De acordo com o monitoramento do China Index Research Institute, em 8 de abril, o montante de financiamento da M & a imobiliária através de vários canais totalizou 225,12 bilhões de yuans, e assuntos diversificados do mercado, como instituições financeiras e empresas de gerenciamento de ativos entraram no mercado um após o outro para participar da alienação de ativos.
Como uma das políticas de apoio à resolução dos riscos do mercado imobiliário, a empresa imobiliária M & a loan está a ser promovida rapidamente. De acordo com as estatísticas da semana vermelha, no primeiro trimestre deste ano, pelo menos 16 empresas imobiliárias obtiveram financiamento de M & A na forma de emissão de obrigações corporativas e solicitando empréstimos de instituições financeiras. A força principal do financiamento expandiu-se gradualmente de empresas centrais e empresas estatais para empresas imobiliárias privadas de alta qualidade, incluindo jardim rural, Midea imobiliário, Xuhui holding e New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) imobiliário. Quatro empresas imobiliárias privadas obtiveram M & A empréstimos de mais de 70 bilhões de yuans.
No entanto, a expansão do escopo de empréstimos de M&A de empresas imobiliárias não trouxe o projeto “M&a tide”. Os principais empreendimentos imobiliários ainda são cautelosos, e a maioria dos projetos são projetos que já foram contatados anteriormente. A este respeito, insiders disseram à red weekly que a “segurança” é um fator importante para os compradores a considerar nesta rodada de M & A. Atualmente, o mainstream das empresas imobiliárias é encolher a escala de investimento. Esta não é uma boa notícia para empresas imobiliárias na “UTI”.
M & a loan expansion
aumento do número de empresas imobiliárias privadas
Após a redução da dívida e a desalavancagem terem alcançado resultados notáveis, o M & a loan imobiliário abriu uma janela para o financiamento de empreendimentos imobiliários de alta qualidade na forma de excluir as “três linhas vermelhas” no início do ano. De acordo com os dados de monitoramento do China Index Research Institute, em 8 de abril, o montante de financiamento da M & A imobiliária através de vários canais totalizou 225,12 bilhões de yuans, um aumento de quase 100 bilhões de yuans em comparação com um mês atrás.
De acordo com as estatísticas da red weekly, entre as mais de 16 empresas imobiliárias que obtiveram financiamento de M & A no primeiro trimestre deste ano, Midea imobiliário, jardim rural e China Resources Land classificaram-se entre os três melhores com linhas de financiamento de M & A de 37 bilhões de yuans, 35 bilhões de yuans e 20 bilhões de yuans respectivamente. Além disso, Minmetals real estate, Ryan real estate, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Poly Real Estate Group, Midea real estate, Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Xuhui holding group, New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) real estate e outras oito empresas imobiliárias obtiveram mais de 5 bilhões de yuans de financiamento de M & A.
Isto mostra que os empréstimos de financiamento de M & A expandiram-se de empresas estatais e empresas centrais para as principais empresas imobiliárias privadas, tais como jardim rural, Midea imobiliário, participações Xuhui e New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) imobiliário.
“Bancos e outras instituições financeiras também têm seu próprio sistema de controle e avaliação de risco no processo de investimento de capital.” Tian Jing, vice-presidente do think tank Yihan, disse red weekly que, atualmente, as empresas imobiliárias investidas em fundos de M & A pelos bancos estão divididas em duas categorias: uma é as empresas centrais e empresas estatais com segurança confiável. Essas empresas imobiliárias não aumentaram vigorosamente a alavancagem no estágio inicial, então o risco de deslavancagem regulatória também é pequeno; A outra são várias empresas imobiliárias privadas, que têm boa segurança ou têm o grupo por trás delas.
De acordo com o red weekly, as características típicas das empresas imobiliárias privadas acima mencionadas são operação comercial estável e financiamento relativamente seguro. Actualmente, as empresas imobiliárias privadas acima mencionadas pertencem ao campo de escala de 100 bilhões, e as vendas do ano passado mantiveram um crescimento positivo. Entre eles, o jardim do país continuou a sua posição como a “maior empresa imobiliária em escala” com vendas em escala total de 758,8 bilhões de yuans.
Além disso, até o final de 2021, as participações Xuhui e New Hope Liuhe Co.Ltd(000876) imóveis estavam no “verde” das “três linhas vermelhas”. Embora a Midea imobiliária e o jardim rural estejam no “arquivo amarelo”, o rácio de dívida curta em caixa e o rácio de dívida líquida melhoraram significativamente, e estão planejados para se tornarem verdes antes de meados de 2022 e 2023, respectivamente.
Para além dos empréstimos de M&A, as empresas imobiliárias privadas acima referidas registaram também alguns progressos noutros canais de financiamento. Tome country garden como exemplo. Country garden é uma das primeiras empresas imobiliárias a retomar a emissão de títulos. Emitiu 1 bilhão de yuans de obrigações corporativas em dezembro do ano passado. Em janeiro deste ano, emitiu 520 milhões de yuans de ABS (ativos-backed securities) com uma taxa de cupom de 5,3% e HK $ 3,9 bilhões de títulos conversíveis garantidos com uma taxa de cupom de 4,95%. Em março, a emissão proposta de 5 bilhões de yuans de notas de médio prazo também foi registrada com Bank Of China Limited(601988) inter-market dealers association.
Vale ressaltar que as empresas imobiliárias, as instituições financeiras e as sociedades de gestão de ativos estão se espalhando para o campo dos empréstimos de M&A imobiliários, mas o limiar para obtenção de empréstimos de M&A ainda é alto, e o número de empresas imobiliárias que realmente recebem apoio a empréstimos é limitado. Atualmente, os empréstimos de M & A de empresas imobiliárias dependem principalmente de bancos, dos quais o apoio China Merchants Bank Co.Ltd(600036) é o maior, e mais de 50 bilhões de yuans de M & uma linha de financiamento de empréstimos foi fornecido.
Concentre-se no alvo de M & A
ainda é difícil revitalizar os activos das empresas imobiliárias fora de perigo
Enquanto o lado financeiro foi apoiado, as atividades de cobrança e fusões e aquisições orientadas para o mercado imobiliário aumentaram no primeiro trimestre. Atualmente, muitas empresas centrais e estatais, como CNOOC imobiliário, Yuexiu imobiliário, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) etc., assumiram os projetos de empresas imobiliárias em perigo. Por exemplo, a CNOOC imobiliária gastou mais de 3,6 bilhões de yuans para obter a participação de controle do antigo projeto da cidade dos Jogos Asiáticos de Guangzhou do preço total “Diwang” de duas empresas imobiliárias do Sul da China; O grupo HUAFA gastou 1,2 bilhão de yuans para adquirir 40% de capital de uma empresa imobiliária líder em Kunming projeto de cidade de turismo cultural fase II Guangzhou Yuexiu Financial Holdings Group Co.Ltd(000987) investiu 200 milhões de yuans para adquirir o projeto no distrito de Yubei, Chongqing, etc.
De acordo com as conclusões do red weekly, da perspectiva das metas de M & A de empresas imobiliárias, há menos transações envolvendo nível de patrimônio no mercado atual, que são mais manifestadas em dois tipos de M & A. um tipo se concentra no setor imobiliário com fortes atributos de fluxo de caixa. Por exemplo, em janeiro deste ano, a vida da China Resources Vientiane comprou propriedade Yuzhou e serviço Zhongnan a um preço de 1,06 bilhão de yuan e 2,26 bilhões de yuan respectivamente; A outra é a fusão e aquisição de projetos cooperativos para melhorar a proporção de capital próprio do projeto.
Tomando como exemplo o imobiliário Midea, apoiado por Midea Group Co.Ltd(000333) e a família Xiangjian, esta empresa imobiliária privada desempenhou um papel importante no mercado de M & a deste ano. A Red Weekly soube que, desde o final do ano passado, a Midea imobiliária atingiu 13 transações de projetos com seus parceiros huaxiangnian, Zhengrong e Jinke, a maioria das quais mudou de desenvolvimento conjunto inicial para 100% de participação. Nestas transações, a Midea real estate adquiriu recentemente o projeto imobiliário Zhengrong sob pressão de dívida particularmente frequentemente. Somente em 23 e 24 de fevereiro, a Midea imobiliária adquiriu 50% do patrimônio líquido de Changsha “Midea Zhengrong Riverside Garden”, 51% do patrimônio líquido de Wuxi “Zhengrong Midea Yunyue” e 51% do patrimônio líquido de Tianjin “Hezhu Meijiang” projeto deste parceiro.
Além disso, entre os projetos acima em que Midea imobiliário transformou projetos de cooperação em 100% de participação, a maioria deles está localizada nas cidades de primeiro e segundo níveis ou cidades fortes de terceiro nível, e a perspectiva de desenvolvimento é relativamente certa.
Para o foco atual das empresas imobiliárias em M & A de projetos familiares, Tian Jing acredita que é difícil avaliar completamente os riscos envolvidos em questões de M & A, como pacotes de ativos, e os projetos de cooperação anteriores pelo menos significam que os compradores e vendedores têm uma compreensão clara e transparente do patrimônio e dos direitos do credor. “Atualmente, as empresas imobiliárias são mais cautelosas como um todo, e a M & A de projetos de cooperação é também por razões de segurança, a fim de evitar mais problemas em projetos de cooperação.”
Quanto a algumas empresas de habitação de seguros que vendem o capital próprio de projetos cooperativos, isso pode aliviar a crise do fluxo de caixa.
Por exemplo, para um grupo que sofre de crise de fluxo de caixa, seus projetos de encerramento Changsha Yuehu County e Guangzhou Haishi zhouyue introduziram sucessivamente confiança nacional e capital Cinda, e as notícias de retomada do trabalho foram relatadas no primeiro trimestre deste ano.
Além das holdings Sony, Sichuan Languang Development Co.Ltd(600466) , imóveis contemporâneos, huaxiangnian, grupo Yuzhou, Zhengrong imobiliário e outras empresas imobiliárias difíceis estão procurando vendas de ativos. Entende-se que Zhengrong imobiliário deve completar a alienação de revitalização de ativos de cerca de 3-4 bilhões no primeiro semestre do ano, e Longguang grupo deve vender mais de 30 projetos para recuperar cerca de 15 bilhões de yuans.
No entanto, o desejo das empresas imobiliárias de revitalizar seus ativos o mais rápido possível pode falhar. Song Hongwei, diretor de pesquisa do Tongce Research Institute, disse red weekly, “do ponto de vista prático, geralmente, todo o pacote de ativos de M & A não é um único projeto. Há muitos conteúdos no pacote de ativos, e vários relacionamentos são mais complexos, como penhor, contribuição de capital e até mesmo apreensão. Envolve os interesses dos governos locais, credores e devedores, de modo que o ritmo geral de promoção será relativamente lento.”
M & um empréstimo “passivo” crescimento
É difícil ver uma onda de fusões e aquisições
De acordo com estatísticas incompletas, os ativos vendidos para venda no mercado no primeiro trimestre excederam 100 bilhões de yuans. Comparado com um grande número de pacotes de ativos nas prateleiras, dados eólicos mostram que a escala de transações de M & A na indústria imobiliária no primeiro trimestre deste ano foi de 33,7 bilhões de yuans, indicando que a oferta do mercado é muito maior do que a demanda.
“Red weekly” descobriu que as atuais empresas imobiliárias detentoras de caixa são geralmente cautelosas no desempenho de M & a. Entre eles, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , que foi a primeira a emitir M & a médio prazo notas durante o ano, não anunciou que tinha se juntado às instituições da AMC para resgatar uma empresa imobiliária líder em reforma antiga no Sul da China até 5 de abril, mas apenas assinou um acordo-quadro de cooperação tripartida. No primeiro trimestre, apenas a vida da China Resources Vientiane investiu 3,32 bilhões de yuans para realizar duas fusões e aquisições do setor imobiliário.
Na opinião dos insiders, a chave por trás da aquisição prudente reside no jogo de preços. “Actualmente, as medidas relevantes para incentivar as fusões e aquisições de empresas imobiliárias em perigo não são obrigatórias, e as empresas imobiliárias geralmente têm uma atitude de esperar e ver por razões de segurança. Além disso, este ano, muitas cidades baixaram o limiar do leilão local, e a qualidade do fornecimento de terras também é muito boa. Em vez de adquirir projetos com direitos de credor pouco claros, o mercado local de leilões é mais atraente.” Tian Jing disse isso.
Song Hongwei também disse que, atualmente, o adquirente quer comprar ativos com uma faixa de desconto alta, enquanto para ativos de alta qualidade, as empresas de compra de casa recebidas ainda querem revitalizar o projeto e salvar-se. É difícil aceitar as condições de grande desconto. Basicamente, este é o jogo.
Vale ressaltar que os atuais empréstimos para desenvolvimento imobiliário ainda estão sujeitos às políticas regulatórias correspondentes. Também está condenado que as instituições financeiras e as empresas imobiliárias tendam a aquisições “precisas” em termos de investimento de capital, em vez de enclosure. “Embora não haja uma lista claramente definida de empreendimentos imobiliários ou projetos em perigo atualmente, existem requisitos correspondentes para a aprovação de empréstimos de M&A, e a disputa sobre sua colocação em uso não será muito grande.” Song Hongwei explicou.
A Red Weekly aprendeu que, atualmente, os empréstimos de M&A das empresas imobiliárias precisam seguir o princípio da destinação de fundos. Por exemplo, os projetos de M&A devem completar mais de 25% do investimento total no desenvolvimento de projetos em construção e precisam atender à norma “quatro três dois”. No processo de transação, a proporção de empréstimos de M&A não deve ser superior a 60%, de modo a evitar que as empresas financiem disfarçadamente.
Song Hongwei previu que a escala de financiamento de M&A imobiliária aumentará, mas é um crescimento mais passivo para os projetos problemáticos de cooperação precoce. “Para os adquirentes, embora os empréstimos de M&A não estejam incluídos nas três linhas vermelhas, isso também aumentará a pressão de reembolso da dívida das empresas imobiliárias. Por exemplo, há uma ruptura na cadeia de capital das empresas imobiliárias ‘verdes’. Do ponto de vista das instituições financeiras, o montante do investimento de capital também é limitado. A menos que sejam emitidas políticas especiais adicionais de apoio ao capital, é difícil atingir o pico de M&A.” Ele acrescentou ainda, “no contexto do ambiente descendente, as empresas vão encolher sua escala de investimento, e fusões e aquisições ainda são uma medida de expansão. Portanto, os temas-alvo de fusões e aquisições também estão concentrados nos projetos principais das cidades centrais e não serão implantados em uma grande área.”
