Afetada pelo ajuste do setor imobiliário, a indústria de gestão imobiliária experimentou uma nova rodada de remodelação em 2021, e o padrão da indústria está sendo remodelado. Algumas empresas imobiliárias fizeram grandes progressos na aquisição e fusão, enquanto algumas empresas imobiliárias desapareceram da visão pública. Com a divulgação do relatório anual de 2021 chegando ao fim, além da propriedade Evergrande e muitas outras empresas imobiliárias atrasando a emissão do relatório anual de 2021, olhar para o relatório anual de 2021 divulgado por algumas empresas imobiliárias também é uma questão de alegria e tristeza.
De acordo com o resumo dos dados do relatório anual de 50 principais empresas imobiliárias listadas pelo centro de pesquisa de dados de pesquisa de habitação Zhuge, em 2021, a receita total de 50 empresas imobiliárias listadas atingiu 180,05 bilhões de yuans, um aumento anual de 45,2%, e o efeito Matthew foi destacado novamente. Embora a indústria de gerenciamento de propriedades ainda esteja na era dourada do desenvolvimento, as principais empresas imobiliárias ocupam uma vantagem líder absoluta, e a trilha da propriedade está se tornando cada vez mais lotada. Além disso, as “sequelas” da expansão e a “dependência” da empresa-mãe tornaram-se o gargalo do desenvolvimento das empresas imobiliárias.
A receita total das 10 principais empresas de materiais representou 64,3%
Afetada pelo ajuste do setor imobiliário e pela epidemia repetida e outros fatores, a indústria de gestão imobiliária em 2021 também é particularmente difícil. Sob o pano de fundo de que algumas empresas imobiliárias vendem seus negócios imobiliários, fusões e aquisições na indústria estão se tornando cada vez mais frequentes.
De acordo com os dados da Associação da China para pesquisa física, em 2021, 29 empresas imobiliárias listadas lançaram 53 fusões e aquisições, e a quantidade total de fusões e aquisições atingiu 35,588 bilhões de yuans, 3,77 vezes a de 2020.
M & A tornou-se a principal maneira para empresas imobiliárias expandir sua escala. Entre as 50 principais empresas imobiliárias selecionadas pelo centro de pesquisa de dados de pesquisa de pesquisa de habitação Zhuge, 49 outras empresas imobiliárias anunciaram a área sob gestão, exceto Shanghai Pudong Development China. De acordo com os dados, em 2021, existiam 16 empreendimentos imobiliários com uma área de gestão de mais de 100 milhões de metros quadrados, três a mais do que em 2020.
Em termos de área sob gestão, o serviço da horta rural está muito à frente, cuja área sob gestão em 2021 foi de 766 milhões de metros quadrados, um aumento de mais de 100% em relação a 2020. A expansão em escala dos serviços de jardim rural está intimamente relacionada com as atividades de M & A em 2021, incluindo a M & A de grandes empresas imobiliárias, como Blu ray Jiabao, R & F propriedade e holdings de música de bairro sob serviços de vida colorida.
Vale ressaltar que a hejingyouhuu alcançou um crescimento ultra alto de 395,4% na área sob gestão em 2021 através de aquisições e fusões.
Com a expansão da escala de empresas imobiliárias, o nível de receita também está aumentando. De acordo com os dados do centro de pesquisa de dados de pesquisa de habitação Zhuge, em 2021, a receita operacional total de 50 principais empresas imobiliárias atingiu 180,05 bilhões de yuans, um aumento anual de 45,2%. Entre eles, a receita total das empresas imobiliárias TOP10 atingiu 115,71 bilhões de yuans, representando 64,3% da receita total de 50 empresas imobiliárias. Pode-se ver que as empresas principais da propriedade ocupam a maior parte da participação de mercado, e o “efeito Matthew” da indústria continua a ser encenado.
Em termos quantitativos, existem cinco empresas imobiliárias com uma receita de 10 bilhões ou mais em 2021, um aumento de duas em relação a 2020, todas elas pertencentes a grandes empreendimentos imobiliários. Entre eles, a receita de serviço do jardim do país ainda ocupa uma vantagem absoluta, com uma receita de 28,843 bilhões de yuans; Em segundo lugar, fornece serviços para a vida elegante, com uma receita de 14,08 bilhões de yuans; Os serviços de Greentown e as propriedades poli seguiram, com receita de 12,57 bilhões de yuans e 10,78 bilhões de yuans respectivamente; O quinto classificado China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) alcançou uma receita de 10,59 bilhões de yuans. Propriedade Poly e China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) classificados entre a equipe de receita de 10 bilhões pela primeira vez.
A receita total da China Resources Real Estate Co., Ltd. e Shimao Real Estate Co., Ltd. é de RMB 10 bilhões em 2025, incluindo a mesma receita das empresas de serviços de demolição de propriedades da China Resources Co., Ltd. e Shimao Real Estate Co., Ltd.
Vale ressaltar que, devido à crise de liquidez dos imóveis Evergrande em 2021, sua propriedade Evergrande também foi afetada, e o relatório anual de 2021 não foi divulgado até o momento. Entre as 50 empresas imobiliárias, a menor receita é o serviço de investimento industrial empresarial alemão. Em 2021, a receita chegará a 250 milhões de yuans, até menos de 1% do serviço do jardim do país.
livrar-se da “dependência” da empresa-mãe
Actualmente, a maior parte das empresas imobiliárias está separada das empresas imobiliárias, e o seu desenvolvimento está inevitavelmente ligado à empresa-mãe, confiando mesmo fortemente nas empresas imobiliárias relacionadas para realizar um grande número de projetos imobiliários desenvolvidos pela empresa-mãe. No entanto, com mais e mais empresas aderindo à trilha imobiliária e o ajuste acelerado da indústria imobiliária, a dependência excessiva da empresa-mãe tornou-se uma desvantagem e fraqueza para o desenvolvimento a longo prazo das empresas imobiliárias.
A partir do segundo semestre de 2021, a razão direta para muitas empresas imobiliárias fecharem fusões e aquisições é que a empresa-mãe precisa urgentemente de retorno de capital e transfusão de sangue para vender ativos para autoajuda. Portanto, é mais urgente e necessário livrar-se da influência da empresa-mãe. Neste contexto, a expansão de empresas imobiliárias por terceiros tornou-se um importante canal para eliminar gradualmente a dependência da empresa-mãe.
De acordo com os dados da pesquisa de casas Zhuge, 32 das 50 empresas imobiliárias divulgaram os dados de expansão de terceiros em 2021, a proporção da área de gestão de terceiros dessas 32 empresas aumentou de 49% para 59,9%, um aumento de 10,86 pontos percentuais.
Anteriormente, os serviços de jardim rural também dependiam fortemente do grupo de jardim rural da empresa-mãe. No entanto, em 2021, os serviços de jardim rural fortaleceram ativamente o alcance de terceiros, introduziram uma melhoria qualitativa e reduziram significativamente a sua dependência da empresa-mãe.
Na conferência de desempenho, a gerência de serviços de jardim rural disse que de 17% da receita de transações de partes relacionadas das empresas irmãs em 2018 até agora, a proporção de transações conectadas com a Country Garden Holdings diminuiu para 7%, o que é muito menor do que o nível de pares. Ao mesmo tempo, a contribuição de terceiros aumentou ano a ano, representando 59% da área cobrada e 53% da área de reserva.
Da perspectiva da proporção de terceiros na área de gestão, o serviço de vida Yincheng ocupa o primeiro lugar com 89,8%, o que pode ser descrito como a empresa material mais “independente”. No entanto, ainda existem algumas empresas materiais que não podem escapar da “dependência” da empresa-mãe. Por exemplo, a área de gestão de terceiros da propriedade CNOOC e do grupo de serviços Lingyue responde por menos de 30%. A maioria dos projetos de propriedade CNOOC vêm da empresa-mãe, e apenas menos de 30% vêm da expansão de terceiros.
aumentar a renda sem aumentar o lucro sob expansão acelerada
Embora a receita global das empresas imobiliárias tenha aumentado de forma constante no ano passado, a alta receita não trouxe lucros elevados. O nível de receita é a expressão externa do nível de desenvolvimento das empresas imobiliárias, e a lucratividade é um indicador que realmente reflete o nível de operação das empresas imobiliárias.
De acordo com as estatísticas do centro de pesquisa de dados de pesquisa de habitação Zhuge, em 2021, 50 principais empresas imobiliárias alcançaram um lucro líquido de 24,46 bilhões de yuans, um aumento anual de 49,6%; O lucro bruto foi de 49,81 bilhões de yuans, acima de 43,9% ano a ano; A margem de lucro bruta média foi de 29,8%, queda de 0,3 pontos percentuais em relação a 2020. Pode-se ver que o lucro líquido e o lucro bruto das empresas imobiliárias aumentaram significativamente em 2021, mas a margem de lucro bruto diminuiu ligeiramente em comparação com 2020, e a rentabilidade das empresas está enfrentando um declínio.
Dos quais, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) está na parte inferior com uma margem de lucro bruta de 13,76%. Em 2021, o nível de receita de China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ultrapassou os 10 bilhões, e a área de gestão também se expandiu significativamente. No entanto, sob esse alto crescimento, a margem de lucro bruto foi ligeiramente fraca, até menos da metade da margem de lucro bruto média.
A margem de lucro bruto da Pujiang China em 2021 foi de 14,29%, ligeiramente superior a China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , e a margem de lucro bruto da Pujiang China diminuiu por cinco anos consecutivos.
A este respeito, Wang Xiaoyi, analista-chefe do centro de pesquisa de dados de pesquisa de habitação Zhuge, disse que a fusão e aquisição de empresas imobiliárias acelerou e diluiu a margem de lucro.A operação imperfeita de projetos de terceiros obtidos através de fusão e aquisição no curto prazo afeta a rentabilidade geral das empresas imobiliárias. Além disso, surtos repetidos são também um fator importante que afeta a perda de lucro bruto.
a remodelação da indústria ainda se intensificará
A indústria de gestão de propriedades ainda está na fase de desenvolvimento acelerado, que é o consenso da maioria das pessoas na indústria. No entanto, a remodelação da indústria continuará, “peixes grandes comem peixes pequenos” e “peixes grandes comem peixes grandes” continuará a ser encenada.
Na conferência de desempenho, muitas empresas imobiliárias expressaram que alcançariam um crescimento de escala através da aquisição e fusão este ano. Lin Feng, diretor não executivo e presidente do conselho de administração do serviço Yuexiu, disse que a área de expansão em 2022 deve dobrar a de 6 milhões de metros quadrados em 2021. É preciso uma abordagem de duas patas, ou seja, aquisição e expansão, a fim de alcançar a meta de crescimento.
Li Changjiang, diretor executivo e presidente do serviço de jardim rural, disse: “o tempo para a aquisição em larga escala do serviço de jardim rural terminou, mas isso não significa que M & A não será aceito. Country Garden Service adere à alta qualidade e coleta M & A de acordo com suas próprias necessidades, e não vai desistir em caso de oportunidades.”
A este respeito, Xiao Yunxiang, analista sênior do Tongce Research Institute, disse que, com o aumento da maré de listagem de empresas imobiliárias nos anos anteriores, a aquisição horizontal de empresas de gestão imobiliária tornou-se cada vez mais intensa, porque para a indústria de gestão imobiliária, apenas através da obtenção da área de gestão podemos obter mais oportunidades de negócios. Actualmente, uma grande parte do aumento na área de gestão de muitas empresas imobiliárias provém do contributo da empresa-mãe. Com a redução da escala global do mercado imobiliário, a aquisição e a concorrência entre empresas imobiliárias tornar-se-ão mais intensas no futuro.
Na visão do Jiahe JIAYE Property Service Research Institute, a escala das empresas imobiliárias manterá o crescimento rápido no futuro, e o modelo de negócios e lucro será continuamente otimizado e iterado. Com base em uma certa escala, as empresas com melhores modelos, forte capacidade hematopoiética e competitividade central ganharão mais vantagens e podem continuar a expandir seu layout eficientemente através da aquisição e M & A no processo de ajuste da indústria.
“A situação de que os fortes são sempre fortes é gradualmente formada, mas depois que a escala das empresas imobiliárias atinge uma certa extensão, como melhorar o nível de gestão imobiliária e encontrar novos pontos de crescimento na fase posterior tornou-se um problema que as empresas devem pensar. Desenvolver negócios de terceiros para reduzir a dependência de empresas imobiliárias afiliadas e melhorar a sua independência tornou-se a única maneira para as empresas imobiliárias listadas melhorar a sua rentabilidade.” Wang Xiaoyi disse.
