“Quando costumo enfrentar o mar estelar da inovação e do crescimento, como você me deixa adaptar a esse tipo de investimento de valor profundo?” Lou Qiang (pseudônimo), gerente de fundos em Xangai, disse ao China Securities Journal. A razão pela qual fui entrevistar Lou Qiang, um gestor de fundos com o rótulo de investimento de crescimento, é que ele pertence ao extremo do governante em sentir e operar a escala de investimento imobiliário em ações.
No investimento, o mais importante é a expectativa, e o mais imprevisível é a expectativa. As ações imobiliárias situaram-se na encruzilhada esperada: por um lado, há sinais de afrouxamento das macropolíticas, por outro lado, a baixa alocação de instituições a longo prazo e a baixa valorização atual. Parece que as ações imobiliárias vão inaugurar um “duplo clique”. No entanto, as expectativas são apenas expectativas, pois não há um sinal claro de reversão nos dados de início de imóveis e dados de vendas.
Em termos de investimento específico, as diferenças entre instituições de fundos não são pequenas, algumas pessoas querem evitar o declínio e não têm confiança a longo prazo; Algumas pessoas gritaram que o investimento em ações imobiliárias entrou em uma nova etapa; Outros sentem que a expectativa otimista das ações imobiliárias é apenas um pensamento de desejo do mercado e não precisa participar. Existem opiniões diferentes. Atualmente, os fundos públicos ainda estão “fundindo pedras e pedindo orientações” no investimento de ações imobiliárias.
retorno ou juventude
Na primavera de 2022, a indústria imobiliária está inaugurando o derretimento do gelo e da neve. De facto, este processo já começou. Desde setembro de 2021, o tom da política foi gradualmente aquecido, e as políticas de flexibilização no final do crédito e governos locais aumentaram significativamente. Ao nível político, propõe-se claramente manter a liberação estável e ordenada do crédito imobiliário, apoiar o mercado imobiliário comercial para melhor atender às necessidades habitacionais razoáveis dos compradores, estabilizar os preços dos terrenos, preços das casas e expectativas, e promover o ciclo virtuoso e o desenvolvimento saudável do setor imobiliário devido às políticas urbanas.
Sob o vento quente de tais políticas, as ações imobiliárias tornaram-se um local pitoresco raro na cidade de choque. De acordo com dados eólicos, em 17 de abril, o índice imobiliário de Xangai subiu 29,21% desde 1º de setembro do ano passado.
A política de vento quente continua a soprar. A fim de apoiar o desenvolvimento da economia real e promover o declínio constante dos custos de financiamento abrangentes, o Banco Popular da China decidiu reduzir o rácio de reservas de depósitos das instituições financeiras em 0,25 pontos percentuais em 25 de abril de 2022 (excluindo instituições financeiras que implementaram o rácio de reservas de depósitos de 5%) Haitong Securities Company Limited(600837) disse que desde 2008, houve 22 reduções RRR em seis rodadas de ciclos de redução RRR (excluindo esta redução RRR). Cerca de três meses após a ocorrência de cada ponto de queda, o índice imobiliário A-share tem 59% de probabilidade de obter retornos absolutos e relativos. Além do bom desempenho da primeira e quarta rodada de redução padrão no setor imobiliário, a primeira rodada de redução padrão e a quarta rodada de redução padrão são frequentemente sobrepostas após a terceira rodada de redução padrão no setor imobiliário.
No entanto, após anos de desaceleração, se as ações imobiliárias podem retornar ainda é um adolescente? Actualmente, a resposta não é assim. Dados mostram que os pesos pesados são os líderes na atual rodada de recuperação de ações imobiliárias, tomando Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) como exemplo, eles aumentaram 69,62% desde setembro do ano passado. O desempenho das ações imobiliárias de empresas privadas é relativamente pobre, “A atual rodada do mercado imobiliário é ligeiramente diferente daquela da história. Sob o pano de fundo de ‘três linhas vermelhas’ e ‘nenhuma especulação na vida imobiliária ‘nos últimos dois anos, o setor imobiliário entrou em um ciclo descendente, há uma diferenciação significativa dentro do setor imobiliário, e o risco de crédito imobiliário das empresas privadas é freqüente. Portanto, quer a faixa de reparo de avaliação ou a faixa de aumento e queda, os estoques imobiliários das empresas privadas são muito inferiores aos estoques imobiliários das empresas estatais. Se a política de acompanhamento entrar em vigor, o risco de toda a indústria imobiliária pode ser reduzido Para resolver de forma eficaz, as ações imobiliárias de empresas privadas podem proporcionar melhores oportunidades de reparo. ” China Industrial Securities Co.Ltd(601377) indica.
instituições de fundos ocupadas cobrindo posições
A alocação de fundos de mercado para ações imobiliárias é muito menor do que antes. De acordo com dados de Tianxiang, até o final de 2021, o maior estoque de posição pesada de fundos públicos na indústria imobiliária era Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , ocupando o 27º lugar, com um total de 3142 fundos segurando Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , com um valor de mercado total de cerca de 31,871 bilhões de yuans. Olhando para trás no passado, “Zhaobao Wanjin” uma vez ocupou o “primeiro grupo” de posições de fundos públicos.
Atualmente, as ações imobiliárias estão cheias de calor e efeito lucrativo óbvio, o que naturalmente atrai a busca de fundos institucionais.
Li Yongxing, vice-gerente geral e diretor de investimento de ações do fundo YONGYING, apontou que as ações imobiliárias aumentaram significativamente recentemente, especialmente algumas ações imobiliárias com baixa relação preço-livro sobreposto investimento temático aumentaram acentuadamente sob a expectativa de relaxamento da política. “Isso também está em nossa expectativa. Somente a partir da experiência histórica, o ritmo temporal crescente das ações imobiliárias com baixa relação preço-livro sobreposto ao investimento sujeito é mais precoce do que o de cada rodada no passado. No passado, o aumento dessas ações imobiliárias geralmente ocorreu na fase inicial da melhoria das vendas imobiliárias, mas desta vez o mercado de investimento sujeito apareceu antes da melhoria das vendas. Por um lado, é porque a valorização do ponto de partida desta rodada de aumento das ações imobiliárias é menor do que a de cada rodada no passado; por outro lado, há Com a experiência histórica passada como referência, o investimento no mercado também pode avançar.” Li Yongxing disse que o ritmo apertado de fundos de mercado perseguindo oportunidades pode ser visto.
Na verdade, até Lou Qiang, que tem uma atitude firme, tem uma maneira flexível. “Se eu tiver reservas de conhecimento e o contrato de produto permitir, acredito que também vou participar ativamente de ações imobiliárias. Sob a situação atual, vou procurar oportunidades de crescimento na cadeia do setor imobiliário.” Lou Qiang disse.
Na verdade, há muitas pessoas com essa flexibilidade. Liu Bin, gerente de fundos do fundo guolian’an, disse que, embora seja impossível afirmar por quanto tempo a escala atual da indústria imobiliária pode ser mantida, para um grande número de empresas imobiliárias, a escala atual da indústria ainda tem espaço suficiente para o desenvolvimento. Liu Bin acredita que a participação de mercado atual das empresas líderes no setor imobiliário é de cerca de 5%, e ainda há espaço para melhorias no futuro. Desde o ano passado, algumas empresas tiveram problemas e são difíceis de retornar ao mercado. Portanto, a oferta é reduzida e a relação entre oferta e demanda na indústria melhorou.
Além da pesquisa e julgamento da indústria, Liu Bin disse que alguns alvos da indústria imobiliária foram incluídos em seu próprio quadro de investimento. “Na verdade, não prestamos atenção especial à alocação da indústria, mas mais ao valor de ativos específicos e se seu preço atual pode atender nossas exigências de retorno potencial. Damos mais atenção ao valor alvo específico. Primeiro, a rentabilidade da empresa, que determina seu valor a longo prazo; segundo, o preço que pagamos, que é a avaliação. Os dois sempre precisam ter uma boa cooperação, que é o investimento com uma margem de segurança, que é a base de nosso investimento. Este quadro e princípios.” Liu Bin disse.
Na verdade, muitas instituições de fundos têm tomado o imobiliário e sua cadeia industrial como uma importante linha de investimento.
O fundo Guohai Franklin acredita que a principal linha de investimento de mercado tende a ser organizada ao longo dos dois fios de crescimento constante – infraestrutura imobiliária e infraestrutura energética. Estamos otimistas sobre as oportunidades de jogo de curto prazo da indústria imobiliária, as indústrias de fabricação fotovoltaica e operação de energia a médio e longo prazo, e as indústrias de energia e grãos a longo prazo. Também no campo do crescimento constante, Huatai Bairui Fund acredita que a epidemia desde março mais uma vez impactou as vendas imobiliárias, de modo que a janela de excesso de peso da política continua, e está otimista sobre os setores imobiliários e imobiliários no médio prazo.
“A partir das rodadas anteriores de redução da RRR, a redução da RRR não está necessariamente relacionada com o desempenho do mercado de ações A. A indústria sugere prestar atenção à cadeia de crescimento constante representada pelas grandes finanças e materiais de construção e a cadeia de inflação representada pelo carvão, indústria química e agricultura.
“Wu Qiran, pesquisador de macro estratégia do fundo xingyin, disse.
diferenças de mercado
O recente forte desempenho das ações imobiliárias tem destacado o desempenho de alguns produtos de fundos. Por exemplo, o desempenho da Grande Muralha Jingshun China nos últimos um mês, três meses e seis meses está entre os 1% principais do mesmo tipo de produtos de fundo. De acordo com o anúncio do Fundo, este produto de fundo colocará a posição das ações imobiliárias no “topo” no final de 2021. Entre as dez primeiras ações de posição pesada, Gemdale Corporation(600383) responde por 9,78% do valor líquido dos ativos do fundo, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) responde por 9,64%, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) responde por 9,61% e China Vanke Co.Ltd(000002) responde por 8,72%. As ações de quinta a décima posição pesada também são ações imobiliárias e ações de materiais de construção relacionadas com a cadeia do setor imobiliário.
“A indústria imobiliária tem nossa lógica favorita do lado da oferta. Após o fim do rolo interno da indústria, o resto é o rei. No passado, 20 pessoas roubaram 17 tigelas de arroz e bateram suas cabeças e sangue. Agora apenas 15 pessoas restam para comer 17 tigelas de arroz. Mesmo que essas 17 tigelas de arroz sejam reduzidas para 15 ou 12 tigelas nos próximos dez anos, não importa. Aqueles que sobreviverem podem viver muito mais confortavelmente por um longo tempo no futuro do que nos últimos anos.” Han Wenqiang, gerente de fundos da Grande Muralha de Jingshun China com mix flexível de alocação de retorno, disse.
Naturalmente, ainda existem algumas posições absolutas como os produtos acima. Muitos gestores de fundos se concentram na prevenção de riscos e negociação no investimento de ações imobiliárias. “Desde 2022, investimos em ações imobiliárias com posições acionárias de 10% – 20%, a principal consideração é evitar a correção de ações de crescimento, e com a crescente atenção do mercado das ações imobiliárias, as oportunidades de negociação estão se tornando cada vez mais óbvias.” Disse o gestor de fundos de uma empresa de fundos bancários. Outro gestor de fundos é mais direto no jogo e negociação. Ele disse: “com o afrouxamento das políticas, a melhoria dos fundamentos das ações imobiliárias ainda está longe no futuro, então agora é a especulação esperada. Desde essa época, tem havido muitas mudanças nas políticas imobiliárias em vários lugares. Pesquisadores e eu temos acompanhado de perto este tipo de informação, e as posições das ações imobiliárias também estão dentro e fora, esperando ganhar lucros.”
Outros gestores de fundos acreditam que o investimento em ações imobiliárias é o pensamento desejado dos fundos de mercado e deve ser cuidadosamente envolvido. “A lógica de investimento de muitos pares em ações imobiliárias é que o imobiliário será um importante ponto impulsionador na linha principal de crescimento estável. Mesmo que seja determinado de acordo com o sistema de avaliação da indústria de serviços públicos, as ações imobiliárias também devem ter espaço para melhoria da avaliação. Não nego que haja uma oportunidade de reparo de avaliação, mas se você exagerar a expectativa de crescimento constante, você colocará seu investimento em fatores de política imprevisíveis. O risco é muito alto, então eu escolho não participar.” Um gestor de fundos anónimo acredita que os fundos de mercado estão a deslizar para a irracionalidade.
Além da discussão sobre se as ações imobiliárias são dignas de layout, os gestores de fundos também estão preocupados com o impacto da recuperação do setor imobiliário em todo o mercado de investimentos.
Li Yongxing disse que, por um lado, a atual rodada do mercado de ações imobiliárias pode não ter terminado, a avaliação não foi reparada a um nível razoável, e os fundamentos da indústria ainda podem estar no estágio inicial do ciclo crescente; Por outro lado, precisamos pensar no possível impacto da reparação fundamental do setor imobiliário nas oportunidades de investimento no mercado.
\u3000\u3000 “Um possível impacto é o impacto no fluxo de capital. Se a direção subsequente do fluxo de capital for o mercado imobiliário e não o mercado de ações, terá um novo impacto no método de avaliação e precificação do mercado de ações. Historicamente, cada mudança no fluxo de capital levará a uma mudança no método de investimento do mercado de ações. Se o capital não flui mais para o mercado de ações como nos últimos três anos, será no mercado de ações A nos últimos três anos A abordagem predominante de investimento em pista também pode não mais dominar. Precisamos continuar a observar isso.” Li Yongxing pediu-me em casamento.
