Afetada pela tendência descendente da indústria imobiliária, a indústria de agências imobiliárias está experimentando um frio severo.
A julgar pelos resultados recentes de 2021 divulgados por quatro empresas listadas no setor de agências imobiliárias Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) ( Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) . SZ), E-House holding (02048. HK), Hefu brilliant (00733. HK) e Beck, sem exceção, todos eles passaram de lucro em prejuízo.
Entre eles, Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) registrou uma perda líquida de lucro de 1,129 bilhão de yuans em 2021, em comparação com 110 milhões de yuans no mesmo período em 2020; A perda de holding da empresa E-House foi de 8,893 bilhões de yuans (o lucro líquido em 2020 foi de 304 milhões de yuans); Hefu brilhante registrou uma perda de lucro líquido de HK $ 545 milhões (cerca de 446 milhões de yuan), em comparação com HK $ 155 milhões no mesmo período em 2020; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe da shell perdeu 525 milhões de yuans (2,778 bilhões de yuans no mesmo período em 2020). Em outras palavras, as perdas dos quatro principais agentes imobiliários totalizaram 10,992 bilhões de yuans em 2021.
A este respeito, Deng Haozhi, um membro especialista da Associação de Habitação de Guangzhou, analisou e apontou para o repórter de notícias econômicas diárias, “A transformação da indústria de agências de lucro em prejuízo é determinada por muitos fatores. Primeiro, está intimamente relacionada com a indústria imobiliária. As vendas da indústria imobiliária diminuem, e as vendas recebidas pela empresa de agência diminuem; segundo, devido ao risco de crédito de algumas empresas imobiliárias, a Comissão da empresa de agência não pode ser obtida, o que é muitas vezes referido como dívida ruim. Além disso, o desenvolvimento diversificado da empresa de agência não é como esperado. Nas últimas transformações, algumas empresas de agências tentaram obter do ouro. Financial, apartamentos de aluguel de longo prazo e outros campos buscam a segunda curva, mas parece que o desenvolvimento não é ideal “.
O declínio do mercado imobiliário afetou a indústria de agências
As razões para a mudança de lucro para perda em 2021 são mencionadas no relatório anual das empresas de agências imobiliárias Xiangjia acima, que estão basicamente relacionadas com o impacto da indústria imobiliária upstream. De um modo geral, centra-se principalmente em “o declínio da escala de negócios causada pelo declínio do mercado imobiliário”, “a deterioração do crédito de algumas empresas imobiliárias, resultando na perda de contas a receber”, “o declínio do mercado imobiliário, resultando em perda de imparidade de ativos”, etc.
Pode-se dizer que o problema da dívida ruim é um “embaraço” inevitável para a indústria de agências imobiliárias. Shell mencionou no relatório anual, “a despesa de gestão no quarto trimestre de 2021 foi de 2,202 bilhões de yuans, em comparação com 1,884 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado, principalmente devido ao aumento das perdas de dívida ruim”.
Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) mencionou no relatório anual que a razão mais importante para a perda reside na dificuldade de rotatividade de capital de um grande cliente, no pagamento em atraso de contas de aceitação comercial, e nas dificuldades de financiamento e apertada cadeia de capital de alguns clientes incorporadores. A empresa analisou e avaliou que existem sinais óbvios de imparidade de seus recebíveis. “A provisão para imparidade de vários ativos do grupo neste ano é de 1,66 bilhão de yuans, e o impacto no lucro líquido atribuível aos acionistas das empresas cotadas em 2021 é de – 1,436 bilhão de yuans.”
Especificamente, em 2021, a receita das vendas da agência Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) foi de 2,401 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 19,81%; As vendas da agência liquidadas atingiram RMB 313479 bilhões, uma taxa de aumento de -18,43%; A área de vendas de agentes assentados foi de 295965 milhões de metros quadrados, com uma taxa de aumento de – 13,63%; A taxa média de taxas de agência é de 0,77%, inferior a 0,78% em 2020 e 0,8% em 2019.
Uma situação semelhante também é óbvia na holding de empresas da E-House. Entre os três setores de negócios controlados pelas empresas da E-House, a receita contribuída pelos serviços primários de agência diminuiu mais, com uma diminuição anual de 38,3% para 1,976 bilhão de yuans. Além disso, devido à deterioração da qualidade de crédito de clientes individuais de empresas imobiliárias, a empresa espera que a provisão para perdas de ativos financeiros (líquida de reversão) de perdas de crédito aumente em 3765,7% de cerca de 172 milhões de yuans em 2020 para cerca de 6,668 bilhões de yuans.
A razão da perda da Hefu brilliant é também a esperada depreciação de crédito trazida pelas contas a receber. No relatório anual da Hefu brilliant, menciona-se que “no quarto trimestre de 2021, devido à deterioração da qualidade de crédito de alguns clientes de desenvolvimento imobiliário, a provisão para a perda de crédito esperada das contas a receber do grupo aumentou HK 306 milhões”.
Ajustar estratégias de desenvolvimento para lidar com a crise
“Para o setor de agências, com o agravamento da grave situação do mercado imobiliário, os requisitos para os funcionários serão cada vez maiores. Agora prestamos mais atenção ao profissionalismo dos funcionários, como estar familiarizado com o imobiliário, saber recomendar imóveis e entender as necessidades dos clientes. Além disso, devemos saber como combinar com a Internet, incluindo exibição on-line de fontes habitacionais e marketing on-line, que é determinado pela tendência.”
Wang Yue, a pessoa responsável por uma empresa que se envolveu na agência imobiliária por muitos anos em Guangzhou, disse ao repórter de notícias econômicas diárias que agora os canais de vendas estão se tornando mais amplos e mais amplos, e até mesmo os desenvolvedores estão fazendo seus próprios canais de vendas, o que também reduz a participação de mercado de empresas de agência em certa medida. Portanto, a indústria de agências deve prestar mais atenção ao profissionalismo nos próximos anos do rei dos canais.
Para Liu Peng, sentimentos semelhantes são mais diretos. Liu Peng, outrora executivo sênior de uma agência imobiliária, demitiu-se e iniciou seus negócios no meio do ano passado e mudou-se para a plataforma de vídeo curto como empresário agente.
“O setor de agências está intimamente relacionado com o setor imobiliário. Desde o ano passado, devido ao contínuo aperto dos canais de financiamento imobiliário, algumas empresas imobiliárias caíram em dificuldades comerciais, o que também tem um grande impacto no setor de vendas de agências. É comum adiar a liquidação de comissões. É depois de ver esta crise (profundamente empacotada com empresas imobiliárias) que eles têm seus próprios planos para iniciar um negócio.”
Liu Peng disse a repórteres que agora a indústria de agências entrou no estágio de habilidade profissional. Comparados com os corretores tradicionais, eles também têm habilidades profissionais no setor imobiliário, o que eles querem fazer é alcançar maior transformação e liquidez com a ajuda da plataforma de vídeo. Por exemplo, a comunicação com os clientes, o bloqueio de casas, a assinatura de cartas de intenções e o pagamento de depósitos, que eram originalmente necessários para atender offline, agora podem ser concluídos online.
De fato, após as grandes mudanças no mercado imobiliário desde o segundo semestre de 2021, os agentes imobiliários começaram a ajustar suas estratégias de desenvolvimento, incluindo otimização de segmentos de negócios, controle de ciclos de cobrança de pagamentos, mãos dadas com empresas centrais e estatais, eficiência digital e outros meios.
No relatório anual shell, a estratégia de desenvolvimento de “um corpo e duas asas” é frequentemente mencionada. Uma refere-se à “pista de negociação imobiliária”, e as duas asas são a pista de decoração de casa e o negócio de aluguel Pratt & Whitney. Pode-se ver que a habitação shell não se limita ao negócio de transação imobiliária, mas desenvolveu gradualmente o negócio de decoração e aluguel de casas.
Shenzhen Worldunion Group Incorporated(002285) disse no relatório anual que ajustaria sua estratégia de negócios, focaria em contas a receber e garantiria a estabilidade do fluxo de caixa. Diante do aumento do risco de liquidez do mercado, a empresa tomou a iniciativa de ajustar a organização e o layout regional, e instituiu um sistema de cobrança de contas a receber, o efeito da cobrança ativa foi notável, garantindo a estabilidade do fluxo de caixa da empresa. No que diz respeito ao desenvolvimento digital, “explorar ativamente e implementar gradualmente a transformação digital, integrar totalmente o ‘campo de casos inteligentes’ no processo de operação e gerenciamento de desempenho, melhorar sistematicamente a eficiência da operação e reduzir os custos de transação”.
E-House Enterprise Holdings também fez ajustes semelhantes, que abolirão os projetos problemáticos no setor de negócios de agências de habitação em primeira mão original, darão prioridade a projetos de alta qualidade com cobrança garantida e controlarão rigorosamente o período contábil de cobrança. Além disso, com foco na estratégia de marketing digital da tmall Haofang, construir ativamente uma plataforma de cadeia completa para marketing digital imobiliário on-line e off-line; Construa um ecossistema de plataforma de soluções digitais imobiliárias em torno da estratégia de serviço digital Kerui big data.
Hefu brilliant mencionou no relatório anual que se concentrará em manter promotores imobiliários estáveis no mercado, e expandir ainda mais os negócios em Guangdong, Hong Kong, Macau, a área da Grande Baía, o Delta do Rio Yangtze e outras regiões chave com a premissa de garantir a estabilidade básica do desempenho e renda.
Quando se trata do avanço das empresas de agência, Deng Haozhi acredita que “para as empresas de agência, parece não haver uma grande saída para o avanço de curto prazo. A única coisa que eles podem fazer é minimizar as perdas e sobreviver à desaceleração do mercado. Por exemplo, leva um longo período de tempo para alcançar um novo crescimento do lucro através da diversificação. Atualmente, o que as empresas de agência podem fazer é reduzir custos, aumentar o fluxo de caixa, melhorar a renda principal do negócio, etc.”
