Chen Min Chen Feichi
Desde que a conferência de trabalho econômica central enfatizou pela primeira vez o conceito de "renovação urbana" em dezembro de 2019, as grandes cidades entraram gradualmente em um período de rápido desenvolvimento da renovação urbana nos últimos três anos. A nível local, a maioria dos municípios diretamente sob o governo central e as capitais provinciais emitiram uma série de políticas de renovação urbana para promover e orientar a implementação da renovação urbana. No 14º plano quinquenal, o Estado também propôs claramente acelerar a renovação urbana, transformar e melhorar as funções de áreas existentes, como comunidades antigas, fábricas antigas, blocos antigos e aldeias na cidade, e promover a otimização da estrutura espacial urbana e melhoria da qualidade.
Em primeiro lugar, enfatiza geralmente a participação de plataformas estatais, especialmente projetos de renovação urbana com conteúdo de bem-estar público. Nos seis "papéis principais" das empresas de plataformas locais na renovação urbana, discute especificamente o papel das plataformas estatais como principal órgão para a implementação global de projetos de renovação urbana; Em segundo lugar, enfatiza a necessidade de incentivar a introdução do capital social e melhorar a capacidade de investimento e financiamento do projeto e o nível profissional de construção e operação.
Na prática, houve muitos casos bem sucedidos de cooperação empresarial governamental em projetos com volume de investimento relativamente pequeno, como a reconstrução de áreas residenciais antigas. Em muitas cidades, o trabalho de renovação envolverá uma grande escala e uma grande variedade de conteúdos. Por exemplo, nos projetos da área a serem renovados com uma mistura de edifícios antigos e empresas, muitas vezes encontramos a cooperação de investimento e financiamento entre governos locais, plataformas de ativos estatais e capital social, e há alguns problemas como caminhos pouco claros, fronteiras pouco claras e nenhuma compreensão.
Este tipo de projeto de renovação urbana em larga escala nesta área é uma engenharia de sistemas complexa. Para resolver o problema da cooperação, precisamos usar o método de engenharia de sistemas para simplificar os problemas complexos e resolver os problemas de investimento e financiamento e cooperação empresarial governamental através da "redução dimensional".
I. lógica de classificação de projectos de renovação de grandes cidades
A essência da dificuldade em promover projetos de renovação urbana em larga escala é causada pela diversificação de categorias de renovação, caminhos de implementação, mecanismos de investimento e financiamento, exigências profissionais, etc.
A renovação urbana é um conceito amplo, que inclui muitos tipos de métodos de renovação e orientação funcional. Para facilitar a compreensão, classificamos projetos de renovação urbana em larga escala em quatro categorias para análise na perspectiva de desmontar, reconstruir e renovar a orientação funcional:
Uma delas é demolição, reconstrução e mudança de função.
Este tipo de projecto refere-se geralmente a que a forma arquitectónica, a qualidade da construção e a função de utilização do terreno original não satisfazem o posicionamento e as necessidades do actual desenvolvimento regional. A função do terreno original precisa de ser ajustada, e os edifícios originais precisam de ser demolidos e reconstruídos, sendo geralmente acompanhado pela melhoria da infra-estrutura e das instalações públicas de apoio.
Neste tipo de projetos de renovação urbana mais comuns, os métodos de participação dos proprietários originais também são relativamente diversos: alguns proprietários têm demandas simples e se mudarão depois de dar uma compensação razoável, e o terreno será reconstruído após ser coletado e armazenado pelo governo local; Alguns proprietários têm certa capacidade de desenvolvimento e vontade de participar no desenvolvimento. Sob o esquema de planejamento aprovado pelo departamento governamental competente, eles se transformam ou introduzem parceiros de investimento para o desenvolvimento conjunto.
Com base no estado de uso do solo de cada projeto e nas diferentes condições de planejamento aprovadas pelos serviços governamentais competentes, esses projetos podem alcançar seu próprio equilíbrio financeiro; Também pode haver espaço excedente suficiente para contribuir com algum terreno de apoio à cidade ou construir algumas instalações de apoio em nome da cidade; Ou não pode ser equilibrado e precisa de alguns subsídios financeiros do governo local.
A segunda é demolição e reconstrução, mas a função permanece inalterada.
Por exemplo, se a terra foi originalmente utilizada para instalações públicas pelo governo local, o financiamento local suporta naturalmente o custo da transformação. Há também algumas situações especiais. Por exemplo, no projeto de reconstrução de um edifício de dormitório no distrito de Shijingshan, Pequim, o proprietário original é uma empresa estatal local. O edifício original do dormitório está em ruínas há muito tempo e pertence a edifícios perigosos e antigos, e as instalações de apoio municipal circundantes também precisam ser reconstruídas. Por um lado, os proprietários originais ainda precisam de vários dormitórios para reassentar funcionários, por outro lado, eles não são capazes de suportar os fundos para demolição e reconstrução sozinhos.
Por isso, o departamento governamental competente negociou com o proprietário original a introdução do capital social. O governo subsidiou parte dos fundos (correspondendo principalmente à transformação de apoio municipal), o proprietário original investiu parte e o capital social investiu parte para demolir e reconstruir o antigo edifício do dormitório e melhorar as instalações de apoio municipal ao mesmo tempo.
A parte da contribuição de capital social recuperará o investimento através dos rendimentos dos serviços imobiliários do projeto e da operação do espaço público dentro de um determinado período de tempo.
Este modo de partilha e co-construção será amplamente utilizado em muitos projectos de reconstrução locais no futuro.
Terceiro, não é removido, mas a função é alterada.
Tais projetos destinam-se principalmente ao espaço de construção na área urbana construída que já não tem a função de uso original, mas tem valor de retenção ou não é adequado para demolição e construção em larga escala, como os antigos edifícios fabris na área central urbana. Seus representantes típicos são Beijing 798 Art District, Shanghai Xintiandi, etc.
Para tais projetos, algumas cidades centrais emitiram políticas de incentivo para promover a transformação funcional de tais espaços de construção. Por exemplo, as opiniões orientadoras sobre a proteção e utilização de antigas fábricas para expandir o espaço cultural emitidas por Pequim apresentam "projetos de transformação que não mudam a natureza da terra original, mudam a relação de direito de propriedade original, e não envolvem redesenvolvimento e construção".
Pode-se concluir que a natureza do terreno permanece inalterada, a forma principal do edifício permanece inalterada e a unidade de direito de propriedade permanece inalterada, mas a função de uso real pode mudar.
A fim de resolver os problemas de capacidade de investimento insuficiente do proprietário original e experiência profissional insuficiente na operação de novas indústrias funcionais, tais projetos geralmente serão baseados no novo planejamento urbano, e o governo local e o proprietário original apresentarão conjuntamente investidores profissionais para serem responsáveis pelo investimento, construção e operação do projeto.
Quarto, não desmonte, faça apenas a manutenção da instalação e suporte à melhoria.
Este tipo de projeto refere-se aos edifícios originais, que estão enfrentando problemas como instalações envelhecidas e instalações municipais imperfeitas de apoio, mas não foram demolidas. É necessário continuar a dar pleno uso às funções originais do edifício, reparar o corpo do edifício e melhorar as instalações municipais de apoio circundantes.
Tais projetos são frequentemente vistos na renovação urbana da transformação de áreas residenciais antigas. Por exemplo, na reconstrução da antiga área residencial de Pequim Jinsong, o governo introduzirá capital social para realizar a renovação ambiental das áreas públicas em Jinsong District 1 e Jinsong District 2 e a construção da linha vazia da prateleira da lâmpada de rua no chão; Investir e transformar o galpão de bicicletas ociosas na comunidade, e ser responsável pela gestão posterior da operação; Investir e transformar os conteúdos relevantes do sistema de controle de acesso de entrada e saída da comunidade.
Os tipos de projetos de renovação urbana são muito diversos, e as empresas participam de uma variedade de maneiras, o que significa que existem muitos fatores que determinam o modo de operação do projeto, incluindo:
As características funcionais do edifício original; O tipo e disposição do proprietário original; Nova orientação da função de planeamento; Nova orientação industrial regional; Início de procedimentos e temas de execução; Introduzir capital social; Tipos de políticas de apoio dadas pelos governos locais, etc.
Em suma, acreditamos que a renovação urbana é um conceito amplo, e os projetos de renovação urbana também devem conduzir pesquisas de investimento de uma perspectiva mais diversificada.
II. dificuldades enfrentadas pela introdução do capital social em grandes projectos de renovação urbana
A renovação urbana entrou em uma nova etapa de desenvolvimento, tem havido muitas experiências de sucesso em todo o país, e o capital social começou a participar de todos os tipos de projetos de renovação urbana de forma mais ampla.
No entanto, na prática, muitos projetos de renovação urbana em larga escala ainda enfrentam grandes dificuldades de implementação após a introdução do capital social.
Tomando como exemplo a área de renovação de uma cidade na China Central, a área planejada do projeto é de cerca de dois quilômetros quadrados. Há um grande número de edifícios dormitórios e comunidades antigas nas décadas de 1970 e 1980, bem como algumas pequenas empresas industriais que precisam ser transformadas e modernizadas, e as instalações de apoio à infraestrutura e serviços estão seriamente atrasadas.
Para tanto, o governo local emitiu um pacote de políticas de apoio, utilizou toda a renda líquida fundiária gerada pela transformação na área para a melhoria da infraestrutura na área, autorizou a plataforma local de ativos estatais especialmente estabelecida como objeto de implementação da renovação urbana na área, coordenou o desenvolvimento e transformação de vínculos de primeiro e segundo níveis e o uso de vários fundos de apoio governamental, e foi responsável pela gestão integrada de vários ativos e recursos, e introduziu poderoso capital social para participar.
Com o apoio de políticas relevantes e a autorização do governo, a plataforma de ativos estatais conduziu uma investigação preliminar sobre a intenção de transformação de vários proprietários na área, e calculou aproximadamente o custo total de transformação e renda de desenvolvimento. Em geral, ele precisa investir quase 20 bilhões de yuans, o que pode alcançar aproximadamente o equilíbrio de entrada e saída.
Nesta base, a plataforma de ativos estatais está pronta para selecionar uma grande empresa de investimento interessada em participar do projeto de renovação urbana para realizar conjuntamente o desenvolvimento e transformação do pacote do projeto com ela mesma, de modo a obter retornos através de um caminho de desenvolvimento orientado para o mercado.
No entanto, quando realmente se preparam para assinar o acordo de cooperação para investimentos e entrar na fase de implementação, a plataforma de ativos estatais e as empresas de investimento tiveram dificuldade para as duas partes chegarem a acordo claro sobre algumas questões específicas de cooperação.
\u3000\u30001. Quanto tempo deve durar o ciclo de cooperação? Muitos tipos de subprojetos de renovação urbana neste projeto atendem às condições de implementação? E se houver um ponto preso?
\u3000\u30002. O custo do investimento pode ser determinado na fase inicial? Podem ser determinados os padrões de compensação de várias empresas e unidades de direitos de propriedade?
\u3000\u30003. No processo de desenvolvimento do enlace primário e secundário, todos os terrenos sujeitos a licitação, leilão e listagem devem ser investidos e os próprios parceiros participarem do empreendimento?
\u3000\u30004. Os parceiros de investimento são responsáveis por todos os tipos de operações industriais e possuem capacidades profissionais?
\u3000\u30005. Muitas unidades de direitos de propriedade também precisam participar nos projetos de transformação e desenvolvimento, concordando em desenvolver em conjunto com esse parceiro de investimento introduzido pela plataforma de ativos estatais?
Assim, esses problemas são comuns em projetos de renovação urbana de grande escala e refletem as características centrais de projetos complexos de renovação urbana, ou seja, "há muitas condições abertas no processo de implementação". Esta "abertura" reflecte-se em vários aspectos:
Primeiro, o tipo de conteúdo está aberto. Os projetos de renovação urbana a nível distrital geralmente incluem uma variedade de conteúdos de construção e operação. As formas de transformação e os conteúdos de serviços de operação dos edifícios são muito diversos. O grau de demolição e reconstrução requer uma maior comunicação com os proprietários. Os conteúdos de operação abrangem espaço comunitário, operação comercial, gestão imobiliária, etc. os tipos de indústrias também são diversos, o que não pode ser concluído por uma única empresa.
Em segundo lugar, os proprietários exigem abertura. Os projetos de renovação urbana a nível distrital envolvem vários tipos de proprietários, incluindo moradores e empresas e instituições. Os tipos de terras e propriedades envolvidas também são diferentes. Alguns proprietários estão dispostos a se transformar, alguns querem introduzir parceiros, outros querem ser demolidos e compensados. Suas demandas são diferentes e os padrões não são invariáveis. Muitos trabalhos precisam ser negociados.
Terceiro, promover o processo de abertura. Devido à existência dos dois primeiros pontos, há muitos fatores incontroláveis no processo de promoção de projetos de renovação urbana a nível distrital, envolvendo múltiplos stakeholders e diversos caminhos políticos. Muitos trabalhos precisam ser discutidos caso a caso. A implementação do planejamento e o plano de renovação do investimento precisam de total flexibilidade. Ninguém pode garantir 100% de implementação completa.
É precisamente com base nas características "abertas" acima mencionadas que a cooperação entre governos locais, plataformas de ativos estatais e capital social é mais complexa em projetos de renovação urbana de grande escala, e muitos conteúdos são difíceis de ser claramente acordados em um momento na fase inicial.
iii. resolver problemas de cooperação em investimento através da "redução da dimensão"
Ao analisar as características e dificuldades dos projetos de renovação urbana em larga escala, podemos entender como a plataforma de ativos estatais confiada à função de planejamento global pelo governo local deve "fazer planejamento global" e como "levar em conta" as características dos diferentes tipos de subprojetos e as demandas dos parceiros.
Para questões que requerem consideração global, defina os pontos de partida específicos:
Primeiro, coordenar as políticas e fundos fornecidos pelo governo, e construir diferentes relações de investimento de capital entre diferentes tipos de subprojetos e sujeitos de direitos de propriedade.
O governo local dá um pacote de políticas e apoio financeiro à plataforma de ativos estatais, que geralmente é utilizada para o investimento em construção ou subsídio de vários subprojetos de renovação urbana na área. No processo de uso real, é necessário construir diferentes relações de investimento de capital de acordo com as características de vários subprojetos e as demandas dos sujeitos do direito de propriedade. Por exemplo, fornecer subsídios financeiros para a reconstrução de áreas residenciais antigas; Para modernização e transformação industrial, fornecer subsídios de investimento de apoio municipal ou participar em investimentos Shenzhen New Industries Biomedical Engineering Co.Ltd(300832) ; Fornecer fundos de investimento direto para edifícios públicos demolidos e reconstruídos; Para o corpo principal realocado, fornecer compensação pela aquisição e demolição de terras; Para terrenos de desenvolvimento, participe do investimento como participante.
Como tema de implementação, a plataforma de ativos estatais integra diversas políticas, recursos e recursos da região, tendo como premissa a desconstrução das características de demanda de capital de vários projetos de semente e esclarecimento do caminho de investimento e recuperação de capital.
Em segundo lugar, coordenar o balanço global de input-output do projeto, traçar os limites de diferentes subprojetos e criar condições de participação para diferentes tipos de parceiros.
Para a plataforma de ativos estatais como tema de implementação, toda a área de renovação urbana pode ser considerada como um grande projeto unificado e, naturalmente, também tem que enfrentar a abertura e incerteza da implementação de muitos subprojetos diferentes, que é o seu significado como tema global de planejamento.
Para que todos os tipos de empresas de investimento profissionais introduzidas pela plataforma de ativos estatais participem no trabalho de desenvolvimento, eles precisam de projetos de investimento com limites claros, caminhos claros de entrada e saída e adequados às suas próprias características profissionais. Diante da grande incerteza e conteúdo complexo de investimento, a grande maioria das empresas de investimento irá vacilar. Obviamente, sua identidade é diferente da plataforma de ativos estatais, e eles são mais adequados para participar na cooperação de investimento a nível de subprojeto.
Portanto, a fim de coordenar os recursos de cooperação externa, a plataforma de ativos estatais como assunto de implementação também precisa desmontar o projeto global e introduzir parceiros de acordo com as características do projeto e as demandas de investimento de assuntos de cooperação orientados para o mercado.
A partir da análise acima, não é difícil entender o dilema de cooperação de "é difícil para ambas as partes chegar a um acordo claro sobre questões específicas de cooperação". Para projetos de renovação urbana grandes, complexos e abrangentes, com grande espaço e múltiplos conteúdos de investimento, a fim de alcançar o "planejamento global", devemos primeiro fazer um bom trabalho na desmontagem de projetos. Podemos chamar este processo de "redução da dimensionalidade", ou seja, a cooperação de projetos complexos será "simplificada" ao nível do subprojeto.
Após a decomposição do projeto e a "redução da dimensionalidade", a dupla identidade da plataforma de ativos estatais como tema de implementação torna-se mais clara. Ao nível do desenvolvimento global de todo o projeto de renovação urbana, a plataforma de ativos estatais é o principal corpo de integração de recursos em nome do governo. Ao nível de vários subprojetos, é um sujeito de investimento orientado para o mercado participando no investimento com empresas cooperativas externas e proprietários. Cada parceiro envolvido pode se concentrar nos campos profissionais dentro de suas próprias capacidades e fazer melhor sem se preocupar com a promoção de outros setores. O quadro geral de cooperação também foi transformado num sistema de cooperação "1 + 1 + 1 + n" de "administração local + plataforma de ativos estatais + principais parceiros de investimento + capital social profissional múltiplo".
A renovação urbana é a tendência geral do desenvolvimento da urbanização da China. Este trabalho é diversificado e complexo. Quase todas as grandes cidades têm alguns projetos de renovação urbana de nível distrital em grande escala e complexo. A promoção e implementação destes projetos complexos requer pensamento de engenharia sistemática e "redução dimensional" para realmente realizar a integração, tornar a implementação mais flexível e tornar mais fácil para todos os tipos de empresas profissionais para entrar, Tornar a cooperação empresarial governamental mais simples e a implementação mais viável.
(o autor é o gerente geral e gerente geral adjunto de Beijing Rongbang Ruiming Investment Management Co., Ltd.)
