Impulsionar a confiança do setor imobiliário, e as políticas em ambos os extremos da oferta e da demanda estão constantemente fazendo esforços.
O primeiro repórter financeiro soube que Nanjing emitiu recentemente um aviso relevante de que o piloto usa garantia bancária para substituir uma certa proporção de fundos de pré-venda de habitação comercial, e o montante pode ser tão alto quanto 60%.
Em fevereiro, após o lançamento dos novos regulamentos sobre a supervisão de fundos de pré-venda de habitação comercial a nível nacional, Changsha, Xiamen, Qingdao e outros lugares emitiram sucessivamente regras relevantes. Globalmente, a direção geral é melhorar a flexibilidade e eficiência da utilização de fundos de pré-venda com a premissa de garantir que o risco de liquidez é controlável.
Em contraste, o grau frouxo das regras detalhadas em Nanjing não é grande, o que efetivamente aliviará a pressão de capital de curto prazo das empresas imobiliárias, mas se o risco correspondente será transferido para o banco também desencadeou uma discussão no mercado.
Garantia bancária piloto Nanjing substitui fundos de pré-venda
Entende-se que o nome completo do documento acima mencionado sobre o afrouxamento das restrições à venda de fundos em Nanjing é o aviso sobre a utilização piloto da garantia bancária para a supervisão de fundos de pré-venda de habitação comercial (a seguir designado por aviso), que é emitido conjuntamente pelo Nanjing housing security and real estate bureau e pela Nanjing Branch do banco central.
O pessoal relevante da filial de Nanjing do banco central confirmou aos repórteres que eles viram este documento recentemente, mas foi liderado principalmente pelo escritório imobiliário e não foi totalmente divulgado. A este respeito, o repórter ligou para a agência imobiliária de Nanjing. No momento da imprensa, o telefone não estava conectado.
A supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial refere-se à supervisão por terceiros dos fundos de pré-venda de habitação comercial pelo departamento administrativo imobiliário em conjunto com o banco. O promotor deve depositar os fundos de pré-venda na conta especial de supervisão bancária, que só pode ser utilizada para a construção do projeto, e não deve retirá-los ou usá-los à vontade.
O objetivo fundamental é proteger os interesses dos compradores de imóveis e garantir que as empresas imobiliárias possam entregar suas casas a tempo sem projetos incompletos.
Para a quantidade de supervisão de capital, os modos determinados por várias regiões incluem principalmente 10% ~ 40% do montante total de receitas antecipadas, flutuando para cima de acordo com uma certa proporção com base no custo do projeto, ou com base no custo de construção por metro quadrado.
A “garantia bancária” lançada em Nanjing pode ser considerada como uma espécie de endosso de crédito fornecido pelos bancos para promotores imobiliários. Se o promotor não pagar os fundos regulamentares conforme previsto de acordo com o acordo, o banco deve pagar ou suportar a compensação correspondente.
De acordo com os requisitos do aviso, os promotores podem substituir os fundos reguladores na conta de supervisão de capital pré-venda de novas habitações comerciais por garantia bancária no mesmo montante, mas o montante de substituição não deve exceder 60% do montante de supervisão de capital pré-venda.
Ao mesmo tempo, após o promotor solicitar a substituição da garantia de capital equivalente, o saldo da conta de supervisão de capital pré-venda deve também satisfazer a procura de fundos de construção no ano seguinte do projeto.
Entende-se que o empreendimento de desenvolvimento pode obter a dotação no prazo de 3 dias úteis após a conclusão dos procedimentos de depósito da carta de garantia. A finalidade do fundo é limitada ao fluxo de capital razoável da empresa de desenvolvimento em Nanjing, que deve ser reconhecido pela autoridade reguladora.
A comunicação dizia que se tratava de estabelecer gradualmente um mecanismo de supervisão classificado para fundos de pré-venda de habitação comercial e melhorar a eficiência da utilização dos fundos de pré-venda.
Um insider de uma empresa imobiliária top 30 no sul da China disse a repórteres que usar a garantia bancária para substituir fundos não é novidade, mas também é inovador, ou seja, usar o crédito abrangente da empresa para substituir algum dinheiro para liberar mais liquidez.
No entanto, isso aumentará o risco dos bancos? Insiders da indústria acreditam que a emissão de carta de garantia pelo banco tenderá aos desenvolvedores com melhor crédito abrangente, com um certo limite e risco global controlável.
O edital prevê que, no prazo de dois anos antes da data de solicitação do uso da carta de garantia, os empreendimentos de desenvolvimento não recebam punição administrativa pela utilização ilegal de fundos de supervisão de pré-venda de habitação comercial na cidade, e os projetos de habitação comercial a serem solicitados estejam isentos de congelamento judicial, dedução ilegal de fundos, atraso de fundos de projeto e atraso de salários dos trabalhadores migrantes.
Um pesquisador sênior na indústria imobiliária também disse a repórteres: “se (o documento) for realmente implementado, ele pode efetivamente aliviar a liquidez de curto prazo da indústria”. Ele acredita que em comparação com a política de estímulo de vendas com transmissão lenta, a liberalização dos fundos de pré-venda pode ser “emergência”, mas precisa de um grande número de cidades para fazê-lo juntas.
muitos locais lançam regras detalhadas para a supervisão de fundos de pré-venda
Atualmente, muitas cidades introduziram regras detalhadas para a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial, que, em geral, aumentaram a flexibilidade da utilização dos fundos e beneficiaram o fluxo de caixa das empresas de desenvolvimento imobiliário.
Em fevereiro deste ano, o Estado emitiu novas regulamentações sobre a supervisão de fundos de pré-venda de habitação comercial, que deixaram claro que o montante de supervisão de fundos de pré-venda era determinado de acordo com o custo de construção de projetos de habitação comercial, o montante de contratos de construção e as condições de entrega e uso de projetos. Após garantir os fundos necessários para a conclusão e entrega de projetos imobiliários, os fundos que excedem o limite regulamentar podem ser retirados e utilizados pelas empresas de desenvolvimento imobiliário.
A introdução da nova regulamentação é propícia ao uso de fundos de pré-venda de habitação comercial por empresas imobiliárias, e aumenta a flexibilidade de uso de fundos na premissa de garantir a construção do projeto, o que pode melhorar a eficiência de uso de fundos de pré-venda e reduzir alguns riscos potenciais de liquidez.
Desde março, Changsha, Qingdao, Xiamen e outras cidades emitiram regras locais.
Por exemplo, Changsha exige que os fundos de pré-venda de casas comerciais recém-construídas sejam transferidos para a conta especial para supervisão de fundos de pré-venda correspondentes a cada projeto imediatamente após os fundos serem compensados através da conta especial para compensação unificada de fundos de pré-venda. Em circunstâncias normais, após os fundos de pré-venda chegarem à conta de compensação especial, serão transferidos para a conta especial para supervisão dos fundos de pré-venda correspondentes ao projeto no mesmo dia.
Qingdao viu no projeto de comentários que o montante de fundos regulatórios deve cobrir os fundos necessários para a conclusão e entrega do projeto.
As regras detalhadas de Xiamen mencionaram que o montante inicial de fundos de pré-venda retidos na conta de supervisão de fundos de pré-venda é calculado como 120% do custo total do projeto de pré-venda, incluindo 20% do fundo de risco do custo total do projeto). O montante dos fundos retidos subsequentes será determinado de acordo com o andamento do projeto.
Além disso, através da otimização do processo de supervisão, com base na quota de supervisão chave inalterada, os fundos remanescentes na conta especial para supervisão de fundos de pré-venda após atingirem a quota de depósito reservada podem ser retirados pela empresa imobiliária sem passar pelos procedimentos de retirada junto da autoridade reguladora .
Recentemente, Fuzhou também emitiu 18 novos regulamentos para ajudar os players do mercado na indústria da habitação e construção resolver suas dificuldades.Entre eles, todas as localidades são obrigados a implementar os regulamentos sobre a supervisão de fundos de pré-venda, otimizar métodos de supervisão local, aumentar os nós de pagamento , apoiar as empresas de desenvolvimento para usar garantia bancária comercial para substituir fundos de supervisão pré-venda , e incentivar a supervisão diferenciada de acordo com a operação da empresa e avaliação de crédito.
A oferta e a procura continuam a receber boas notícias.
Além das novas regulamentações sobre supervisão de fundos de pré-venda, políticas mais favoráveis para o lado de oferta do setor imobiliário foram lançadas recentemente.
Na conferência de imprensa sobre estatísticas financeiras para o primeiro trimestre realizada pelo banco central em 14 de abril, Zou LAN, diretor do departamento de mercado financeiro do banco central, disse que após a exposição do risco Evergrande, as instituições financeiras tiveram uma resposta de estresse de curto prazo Sob a orientação ativa do Banco Popular da China, o empréstimo nacional de desenvolvimento imobiliário aumentou em cerca de 150 bilhões de yuans no primeiro trimestre deste ano em comparação com o quarto trimestre do ano passado, em comparação com a escala de novas casas em construção no mesmo período, O saldo dos empréstimos ao desenvolvimento é igualmente elevado.
De acordo com estatísticas incompletas por repórteres, o montante de financiamento de M & A imobiliário através de vários canais ultrapassou 200 bilhões de yuans, um aumento de quase 100 bilhões de yuans em comparação com um mês atrás. Entre eles, Agricultural Bank Of China Limited(601288) , Bank Of Communications Co.Ltd(601328) , China Merchants Bank Co.Ltd(600036) , Shanghai Pudong Development Bank Co.Ltd(600000) e outros bancos, bem como AMCs como ativos orientais e ativos da Grande Muralha, levantam fundos de M&A através da emissão de obrigações de M&A, enquanto as empresas imobiliárias emitem sucessivamente obrigações de M&A ou assinam acordos de cooperação de M&A com bancos, beneficiando empresas estatais e privadas.
Os fundos de financiamento podem aliviar a pressão de liquidez a curto prazo, enquanto os fundos operacionais são o principal apoio ao desenvolvimento sustentável a longo prazo.
Além disso, o lado da demanda imobiliária da política de estímulo continua, além das taxas de juros hipotecários, taxa de adiantamento, subsídios à habitação e muito mais, a se juntar ao exército de desregulamentação das “cinco restrições”, como restrições de vendas, restrições de compra e restrições de empréstimos.
Zou LAN revelou que, desde março, devido ao enfraquecimento da demanda do mercado, bancos em mais de 100 cidades baixaram independentemente as taxas de juros hipotecários de acordo com as mudanças do mercado e suas próprias condições de negócios, com uma média de 20 a 60 pontos base.
Além disso, alguns mecanismos de autodisciplina de preços de juros do mercado provincial também cooperam com os requisitos regulatórios dos governos locais. De acordo com a situação real da cidade e no âmbito das políticas nacionais, o limite inferior da proporção de pagamento inicial e taxa de juros da cidade foram reduzidos. Zou Lan sublinhou ainda que, no quadro da epidemia, as instituições financeiras devem adaptar de forma flexível os mecanismos de reembolso, tais como a hipoteca de habitação, e adiar razoavelmente o período de reembolso.
Estatísticas de uma série de instituições de terceiros mostram que o calor de transação do mercado imobiliário nacional recuperou significativamente, e as cidades de primeiro e segundo níveis estão mais líderes, e a urbanização das cidades de terceiro e quarto níveis está sob pressão. Além disso, de acordo com os últimos dados do Bureau of Statistics em 15 de abril, embora o preço de venda da habitação comercial em 70 cidades de grande e médio porte tenha diminuído ano a ano e aumentado, o número de cidades diminuiu mês a mês.
As políticas locais de desenvolvimento urbano continuam a ser aprofundadas. Em 15 de abril, Dongguan, Huzhou e outros lugares anunciaram mais uma vez o novo negócio do mercado imobiliário para apoiar as necessidades razoáveis de habitação dos residentes. A partir dos dados financeiros de março, o crédito de médio e longo prazo dos residentes que respondem à demanda hipotecária dos residentes ainda está sob pressão. No entanto, algumas instituições preveem que as políticas de estímulo do lado da demanda em todo o país sejam implementadas no segundo trimestre, e haverá um importante ponto de virada na situação dos empréstimos do CITIC.
