residencial foi supervisionado de acordo com fatores como a qualidade do desenvolvimento.O preço inicial do piso do lote foi de 7000 yuan / m2, e o preço do piso fundido foi de cerca de 8050 yuan / m2. Finalmente, 16 compradores licitam para o terreno a menos de 9 horas, atingindo diretamente o preço do terreno, com uma taxa premium de 15%. O vencedor final será determinado por loteria no local dentro de três dias úteis.
Outro bloco de fusíveis é o lote 018 no distrito de Yanghu, com uma área de transferência de cerca de 103300 metros quadrados. O objetivo planejado é o terreno residencial classe II, com um preço inicial de cerca de 1,446 bilhão de yuans e um preço de listagem máximo de cerca de 1,663 bilhão de yuans. O preço médio de venda de residencial (branco) é supervisionado de acordo com fatores como a qualidade do desenvolvimento. Após uma hora de licitação, o lote também atingiu o preço máximo do terreno.
entusiasmo dos desenvolvedores pela participação recuperado
Comparado com a terceira rodada do leilão local em Changsha em 2021, o entusiasmo da participação dos desenvolvedores na primeira rodada do leilão local este ano recuperou significativamente. Na terceira rodada do leilão de terras do ano passado, três parcelas foram suspensas antecipadamente, e empresas centrais e empresas estatais foram a força principal absoluta da última rodada de leilão de terras.
Além da China Resources, China shipping, Xuhui, China Merchants e outras empresas imobiliárias bem conhecidas que participam da primeira rodada do leilão local de terras em Changsha este ano, muitos lotes foram ganhos por empresas estatais locais, empresas de investimento urbano e empresas de plataforma, e algumas empresas privadas escolheram o desenvolvimento conjunto para aliviar a pressão financeira.
Um insider de uma empresa imobiliária bem conhecida disse em uma entrevista com o repórter do Securities Daily: “primeiro, no momento, muitas cidades na China relaxaram as restrições de compra, os bancos relaxaram as condições de empréstimo e os desenvolvedores estão ansiosos para a recuperação da indústria; segundo, na segunda e terceira rodada do leilão local em Changsha no ano passado, o entusiasmo dos desenvolvedores para a aquisição de terras esfriou.
Vale a pena mencionar que o maior preço total de transação e preço de piso deste leilão local é o lote 014 da Cidade Nova de Nanhu [2022] Changsha City ganha pela empresa central Zhonghai imobiliário, com um preço total de 3,177 bilhões de yuans e um preço de piso de transação de 12290 yuan / m2.O preço médio de venda também é a maneira de supervisão de preços. Os insiders das empresas imobiliárias acima mencionadas bem conhecidas apontaram que o novo método de supervisão de preços é adotado para muitos leilões de terras, o que é consistente com a proposta anterior para atender a demanda razoável de melhoria da habitação. No futuro, pode haver mais e mais edifícios de alta qualidade em Changsha, o que também significa que o limite de preço está começando a afrouxar.
Vale ressaltar que, desde março, cidades como Lanzhou, Zhengzhou, Harbin, Qingdao, Fuzhou, Quzhou e Qinhuangdao flexibilizaram suas políticas de regulação imobiliária. Em cidades de nível da prefeitura de Hunan, a proporção de adiantamento para compra de casa em Chenzhou foi reduzida para 20%, o montante do empréstimo do fundo provisório também foi aumentado para Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) yuan, a taxa de juros do empréstimo da primeira casa de alguns bancos em Zhuzhou e Yueyang foi reduzida para 5,1%, e a taxa de juros do empréstimo da segunda casa foi reduzida para 5,46%.
Sun Wenhua acredita que o relaxamento desta série de políticas de regulação imobiliária faz com que os desenvolvedores esperem a recuperação da indústria. “O Comitê Central do CPC e o Conselho de Estado emitiram recentemente pareceres sobre a aceleração da construção de um mercado unificado nacional. O mercado de fatores fundiários está prestes a unificar o planejamento do mercado. Os promotores aguardarão para ver se as políticas como limite de preços e restrição de compra no estágio posterior continuarão a ser implementadas. A desregulamentação da política nacional multifundiária também tem um efeito estimulante óbvio para os promotores.”
