Em 14 de abril, o primeiro repórter financeiro confirmou por vários canais que recentemente, Nanjing Housing Security and Real Estate Bureau e Nanjing Branch do Banco Popular da China emitiram conjuntamente o aviso sobre o uso piloto de garantia bancária para a supervisão de fundos de pré-venda de habitação comercial (doravante referido como o aviso), que flexibilizou o acesso a fundos de pré-venda em certa medida.
A comunicação salienta que as empresas de desenvolvimento imobiliário podem substituir os fundos de supervisão na conta de supervisão de fundos de pré-venda de novas casas comerciais no mesmo montante pela carta de garantia emitida pelo banco. Ao mesmo tempo, “após a empresa de desenvolvimento solicitar a substituição da garantia de capital equivalente, o saldo dentro do limite de supervisão da conta de capital pré-venda deve satisfazer a demanda de capital de construção do projeto no ano seguinte; e o capital de substituição da garantia não deve exceder 60% do limite de supervisão do capital pré-venda do projeto”.
A comunicação apresenta igualmente requisitos para a qualificação das empresas. “Dentro de dois anos antes da data de solicitação do uso da carta de garantia, o empreendimento de desenvolvimento não recebeu punição administrativa pelo uso ilegal de fundos de supervisão de pré-venda de habitação comercial em nossa cidade. O projeto de habitação comercial a ser solicitado estará livre de congelamento judicial, dedução ilegal de fundos, atraso de fundos do projeto e salários dos trabalhadores migrantes.”
Vale ressaltar que o aviso estipula que a finalidade dos fundos de substituição da carta de garantia deve ser determinada pela autoridade reguladora, que é principalmente limitada ao fluxo de capital razoável das empresas de desenvolvimento em Nanjing.
O aviso mostra que será emitido em 11 de abril. O pessoal relevante de um Departamento de Administração de Habitação Distrital em Nanjing disse que ainda não foi implementado, e os detalhes específicos ainda estão em estudo. Ao mesmo tempo, está aberto apenas a algumas empresas piloto.
Insiders de uma empresa imobiliária da China Oriental disseram que o novo regulamento em Nanjing significa que as empresas qualificadas podem apresentar fundos regulatórios na forma de carta de garantia, que é de fato uma maneira de relaxar fundos regulatórios.
Yu Xiaoyu, diretor de pesquisa do think tank Yihan, disse à China primeiro finanças e economia, “espera-se que mais cidades corrijam a supervisão ‘não padronizada’ de fundos de pré-venda sob a condição de garantir a conclusão e entrega, façam ajustes apropriados se for muito rigoroso, e regulem se for muito frouxo”.
No entanto, algumas empresas imobiliárias não estão otimistas sobre isso. As empresas imobiliárias acima mencionadas também enfatizaram que “apenas empresas qualificadas podem usá-lo, o que é na verdade uma espécie de aprimoramento de crédito bancário”. Alguns participantes do mercado de uma empresa imobiliária top 30 acreditam que “esta política é boa, mas para os bancos, se as empresas privadas têm o risco de inadimplência da dívida, os bancos devem ser responsáveis por revelar o fundo”.
Além disso, de acordo com a análise de pessoas na indústria imobiliária em Nanjing, este novo regulamento é principalmente para aliviar a escassez de fundos dos desenvolvedores. “O impacto da epidemia em Nanjing no primeiro trimestre é relativamente grande, a maioria dos projetos abertos não são vendidos bem, e a coleta de empresas imobiliárias não é muito “, o que também é propício para a primeira rodada de fornecimento centralizado de terra em Nanjing. Entende-se que a primeira rodada de Nanjing se concentrará no fornecimento de 20 parcelas, incluindo 19 parcelas residenciais e 1 parcela comercial, com um preço inicial total de cerca de 26,723 bilhões de yuans e um preço máximo total de 30,356 bilhões de yuans.
Esta é a primeira vez desde a introdução, em Fevereiro, das medidas nacionais de supervisão e administração dos fundos de pré-venda de habitação comercial que alguns locais deram disposições relativamente claras de flexibilização. Anteriormente, as disposições do “Artigo 19 de Zhengzhou” sobre “fornecer nível de serviço do governo e facilitar transações” também mencionavam que as empresas de desenvolvimento imobiliário compensam os fundos regulatórios de pré-venda não superior ao valor da garantia com garantia bancária e garantia de terceiros, mas não há disposições mais detalhadas.
Em meados de fevereiro, foram formuladas e promulgadas as medidas nacionais de supervisão e gestão dos fundos de pré-venda de habitação comercial, e ficou claro que a supervisão dos fundos de pré-venda era “supervisão chave de cotas”. O montante dos fundos necessários para a conclusão do projeto pode ser assegurado pelos departamentos municipais e municipais de construção urbana e rural de acordo com o contrato de custo do projeto. Quando os fundos na conta atingem o limite regulamentar, os fundos que excedem o limite podem ser retirados e utilizados livremente pelas empresas imobiliárias.
“Mas, na verdade, ainda existem políticas mais rigorosas sobre a supervisão de fundos de pré-venda, como Fuzhou e Xiamen. É raro ver cidades com políticas realmente relaxadas.” O think tank Yihan disse.
Por exemplo, Haikou emitiu um aviso em 24 de fevereiro de que é necessário fortalecer ainda mais a supervisão de fundos de pré-venda e padronizar o comportamento das empresas de desenvolvimento e bancos reguladores, o que enfatiza que todos os fundos da casa devem ser depositados diretamente na conta reguladora; Em meados de março, Changsha também emitiu um aviso para atualizar o sistema de supervisão de fundos de pré-venda de novas habitações comerciais em cinco distritos de Changsha, incluindo depósito, adiantamento, hipoteca, pagamento parcelado, empréstimo de fundo providente e outros fundos de pré-venda de novas habitações comerciais, que devem ser totalmente depositados na conta especial para supervisão de fundos de pré-venda.
A supervisão rigorosa dos fundos de pré-venda começou no segundo semestre de 2021. As empresas imobiliárias individuais entraram em crise de liquidez. Todas as localidades reforçaram consideravelmente a supervisão dos fundos de pré-venda no nível real de implementação. Muitas cidades começaram a “implementar políticas devidas às empresas” e tomar medidas particularmente rigorosas de supervisão de fundos de pré-venda para empresas imobiliárias com alta alavancagem e fraca qualificação de crédito.
Zheshang Securities Co.Ltd(601878) relatório de pesquisa mostra que os fundos regulatórios são divididos em fundos regulatórios chave e fundos regulatórios gerais: fundos regulatórios chave são usados para garantir o progresso normal da construção do projeto, que geralmente são extraídos com base no custo do projeto ou fundos de pré-venda multiplicados por uma certa proporção. Os fundos reguladores gerais (caso existam empréstimos para desenvolvimento e empréstimos hipotecários, são supervisionados por bancos e instituições financeiras) referem-se aos fundos reguladores para além do montante dos fundos reguladores chave. As empresas imobiliárias podem retirá-los de acordo com a regulamentação de cada cidade, mas devem dar prioridade à construção de projetos reguladores ou ao reembolso de empréstimos para desenvolvimento.
“Antes, muitas empresas imobiliárias tiravam o dinheiro da conta de supervisão de fundos de pré-venda e não deixavam fundos de projeto”, disse um investidor de títulos familiarizado com o setor imobiliário à China primeiro finanças e economia. Depois que os governos locais reforçaram a supervisão em 2021, alguns governos locais foram mais rigorosos e exigiriam que o montante de fundos na conta fosse maior do que o exigido na fase posterior do projeto.
Isso faz com que o uso de fundos de pré-venda por empresas imobiliárias experimentem um processo de “pode ser usado arbitrariamente” a “não pode ser usado”.
“Na verdade, é semelhante à mudança repentina do sistema de pré-venda para as vendas de casas existentes, que é essencialmente um impacto único na liquidez.” The Pacific Securities Co.Ltd(601099) relatório de pesquisa de títulos apontou que “se as empresas imobiliárias puderem persistir até que o telhado da casa em construção seja concluído, os fundos na conta de supervisão de fundos de pré-venda podem ser retirados (mas o empréstimo de desenvolvimento ou empréstimo não padrão sobre o projeto deve ser reembolsado primeiro, e os fundos restantes podem ser coletados para a sede do grupo).”
Como resultado, os fundos de muitas empresas imobiliárias são precipitados no projeto e não podem ser acessados, e os fundos retornados ao nível do grupo são muito reduzidos.
Agora, com a desregulamentação gradual da supervisão de capital pré-venda, a redução da pressão de liquidez sobre as empresas imobiliárias é, sem dúvida, uma coisa boa.
“A supervisão dos fundos de pré-venda não se envolve em ‘tamanho único’. Devido à implementação de políticas pelas empresas, é uma tendência geral de encurtar o prazo para aprovação de retirada, refinar e diferenciar a supervisão dos fundos de pré-venda.” Yu Xiaoyu julgou que isso é bom para o funcionamento constante das empresas imobiliárias, especialmente empresas privadas, para aliviar a pressão financeira das empresas, e também é uma das principais maneiras de resolver o dilema financeiro das empresas, de modo a normalizar o negócio.
